黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0112民初6377号
原告（执行案外人）：吴晶，身份证号230119198801150020,女,1988年1月15日出生，汉族，无固定职业,住哈尔滨市阿城区和平街十委一组。
原告（执行案外人）:吴树森，身份证号230122195712110320，女，1957年12月11日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区和平街十委一组。
委托诉讼代理人：肖福山，黑龙江信义律师事务所律师（实习律师张金凤协助）。
被告（申请执行人）：张亚雉，女，1983年6月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。
被告（被执行人）：张殿友，男，1964年2月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。
被告（被执行人）：吴桂英，女，1964年8月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。
原告吴晶、吴树森与被告张亚雉、张殿友、吴桂英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月3日公开开庭进行了审理，原告吴晶、吴树森及其委托诉讼代理人肖福山、张金凤，被告张亚雉到庭参加诉讼。被告张殿友、吴桂英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。吴晶、吴树森向本院提出诉讼请求：1.停止对哈尔滨市阿城区金城街北新校区4号楼1单元202室（房屋所有权证号阿城区字第××号，建筑面积60.23㎡）房屋的查封、拍卖、执行程序；2.案件受理费由张亚雉、张殿友、吴桂英负担。事实和理由：2013年4月1日，吴晶、吴树森与张殿友、吴桂英签订了房屋买卖协议，以18万元的价格购买了阿城区金城街北新小区4号楼1单元202室（建筑面积60.23㎡）的房屋，合同签订后，吴晶、吴树森一次性支付了房款并入住至今；张亚雉与张殿友、吴桂英民间借贷纠纷一案执行过程中，法院将该房屋查封，吴晶、吴树森提起诉讼。张亚雉辩称，其没有保全吴晶、吴树森所有的房屋；张亚雉手中的案涉房屋所有权证是真的。张殿友、吴桂英未答辩。本院
经审理查明，2013年4月1日，卖方张殿友、吴桂英与买方吴晶、吴树森签订了哈尔滨市阿城区金城街北新经济适用住房4#楼1-202室房屋买卖协议并约定:房屋价格为18万元，合同签订之时给付房款并交付房屋；合同签订当日，双方实际交付了房款和房屋，张殿友、吴桂英将案涉房屋的房屋产权证（哈房权证阿城区字第××号）交付吴晶、吴树森；吴晶、吴树森装修后一直在此居住并交纳了该房屋的取暖费、物业费、水费等；随后，吴晶、吴树森多次要求张殿友、吴桂英配合办理产权变更登记，二人以各种理由推诿。案涉房屋系经济适用住房,由吴桂英单独所有；哈尔滨市房地产事业管理局（以下简称阿城区房地局）于2011年1月4日颁发2011010057号房屋所有权证；根据吴桂英申请，阿城区房地局于2011年3月4日在《哈尔滨日报》声明作废2011010057号房屋所有权证，异议期满后，阿城区房地局于2011年5月5日补发哈房权证阿城区字第××号房屋所有权证,现由吴晶、吴树森持有；根据吴桂英的第二次申请，阿城区房地局又于2014年8月28日在《哈尔滨日报》声明作废2011050019号房屋所有权证，异议期满后，阿城区房地局于2014年9月5日补发哈房权证阿城区字第××号房屋所有权证，现由张亚雉持有。上述三本房屋所有权证载明的房屋坐落、房屋所有权人、面积等信息均与案涉房屋一致。张亚雉与张殿友、吴树森民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月13日作出（2017）黑0112民初1075号民事判决，判令一、张殿友、吴桂英于判决生效之日起三日内给付张亚雉借款10万元，并自2015年5月4日始，以欠款10万元为基数，按月息2%的标准给付张亚雉借款利息至欠款本金10万元付清时止；
二、驳回张亚雉的其他诉讼请求。案件受理费1,390元，由张殿友、吴桂英负担。张亚雉与张殿友、吴树森民间借贷纠纷一案进入执行程序后，吴晶、吴树森向本院提出案外人异议，请求停止执行该房屋并解除对案涉房屋的查封，本院于2018年11月26日作出（2018）黑0112执异162号执行裁定，驳回了吴晶、吴树森的异议请求；吴晶、吴树森不服该裁定诉至本院。上述事实有（2018）黑0112执异162号执行裁定书、哈房权阿城区字第××号号房屋所有权证、哈房权阿城区字第××号号房屋所有权证、房屋买卖协议、物业费、取暖费、水费票据等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明的事实，案涉房屋为经济适用住房，该房屋的购买需要经过一定的审批手续，虽然相关部门通过部门规章对经济适用住房的购买资格做出了相关规定，但相关规定并非效力性强制性规定，故买卖合同有效；案涉房屋不动产权登记权利人为吴桂英，根据庭审时吴晶、吴树森提交的其与张殿友、吴桂英之间的房屋买卖协议，以及吴晶、吴树森交纳的案涉房屋的取暖费、物业费票据等证据，足以证明双方之间的房屋买卖行为真实，特别是吴晶、吴桂英在购买该房屋后，对案涉房屋进行了实际装修并居住、使用至今，故吴晶、吴树森是案涉房屋的实际所有权人；双方当事人就案涉房屋的买卖协议签订时间、交付价款时间和交付房屋时间均为2013年4月1日，而查封时间为2017年3月20日，故吴晶、吴树森在本院查封案涉房屋之前就已经与张殿友、吴桂英签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该房屋并且已支付全部价款；吴晶、吴树森支付价款后，多次联系张殿友、吴桂英要求办理产权变更登记未果，吴晶、吴树森持有的哈房权阿城区字第××号号房屋所有权证已于2014年9月5日声明作废，故案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记；综上，吴晶、吴树森就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该房屋不得执行；张殿友、吴桂英未到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席
判决如下：不得执行哈尔滨市阿城区金城街北新经济适用住房4#1-202室房屋；案件受理费3,900元，由张殿友、吴桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 周立波
人民陪审员 李相花
人民陪审员 齐亚慧
二〇一九年一月二十三日
法官助理崔默
书记员冯拓 更多数据：