江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民初246号
原告（执行案外人）:王焰，男，1959年3月20日出生，汉族，住盱眙县。
委托诉讼代理人：张雪梅，江苏曹骏律师事务所律师。
被告（申请执行人）：江苏泰业建设工程有限公司，住所地淮安市淮安区范集镇集镇。
法定代表人：张强明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵卫青，淮安市淮安区溪河法律服务所法律工作者。
第三人（被执行人）：盱眙县世纪置业有限公司，住所地盱眙县淮河东路**。
法定代表人：黄春萍，该公司董事长。
原告王焰与被告江苏泰业建设工程有限公司（以下前简称泰业公司）、第三人盱眙县世纪置业有限公司（以下简称世纪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法组成合议庭于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告王焰及其委托诉讼代理人张雪梅，被告泰业公司的委托诉讼代理人赵卫青，第三人世纪公司的法定代表人黄春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王焰诉讼请求：1.请求确认怡和家园8号楼1003室房屋所有权，停止对该房屋的执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1.第三人世纪公司作为开发商，当时为了怡和家园项目尽快开工，在盱眙县政府及盱眙县房屋拆迁安置中心的协调下，承诺将怡和家园8号楼1003室房屋作价5万元作为对原告被拆迁房屋的补差补偿，房屋竣工后，原告按承诺书交纳了5万元房屋作价款后，第三人将房屋交付原告，在原告后来的装修过程中，多次受到被告的阻扰，被告多次强行撬开房门锁，严重侵犯了原告的合法权益。
被告泰业公司辩称：1.原告既不是案涉房屋登记的权利人，亦不是实体权利的所有人；2.8号楼（包括案涉房屋）已被整体抵押给被告，案涉房屋在处置时，原告及第三人均未提出异议；3.执行依据虽然被撤销，不影响被告依据执行裁定书取得案涉房屋的权利；4.第三人对原告执行异议之诉的诉讼请求和理由的认可，不免除原告应承担的举证责任。第三人世纪公司辩称：原告的诉讼请求成立。王焰是拆迁户，世纪公司与王焰签订拆迁协议，王焰亦向世纪公司交纳5万元差价款。
经审理查明，泰业公司与世纪公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年5月10日作出(2013)淮中民初字第0225号民事判决：
一、世纪公司于本判决生效后十日内支付泰业公司工程款19332970.81元及利息100万元（自2013年2月17日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）；
二、世纪公司于判决生效后十日内赔偿泰业公司损失100万元；
三、泰业公司对涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148465元，公告费700元，合计149165元元，均由世纪公司负担。被执行人世纪公司未履行生效判决所确定的义务，本院依据泰业公司的申请，于2014年9月22日立案执行。执行过程中,本院依法对世纪公司所有的怡和家园8号楼在建工程（面积为5968.3平方米）及6、7号楼部分储藏室（面积为155.5平方米和218平方米）进行评估，并在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。首次拍卖无人竞买，泰业公司申请以该次拍卖保留价接受上述房屋抵偿部分债务,并申请终结该案本次执行程序。本院于2015年6月18日作出(2014)淮中执字第00363-2号执行裁定,将上述房屋分别作价1546.68万元和33.62万元，直接交付给申请执行人泰业公司抵偿部分债务。上述房地产权属自本裁定书送达时起转移。同日,本院作出（2014）淮中执字第00363-3号执行裁定，终结本次执行程序。后案外人王焰对怡和家园8号楼1003室房屋提出异议，本院于2018年8月20日作出（2018）苏08执异99号执行裁定书，驳回王焰的异议请求。另查明，世纪公司不服本院（2013）淮中民初字第0225号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2016年7月21日作出（2015）苏审三民申字第01187号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后，于2018年3月6日作出(2016)苏08民再25号民事判决：
一、撤销本院（2013）淮中民初字第0225号民事判决；
二、世纪公司于判决生效后十日内支付泰业公司工程款11532794.17元和利息40万元；
三、世纪公司于判决生效后十日内赔偿泰业公司损失352000元；
四、泰业公司对涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权；
五、驳回泰业公司其他诉讼请求。案件受理费148465元，公告费700元，合计149165元，由泰业公司负担49165元，世纪公司负担10万元。再审判决生效后，世纪公司申请强制执行，本院于2018年5月25日立案受理。再查明，2009年6月15日，因拆迁，世纪公司向原告出具承诺书，该承诺书载明：为了怡和家园项目尽早开工，原食品公司拆迁工作顺利完成，经县政府、盱眙县房屋拆迁安置中心的协调，原食品公司王焰同意拆迁补偿置换作如下承诺：1.王焰同意拆迁面积为126平方米，现置换怡和家园4号楼404室商品房一套，面积为113平方米，面积补差按拆迁办规定执行。2.经协调，开发商同意给予优先待遇补偿，再给王焰同志8号楼1003室商品房一套，不计价，待交付使用时王焰需交付开发商5万元人民币。此套房源归王焰所有，因8号楼未动工建设，待动工建设竣工时双方补签商品房买卖合同。该承诺书加盖世纪公司印章，法定代表人李春辉在该承诺书上签名。2018年7月25日，黄春萍在承诺书的左下方书写：“2009年6月15日世纪置业公司出具给拆迁户王焰的补偿承诺书，经与原法定代表人李春辉核实无误，该房屋已交付王焰。”2013年10月22日，案外人王焰与世纪置业公司签订《商品房买卖合同》，约定王焰购买怡和家园8号楼1003室房屋，商品房用途为住宅，总价款为5万元。2014年1月5日，世纪置业公司向王焰出具收据，载明收到案外人王焰8号楼1003室5万元。
本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人提起诉讼,其负有证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利的举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中，原告虽然与世纪公司签订《商品房买卖合同》，但原告并未办理涉案房屋的物权登记,故其尚未取得涉案房屋的所有权,本院对原告主张其对涉案房屋享有所有权的请求不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，世纪公司于2009年6月15日向原告出具承诺书系其真实意思表示，该承诺不违反法律规定，应为有效承诺。承诺书的内容显示王焰系怡和家园项目工程的被拆迁人，世纪公司系怡和家园项目开发方，王焰拆迁面积为126平方米，置换怡和家园4号楼404室面积为113平方米商品房一套，再给王焰8号楼1003室商品房一套，以上内容明确约定安置用房的具体位置为8号楼1003室。世纪公司与王焰亦按照承诺书的约定签订《商品房买卖合同》，世纪公司将其开发的怡和家园8号楼1003室安置给王焰，王焰缴纳了5万元，世纪公司、王焰的上述行为是对2009年6月15日承诺书的履行。世纪公司虽然不是直接拆迁人，但其系被拆迁地块项目管理人，为该项目尽早开工，取得收益，在有关部门的协调下，世纪公司以拆迁人的身份与被拆迁人王焰就拆迁补偿安置达成意见，应视为拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。虽然涉案房屋未登记在世纪公司名下，但世纪公司作为“怡和家园”的开发方、建设方，因其开发、建设行为而成为房屋的所有权人。王焰对涉案房屋虽然不享有所有权，但王焰要求停止对该房屋执行的请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定,
判决如下：
一、不得执行盱眙县盱城镇怡和家园8号楼1003室房屋；
二、驳回原告王焰的其他诉讼请求。案件受理费1050元,由被告江苏泰业建设工程有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 董国华
审 判 员 刘群英
人民陪审员 沈斌和
二〇一九年一月二十二日
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