浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初131号
原告：林幼华，女，1937年8月23日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：周纲（系原告外甥），住温州市鹿城区。
被告：温州新国光影城有限公司，住所地：温州市鹿城区信河街新国光商住广场**北。
法定代表人：方飞云。
原告林幼华与被告温州新国光影城有限公司（以下简称新国光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告林幼华及其委托诉讼代理人周纲到庭参加诉讼，被告新国光公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林幼华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的租赁合同合法有效，自2018年12月20日起，每月租金53元每平方米，即2712.54元每季度，每次提前十天支付，未按本合同约定日期支付受托净租金时，应按当月受托净租金金额的千分之三支付日滞纳金；2.判令被告立即向原告支付拖欠租金及违约金14920.57元（其中拖欠租金3251.8元，应付违约金11668.77元，所涉租金租期截至2018年12月20日）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告新国光公司书面答辩称，一、对于原告要求其继续履行合同的诉请。其认为目前已经无法继续履行合同，其再次明确表示不再履行合同；
二、对于原告要求支付租金及违约金的诉请。2017年8月21日至2018年3月20日租金差额181元及2018年3月21日至2018年12月19日租金差额3070.8元，其均已支付给原告；对于违约金，其仅需承担以未缴租金为基数，按日千分之三计算的滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告租金损失总计3070.8元，其损失的百分之三十仅为921.24元，故即使被告需要对未按时缴纳的租金部分承担违约金，其最高金额也不应超过921.24元。经审理，
本院查明的事实如下：2016年8月27日，原告林幼华与被告新国光公司签订一份《租赁合同》，约定：原告愿意委托被告出租位于温州市鹿城区新国光大厦北楼三层124号店面（见本合同附图），由被告代为租赁，实际租赁面积以原告产权证为准（17.06平方米）；委托租期为10年，自起租日开始计算至经营满10年，从2015年12月20日起到2025年12月19日止；租金前三年每月为50元/平方米，后七年每月为53元/平方米，租金按每三个月支付；被告向原告第一次支付委托租金的时间为总户数90％以上业主签齐后，以后每次提前十天支付，支付日以银行收讫单据为准，如遇节假日顺延；被告未按本合同约定日期支付受托净租金时，应向原告按当月受托净租金额的3‰支付日滞纳金。上述合同签订后，因新国光公司未按约定足额支付2016年12月20日至2017年8月20日期间的租金，林幼华于2017年9月11日向本院提起诉讼，后在本院主持下，双方于2017年9月11日达成调解协议。此后，被告于2017年12月29日支付原告2017年8月21日至2018年3月20日期间的租金5790元；于2018年3月27日支付原告2018年3月21日至2018年6月20日期间的租金1535.4元；于2018年7月4日支付原告2018年6月21日至2018年9月20日期间的租金1535.4元；于2018年9月27日支付原告2018年9月21日至2018年12月20日期间的租金1535.4元。另查明，2017年8月21日至2018年12月20日期间，被告应支付原告租金13648元（5971元+2559元×3个月），被告已支付原告租金10396.2元（5790元+1535.4元×3个月），差额3251.8元（13648元-10396.2元）。2018年12月26日，被告将尚欠的租金3251.8元支付给原告。以上事实由原告提供的产权证、租赁合同、（2017）浙0302民初1547号民事调解书、生效证明、银行转账凭证，被告提供的个人网银互联汇出回单及当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，原告要求确认合同有效的诉讼请求，与法有据，本院予以支持；本院已确认《租赁合同》的效力，而该合同中的租金及滞纳金条款应由原、被告双方协商确定，故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。
被告辩称该租赁合同无法履行的意见，没有依据，本院不予采纳。在原告提起诉讼后，被告已将尚欠的租金3251.8元支付给原告，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不再予以支持。关于滞纳金。根据约定，被告未按约定日期支付租金时，应向原告按当月受托净租金额的3‰支付日滞纳金。
被告辩称上述滞纳金约定过高，要求予以调整。
本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，结合本案的合同性质，被告未付租金数额、逾期时间、对原告造成的损失及被告同意按未付租金的30％承担等因素，本院酌定逾期支付租金的滞纳金为975.54元（3251.8元×30％），对于超出部分，不予支持。被告新国光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，
判决如下：
一、原告林幼华与被告温州新国光影城有限公司于2016年8月27日签订的《租赁合同》合法有效；
二、被告温州新国光影城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林幼华滞纳金975.54元；
三、驳回原告林幼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预收465元，退还292元，计173元，减半收取86.5元，由被告温州新国光影城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 叶爱武
二〇一九年一月二十日
书记员 邓乐诗 搜索“”