昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0114民初4158号
原告（反诉被告）:杨秋霞，女，1985年9月10日出生，汉族，住云南省大理白族自治州宾川县。
原告（反诉被告）：张中波，男，1985年9月16日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。
委托诉讼代理人：李雪松，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李红艳，云南辉进波律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：朱小玲，女，1991年8月9日出生，哈尼族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。
被告（反诉原告）：岳东东，男，1992年7月10日出生，汉族，住陕西省旬邑县。
委托诉讼代理人：杨朝圆，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：昆明至尊房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区众和东苑1幢一层商铺1号商铺。
法定代表人：金国忠，经理。
委托诉讼代理人：王燕琼，女，系昆明至尊房地产经纪有限公司员工，一般授权代理。 原告杨秋霞、张中波与被告朱小玲、岳东东，第三人昆明至尊房地产经纪有限公司（简称为：至尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，被告朱小玲、岳东东在答辩期内提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院予以受理。并适用简易程序于2018年11月30日在第七法庭进行公开开庭审理，原告（反诉被告）张中波及其共同委托诉讼代理人李雪松，被告（反诉原告）岳东东及其共同委托诉讼代理人杨朝圆，第三人至尊公司的法定代表人金国忠及其委托诉讼代理人王燕琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨秋霞、张中波向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年10月19日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告位于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A5地块15栋1单元3层302号房屋；3.判令被告支付违约金180000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：杨秋霞和张中波是夫妻关系，于2017年10月19日通过第三人昆明至尊房地产经纪有限公司与朱小玲、岳东东签订了《房屋买卖合同》的三方协议书，约定将原告杨秋霞和张中波位于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A5地块15栋1单元3层302号一套面积为141.43平方米的商品房出售给被告朱小玲和岳东东，该房屋总价款为：900000元（包括A5地块A5地下室-1层车位D014室，价款120000元）《房屋买卖合同》约定：合同签订当日被告朱小玲和岳东东自愿支付30000元作为房屋定金；第二次付款时间在办理房屋预约公证当日，支付金额为470000元，并在约定预约公证之日交房；剩余尾款400000元在房屋产权证下发过户当日由被告方以该房屋抵押按揭贷款，由银行支付给原告方。合同签订当日，被告方支付了房屋定金30000元；2017年11月7日原、被告双方在云南省昆明市明信公证处做了房屋和车位的《房屋转让预约合同》公证，被告方支付了470000元购房款，原告张中波按约定交付房屋的相关证件及房屋钥匙，被告岳东东接收并写了《收条》。在2018年3月份原告方向房屋开发商确认房屋产权证己经办理下来，按照原被告双方签订的《房屋买卖合同》第十条约定：甲方（原告方）应积极配合乙方（被告方）办理产权过户转移手续，并负责提供过户需要的所有证明文件。原告得知产权证办理下来后积极联系被告方和第三人，依照第三人的要求准备过户资料，但是被告却以过户税收费用较高，凑不到钱为由拒绝办理过户手续，之后又称己与中介公司联系让中介把房屋按原价找下家再次出售等理由推迟办理过户。原告张中波明确告知房屋还在自己名下不同意再次出售，要求被告岳东东尽快办理过户手续支付尾款，但是被告仍然以两年后再办理过户、高于原交易价格出售房屋双方分摊多余费用、要等车位产权证办理下来等等各种理由拒绝办理过户，目的还于拖延支付尾款。房屋公证书中的原被告双方签订的《房屋转让预约合同》第六条约定：甲方（原告）拿到不动产证书原件并符合相关产权管理部门转移登记条件后30个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。
原告方多次沟通与被告方联系沟通办理过户手续，并在5月24日原告张中波通知被告岳东东确定抵押贷款事宜并予以答复，确定支付尾款日期，但是直至今日，被告方依然迟迟不予答复，不办理过户，意在不履行付款义务。根据《合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第三款规定(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原告在拿产权证后己经积极主动联系被告办理过户，经过多次催告被告却不予配合办理过户登记，消极对待支付义务，损害了原告合法权益。因此，原告请求人民法院依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》，并返还原告位于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A5地块15栋1单元3层302号房屋。被告方明知房屋产权证己经办理下来，可以办理过户登记，但是原告告知被告办理过户登记之后的三十天内以各种理由拖延进行过户及付款行为，已经违反了合同约定，按原被告双方签订的《房屋买卖合同》第九条第二款、《房屋转让预约合同》第九条第二款的违约责任相关约定，违约方必须向守约方支付成交价的20%作为违约金，请求法院判处被告方支付原告方180000元的违约金。 被告（反诉原告）朱小玲、岳东东答辩称：
一、本案合同已基本履行完毕，继续履行合同既能实现双方当事人的目的，又能维护经济秩序有利生产生活，没有解除必要；
二、原、被告双方因何时过户存在争议，为此进行协商，原告不同意被告意见，被告立即妥协并催促原告过户，被告并未违反合同约定；
三、原告擅自要求变更合同，并起诉解除合同违反合同约定和法律规定，应当承担继续履行合同义务并支付违约金。 反诉原告（本诉被告）朱小玲、岳东东向本院提出诉讼请求：1.判令杨秋霞、张中波继续履行双方于2017年10月19日签订的《房屋买卖合同》，并立即协助办理金盾俊园A5地块15栋1单元3层302号房屋及A5地块A5地下室-1层D014车位的不动产权证过户登记手续；2.判令二被反诉人支付反诉人违约金180000元；3.全部诉讼费用由被反诉人承担。 事实和理由：2017年10月19日，反诉人于被反诉人签订《房屋买卖合同》约定被反诉人张中波、杨秋霞将其向呈贡俊发伟业房地产有限公司购买的金盾俊园A5地块15栋1单元3层302号房屋及A5地块A5地下室-1层D014车位一并转让给反诉人岳东东、朱小玲，合同总价90万元。付款方式为：合同签订之日由反诉人支付给被反诉人定金3万元;2017年11月6日前（即在办理涉案房屋、车位预约公正当日）支付47万元；其余尾款40万元以涉案房屋及车位的不动产登记过户到二反诉人名下，二被反诉人以涉案房屋向银行办理抵押按揭贷款，届时由银行直接支付给被反诉人。合同还约定了其他事项。另外，合同签订前被反诉人均同意拿到不动产权证证两年后再协助反诉人办理房产过户手续，以减轻反诉人的税费负担，合同签订后，反诉人依约支付了合同约定款项，并对涉案房屋进行了装修。被反诉人取得涉案房屋的不动产权登记证后，因何时过户事宜与反诉人发生争议，反诉人为平息双方争议，多次向被反诉人提出要求按照书面合同约定办理房屋过户，反而于2018年10月18日恶意提起诉讼，以反诉人不配合办理不动产权证为由，要求解除《房屋买卖合同》。二反诉人认为：《房屋买卖合同》签订后，二反诉人已经依约支付了相应的房款，并对房屋进行了装修。被反诉人也多次向被反诉人表示要求继续履行合同，办理不动产权过户手续，进而办理按揭，支付剩余款项。涉案《房屋买卖合同》无解除合同的事实要件和法律依据。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，不得随意变更和解除，被反诉人违反合同约定，拒不履行合同约定，侵害了反诉人的合法权益，请贵院查明案件事实，判令被反诉人继续履行合同，以维护反诉人的合法权益。 反诉被告（本诉原告）杨秋霞、张中波答辩称：
一、对方在反诉状中陈述的事实及理由与本案实际情况严重不符,完全是歪曲事实。反诉状中诉称房屋其余尾款四十万以涉案房屋及车位的不动产登记证过户到对方名下,二反诉人以涉案房屋向银行办理抵押按揭贷款就是由银行直接支付反诉人。但实际上双方在2017年10月19日签订的房屋买卖合同当中，第四条有明确约定剩余的尾款四十万在房屋产权证下发，过户当日由对方以该房屋抵押按揭贷款届时由银行支付给我方。那么之后双方在云南省昆明市明信公证处签订的房屋转让预约合同当中，也做了同样的约定，两份合同都没有把车位过户作为支付尾款的前提条件。对方称合同签订以后，被反诉人均同意拿到不动产权证两年后在协助反诉人办理房产过户手续以减轻反诉人的税务负担，但是从始至终无论是书面上还是口头上，从没有和对方有此项的约定。
二、对方诉称为平息双方争议，多次向我方提出要求按照书面合同并办理房屋过户，但是我方因房屋价格上涨或其他理由拒不配合过户，这完全是歪曲事实，颠倒黑白。我方提交的从2017年11月8日到6月20日双方的微信聊天记录可以看出，从2018年3月份房屋产权证可以办理下来就积极联系对方，办理房屋的过户。但是对方开始是以过户税收费用较高，凑不到钱为借口，不同意过户，然后又让中介联系买家把房子卖了，然后把钱给原告，再后来又要求等车位产权证下来再一起过户，最后又提出年满两年再过户，也就是对方是想方设法找种种借口推过户，那么也达到拖延付款的目的。
三、2017年11月17日，双方在云南省昆明市明信公证处做了房屋和车位的房屋转让预约合同，公证对方支付了四十七万的购房款，我方按合同的约定以及交付了房屋的相关证件及房屋钥匙，对方接收并写了《收条》，房屋相关资料已经全部交付对方。2018年3月，我方在确认可以办理房屋产权证就开始一直联系对方进行房屋过户，并在2018年4月25日请假从大理去昆明联系对方办理房屋过户相关手续，让对方代其房屋产权办理相关资料，当时对方却找理由找借口推延，还恶意起诉我方不协助办理过户手续，完全是歪曲事实。对方的各项诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。
四、本案当中我方严格履行了合同约定的义务，按约定交付了房屋及房屋相关的所有资料，多次催促对方尽快办理过户支付尾款，相反是对方想方设法找各种借口拖延过户，以期达到拖延付款的目的，对方违约行为给答辩人造成了严重的经济损失。由于不能及时收到房款，我方错过了购买其他房屋的机会。综上，对方违反合同法诚实信用的基本原则，也违反了合同法94条的相关规定，而我方严格履行了合同义务，不存在违约。故恳请人民法院驳回对方的全部反诉请求，反诉案件受理费全部由对方负担。 第三人至尊公司对本反诉均无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院确认如下法律事实：2017年10月19日，被告（反诉原告）朱小玲、岳东东（甲方）与原告（反诉被告）杨秋霞、张中波（乙方）在第三人至尊公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于云南省昆明市呈贡区马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A5地块15幢1单元302号（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0181833号）一套面积为141.43平方米的商品房出售给被告乙方，房屋成交价格为：900000元（包括A5地块A5地下室-1层车位D014室），约定甲、乙双方签订本买卖合同当日，乙方自愿支付甲方人民币30000元作为房屋定金；第二次付款时间在2017年11月6日之前（即在办理该房屋预约公证当日）乙方付给甲方人民币470000元，其余尾款人民币400000元在该房屋产权证下发，过户当日乙方以该房抵押按揭贷款届时由银行支付给甲方。合同经双方签字后生效，如因一方违约造成本合同无法履行，则违约方必须向守约方支付成交价的20％作为违约金。甲方应积极协助配合乙方办理产权过户转移手续，并负责提供过户所需要的所有证明文件。土地使用证已经办理的，则甲方应积极协助乙方办理土地使用证的过户手续。2017年9月15日，昆明市住房公积金管理中心呈贡管理部出具《公积金贷款结清证明》，确认诉争房屋所涉公积金贷款已由张中波付清。杨秋霞、张中波认可合同签订当日朱小玲、岳东东支付了房屋定金30000元。2017年11月7日，云南省昆明市明信公证处出具（2017）云昆明信证民字第72312、72313号《公证书》，确认被告朱小玲、岳东东（甲方、出让方）与原告（反诉被告）杨秋霞、张中波（乙方、受让方）在公证处签订《房屋转让预约合同》，该合同约定：双方就坐落于云南省昆明市呈贡区马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A5地块15栋1单元3层302号（141.43平方米、合同登记号KM2013112699592），云南省昆明市呈贡区马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A5地块A5地下室-1层车位D014室（27.92平方米、合同登记号KM2013112298058），双方约定该房屋的转让价款为780000元，在协议签订当日，乙方即向甲方一次性支付购房预付款人民币380000元，剩余房款人民币400000元，待双方办理房屋产权转移登记当日乙方以银行按揭方式支付给甲方。车位的转让价款为120000元，在签订本协议当日，乙方即一次性支付全部购车位款。约定甲方应于拿到不动产权证书原件并符合相关产权管理部门转移登记条件后30个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部月付款外，还需向乙方支付房屋交易总金额百分之二十的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付交易总金额百分之二十的违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。甲方违约，若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修损失列入实际损失范围。具体损失计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据；乙方违约，乙方应保持房屋装修原样交付甲方，甲方不赔偿乙方的装修费用。2017年11月7日，张中波出具收条，确认收到朱小玲支付的购房款500000元（含定金30000元）。双方认可杨秋霞、张中波已于2017年11月7日将诉争房屋交付给朱小玲、岳东东，并由其装修。杨秋霞、张中波自认于2018年4月25日取得诉争房产不动产权证。张中波通过微信方式自2018年4月13日至5月24日期间催促岳东东配合过户，岳冬冬以无法凑齐税费为由，并要求将房屋另行出售后支付剩余房款，之后表示需要等车位与房屋的产权证一并办理后进行过户，双方对此协商未果后诉至本院。
本院认为：
一、首先，在本案中，双方就房屋过户时间及尾款的支付在《房屋转让预约合同》中进行了约定，甲双方应当在拿到不动产权证书原件并符合相关产权管理部门转移登记条件后30个工作日办理过户产权转移登记、过户手续，该手续需双方协助办理，杨秋霞、张中波一方已积极履行了诉争合同义务，交付房屋后积极偿还了诉争房屋的按揭贷款，并在不动产权证书能够领取时通知岳东东一方办理过户，但朱小玲、岳东东未能积极履行协助义务也没有支付剩余尾款，其行为已构成违约；其次，对于朱小玲、岳东东辩称剩余尾款应当在车位不动产权证办理并过户后才应当支付的观点，
本院认为双方合同约定车位款项在2017年11月7日缔约时支付，剩余的未付款项均系住宅部分的款项，而该部分款项合同中已明确“待双方办理房屋产权转移登记当日乙方以银行按揭方式支付给甲方”，该条款已明确尾款的支付是以住宅部分的不动产权证过户作出条件，而未涉及车位；最后对于朱小玲、岳东东辩称双方另行约定两年后过户的主张，由于该表述双方未签订补充协议，仅由双方协商时，张中波曾表示在付清全款的前提下，可以配合在两年后再进行过户，现朱小玲、岳东东未付清房款，且双方并未正式将该内容作为合同条款进行书面确认，并未发生变更合同内容的效力，因此本院对此辩解不予采纳。 二、反诉原告（本诉被告）朱小玲、岳东东经多次催告拒不配合办理过户及支付尾款的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”原告（反诉被告）杨秋霞、张中波享有合同解除权，因此对其主张解除双方于2017年10月19日签订的《房屋买卖合同》并返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。也据此驳回反诉朱小玲、岳东东履行合同，并协助办理诉争房屋不动产权过户登记手续的诉讼请求。 三、因被告（反诉原告）朱小玲、岳东东违约，双方合同约定按成交价20％支付违约金180000元（900000元×20％），根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告（反诉被告）主张违约金180000元，经本院释明询问后，双方均表示该违约金标准不高，系双方真实意思表示，本院对此予以支持。对于朱小玲、岳东东主张的违约金，由于其违约在先，所主张对方的违约事实不能成立，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条之规定，
判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杨秋霞、张中波与被告（反诉原告）朱小玲、岳东东于2017年10月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）朱小玲、岳东东于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨秋霞、张中波返还云南省昆明市呈贡区马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A5地块15栋1单元3层302号房屋； 三、被告（反诉原告）朱小玲、岳东东于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨秋霞、张中波支付违约金180000元； 四、驳回反诉原告（本诉被告）朱小玲、岳东东的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1950元，反诉案件受理费减半收取1950元，均由被告（反诉原告）朱小玲、岳东东承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。
审判员 朱 曦
二〇一九年一月二十日
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