贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初13202号
原告：贵阳银行股份有限公司瑞南支行（以下简称：贵阳银行瑞南支行），地址在本市南明区。
负责人：黄勇丽，该行行长。
委托代理人：尹冠森、艾伦，贵州贵龙律师事务所律师。
被告：徐小毛，男，1970年2月14日生，汉族，住本市南明区。
被告：贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称：贵州德尔房开），地址在本市云岩区。
法定代表人：杨凝寒，该公司董事长。
委托代理人：邓婉婷，女，1984年7月18日生，汉族，系该公司员工。 原告贵阳银行瑞南支行诉被告徐小毛、贵州德尔房开借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳银行瑞南支行授权其委托代理人尹冠森，被告贵州德尔房开授权其委托代理人邓婉婷到庭参加了诉讼。被告徐小毛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告贵阳银行瑞南支行诉称：被告徐小毛因居住需要向原告申请贷款37万元用于购买贵阳市***号的商品房。2010年5月5日，原告与被告徐小毛签订了《商品房按揭借款（抵押）合同》（以下简称借款合同），约定原告向被告贷款37万元，贷款利率按年利率4.158%执行贷款期限为20年，借款利息按月计付，结息日为每月2日；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。如借款人在合同期内未按月偿还借款本息，原告有权按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。被告徐小毛以其位于贵阳市***号，预售面积为149.61平方米的房产作为抵押，抵押担保范围：“借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、拍卖费等甲方（原告）实现抵押权的一切费用”。被告贵州德尔房开与原告签订了《商品房按揭业务担保合作协议书》，承诺为该房开项目申请按揭贷款的借款人承担连带责任保证担保。《借款合同》签订后，原告依约向被告徐小毛发放了贷款37万元，被告徐小毛也向原告出具了借款借据。但合同履行中，被告徐小毛未按约定按期偿还借款本息，已连续3个月以上拖欠原告借款本金，保证人也不履行保证责任，被告的行为已经构成根本性违约，由于被告根本性违约，原告有权解除合同，同时宣告贷款提前到期并收回贷款本金和利罚息。故原告向本院提起诉讼，请求判令：
一、依法解除原告与被告徐小毛签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，被告徐小毛立即偿还原告借款本金254362.13元及暂计2018年10月2日的利息、罚息、复利2108.23元，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至借款本金付清之日止；
二、被告徐小毛承担抵押担保责任，将其位于贵阳市***号（预售合同登记号：***）的房屋进行折价、变卖、拍卖，所得价款优先用于清偿原告上述借款本金、利息、罚息、复利等债务；
三、被告贵州德尔房地产开发有限公司对被告徐小毛的上述债务承担连带清偿责任。 被告徐小毛未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 被告贵州德尔房开辩称：对原告的诉请的事实无异议，对于承担连带责任亦无异议。公司曾为被告徐小毛代偿8290.6元，现公司资金紧张，建议优先处理被告徐小毛提供的抵押财产。
经审理查明，2010年5月5日，贵阳市商业银行瑞南（抵押权人/甲方）与被告徐小毛（抵押人/乙方）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：***），约定原告向被告发放贷款37万元，借款期限自2010年5月5日至2030年5月4日止；借款利率按年利率4.158%执行，借款利息按月计付，结息日为每月2日；还款方式为等额本息还款；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的借款利率水平上加收50%；乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利；被告徐小毛用其名下位于贵阳市***号房屋作为抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记（筑房预云岩字第***号）；抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、勘验费、执行费、抵押物处置费、过户、拍卖等甲方实现抵押权的一切费用；乙方连续超过三个月未偿还借款本息和相关费用或任何一期借款本息及相关费用逾期超过三个月的，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿。同年，8月5日，贵阳市商业银行瑞南支行（乙方）与被告贵州德尔房开（甲方）签订《商品房按揭业务担保合作协议书》，约定甲方承诺为申请按揭贷款的借款人承担连带保证责任；保证期限为购房人还款期限届满后两年；甲方确认，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；甲方为借款人办妥抵押房房屋产权证及土地证后，免除保证责任。因被告徐小毛自2018年8月2日起再未按合同约定履行还本付息义务，被告德尔房开亦未履行保证责任，原告逐诉至法院，提出诉请如前。审理中，被告贵州德尔房开称曾于2016年12月代被告徐小毛向原告归还了8290.6元，该款被告已清偿。另查，2010年12月8日，贵阳市商业银行变更为贵阳银行股份有限公司。截止2018年10月2日，被告徐小毛尚欠原告借款本金254362.13元及利息、罚息、复利2180.23元。 上述事实，有原、被告陈述，及原告提交的《商品房预售合同登记备案表》、《商品房按揭借款（抵押）合同》、《商品房按揭业务担保合作协议书》、借款申请、《商品房抵押预告登记证书》、借款凭证及入账凭证、商业银行按揭贷款客户期供表等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。……”。本案中，原告与被告徐小毛签订《商业住房按揭借款（抵押）合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约将贷款支付给被告徐小毛，但被告徐小毛连续多次未按期足额归还借款本息，已属严重违约，现原告主张解除《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：***）及截止2018年10月2日尚欠原告借款本金254362.13元及利息、罚息、复利共计2180.23元（此后的利息、罚息、复利，按照合同约定计算至借款本金付清之日止）之请求，于法有据，本院依法予以支持于法有据，但利息、罚息、复利之和应以年利率24%为限。被告徐小毛与原告签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：***）约定以其名下位于贵阳市***号房屋（预售合同登记号：***）为其借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（筑房预云岩字第***号），该担保行为符合法律规定，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其系有的是当抵押登记条件成就或是约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故原告该诉讼请求，本院不予支持。被告贵州德尔房地产开发有限公司与原告签订《商品房按揭业务担保合作协议书》，承诺为被告徐小毛向原告的借款提供连带责任保证，保证期限为购房人还款期限届满后两年。该担保行为合法有效，本院依法予以确认，现原告主张被告贵州德尔房开对上述债务承担连带偿还责任，于法有据，本院予以支持。被告徐小毛经本院合法传唤，未到庭应诉，系自行放弃诉讼权利，应承担相应后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《物权法》第九条、第十一条、第十四条、第十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席
判决如下： 一、解除原告贵阳银行股份有限公司瑞南支行与被告徐小毛签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：***）； 二、被告徐小毛在本判决生效后五日内归还原告贵阳银行股份有限公司瑞南支行借款本金人民币254362.13元及截止至2018年10月2日的利息、罚息、复利共计2180.23元（此后的利息、罚息、复利，按合同约定的标准计算，利息、罚息及复利之和以年利率24%为限，利随本清）； 三、被告贵州德尔房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告贵阳银行股份有限公司瑞南支行其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费4377元（其中案件受理费5508元，减半收取为2574元，保全费1803元），由被告徐小毛、贵州德尔房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时，一并支付给原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 曹 笑
二〇一九年一月二十日
书记员 熊丽媛 微信公众号“”