贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终2628号
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：陈伟传，男，1993年5月2日出生，汉族，住广东省湛江市章区。
被
上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：廖旦生，男，1965年9月27日出生，汉族，住湖南省邵阳市新邵县。
第三人：黔东南州黔兴农工商有限责任公司，住所地：凯里市北京路29号（大地明珠2楼）。
法定代表人：田燕兰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：龙永生，男，1986年4月9日出生，苗族，住贵州省凯里市，系黔东南州黔兴农工商有限责任公司职工。
上诉人陈伟传因与被上诉人廖旦生、第三人黔东南州黔兴农工商有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初2329号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人陈伟传的上诉请求：
一、改判场地租赁合同继续履行；
二、改判支持陈伟传的一审反诉的诉讼请求。事实及理由：
一、一审判决就本诉事实认定错误。1、2017年8月8日签订《场地租赁合同》，陈伟传履约缴纳了2017年8月8日至2018年2月8日的半年租金50000元；并在租用的场地上平整填土，搭建了活动板房；但经营不到二个月，就有街道和城管人员来阻止，到了2017年12月27日，城西街道办、国土资源和规划管理局、城市管理行政执法局等三部门联合下发《关于限期拆除违章建筑物的通知》，并张贴在工棚上，陈伟传被迫撤除了搭建的部分工棚。按照廖旦生与黔东南州永丰农工商总公司签订的《场地租赁合同》，在租赁期间可以在租赁场地上搭建临时建筑。这就说明在租赁的场地上修建仓储和临时建筑是黔东南州永丰农工商总公司允许廖旦生在转租行为上应负有的权利和义务，廖旦生不讲诚信，不帮助协调解决是有过错的。2、陈伟传主观上没有故意延迟加纳下半年租金的故意。根据合同法第226条规定，支付租金的期限迟延支付有正当理由的，只要租赁期间达一年以上的，应当在每届满一年是支付。故在合同履行期间内，廖旦生采取断水断电的方式阻碍陈伟传使用场地的正常经营，是廖旦生违约在先。其行为已过程侵权，侵犯了陈伟传应有的权益。而且陈伟传迟延支付租金属于正当理由，对此，一审判决不能再计算违约金；3、按照《门面租赁合同》第三条约定，后期付款，乙方必须提前一个月交纳，如有拖欠，抗交，逾期十天甲方应向乙方收取滞纳金（每天按一季度租金综合的0.5%收取滞纳金）；逾期15天，甲方有权终止合同，押金不退，乙方如中途补足，甲方不退任何款项（含押金、租金在内）。该约定有二个前提条件：一是未按约定交纳下半年租金，逾期十天承担滞纳金；二是逾期15天，甲方有权终止合同；但本案在逾期15天后，廖旦生没有提出终止合同，却采取断水断电阻止合同履行，期间收到陈伟传支付10000元租金后，又开始通电通水，但廖旦生并没有在约定的15天内提出终止合同。根据《合同法》第96条“解除权的行使，一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。所以，廖旦生在诉讼前并没有主张终止合同的书面通知，提出的滞纳金请求也不在约定解除权主张的期限内提出，在合理期限内经催告仍不行使的，该权利消灭；如一方当事人违约，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；廖旦生没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而实际上，廖旦生的行为以及同意上诉人继续履行合同，故陈伟传不应对后续履行的时间再承担违约利率。
二、一审判决不支持反诉请求明显错误。1、上诉人在租用场地前，场地仍是一个凹地，租用场地后，上诉人投入大量资金平整填土、搭建板房，目的就是在5年的租赁期限内能正常经营。但因受相关部门干预和廖旦生不积极配合解决，甚至采用断电断水的侵权行为干扰合同履行，严重影响了场地租赁的正常经营。为此，根据《合同法》第42条缔约过失责任的规定，被上诉人违反了诚实信用的契约义务，造成了陈伟传不能正常使用场地和工栅部分撤除的损害，廖旦生有义务按照其与甲方合同约定协助办理搭建临时工栅的许可手续，由于其协调无力和断电断水行为，造成了上诉人无法经营的实际损害，廖旦生应当承担违约责任。2、陈伟传依照廖旦生与甲方的《场地租赁合同》约定可以在租赁场地上修建仓储和搭建临时建筑，这属于委托转租约定的条款。因此，陈伟传考虑此约定才觉得租用该场地，否则租赁无意义。3、陈伟传在租赁该场地时，实际产生了场地平整，土石方回填，水电材料安装，板房搭建，挖机转移，人工工资等损失共计310330元，这个损失的承担，应依据《合同法》第121条和《民法通则》第116条规定，一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施。因其不作为造成租用场地失去意义，由此造成的损失应当由另一方承担。
被上诉人廖旦生答辩称：
一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当判决驳回陈伟传的上诉请求。廖旦生与陈伟传签订《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。廖旦生按照合同的约定把场地交付给陈伟传使用，廖旦生已经履行的合同的义务，但陈伟传没有按照合同的约定支付租金给廖旦生，更何况廖旦生已经留给陈伟传足够时间交纳租金。然而陈伟传多次违反诚信，一直未交纳，陈伟传的行为已经构成了根本违约。按照合同约定，廖旦生要求解除合同于法有据。由于陈伟传的根本违约原因导致了双方的《场地租赁合同》无法继续履行，给廖旦生造成了重大损失，廖旦生要求陈伟传支付的租金、违约金无论是否合同约定还是法律的规定，陈伟传都应当支付给廖旦生。
二、陈伟传在租赁场地上搭建违法建筑，被有关部门责令拆除，系陈伟传自担风险行为，不能作为陈伟传根本违约的抗辩事由。1、根据合同的约定，廖旦生场地租给陈伟传使用，使用性质是“停放挖机”，陈伟传在场地上私自搭建工棚，已经超越了合同约定的使用范围。2、廖旦生与陈伟传双方在签订《场地租赁合同》时，廖旦生就已经明确告知陈伟传对场地的所有权情况，陈伟传对租赁场地使用性质知情。3、陈伟传在租用场地上搭建临时建筑物，廖旦生没有义务配合及协调廖旦生办理相关许可手续，合同中更没约定廖旦生应当配合、协调陈伟传办理相关手续。在廖旦生与贵州省黔东南州永丰农工商公司签订的《场地租赁合同》第九条第二款已经明确约定：“在租赁期间，乙方征得甲方同意，在办理相关手续的情况下，可在租赁场地上搭建临时建筑物，允许乙方对甲方提供的厂房、仓库、进行翻新与改建，因此而产生的费用由乙方承担”，则陈伟传欲在租赁场地上搭建临时建筑物，就必须经得廖旦生和贵州省黔东南州永丰农工商公司的同意，且须办相关手续。然而陈伟传在未取得廖旦生和贵州省黔东南州永丰农工商公司同意、未办理相关手续的情况下，私自在租用场地上搭建临时建筑物，违反相反行政法规及政府规范性文件的规定，没有办理相关合法手续，被相关部门责成拆除，是其咎由自取、责任自负行为。
三、陈伟传的反诉请求没有事实及法律依据。1、陈伟传私自在租赁场地上搭建违法建筑，廖旦生没有义务协助，陈伟传混淆合同的相对性，以廖旦生与黔兴农工商公司签订的《租赁合同》约束廖旦生，于法无据。2、陈伟传因根本违约，拒不履行支付租金义务，恶意编造损失数据，伪造各种单据，恶意提起反诉，甚至编造各种说辞，但均掩盖不了其拒不履行支付租金义务以及以各种方式拖延时间的事实。综上，请求二审驳回陈伟传的全部上诉请求。廖旦生在一审提出本诉请求：
一、解除陈伟传与廖旦生于2017年8月8日签订的场地租赁合同，立即搬离，把场地交还给廖旦生；
二、陈伟传支付廖旦生租金50000元，违约金45000元以及水电费6748元；
三、承担案件受理费由陈伟传承担。陈伟传在一审提出反诉请求：
一、《场地租赁合同》继续履行；
二、廖旦生赔偿违约损失310330元；
三、廖旦生承担本案诉讼费。一审法院查明，贵州省黔东南州永丰农工商总公司于2014年5月9日与廖旦生签订《场地租赁合同》，将其位于凯里××迎宾大道南侧、原公司林化厂场地出租给廖旦生使用，双方在合同中对租赁标的、租赁场地及面积、租赁期限、租金支付方式及双方的权利义务、合同的变更、解除与终止、免责条件、违约责任及争议和解决方式等进行了约定，其中租赁标的：厂房、仓库、空压机房、场地使用权，场地面积约3896.40平方米，租赁期限为十年，租金为第一年租金60000元，以后每年的租金为在上一年租金的基础上按10%递增来计收；并将承租方转租或转借租赁场地进行违法经营的约定为出租方可解除合同的情形之一。2018年8月8日，廖旦生与陈伟传以廖旦生为出租方（甲方）、陈伟传为承租方（乙方），双方签订《场地租赁合同》，约定廖旦生将黔东南州凯里迎宾大道南侧原州永丰公司老厂房出租给陈伟传使用，合同主要内容为：
一、租赁面积为至门面旁边围墙直线到路边，租期为五年，即从2017年8月8日至2022年8月7日，每年租金10万元；
二、付款方式：每半年付一次，在合同签订之日起，乙方必须向甲方交纳半年租金5万元，押金1000元，共计51000元；
三、后期付款为乙方必须提前一个月交纳，如有拖欠、抗交、逾期10天甲方向乙方收取滞纳金（第天按一季度租金总和的0.5%收取滞纳金），逾期15天，甲方有权终止合同，押金不退，乙方如中途不租，甲方不退任何款项（含押金、租金在内）；
四、…；
五、水电按表计费，水4.80元/吨，电1元/度，工商、税务、卫生费自理；
六、…；
七、如果政府建设需要用地，乙方应积极配合，甲方必须退回未租用完的租金和全部押金，甲方不承担乙方的搬迁补偿…。双方并签订补充协议，内容为："乙方租用甲方场地停放挖机，在乙方租用期二年内如果政府用地需要拆迁，场地上搭建的活动板房，乙方自己争取政府的补偿款，与甲方无关，归乙方所有，三年后乙方自己争取政府的补偿款，甲、乙双方各占50%，五年后，政府用地拆迁全部归甲方所有，与乙方无关。"合同及补充协议签订后，陈伟传如约交纳半年租金50000元及押金1000元，廖旦生亦按约将场地交付给陈伟传使用。陈伟传在使用场地过程中，因未办理建设规划许可搭建工棚，被相关部门于2017年11月30日发出限期拆除通知，因陈伟传未予拆除，凯里市国土资源和规划管理局、凯里市城西街道办事处、凯里市城市管理行政执法局于2017年12月27日再次发出限期拆除违章建筑物通知，要求其于2017年12月27日18时前自行拆除，陈伟传据此拆除了部分搭建的工棚。根据约定，陈伟传应于2018年1月7日前向廖旦生交纳下半年租金，但其至2018年4月26日方通过微信形式向廖旦生支付租金10000元。廖旦生因与陈伟传交涉未果而提起诉讼。另查明，贵州省黔东南州永丰农工商总公司名称已变更为黔东南州黔兴农工商有限责任公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案本诉原告廖旦生与本诉被告陈伟传订立《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且涉案场地所有权人即第三人黔兴农工商公司对廖旦生诉陈伟传租赁合同纠纷案的诉讼请求不持异议，故该合同为有效合同，一审予以确认。对廖旦生的诉请，一审评述如下：因廖旦生已按约定交付场地给陈伟传使用，履行了合同义务，陈伟传也应依约履行支付租金的义务，但其在约定期限内未按约足额支付下半年全部租金，其行为已违反合同约定，构成根本违约。廖旦生据此主张解除合同，符合双方在合同中的约定，亦于法有据，应予支持。廖旦生主张的违约金，系依据合同中逾期交纳租金应收取滞纳金的约定而计算，因滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外交纳的金钱，是违反行政行为的责任形式，双方在合同中关于滞纳金的约定实为对一方违约的惩罚，即为违约金性质。陈伟传虽未提出调整，但其提出反诉作为抗辩，视为对廖旦生诉请的全面否定，亦视为对违约金提出异议，考虑到廖旦生租金未收回，其遭受的只是资金被占用的损失，廖旦生主张的违约计算超出未付租金40000元的30%，应属于法律规定“过分高于造成的损失”，并鉴于违约金具有弥补守约方损失和惩罚违约方的双重性质，酌定将逾期付款违约金调整为以未付租金40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍计算予以支持。廖旦生主张的水电费，因其提供的收据均系自己填写，且无水电部门的正式票据予以证实该水电费用的使用情况及具体金额，导致一审对此无法查实，廖旦生可在补足证据后对此另行主张权利。对陈伟传的反诉请求，一审评述如下：陈伟传主张继续履行租赁合同，但基于其未按合同约定期限足额交纳租金，且逾期后仅支付10000元，属于根本性违约，其未经建设许可在租赁场地搭建工棚等导致相关部门下发通知限期拆除，双方对此并未约定为廖旦生应负有的义务，系其实施权利不当所致，其以廖旦生与第三人黔兴农工商公司之间订立的租赁合同中确定的权利义务关系来约束廖旦生，并据此主张廖旦生违约而自己守约，应继续履行合同，于法于约无据，对此不予支持。进而，陈伟传反诉主张廖旦生违约应承担违约责任赔偿其损失310330元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、解除廖旦生与陈伟传于2017年8月8日签订的《场地租赁合同》；
二、陈伟传自本判决生效之日起十五日内支付廖旦生租金40000元及违约金（违约金以未支付租金40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算180天予以支付）；
三、陈伟传自本判决生效之日起十五日内将租赁场地腾退交付给廖旦生；
四、驳回廖旦生其余诉讼请求；
五、驳回陈伟传的反诉诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取为1167元，由陈伟传负担800元，由廖旦生负担367元，反诉案件受理费2978元，由陈伟传负担。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，根据陈伟传的上诉及廖旦生的答辩，本案二审争议焦点为：
一、关于本案违约责任的承担主体问题；
二、关于一审解除涉案《场地租赁合同》是否正确问题；
三、关于廖旦生应否赔偿陈伟传的损失问题。关于本案违约责任的承担主体问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，双方当事人签订的涉案《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照涉案《场地租赁合同》约定全面履行自己的义务。廖旦生已根据涉案合同约定将租赁物交付给陈伟传，其已履行出租人的基本义务。陈伟传作为承租方没有按照涉案合同约定按时足额缴纳租金，显属违约。陈伟传提出廖旦生未按合同约定协助办理搭建临时工栅的许可手续，应承担违约责任。
本院认为，陈伟传因自身经营需要搭建临时建筑，其作为完全民事行为能力人应明知搭建临时建筑之前需办理相关手续，但其在未办理相关手续之前自行搭建临时建筑，导致相关部门下发通知限期拆除，系其行使权利不当所致。涉案合同并未明确约定廖旦生负有协助办理相关手续义务，补充协议表明双方对政府拆迁陈伟传搭建的活动板房的补偿款分配进行约定，也表明廖旦生知晓和同意陈伟传搭建活动板房，但亦没有明确约定廖旦生负有协助办理相关手续义务。陈伟传提出根据廖旦生与黔东南州永丰农工商总公司签订的《场地租赁合同》，在租赁期间可以在租赁场地上搭建临时建筑，此为委托转租约定的条款，廖旦生应受该合同约束。
本院认为，该合同系廖旦生与第三人黔东南州永丰农工商总公司所签订，根据合同相对性原理，该合同仅对签订合同的双方当事人具有约束力。陈伟传以该合同中约定的权利义务约束廖旦生，没有法律依据。陈伟传提出根据合同法第二百二十六条规定，支付租金的期限延迟支付有正当理由的，只要租赁期间达一年以上的，应当在每届满一年时支付。
本院认为，合同法第二百二十六条明确规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在租赁期间届满时支付。而本案中，双方当事人已在涉案合同中明确约定了租金的支付期限，陈伟传应根据合同约定的期限支付租金。陈伟传提出的该项上诉理由，显然系其对该条法律规定的误读。关于一审解除涉案《场地租赁合同》是否正确问题。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案合同约定，“付款方式：每半年付一次。后期付款：乙方必须提前一个月交纳，如有拖欠、抗交、逾期十天甲方应向乙方收取滞纳金，逾期十五天，甲方有权终止合同，押金不退，乙方如中途不租，甲方不退任何款项（含押金、租金在内）。”根据上述合同约定，陈伟传应于2018年1月7日前向廖旦生缴纳租金，但其至2018年4月26日方向廖旦生支付租金10000元。据此，陈伟传明显违反合同约定，构成根本违约，廖旦生向法院起诉要求解除合同，一审据此解除涉案合同并无不当。陈伟传要求继续履行涉案合同，无事实和法律依据，本院不予支持。陈伟传提出廖旦生并没有在约定的十五天内提出终止合同，在合理期限内经催告仍不行使的，该权利消灭。
本院认为，涉案合同明确约定，逾期15天，廖旦生有权终止合同。根据该合同条款的字面解释，陈伟传逾期15天未支付租金的，廖旦生有权终止合同，并未约定廖旦生解除权的行使期限。陈伟传提出该15天为廖旦生行使解除权的期限，明显系对该合同条款的不当理解。根据合同法第九十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，双方当事人并未约定解除行使期限，陈伟传没有提供相关证据证明其已催告廖旦生行使解除权，且廖旦生于2018年5月4日通过诉讼方式向法院起诉要求解除涉案合同。故陈伟传的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于廖旦生应否赔偿陈伟传的损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，如前所述，因承租人陈伟传违约导致涉案合同解除，且涉案建筑物未办理建设规划许可等手续，已被相关部门认定为违法建筑，参照上述司法解释规定，陈伟传要求廖旦生赔偿损失，没有事实和法律依据。综上，陈伟传的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费2334元，由陈伟传承担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘志红
审 判 员 王 珺
审 判 员 吴竹春
二〇一九年一月二十日
法官助理 欧阳樟
书 记 员 罗朝丽 来源：百度“”