杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初19994号
原告：何先洪，男，1988年9月13日出生，汉族，住四川省宣汉县。
委托代理人：童晓瑾，浙江秉象律师事务所律师。
被告：刘水生，男，1979年5月25日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告何先洪（下称原告）为与被告刘水生(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由
审判员刘婷适用简易程序独任审判，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童晓瑾到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年11月，被告主动找到原告，声称其要去外地，短时间不会回来，名下位于杭州市余杭区房屋可以便宜长租给原告。原告系外地打工者，工作单位距离案涉房屋较近，故双方达成租赁合意。2017年11月23日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告名下位于余杭区房屋，租赁期60个月，自2017年11月23日至2022年11月22日，每月租金2500元，五年房租一次性付清。合同签订后，原告于2017年11与23日取现150000元交给被告，被告出具收条一份，确认收到房租150000元。现查明，被告名下位于余杭区房屋于2017年10月23日抵押给案外人陈斐，抵押登记证明号为浙（2017）余杭区不动产证明第0149060号，债权数额为2000000元，债务履行期间为2017年10月23日至2018年4月22日。案外人陈斐已向杭州市下城区人民法院起诉要求对被告名下位于余杭区房屋折价、变卖、拍卖，所得价款享有优先受偿权。该案已进入执行阶段。下城区法院于2018年6月7日给原告及案外人陈斐一同做执行笔录，要求原告尽快搬离案涉房屋。案涉房屋已于2017年11月17日被安徽省灵璧县人民法院查封。根据法律规定，设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。被告在签订《房屋租赁合同》前后从未告知原告案涉房屋已被抵押。现原告的租赁权无法抵抗案外人的抵押权，案涉房屋已进入执行拍卖阶段，原告只能另行承租，而周边房屋租赁价格普遍高于月租金2500元，被告应当承担原告的实际损失。为此，原告诉至法院。诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月13日解除；2、判令被告返还原告租金125416.67元；3、判令被告赔偿原告实际损失60000元、违约金3000元；4、判令被告承担原告因本案诉讼所产生的律师费8000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告就房屋租赁达成协议，并就双方权利义务作出具体约定的事实。 2、台州银行业务回单、收条各一份，证明被告收到原告取现的租金150000元的事实。 3、不动产权属信息查询记录一份、浙江法院公开网截图一组，证明案涉房屋于租赁之前已抵押给案外人陈斐且抵押权人陈斐已起诉被告，该案进入执行程序的事实。 4、《房屋租赁合同》、转账凭证各一份，证明原告已搬出案涉房屋并与他人另签房屋租赁合同，支付租金60000元的事实。 5、房屋图片一份，证明原告已搬离案涉房屋的事实。 6、租赁合同解除函、EMS邮单、查询记录各一份，证明原告委托律师向被告发函解除合同并归还案涉房屋钥匙的事实。 7、委托代理合同及发票各一份，证明原告因本案诉讼产生律师费8000元的事实。 被告未到庭答辩，也未向本院提供证据，对原告提供的证据放弃到庭质证的权利。 原告提交的证据，经审核，证据5照片，无拍摄时间、地点、经过的描述，不符合证据形式要件，且无法证明其待证事实，本院不予采信，其余证据均符合证据的三性原则，且能证明本案相关事实，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2017年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告自有的位于杭州市余杭区的房屋出租给被告使用；租赁期共60个月，自2017年11月23日起至2022年11月22日止；租金为每月2500元，房租为5年一次性付清；在房屋租赁期间，任何一方违约，须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。合同签订后，原告一次性向被告支付租金150000元。被告出具收条予以确认。后原告查询得知，案涉房屋已于2017年10月23日抵押给案外人陈斐，且该纠纷已经进入执行阶段。2018年6月7日，杭州市下城区人民法院执行法官给原告制作执行笔录，要求原告尽快搬离案涉房屋。2018年9月13日，原告腾退案涉房屋，向被告寄送租赁合同解除函以及案涉房屋钥匙。该邮件于2018年9月14日被签收。因被告未能退还剩余租金，由此成讼。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同双方均应当诚信履约。案涉房屋的抵押权人为实现债权诉至法院，案件进入执行程序，因租赁合同签订时间晚于抵押权设立时间，无法对抗抵押权的实现，原告无法继续使用案涉房屋。被告将案涉房屋设立抵押权且未能提前告知原告，致使房屋租赁合同无法继续履行，原告使用案涉房屋的合同目的无法实现，原告有权解除合同。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于原告发出的租赁合同解除函到达被告时解除。合同解除系因被告违约所致，对原告要求被告返还剩余租金及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告另行租赁房屋并支出房租，在租金符合市场定价的情况下，并非因解除合同造成的损失，本院对原告要求被告赔偿租金的诉讼请求，不予支持。租赁合同对的律师代理费的负担并未进行约定，代理费并非必然产生的损失，费用的高低也有一定的不确定性，由被告承担原告方支出的律师代理费略失公平，对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、原告何先洪与被告刘水生签订《房屋租赁合同》于2018年9月14日解除。 二、被告刘水生返还原告何先洪房屋租金125416.67元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、被告刘水生支付原告何先洪违约金3000元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告何先洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4228元，减半收取2114元，由原告何先洪负担740元；由被告刘水生负担1374元，于本判决生效后七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 刘 婷
二〇一九年一月二十二日
书记员 沈虹霞 关注公众号“”