上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终484号上诉人(原审原告、反诉被告)：陆伟明。被上诉人(原审被告、反诉原告)：任展泽,男,1951年10月19日出生,汉族,住上海市闵行区。
上诉人陆伟明因与被上诉人任展泽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆伟明上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判任展泽赔偿陆伟明损失人民币(以下币种均为人民币)100,000元。事实和理由：陆伟明与任展泽通过对话对双方之间原房屋买卖合同进行了更改，任展泽同意陆伟明将上海市普陀区武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)按原价、原来的时间转让给第三人。之后，因任展泽违约，不按原价出售房屋，导致转让失败，致使陆伟明与任展泽之间的转让合同无法实施，任展泽应当承担违约责任。一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查清事实依法改判。任展泽未作辩称。陆伟明向一审法院起诉请求：
一、解除双方于2016年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、任展泽向陆伟明返还购房款984,000元；
三、任展泽向陆伟明赔偿损失100,000元；
四、本案诉讼费由任展泽负担。任展泽向一审法院反诉请求：
一、陆伟明向任展泽支付违约金200,000元；
二、本案反诉费由陆伟明承担。一审法院认定事实：任展泽为系争房屋权利人。2016年11月9日，任展泽作为出卖方(甲方)，陆伟明作为买受方(乙方)在上海品巢房地产经纪有限公司的居间介绍下就系争房屋出售事宜签订《房地产买卖居间合同》附《房地产买卖合同》，约定房屋总房价款为3,280,000元。同日，任展泽作为卖售人(甲方)，陆伟明作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同第一条约定：甲乙双方通过上海锐丰投资顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：(二)房地产座落：武威东路XXX弄XXX号(部位：1001)；(三)房屋建筑面积：64.79平方米。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为3,280,000元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2017年12月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)、自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同附件三付款协议：1.待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方应直接支付或通过上海锐丰转付给甲方部分首期房价款计人民币玖拾叁万肆仟元整。本合同签订前乙方已支付定金(若有)计人民币伍万元整亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款计人民币玖拾捌万肆仟元整。2.待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书(若有)后，甲、乙双方应予2017年12月20日之前亲自或委托上海锐丰赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据。乙方应予2017年12月20日前自行支付或通过上海锐丰代为转付给甲方第二期房价款计人民币贰佰贰拾玖万陆仟元整。3.待上海市普陀区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到乙方全额房价款7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。4.若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。2016年10月16日，陆伟明向任展泽支付定金50,000元。同年11月9日，陆伟明向任展泽支付购房款934,000元。合同履行过程中，因陆伟明无力支付剩余房款，陆伟明向任展泽表示要求解除合同，任展泽未予同意。一审庭审中，陆伟明表示双方就转卖系争房屋达成一致，任展泽及证人徐腾均表示任展泽未同意陆伟明将系争房屋予以转卖，亦未同意解除合同。一审法院认为，关于本诉，双方之间于2016年11月9日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，对该合同的法律效力予以确认。当事人行使解除权，应符合约定或法定的解除条件。现陆伟明因无力支付剩余购房款要求解除合同，任展泽予以同意，故对陆伟明要求解除合同之诉请法院予以支持。解除之日以庭审中双方均同意的解除日为准，即2018年1月24日。合同解除，房款理应返还，故对陆伟明要求任展泽返还购房款之诉请法院亦予以支持。鉴于合同解除系陆伟明的单方违约行为所致，故对陆伟明要求任展泽赔偿损失之诉请法院难以支持。关于反诉，一审法院认为，合同签订后双方均应按约履行，现陆伟明未按约履行合同，理应承担相应的违约责任，合同中双方虽约定的是赔偿金，但该赔偿金实为违约金，故法院对任展泽要求陆伟明支付违约金之诉请予以支持，针对陆伟明认为违约金过高的辩称，法院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然陆伟明确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征及买卖双方通过交易取得的合同利益情况分析，任展泽要求陆伟明支付的违约金确实过高，如要求陆伟明按任展泽的要求偿付违约金必然造成当事人之间合同权益的失衡，故陆伟明认为违约金过高的辩称亦符合合同法相关规定，法院予以采纳，违约金数额由法院综合上述内容酌情予以降低。判决：
一、陆伟明与任展泽于2016年11月9日就上海市普陀区武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年1月24日起解除；
二、任展泽应于判决生效之日起十日内返还陆伟明购房款人民币984,000元；
三、对陆伟明的其余诉请均不予支持；
四、陆伟明应于判决生效之日起十日内支付任展泽违约金人民币100,000元。本院
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，陆伟明与任展泽之间就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据查明事实，合同履行过程中，因陆伟明无力支付剩余房款，陆伟明要求解除合同，任展泽亦同意解除合同，合同解除系因陆伟明违约导致。据此一审法院对陆伟明要求任展泽赔偿损失的诉请不予支持，并无不当；对任展泽要求陆伟明支付违约金的诉请予以支持，亦无不妥。一审法院对违约金金额所作调整，符合相关规定，本院予以认同。现陆伟明上诉主张双方合同解除系因任展泽违约导致，依据尚不充分，对其主张本院难以采纳，其要求任展泽赔偿损失，本院不予支持。综上，陆伟明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人陆伟明负担。本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 彭 浩
审判员 王 伟
二〇一九年一月二十二日
书记员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”