广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14409号
原告：朱文友，男，1968年6月16日出生，汉族，住湖南省武冈市。
原告：陈明龙，男，1968年7月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。上列两原告共同
委托诉讼代理人：邓春池，广东中亿律师事务所律师。
被告：陈强，男，1972年1月15日出生，汉族，住广东省中山市**。
委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。
第三人：朱小军，男,1991年9月1日出生，汉族，住湖南省武冈市。
原告朱文友、陈明龙与被告陈强建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，根据原告朱文友、陈明龙申请，依法追加朱小军作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱文友、陈明龙及共同委托诉讼代理人邓春池,被告陈强委托诉讼代理人杨云龙、第三人朱小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱文友、陈明龙向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行土地转让合同，将位于中山市国用（2011）字第易2700044号的国有土地使用权及地上建筑物的所有权转让给原告，立即配合原告办理过户手续；2.被告以原告已经花费的费用17265704.23元为基数按照月息2％的标准向原告支付违约金（自2018年4月1日起至将涉案土地使用权过户至原告名下之日止）；3.被告赔偿原告律师费290718元。事实与理由：两原告和被告于2016年11月28日签订土地转让合同，约定被告将位于中山市国用（2011）字第易2700044号土地的使用权转让给原告，转让价格980万元；付款方式为双方签订合同后第一期付款490万元作为履行合同的定金，第一期转让款分两次支付，先支付220万元，确认土地无抵押后支付270万元；在被告签署办理相关的房地产过户登记文书并经国土部门收件认可且双方一同拿到房地产权证后，两原告立即支付剩余的490万元；因中山市政策规定空地不得转让使用权，为符合政策要求，由两原告出资以被告的名义在涉案土地上建设地上建筑物。两原告依约支付了第一期的490万元后，以被告名义建设地上建筑物，建筑面积4363.29㎡，工程造价为6108620元，另花费97万元修建了消防水池。建筑物建设完成并经验收合格后，于2018年3月15日取得了以被告为所有权人的不动产权证，此时已经具备了过户给原告的条件。为顺利履行涉案合同，两原告即刻通过微信和电话要求被告一起办理不动产过户手续，但被告却以资金紧张（借了高利贷需偿还）为由，要求两原告提前将土地使用权转让款的第二期款项支付给被告。两原告为尽快将不动产权证办理至自己名下，又提前支付了土地使用权转让款460万元。至此，两原告为履行土地转让合同，共支付了土地使用权转让款950万元、承担建筑工程价款6108620元、消防水池价款97万元及各种税费、设计费、审图费、勘察费等687084.23元，合计17265704.23元。被告多次拒绝配合办理过户手续，两原告被迫委托律师于2018年6月12日发函，要求被告于2018年6月19日到大涌镇税务部门办理有关手续。被告拒绝以后，两原告又再次要求其于2018年6月26日到税务部门办理手续。当天，被告虽然到场和两原告见面，却以其他隐名股东不同意为由，再次拒绝办理。双方沟通过程中，被告虽多次承认自己违约，却将责任推到其背后的隐名股东身上。按照双方所签订的土地转让合同约定，被告故意违约，两原告可以要求其赔偿两原告已支付款项的两倍并赔偿原告其他损失，也可以要求被告以两原告为履行合同所花费的总费用为基数按照月息2％的标准支付违约金并赔偿律师费。为维护两原告合法权益，特向法院具状，请求依法判决支持原告请求。诉讼中，两原告明确撤回诉讼请求2、3；明确诉讼请求为被告继续履行土地转让合同，将位于中山市“墩下”不动产权证为粤20**中山市不动产权第××号的土地和房屋过户至两原告名下。
被告陈强辩称：1.按合同约定，由两原告负责办理涉案土地的转让过户手续，且应在合同签订后1年内完成过户手续；2.两原告在履行过程中多次违反付款的期限，被告收到两原告款项共计950万元，但部分款项是税费而不是土地转让款，对于已收款项中属于土地转让款的具体金额不清楚；3.两原告没有严格按照合同约定履行建设地上建筑物的义务，该地上建筑物实际情况是由被告与承建商签订合同、委托承建商建设，相应的地上建筑物的所有权归属于被告，但相关的工程款是由两原告支付；4.本案是土地使用权转让合同纠纷，并非涉及地上建筑物的纠纷，两原告要求被告将地上建筑物转让给两原告超出了审理范围；5.根据国家政策目前无法过户至两原告，地上建筑物属于被告所有，被告持有土地证；6.双方在实际合同履行过程中变更了交易条款，涉案地上建筑物属于被告自行建设、产权归属于被告，但双方没有对地上建筑物价格达成一致，根据地随房走的原则，须待双方就地上建筑物交易达成一致意见并履行完毕,合同方可继续履行。第三人朱小军述称：1.其系原告朱文友儿子，受两原告委托进行涉案土地的地上建筑物报建施工、不动产权证办理业务，地上建筑物所有费用、事宜处理都是由其咨询两原告并拿钱办理，整个建筑物建设以及产权证办理都是两原告出资费用；2.因产权证是被告的名字，办理手续有关签名事宜都由朱小军直接找被告，涉案建筑建设、办证过程中，被告除签名外并未出资或提供资料，其未曾就此询问过被告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2016年11月28日，陈强（转让方、甲方）与朱文友、陈明龙（受让方、乙方）签订土地转让合同，约定：甲方将名下位于中山市“墩下”土地使用权转让给乙方，该土地使用权面积为6000平方米，独占面积为6000平方米，使用权类型为出让，使用权终止日期为2050年8月2日，土地证号为中府国用（2011）字第易27000**；土地使用权转让价款（实收）为980万元，涉及该地块的所有办证手续，包括但不限于申请规划、报建、过户等所有产权登记、变更、转让等手续均由乙方负责办理，合同涉及的土地使用权转让所涉及的一切费用，包括但不限于办理规划、工程报建等手续的税费、建设工程款、设计费、办理产权登记、办理过户登记等一切手续产生的一切税费均由乙方负责承担；在甲、乙双方签订合同后，第一期付款490万元作为履行本合同的定金，第一期转让价款付款方式为首先支付220万元至指定账户、乙方确认土地无抵押后支付270万元至指定账户；在甲方签署办理相关的房地产过户登记文书，并经国土部门收件认可，经甲、乙双方一同拿到房地产权证后，乙方应立即支付转让款490万元，乙方此前交付的定金抵作土地使用权转让价款，土地转让费用全部付清，房地产权成功过户后合同终止；甲方前期预缴报建费用于乙方拿到无抵押的土地证后即时付给甲方，前期预缴费用包括社保基金、新墙材专项基金、交易服务费、税金、印花税、工资保障金、村镇基础设施配套费、宗地映图费、交建委税金、银行业务费、设计费、审图费、勘查资料费共计687084.23元；鉴于该土地使用权现状为空地，根据中山市政府的相关规定，禁止空地直接转让或者办理过户手续，因此双方商定：在甲方将土地使用权交付给乙方支配后，则本合同涉及到的国有土地使用权的一切权利归属于乙方所有，与此有关的全部义务也由乙方负责承担，乙方有权继续以甲方名义进行相关报建（含规划）审批手续，并以甲方名义办理产权登记手续，甲方应当提供相应的协助，在乙方支付第一期第二次款前与朱小军签订一份本工程的施工承包合同；在能办理房地产权过户时，甲方在接到乙方办理过户手续通知后3天内必须到中山市国土房管部门，办理过户交易手续；乙方在签订合同后，1年内办理好过户手续，如属政府政策问题则双方协商决定；土地使用权交付后与使用权有关的土地或者建设工程使用期间的所发生的一切事故，均由施工方负责承担；甲、乙双方任何一方违反合同导致合同无法继续履行的，违约方需赔偿守约方的违约金为定金的两倍；甲、乙双方任何一方违反合同导致合同无法继续履行的，违约方需赔偿守约方的赔偿金为守约方因履行合同所产生的所有费用及损失的两倍；甲方如违反合同导致合同无法继续履行，需支付乙方所交购地款及其余所交费用的利息给乙方，利息为按月息2%从所交购地款及其余所交费用的支付当天起计。合同还约定了其他内容。2.土地转让合同签订后，朱文友于2016年11月29日、2017年1月10日分别向陈强转账支付200万元、3387084元，陈强于收款当日即出具收据分别确认收到购买土地定金220万元、270万元。朱文友、陈明龙称，其在合同签订前已向陈强支付诚意金20万元，故其于2016年11月29日转账支付200万元后，陈强出具收据确认收到220万元；其于2017年1月10日支付的款项包含土地转让定金270万元、前期预缴报建费用687084元。后朱文友又于2018年1月19日向陈强支付土地款100万元，于2018年6月7日向陈强转账支付土地款70万元并委托案外人倪录燕向陈强汇款290万元。综上,前述土地款合共950万元,前期预缴报建费用687084元。3.根据中山市不动产登记资料查询结果反映：位于中山市“墩下”的房地，陈强作为权利人，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第××号，土地使用权性质为出让／自建房，土地权属性质为国有，登记时间为2018年3月15日，建筑面积4363.29平方米,房屋性质为自建房，该房地产于2018年8月2日因本案被本院查封。4.朱文友、陈明龙多次通过律师函、短信及微信方式催促陈强协助办理涉案房地产过户手续,并委托广东中亿律师事务所于2018年6月12日、20日向陈强发送律师函，要求陈强在指定期限内协助办理涉案房地产的过户手续。律师函发出后，朱文友另通过短信催促陈强在律师函指定期限内办理税务及过户手续事宜。朱文友与陈强于2018年的微信记录反映：5月25日，陈强表示“之前签了那个代建合同，你要开个收款收据才行”，朱文友回复“那你付款给我，就马上开给你。你们不要想得太多了，代建没有付款能开收据吗……房产过户后，代建合同作废就行了。请抓紧配合处理，不要耽误过户时间”，随后朱文友应陈强要求向其发送了由陈强作为建设单位签名的建筑工程施工合同的照片；6月2日，陈强要求朱文友先行支付290万元，朱文友要求陈强办理过户付款手续，陈强回复按合同办理并等朱文友通知办理过户手续；后朱文友告知已支付款项事宜，要求陈强配合办理代建走账、税务及过户手续，陈强于6月10日回复因朱文友、陈明龙一直未能过户、迟迟不付款而涉案土地地价已上涨许多，其已委托律师处理；后双方就对方是否存在违约事宜产生分歧，朱文友于6月18日告知陈强次日到税务部门办理有关手续，陈强予以拒绝并要求朱文友联系其委托律师。5.陈强与朱小军确认合同有效纠纷一案已向本院另案提起诉讼，案号为（2018）粤2071民初14642号。该案审理过程中各方当事人陈述了有关土地转让合同签订后地上建筑物的施工过程。朱小军陈述：（1）在其与陈强签订建筑施工合同前，陈强已与中山市中诚建筑工程有限公司（以下简称中诚公司）签订广东省建设工程标准施工合同（以下简称标准施工合同），不清楚陈强委托中诚公司办理报建手续的事宜，中诚公司并未实际参与施工。（2）后因陈强将涉案土地建设用地使用权转让给朱文友、陈明龙，而该土地使用权须有地上建筑物才可以过户，故朱文友、陈明龙在涉案土地上投资建设建筑物。为保障朱文友完全控制涉案工程故在土地转让合同中指定陈强与朱小军签订建筑施工合同，后为保障陈强不必向朱小军支付涉案工程款，由陈强与朱小军签订关于陈强办公楼建筑工程施工合同的协议书（以下简称协议书），建筑施工合同、协议书的签订均是为了顺利办理建设用地使用权转让过户手续，确保朱文友、陈明龙控制涉案土地而防止他人介入。（3）考虑到陈强已与中诚公司签订合同并办理了部分税务备案手续，为便于处理报建、税费事宜，涉案工程以陈强作为名义上的建设方、中诚公司作为名义上的承包方出面办理有关手续，陈强未向中诚公司或者朱小军支付任何工程款，实际由朱文友统筹并支付全部建设费用,朱小军管理及办理相关手续，而朱小军、朱文友系父子关系，二人对涉案工程工作内容的分工也不影响朱文友就相关土地的买受人利益。（4）朱文友于2017年1月6日组织施工、同年2月22日打桩完毕、同年10月底完工、同年11月至12月办理竣工验收手续，并在2018年3月15日以陈强名义领取了涉案工程所在土地的房地产权证书。朱文友、陈明龙对朱小军的前述陈述予以确认，主张其已为涉案地上建筑物的建设支付工程款共计6108620元，并提供了注明付款方为陈强、收款方为中诚公司的税务发票原件作为证据，还提供了由朱小军委托案外人就涉案建设工程消防水池土建部分的施工合同、发票、工程预算书等原件作为证据。陈强委托诉讼代理人陈述如下：（1）陈强委托中诚公司就涉案土地的地上建筑物进行施工，中诚公司将部分工程交由朱小军施工，其认识中诚公司和朱文友、陈明龙，但不清楚中诚公司与朱小军之间的关系，代理人对陈强与朱小军之间的关系不清楚，朱文友、陈明龙与地上建筑物的建设工程无关。（2）代理人只能陈述陈强于2015年9月28日取得规划许可证、2016年9月18日取得施工许可证、于2016年4月6日签订标准施工合同、于2016年8月23日提交施工许可申请表，其他情况不清楚。（3）建筑施工合同签订前中诚公司已进场施工，具体开工时间不清楚，施工过程中有监理单位在场，陈强未派人到施工现场。涉案工程完工日期大概是在2017年11月，中诚公司口头通知陈强完工，竣工手续由中诚公司负责，陈强不记得是否在竣工资料上签字，如果陈强有签字则表明有参与竣工验收。（4）施工过程中，陈强没有支付过任何工程款，没有与朱小军或者中诚公司进行过结算，朱小军或中诚公司也没有向陈强追讨过涉案工程款。对于陈强在涉案工程中实际参与的环节，陈强委托诉讼代理人表示，陈强将工程发包给中诚公司办理规划、建设手续，委托了监理单位，参与了工程前期工作。另，本案庭审中，陈强主张有关建筑物的工程款系由其支付，但除朱文友、陈明龙提交的发票反映其为付款方外，并无其他证据证明。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。朱文友、陈明龙与陈强签订的土地转让合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行各自义务。土地转让合同约定：“鉴于该土地使用权现状为空地，根据中山市政府的相关规定，禁止空地直接转让或者办理过户手续，因此双方商定：在甲方（陈强）将土地使用权交付给乙方（朱文友、陈明龙）支配后，则本合同涉及到的国有土地使用权的一切权利归属于乙方所有，与此有关的全部义务也由乙方负责承担，乙方有权继续以甲方名义进行相关报建（含规划）审批手续，并以甲方名义办理产权登记手续……在能办理房地产权过户时，甲方在接到乙方办理过户手续通知后3天内必须到中山市国土房管部门，办理过户交易手续。”前述合同内容表明，为达到涉案建设用地使用权转让条件，陈强作为转让方必须履行一定的协助义务，即将涉案土地使用权交由朱文友、陈明龙支配以建设房产，且朱文友、陈明龙可以陈强名义建设房产并以陈强名义领取初始的房地产权证书。同时，根据前述合同约定，在合同得到履行的情况下，涉案建设用地使用权交付使用后，由朱文友、陈明龙享有建设用地使用权涉及的一切权利，即为保障建设用地使用权转让而建设的房产的权利显然亦由朱文友、陈明龙享有。可见，土地转让合同实际上已明确办理过户登记手续时，陈强应将建设用地使用权以及相应的地上建筑物即登记在陈强名下的位于中山市“墩下”的房地产一并过户登记至朱文友、陈明龙名下。因此，双方就涉案地上建筑物产生的纠纷并未超出本案审理范围，双方是否就该地上建筑物价格达成一致意见也不影响合同继续履行与否。关于合同是否应继续履行的问题。土地转让合同约定，朱文友、陈明龙应在合同签订后支付第一期款项490万元作为履行本合同的定金、在陈强取得涉案土地无抵押土地证后支付前期陈强预缴的报建费用687084.23元、在办理过户手续后支付第二期转让款490万元。由查明的事实可知，朱文友、陈明龙已提供转账凭证及陈强出具收据证明其已向陈强支付转让款950万元、前期报建费用687084元，合计10187084元,已足额支付了合同约定的办理过户手续前应支付的转让款。陈强辩称前述款项中部分为税费而非转让款，但未能提供证据予以证明，故对陈强有关朱文友、陈明龙未依约支付转让款的辩解意见,本院不予采纳。朱文友、陈明龙已履行合同约定的办理过户手续前的付款义务，涉案房地现已取得以陈强作为权利人的房地产权证书，符合土地转让合同约定的过户条件，且该房地产除因本案被本院第一查封外，不存在其他被查封或抵押等无法履行的情形，朱文友、陈明龙要求陈强继续履行土地转让合同，将涉案房地产过户至其名下的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。陈强辩称朱文友、陈明龙未在合同约定期限内办理过户手续,因双方没有约定合同签订一年后未办理过户手续则陈强具有拒绝继续履行合同的权利，在涉案房地产于2018年3月15日符合约定的过户条件后，朱文友多次催促陈强协助办理过户手续，现陈强以过户期限届满为由拒绝继续履行合同，有违诚实信用原则，故本院对该辩解意见不予采纳。陈强辩称朱文友、陈明龙未履行建设房产义务，但并未提交证据予以证明，且其对有关工程款支付的陈述前后矛盾，而朱文友、陈明龙提交了有关微信记录、施工合同、发票原件等证据予以反驳，故本院对陈强该辩解意见亦不予采纳。合同继续履行，根据权利义务对等的原则，朱文友、陈明龙应履行支付剩余转让款300000.23元（9800000元+687084.23元-10187084元）的义务，陈强作为款项接收方，应配合朱文友、陈明龙收取该剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同约定应由朱文友、陈明龙自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告陈强继续履行与原告朱文友、陈明龙于2016年11月28日签订的土地转让合同；
二、被告陈强于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告朱文友、陈明龙将被告陈强名下位于中山市“墩下”的房地产［不动产权证号:粤（2018）中山市不动产权第××号］过户至原告朱文友、陈明龙名下；在此同时，原告朱文友、陈明龙向被告陈强支付剩余转让款300000.24元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费117252元,诉讼保全费5000元,合共122252元（原告朱文友已预交），由被告陈强负担（被告陈强于本判决生效之日起七日内迳付原告朱文友、陈明龙）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁泳诗
人民陪审员 张泳妍
人民陪审员 马碧琳
二〇一九年一月二十四日
书 记 员 姚 班黄怡凤 来源：