黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0224民初2194号
原告：晋国强，男，1972年8月27日出生，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市建华区。
委托诉讼代理人：赵晶，黑龙江李赫文律师事务所律师。
被告：泰来县惠诚房地产开发有限公司，住所地泰来县泰来镇先锋街1委**。统一社会信用代码91230224569883987N
法定代表人：李会成，职务董事长。
委托诉讼代理人：方岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告：李会成，男，1970年11月30日出生，汉族，公司经理，住所地泰来县。
委托诉讼代理人：方岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
原告晋国强与被告泰来县惠诚房地产开发有限公司（以下简称惠诚公司）、被告李会成商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告晋国强及其委托诉讼代理人赵晶，被告惠诚公司与李会成的共同委托诉讼代理人方岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋国强向本院提出诉讼请求：1、要求被告惠诚公司给付逾期交付房屋违约金57258.04元（2014年6月1日至2018年12月15日期间以房屋总价款345344.80元为基数，按日万分之一计算的违约金），以及自2018年12月16日起至实际交付之日止的违约金；2、要求被告惠诚公司赔偿逾期办理房屋所有权证的违约金106145.28元（以房屋总价款345344.80元为基数，按中国人民银行逾期贷款年利率6.9%计算自2014年9月1日起至2018年12月15日），以及自2018年12月16日起按中国人民银行逾期贷款年利率计算到实际办理房屋所有权证止的违约金；3、要求由被告李会成与被告惠诚公司承担连带责任；4、要求由被告负担本案诉讼费用。事实及理由：2014年3月27日，原告晋国强与被告惠诚公司签订坐落于泰来县大兴镇东方红村2号综合楼A幢1－501室楼房的商品房买卖合同，合同约定楼房价款为345344.80元。合同第八条约定了楼房交付期限为2014年5月31日前。第九条约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金”。合同签订后，被告未能按期交付房屋，导致原告至今未能实际居住此房。又因被告原因，至今土地未能验收，亦未能在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权证书，没有约定违约金和损失数额。又因惠诚公司系自然人独资企业，由李会成全额出资，持股比例100%。故原告认为，被告违反商品房买卖合同约定，系严重违约行为，应当依据商品房买卖合同约定和法律规定承担相应的违约责任。故原告依法提起诉讼，提出如上诉讼请求，请求法院支持原告诉讼主张。
被告惠诚公司及李会成答辩称，本案应自案外人表见代理行为被人民法院生效判决确认之日起，计算相关违约损害赔偿数额。理由是：经泰来县经侦大队委托齐齐哈尔市公安局司法鉴定中心做出的司法鉴定意见，可以确定本案当中签署合同的相关印章是案外人伪造，即合同系案外人违法签订。经齐齐哈尔市中级人民法院2017年10月26日作出的判决，认定签署合同的公章是虚假的，但同时认定了表见代理成立，因此，应从人民法院生效判决确定表见代理成立之日起确定违约损失数额。
二、本案合同签订主体是惠诚公司，被告李会成是该公司股东，公司现有财产可独立对外清偿债务，本案没有刺破法人面纱，要求股东承担连带责任的前提，因此，被告李会成对公司债务不承担连带责任。结合以上两点，恳请法院驳回原告对李会成的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下：证据1、商品房买卖合同、收据、预购商品房预告登记、购买商品房登记备案介绍信存根等各一份，证明原告于2014年5月28日购买惠诚公司位于泰来县大××镇××综合楼××单元××室的房屋事实，并已支付了全部购房款345344.80元。经质证，被告对证据的真实性、合法性有异议，对合同订立的过程有异议，鉴于商品房买卖合同和收据当中所使用的惠诚公司公章和财务专用章系伪造，所以上述合同和备案手续是基于虚假的伪造的公章所订立及办理，因此，有关违法伪造公章订立合同的效力和能否履行问题，需经人民法院依法评定后加以认定。涉诉合同经齐齐哈尔市中级人民法院认定构成表见代理后，可继续履行，合同履行及违约的起算点，应从法院生效判决做出日计算。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信；原告提供证据2、齐齐哈尔市建华区人民法院于2017年8月1日作出的（2017）黑0203民初1091号民事判决书，及齐齐哈尔市中级人民法院于2017年10月26日作出的（2017）黑02民终2247号民事判决书各一份，证明：
一、原告与惠诚公司签订的商品房买卖合同合法有效；
二、被告惠诚公司应协助原告办理房屋交付；
三、法院认定商品房买卖合同有效，合同的相关手续均属合法，并不存在伪造问题。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为判决在处理名为买卖，实为借贷行为时，适用法律错误。被告将通过申诉、抗诉程序纠正建华法院和齐齐哈尔市中级人民法院做出的错误判决。此外，上述判决已认定签署合同和办理相关手续的公章是伪造的，因此，本案存在合同效力的最终认定和认定以后才能具体履行的问题。经审查，证据2为人民法院已经发生法律效力的判决，本院予以采信。
原告提供的证据3、黑龙江省高级人民法院2018年8月31日作出的（2018）黑民申2116号民事裁定书一份，证明被告不服建华区人民法院和齐齐哈尔市中级人民法院判决，向黑龙江省高级人民法院申诉，后撤回了申诉。证明建华区人民法院和齐齐哈尔市中级人民法院作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确。经质证，被告对证据的真实性无异，但对证明问题有异议，认为省高级人民法院的裁定是程序上的考虑。原告将通过进一步的搜集证据重新申请再审。该裁定只能证明齐齐哈尔市中级人民法院作出判决的既判力，不能证明判决的正确性。经审查，证据3为人民法院已经生效的裁定书，本院予以采信。被告为证明自己主张，向法庭提供的证据有，证据4、安联会计事务所出具的被告惠诚公司的验资报告，及出资凭证，证明被告惠诚公司设立时的注册资金为实缴，且出资到位。经质证，原告对证据的真实性无异议。但对被告惠诚公司注册资金为一千万元的事实有异议，认为惠诚公司账面注册资金不足，或者说一千万元的事实根本没有。被告李会成作为惠诚公司董事长，导致公司与个人之间人格混同，并滥用公司董事长的职权，被告李会成应当对惠诚公司承担连带责任。经审查，因原告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。被告提供的证据5、惠诚公司2013年至2018年资产负债表6份，证明惠诚公司自2013年至今，惠诚公司资产负债，所有者权益等经营状况明晰清楚，且现存资产远高于本案负债的金额，不存在损害公司债权人利益的事实基础。经质证，原告对证据的真实性有异议，认为证据为公司内部行为，非有相关资质的机构出具，不应认定其认缴了注册资金一千万元，李会成未履行股东义务。对债权人的债权无法保障。经审查，该证据为被告单方制作，对其真实性无法确认，要结合其他证据进行综合认定。被告提供的证据6、江城花园小区、兴成小区、鑫城家园、鑫城家园二期等小区的建设工程竣工验收备案证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证等，以及上述小区尚未出售，可供公司清偿债务的房源明细三张，证明被告惠诚公司出资开发了上述四个楼盘，惠诚公司有正常经营的实力，惠诚公司现有35套房产尚未出售，属于惠诚公司可处置，可用于清偿债务的资产，该资产数额与被告提供的资产负债表相互佐证，可以认证惠诚公司正常经营，独立负债的事实。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为惠诚公司出资方式是现金，其开发的房产，不能作为其出资，不能认定为惠诚公司的房产。根据（2017）齐民终字2247号民事判决，证明惠诚公司并不必然是上述房产的所有权人。原告有权要求被告惠诚公司补足实缴出资。经审查，因原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。被告提供的证据7、齐齐哈尔市公安司法鉴定中心鉴定书一份，证明案涉合同公章是伪造的。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为不具有关联性，且建华区法院与齐齐哈尔中级人民法院判决均予以认定。经审查，因原告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。被告提供的证据8、黑龙江安联会计师事务所作出的惠诚公司2017年年度审计报告，证明惠诚公司截止到2017年12月31日，资产总额11480000元，负债总额1350000元，惠诚公司净资产一千万元以上。原告起诉金额远远低于惠诚公司资产的数额。同时证明惠诚公司财务制度健全，公司经营正常，公司资产可对外清偿负债。结合惠诚公司提供的可清偿负债资产清单，可以共同证实，本案中并不存在股东滥用公司法人资格和有限责任，没有抽逃出资或转移财产，也没有致使惠诚公司资不抵债，继而损害公司债权人利益的情况，不符合公司法所规定的公司人格否认制度的基本条件，应由惠诚公司以自有财产对外独立清偿债务，不应由股东李会成承担连带责任。经质证，原告对证据的真实性有异议，认为该证据证明的均是2017年的出资、利润以及负债情况，并不能证明2018年的利润及负债情况，也不能证明出资情况，包括出资是否实缴，及是否有抽逃转移财产的可能。不能证明是否有违法行为。李会成作为公司法定代表人，其作出的错误决定，延迟至原告迟迟不能取得房屋，以及其他附随义务，造成迟迟不能办理房产证，是李会成作出的错误决定造成的，李会成应承担连带责任。经审查，该审计报告系有资质的部门依职能作出结论性意见，证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。通过以上举证、质证，以及法庭对证据的分析与认定，结合庭审笔录，可认定本案如下事实：2012年2月27日，张亚洲与王少忠签订《合作协议》，约定共同开发泰来县大兴镇东方红2号综合楼。同年7月30日，张亚洲与惠诚公司签订《工程项目合作开发协议》，将该工程项目挂靠在惠诚公司名下。惠诚公司将该商品房的网签秘钥交由张亚洲及其财会人员掌管。2014年5月28日，王少忠私刻泰来县惠诚房地产开发有限公司公章及李会成名章，与原告网签商品房买卖合同，原告将购楼款交给王少忠，由财会人员姜平出具购楼款收据，并在产权处办理了预售登记。因惠诚公司不交付案涉楼房，原告向人民法院提起诉讼，齐齐哈尔市建华区人民法院作出（2017）黑0203民初1091号民事判决：
一、晋国强与惠诚公司签订的坐落于泰来县大××镇××综合楼××单元××室楼房的商品房买卖合同合法有效；
二、惠诚公司于判决生效后十五日内将坐落于泰来县大××镇××综合楼××单元××室楼房交付原告晋国强；
三、惠诚公司于判决生效后十五日内协助晋国强办理坐落于泰来县大××镇××综合楼××单元××室楼房的房屋所有权手续。惠诚公司不服建华区人民法院判决，提出上诉，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2017）黑02民终2247号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案争议的焦点问题是，原告诉讼请求是否有事实证据和法律依据。根据本案认定的事实，原告与惠诚公司签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。被告惠诚公司不履行合同义务的行为属违约，被告惠诚公司应承担继续履行，并承担违约责任的法律责任。关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，根据合同第八条、第九条约定，被告惠诚公司应在2014年5月31日前，向原告履行交付房屋的义务。被告惠诚公司未按此期限履行合同义务，应按约定向原告支付已交付房屋价款日万分之一违约金，故原告要求被告惠诚公司给付原告逾期交付房屋违约金57258.04元（2014年6月1日至2018年12月15日期间按日万分之一计算的违约金），以及自2018年12月16日起至实际交付之日止的违约金的诉讼请求，有事实证据和法律依据，本院予以支持；关于原告要求被告给付迟延办理产权登记违约金问题，根据合同第十五条约定，在房屋交付使用后90日内，惠诚公司将需要办理产权登记的资料报产权登记机关备案，如因惠诚公司原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，惠诚公司按已付房价款—%向原告支付违约金，这种违约金约定属约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，原告要求被告惠诚公司赔偿违约金的合理部分102265.23元（2014年9月1日起按中国人民银行逾期贷款年利率6.9%计算至2018年12月15日），以及自2018年12月16日起按中国人民银行逾期贷款年利率计算到实际办理房屋所有权证止的违约金的诉讼请求，有事实证据和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告李会成与被告惠诚公司承担连带责任问题，
本院经审查认为，被告惠诚公司虽为李会成个人独资公司，但从惠诚公司提供的证据能够证明，被告李会成对公司实缴注册资金为一千万元，惠诚公司独立经营，现有多处房地产经营项目，及独立产权的房屋等固定资产，公司有严格的财务审计制度，有年度审计报告，被告惠诚公司与李会成财产各自独立，惠诚公司现有资产足以对外承担债务，不存在公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益等情形，故原告该项请求无事实证据和法律依据，本院不予支持。被告关于应从法院判决确定合同履行之日起计算违约金，因诉争合同已被人民法院生效判决确定为有效合同，非效力待定合同，故被告该辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告关于李会成不应承担连带责任的辩解理由，有事实证据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，
判决如下：
一、被告惠诚公司于本判决生效后10日内给付原告晋国强逾期交付房屋违约金57258.04元（以房屋总价款345344.80元为基数按日万分之一计算自2014年6月1日至2018年12月15日期间的违约金），以及以房屋总价款345344.80元为基数按日万分之一计算自2018年12月16日起至法院判决确定自动履行交付房屋期限内的实际交付之日止的违约金二、被告惠诚公司于本判决生效后10日内给付原告晋国强逾期办理房屋产权登记违约金102265.23元（以房屋总价款345344.80元为基数按中国人民银行逾期贷款年利率6.9%计算自2014年9月1日至2018年12月15日期间违约金），以及以房屋总价款345344.80元为基数按中国人民银行逾期贷款年利率6.9%计算自2018年12月16日起至法院判决确定自动履行办理房屋产权登记期限内的实际登记之日止的违约金。
三、驳回原告要求被告李会成对惠诚公司上述一、二款赔偿给付义务承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3568.07元由被告惠诚公司负担3483.35元，原告晋国强自行负担84.72元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 潘振生
人民陪审员 刘立德
人民陪审员 鲁桂凤
二〇一九年一月二十日
书 记 员 汤鹏程 微信公众号“”