重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初10002号
原告：申林灵，女，1991年9月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：沈洪平，重庆启林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈菲，重庆启林律师事务所律师。
被告：张学芳，女，1952年1月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：赵光华，重庆君毅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安夏，重庆君毅律师事务所律师。
被告：范群，女，1965年2月10日出生，汉族，职业不详，住重庆市江**。
委托诉讼代理人：杨泊流，重庆周立太律师事务所律师。
原告申钢与被告张学芳、范群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告申钢的委托诉讼代理人沈洪平、陈小红，被告张学芳的委托诉讼代理人赵光华，被告范群的委托诉讼代理人杨泊流到庭参加诉讼。申钢于诉讼期间死亡后，其法定继承人申林灵表明愿意参加诉讼。原告申林灵及其委托诉讼代理人陈菲，被告张学芳的委托诉讼代理人赵光华，被告范群到庭参加诉讼。后案外人范宏桥向本院提起行政诉讼，
本院认为，本案必须以该案的审理结果为依据，遂中止诉讼。该案判决发生法律效力后，本案恢复审理。本院在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序进行审理。原告申林灵的委托诉讼代理人陈菲，被告张学芳的委托诉讼代理人赵光华，被告范群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申钢向本院提出诉讼请求：1、确认房屋买卖合同无效。2、判令被告赔偿原告购房款97121元，以及装修费、新购房屋价值损失（具体金额以鉴定为准）。事实及理由：位于重庆市沙坪坝区房屋登记在被告张学芳名下，实际为被告范群所有的房屋。2004年5月30日，范群以张学芳名义与原告签订《房屋买卖合同》，约定张学芳将涉案房屋出卖给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，被告向原告交付了房屋，并为原告办理了该房屋的水、电、气等过户手续。原告在2004年年底投入近20万元对涉案房屋进行了装修，随后入住至今。12年来，二被告从未对此提出异议和进行交涉。但被告却违背诚信，拒不向原告履行过户等义务，给原告造成了极大的经济损失。原告因为购买被告房屋，丧失了在当时购买同地段同面积商品房屋的机会。现涉案房屋面临拆迁，原告需要重新购房居住，但现在房价与2004年的房屋之间存在巨大的差距，原告因此会产生新购房屋损失及装修损失。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。
被告张学芳辩称，涉案房屋的产权人就是本被告。原告所述范群以本被告名义与其订立房屋买卖合同一事，本被告并不知晓，也从未在房屋买卖合同上签字。2004年以前，本被告将涉案房屋交给案外人段文居住使用。2004年，申钢与段文私自协商，以申钢原居住的枣子堡社105号3-3房屋与涉案房屋对调，随后，申钢才居住在涉案房屋内。对此，本被告至今才得知。本被告认为，原告主张的与本被告签订房屋买卖合同并不成立，更谈不上合同效力，其诉请不应得到人民法院支持。被告范群陈述，涉案房屋并不是本被告所有，也不清楚是谁居住使用。涉案房屋就是张学芳所有，张学芳没有委托本被告代为与原告订立房屋买卖合同，本被告也没有代张学芳在合同上签字。请求驳回原告的诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：2000年6月19日，张学芳取得渝沙集用（2000）字第3694号《集体土地使用证》，该证载明：土地使用者：张学芳，座落：覃家岗镇童家桥村枣子堡社，用途：住宅，使用权类型：建设。2000年6月26日，张学芳取得沙字第17496号《乡村房屋所有权证》，该证载明：所有权人张学芳，房屋坐落：沙坪坝区，房屋种类：住宅，建造年代：1998年，层数：一层，间数：五间，建筑面积：114.26平方米。2004年5月30日，以张学芳为甲方，申钢为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：
一、甲方将沙坪坝区房屋一套（房屋所有权证沙字第1****号，土地使用证渝沙集用（2000）字第3***号）卖给乙方，乙方充分了解该房屋的基本情况后，决定购买该房屋。经双方协商每平方米按850元/平方米计算，总金额为97121元。
二、付款方法：第一次付款20000元，房屋所有权证和土地使用权证办理过户后付清全部月。如果乙方过户后不付清全部余款，此房屋的所有权归范群所有。所交购房款不退还给乙方。
三、房屋出售后过户的一切税费全由乙方负责。乙方向甲方交3000元/户的过户费，所有的过户手续由甲方办理。
四、房屋出售后，乙方向甲方缴纳3500元/户的天然气款，水、电如申请智能表由乙方负责全部费用。
五、交房时间：乙方将全部款付清后，甲方将房屋交给乙方等。该合同末尾张学芳的签字系范群书写。合同签订后，涉案房屋即由申钢占有使用，并以申钢的名义办理了涉案房屋燃气、居民用电、有线电视缴费卡，申钢交纳了相关费用。2004年6月3日，范群向申钢出具《收据》一份，载明：“收款事由：购房款20000元。2004年11月13日，范群向申钢出具《收条》一份，载明“今收到申钢天然气安装费叁仟元正（3000元）”。另查明，2016年12月1日，案外人范宏桥不服重庆市国土资源和房屋管理局颁发的编号为1****号乡村房屋所有权证，向本院提起行政诉讼。2017年7月19日，本院作出（2017）渝0106行初261号行政裁定书，裁定驳回原告范宏桥的起诉。范宏桥不服裁定，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年9月18日作出（2018）渝01行终620号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。现申钢向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，因范群否认《房屋买卖合同》中“张学芳”的签字是其书写，申钢申请对上述证据中“张学芳”的签字是否是范群书写进行司法鉴定。后因范群改变陈述，认可上述证据中“张学芳”的签字是其亲笔书写，申钢放弃了要求进行司法鉴定的申请。诉讼过程中，申钢于2016年9月16日因病去世。本院依法裁定中止诉讼，等待申钢的法定继承人表明是否参加诉讼。2017年4月5日，申钢的唯一法定继承人申林灵向本院表明愿意参加本案诉讼。诉讼过程中，根据申林灵的申请，本院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对位于重庆市沙坪坝区住宅房屋室内的装饰装修在评估基准日的市场价值进行了评估。2017年2月20日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威资产评报字[2017]第28号《房地产估价报告》，评估结论为：估价对象的装饰装修在评估基准日2016年10月12日的市场价值为5.61万元。根据申林灵的申请，本院还委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对位于重庆市沙坪坝区住宅房屋在设定为国有划拨用地条件下的市场价值进行了评估。2017年2月24日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威评报字[2017]第24号《房地产估价报告》，评估结论为：估价对象在价值时点的房地产市场价值为55.99万元，单价为4900元/平方米。申钢、申林灵为证明自己的主张，还举示了如下证据：1、2016年5月25日张学芳与申钢、陈良锋排除妨害纠纷一案民事起诉状[（2016）渝0106民初7380号]，拟证明张学芳、范群明知并认可申钢实际居住使用涉案房屋的事实。申钢、申林灵陈述，该证据中“具状人：张学芳”处的签名系范群书写，范群是房屋实际权利人，张学芳是名义上的登记人。张学芳对该证据的真实性没有异议，不同意证明目的，并认为前述签名系其本人书写。范群对该证据的真实性没有异议，后陈述因为当时找不到张学芳签字，因此该案起诉状、授权委托书上“张学芳”的签字是范群书写，后又陈述并非其书写。征地拆迁户登记表复印件、沙坪坝区一户一表改造表复印件，拟证明枣子堡社105号房屋实际产权人是范群，现面临拆迁，申钢、申林灵需要重新购房。张学芳、范群不认可该证据的真实性，也不同意证明目的。程明惠等证明，拟证明申钢于2004年购买了涉案房屋并居住至今。张学芳、范群均不认可该证据的真实性。拆迁证复印件，拟证明申钢原房屋拆迁后购买了涉案房屋。张学芳、范群均不认可该证据的真实性。证人李长华、曾永模、范晓军、唐良芬证言，拟证明范群已将房屋中的15套房屋全部用于出售，系该房屋实际所有权；申钢购买其中的4-4号房屋后，支付了范群全部购房款，并进行了装修。证人李长华陈述，枣子堡房屋系范群之夫李兴云修建。李兴云去世后，由范群处理该房屋。李长华与申钢系邻居。听申钢说其在范群那里买了其中一套房屋。申钢装修后居住至今。申钢称以现金先后支付了范群购房款共计8万元，说办理好房产证后再付尾款。证人曾永模陈述，2004年其为申钢装修了其购买的房屋。当时是在拆除原有的装修后重新装修的，装修费20万元左右。证人范晓军陈述，其与申钢于2004年一起向范群购买房屋。当时申钢交了20000元购房款。范群说房产证办下来后一个月再支付尾款。申钢后来又交了20000元，但范群一直推脱不办理房产证。证人唐良芬陈述，申钢向范群购买了房屋入住后，没有第三人向申钢索要租金、房款或与申钢争抢房屋。张学芳对证人证人李长华、曾永模、范晓军、唐良芬的证言真实性有异议，也不同意证明目的。范群认为上述证人与申钢之间存在利害关系，对证人证言真实性有异议。张学芳为证明自己的主张，还举示了如下证据：证人段文的证言，拟证明申钢在2004年与段文相互调换房屋后才居住使用4-4房屋，并非申钢向范群购买。直到拆迁前夕，张学芳才得知申钢居住在4-4房屋的事实。证人段文陈述，其与张学芳系朋友关系。2000年，张学芳同意其居住使用4-4房屋。2004年，申钢向段文提出家庭人口较多，使用不便，要求以居住使用的3-3房屋与段文调换。段文同意了申钢的请求，随后，双方调换了房屋。现涉案房屋面临拆迁，张学芳委托段文办理拆迁事宜。申钢、申林灵认为证人段文与张学芳之间存在利害关系，对其证言的真实性不予认可。范群对该证人证言的真实性、证明目的均无异议。审理中，范群变更陈述为：房屋中共有15套房屋，系范群与其夫李兴云（未登记结婚）共同修建，在办理房屋产权证时因故登记在李兴云、范群亲人名下。其中，4-4号登记在张学芳名下。2003年年初，申钢承租了该套房屋。2004年申钢与范群签订合同，约定申钢购买该套房屋。申钢当时仅支付了购房款20000元，承诺在过户后支付剩余购房款。由于涉案房屋系农村房屋，范群无法办理过户手续，遂告知申钢，愿意退还其已支付的20000元，要求申钢搬离涉案房屋未果。现涉案房屋面临拆迁，申钢等人威胁范群将拆迁补偿款85万元全部支付给申钢。对范群主张其系枣子堡105号实际产权人的问题，本院向范群释明可另案诉讼主张权利。范群表示其听说涉案房屋已经抵给段文，不主张对房屋的权利。本案转换为普通程序审理后，范群又变更陈述为：涉案房屋系张学芳所有。范群当时居住在4-2房屋中。2001年左右，张学芳口头委托范群代为管理房屋，并代为出租和收取租金。随后，申钢向范群租赁了其中的4-4房屋。由于申钢对4-4房屋进行了装修，段文才去抢占了3-3房屋，不存在申钢与段文调换房屋的事实。申钢已支付的20000元购房款原为《房屋买卖合同》签订前支付的2001年-2004年期间的租金。《房屋买卖合同》签订后，该20000元转为购房款。范群曾口头告知过张学芳将涉案房屋出售给了申钢。范群认为，《房屋买卖合同》系无效合同，同意退还申钢已付购房款20000元，不同意其他诉讼请求。张学芳陈述，其从未委托范群代为管理、出租、收取租金，范群也从未向张学芳支付过租金。张学芳不知道范群将4-4房屋出售给申钢一事。申钢、申林灵举示的张学芳与申钢、陈良锋排除妨害纠纷一案民事起诉状的真实性，张学芳没有异议，本院对该证据予以采信；举示的枣子堡征地拆迁户登记表复印件、沙坪坝区一户一表改造表复印件、拆迁证复印件，申钢、申林灵未能举示证据原件核对，本院对上述证据不予采信；举示的程明惠等证明，因证人未到庭作证，本院对该证据不予采信。申钢、申林灵举示的证人李长华、曾永模、范晓军、唐良芬证言，张学芳举示的证人段文的证言，本院综合其他证据综合予以认证。上述事实，有申钢举示的《房屋买卖合同》、《收据》、《收条》、水电气登记卡及缴费单据、安装水表费用收据、有线电视收费收据、入户安装费收据、有线电视申请表、有线电视用户卡和用户证、天然气客户使用证及缴费卡、电费缴费查询卡、张学芳与申钢、陈良锋排除妨害纠纷一案民事起诉状[（2016）渝0106民初7380号]、谛威资产评报字[2017]第28号《房地产估价报告》、谛威评报字[2017]第24号《房地产估价报告》，张学芳举示的渝沙集用（2000）字第3694号《集体土地使用证》、沙字第17***号《乡村房屋所有权证》，范群出具的保证书，本院询问笔录、告知笔录，（2017）渝0106行初261号行政裁定书、（2018）渝01行终620号行政裁定书以及当事人双方的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，范群以张学芳的名义与申钢签订《房屋买卖合同》，将在农民集体所有的土地上修建的房屋出售给非农村集体经济组织成员的申钢，违反了法律的强制性规定。因此，范群以张学芳的名义与申钢签订《房屋买卖合同》系无效合同。申林灵作为申钢的法定继承人，在申钢死亡后，依法继承申钢的合同权利义务。申林灵现请求人民法院确认该合同为无效合同，符合法律规定，本院对申林灵的此一诉讼请求依法予以支持。审理中，申林灵主张张学芳也是合同相对人，但未能举示证据证明范群有权代理张学芳与申钢签订《房屋买卖合同》，或者张学芳对该合同进行过追认，因此，本院对申林灵关于张学芳系合同相对人的主张不予采信。申林灵要求张学芳承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，申林灵要求范群返还申钢已支付的购房款，符合法律规定，本院予以支持。关于申钢已支付购房款的金额。申钢、申林灵主张已支付范群全部购房款，但其举示的《收据》，仅能证明申钢已支付范群购房款20000元的事实。其举示的证人李长华、曾永模、范晓军、唐良芬证言，也仅能证明申钢向证人陈述过，已支付范群部分购房款，而非全部购房款的事实。其中，证人李长华、范晓军陈述，申钢告知他们房产证办理下来后再支付剩余购房款。证人李长华、范晓军的此一陈述与范群在审理中的陈述是一致的，与申钢、申林灵关于已支付范群全部购房款的主张相悖。此外，申钢、申林灵为证明自己的主张，在审理中举示了《收据》、《收条》、水电气登记卡及缴费单据、安装水表费用收据、有线电视收费收据、入户安装费收据、有线电视申请表、有线电视用户卡和用户证、天然气客户使用证及缴费卡、电费缴费查询卡。上述证据涉及的收费项目庞杂、缴费次数较多，但申钢、申林灵均细心保留了相应的支付凭据。现申钢、申林灵主张已支付范群全部购房款，却仅能举示支付购房款20000元的依据及缴纳水电等费用的凭据，对其主张支付了范群剩余购房款的依据却不做妥善保管，也不能说明未能提供的充分理由，难以让人信服。综上，由于申钢、申林灵在审理中未能举示证据证明申钢已支付范群全部购房款，本院对申钢、申林灵的此一主张不予采信。结合当事人在审理中提供的证据，本院对范群关于申钢仅支付购房款20000元的主张予以采信。则范群依法应当返还申林灵购房款20000元。关于申林灵要求范群赔偿装修费的问题。
本院认为，现涉案房屋仍由申林灵占有使用，申林灵主张装修费损失没有法律依据，本院对申林灵的此一诉讼请求不予支持。关于申林灵要求范群新购房屋价值损失的问题。
本院认为，申钢向范群购买的是农村房屋，并非城镇房屋，不能也不应当以同一地段城镇商品房屋的市场价值衡量申林灵主张的此一损失。因此，本院对申林灵的此一诉讼请求，亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：被告范群以张学芳名义于2004年5月30日与申钢签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告范群返还原告申林灵购房款20000元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。
三、驳回原告申林灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元，评估费10000元，由被告范群负担2642元，此款限被告范群于本判决发生法律效力后三日内支付给原告申林灵。由申林灵负担13500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 李 勤
人民陪审员 段 娟
人民陪审员 游 颖
二〇一九年一月二十日
书 记 员 张玲玲 微信公众号“”