襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂0691民初2078号之一
原告（反诉被告）：襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会。
法定代表人：江家庆，该社区书记。
委托诉讼代理人：江龙、王爱社，襄阳市襄州区张湾法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：黄发正，男，1953年3月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。
委托诉讼代理人：李襄林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
第三人：襄阳畅佑达水泥管道有限公司，住所地襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会八组。
法定代表人：谢成荣，该公司总经理。
原告（反诉被告）襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会（以下简称红星社区居委会）与被告（反诉原告）黄发正、第三人襄阳畅佑达水泥管道有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月28日公开开庭进行审理。原告红星社区居委会的法定代表人江家庆及委托诉讼代理人江龙、王爱社，被告黄发正及其委托诉讼代理人李襄林，第三人襄阳畅佑达水泥管道有限公司的法定代表人谢成荣到庭参加诉讼。红星社区居委会向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人及时支付所欠租赁原告厂房、设备等租赁费用68万元及自2014年5月1日起至2018年10月1日止期间的占用未返还的18.887亩租地的占用费166835元（按同类租地租金标准2000元/亩/年计算）；2.被告及第三人立即返还原告租赁物（包括场地和地上建筑物，因被告将原告所有的房屋擅自拆除后重新建造仓房和房屋，现原告原有房屋已不存在，故现地面上的仓房和房屋应归原告所有，一并返还原告）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年5月1日，原告与黄发正签订“租赁合同书”，约定原告将原红星二砖厂内的土地及其投资共计1200万元建成的生产水泥制品所用厂房、设备、路面硬化等租赁给被告生产经营，其产权仍属于原告所有。租期为2年，从2011年5月1日起至2013年4月30日止。在合同期内，若不拆迁，在同等条件下，第三年、第四年优先承包。第一年租金60万元，第二年租金120万元，第三年租金150万元，第四年租金200万元。被告每满半年交清当年租金的一半，先交后租，以此类推。2011年9月21日黄发正以其儿媳谢成荣名义注册成立“襄阳畅佑达水泥管道有限公司”，并担任法定代表人在被告所租赁的场所经营。2014年4月30日被告终止合同将厂房、设备及部分土地交给原告，尚有9.537亩土地一直占有未予返还，且被告在该土地上擅自建设房屋对外出租至今。依照合同约定，租金计算至2014年4月30日共计330万元，而被告分4次仅支付租金共计262万元，尚欠原告租金68万元及未返还的9.537亩土地占用费（被告已在上面建成房屋）。后原告每年多次索要租金，并要求交还9.537亩土地及其占用费，但被告既不支付租金也不交还土地。为维护原告权益，请求法院支持原告的诉讼请求。黄发正辩称，原告的起诉无事实依据及法律依据。1.关于设备租赁费，在被告正常租赁期间内所有的租金都已支付完毕，第三年度双方并未签订合同，未达成合意，也没有实际占有，不存在支付租金的问题。至于所称的18.887亩土地实际上是原、被告合同期满后被案外人所占用，所以也不存在由被告黄发正支付占用费的问题；2.双方在合同期满后已作了正式的移交，已经两清；3.原告现在还占用被告预交的租金款70万元，应当予以返还，我方已提出了反诉；4.本案所有诉讼费及相关费用应当由原告承担。襄阳畅佑达水泥管道有限公司述称，2013年4月30日合同期满后，我们就将公司股份转让给冯冉了，但因股权被保全了至今没有办理工商变更登记。黄发正向本院提出反诉请求，1.反诉被告退还反诉原告租赁预交款人民币70万元；2.反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2011年5月1日，反诉被告与黄发正签订《租赁合同书》，将原红星二砖厂内的土地及其部分设备、设施租赁给黄发正，用于生产经营水泥制品，租期2年，从2011年5月1日起至2013年4月30日止。合同明确约定，租金为：第一年租金60万元，第二年租金120万元，乙方每半年缴清当年租金的一半，先交后租，以此类推。租赁期内，反诉原告作为乙方，克服了许多困难，严格履行合同，足额缴清了租金。合同到期前后，反诉原告及时向反诉被告反映，由于水泥制品行业竞争加剧，原有租金过高难以承受，希望后续租赁中减少租金，否则乙方不再续租。为此，反诉原告从2012年10月到2013年4月多次向反诉被告提交书面报告。对此，反诉被告答应开会商量，让反诉原告等结果。2013年4月30日原合同到期后，反诉原告只好停工等待反诉被告的答复。大约到了2013年7、8月，反诉被告答复说需要报告镇三资办，要求反诉原告继续耐心等待。几个月期间，反诉原告根据反诉被告要求，为了便于反诉被告向镇里争取减少租金的政策，2014年4月26日提前预交了70万元租金给反诉被告。即便如此，反诉被告最终还是没有争取到减少租金的明确指示，反诉原告无可奈何只好提出不再续租，双方于2014年4月30日办理了场地等移交手续。很显然，2013年4月30日双方第一轮合同期满后，由于无法达成合意，并没有签订下一年度的租赁合同，不存在缴纳下一年度的租金问题，由于反诉被告的原因，反诉原告一直是停产等待，其预交的租金70万元反诉被告应当返还。红星社区居委会针对反诉辩称，一、本合同虽然约定租期为两年，即从2011年5月1日起至2013年4月30日止。但合同约定若不拆迁，在同等条件下，第三年、第四年反诉人优先承包。第三年租金150万元，第四年租金200万元。因反诉人从租赁至2014年4月30日合同终止，没有发生拆迁现象，而反诉人也没有提出终止合同。同时，在2014年4月30日前，反诉人一直继续租赁场地及设备等，没有将租赁物及场地移交给答辩人。因此反诉人称于2013年4月30日止合同期满后无法达成合意，没有签订下一租赁合同，不存在交下一年租金与事实不符。
二、反诉人称2013年4月30日合同期满后一直处于停产等待，故预交的70万元应予退还理由不能成立。如果在合同到期后反诉人不愿续租，理应返还租赁物并与反诉答辩人办理移交手续。而反诉人占用租赁物且在2014年4月30日办理合同终止移交手续时，反诉人也没有提出不应交纳租赁费诉求，如果反诉人认为不应交纳2014年4月30日期间租赁费，那当时就不会交纳70万元租金。综上所述，反诉人诉称理由不属实，不能成立。请求人民法院依法判决驳回反诉人反诉请求。
本院经审查认为：2012年3月14日，襄州区人民政府、襄阳经济技术产业开发区管委会、襄阳高新技术产业开发区管委会签订《托管协议》，约定将案涉租赁物所在的连山湖区域整体托管给高新区，以2012年2月13日的时间为准，现状交接；托管区域内的国土资源等由襄阳高新区管委会、襄阳市设在高新区的派出机构履行行政管理和行政执法职能，承担相应的经济、法律责任；托管区域原在襄州区及经开区享有的权利和承担的义务相应移交给高新区；以2012年2月13日为时间界限，刘集办事处全部资产、债权债务等由襄州区移交高新区；托管区域内的土地净收益部分，由高新区实行统一管理用于托管区域内的土地开发和基础设施建设。依该协议，红星社区居委会对案涉租赁物所在的连山湖区域已无管理权及收益权。2017年4月21日，红星社区居委会与襄阳高新区刘集街道办事处连山湖社区居民委员会签订《襄州区红星社区与高新区连山湖社区资产分割协议》，其中载明2012年5月7日，襄州区人民政府与高新区管委会签订《连山湖社区托管协议》，但未对原红星村（社区）相关资产进行分割，导致部分资产权属不清。该内容说明在2012年5月7日至2017年4月21日期间，案涉租赁物的产权归属并不明晰，红星社区居委会不能证明其在此期间享有相应产权。前述资产分割协议约定，原红星村（社区）二砖厂土地及地上附着物按照红星社区居委会占76%，襄阳高新区刘集街道办事处连山湖社区居民委员会占24%的比例进行分割。但依照该约定，位于红星二砖厂的案涉租赁物的权属仍不明晰，不能确定红星社区居委会系对其全部还是仅对部分享有权利，是具有产权及管理权还是仅享有收益权。综上，红星社区居委会不能证明在其诉讼请求的全部期间对案涉租赁物享有或者全部享有相应的权利并以出租人身份在本案中主张权利，故其非本案适格的原告，应驳回起诉；因红星社区居委会非本案适格的原告，故亦非本案适格的反诉被告，对于黄发正提出的反诉，亦应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，
裁定如下：
一、驳回襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会的起诉；
二、驳回黄发正的反诉。案件受理费12268元退还襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会，反诉费5400元退还黄发正；保全费4320元由襄阳市襄州区张湾街道办事处红星社区居委会负担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 吴小松
人民陪审员 刘爱华
人民陪审员 吕焕云
二〇一九年一月二十四日
书 记 员 肖玉梅 微信公众号“”