南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0105民初9269号 原告王焱兵，男，1971年2月19日生，住南京市江宁区。 委托代理人仇卫佳、陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告南京鲁能地产有限公司，住所地南京市建邺区江东中路**国睿大厦**楼****。 法定代表人苏长斌。 委托代理人马媛容，江苏法德永衡律师事务所律师。 原告王焱兵诉被告南京鲁能地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王焱兵委托代理人仇卫佳，被告南京鲁能地产有限公司委托代理人马媛容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王焱兵诉称，2016年5月，原告向被告购买秦新名邸5幢1单元1603室精装修房屋，双方为此签有《商品房预售合同》，合同签订后，原告已付房款3960397元，被告于2018年6月20日通知原告交房，原告于2018年6月28日验房时发现房屋存在墙面开裂、地、地砖表面裂缝锁故障、窗框及台盆未作全面打胶处理、部分电线未作隐蔽铺设等众多质量问题，原告当日在办理收房手续后就上述质量问题向被告提出维修整改要求，但被告一直未能妥善加以解决，后经原告自行估算，对上述质量问题进行维修整改所需费用为51326.94元，原告现诉请被告赔偿此费用。同时，原告认为，因房屋存在上述质量问题且被告一直未予解决，故被告实际并未依约履行交房义务，其已构成迟延交房的违约事实，原告为此诉请被告依约支付迟延交房违约金（自2018年6月30日至被告实际支付维修整改费用之日，按已收房款3960397元的万分之一/天计算）并承担2018年6月30日之后迟延交房期间产生的水电费300元及原告已缴纳的物业费（2018年末7月1日至2019年6月30日）2752.44元。此外，被告迟延办理房屋权属转移登记手续，已构成违约，原告为此要求被告支付迟延期间的违约金（自2018年10月1日至2019年1月9日，以已收房款3960397元为基数，按银行同期贷款利率计算）。 被告南京鲁能地产有限公司辩称，原告在接收涉案房屋后曾向被告提出过维修整改要求，但涉案房屋目前已无原告所称质量问题，现无需再作维修整改，故不存在支付维修整改费用之说，而即使目前确有原告所称质量问题存在，被告亦保证会在一周内维修整改完毕，但不同意向原告支付维修整改费用。同时，被告已依约按期向被告交付房屋，不存在迟延交房违约之说，故被告不同意支付原告主张的迟延交房违约金及水电费、物业费。此外，被告确有迟延办理房屋权属转移登记手续的违约之举，被告因此同意支付2018年10月1日至2019年1月9日迟延期间的违约金，但被告主张违约金应按合同约定的10元/天计算，而不应按原告已付房款的银行同期贷款利息计算。
经审理查明，原、被告于2016年5月10日签订《南京市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发建设的秦新名邸5幢1单元1603室精装修房屋；被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋，交付条件为被告已取得《建设工程规划验收合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；如被告迟延交房超过90日且原告要求继续履行合同，则被告按已收房款每日万分之一支付迟延期间的违约金；房屋交付后90日内，原、被告双方应共同申请房屋权属转移登记，因一方过错导致上述房屋权属转移登记手续迟延办理，过错方应按10元/天计算支付迟延违约金。后被告于2017年12月取得涉案房屋所在项目工程的《建设工程规划核实合格书》，并于2017年12月向城建部门办理了涉案房屋所在项目工程的竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2018年6月20日，被告通知原告交付房屋，原告于2018年6月28日验房并于当日与被告办理房屋交接手续，同日，原告缴纳了2018年末7月1日至2019年6月30日的物业费2752.44元。本案审理中，原告称自己至今尚未入住涉案房屋，亦未对房屋存在的地砖表面裂缝、门锁故障、窗框及台盆未作全面打胶处理、部分电线未作隐蔽铺设等问题自行出资进行过维修整改，且对自己诉称的300元水电费至今尚未实际缴纳。 上述事实，有庭审笔录、《商品房预售合同》等证据证实。
本院认为，原告要求被告支付2018年10月1日至2019年1月9日迟延办理房屋权属转移登记期间的违约金，被告对此亦表示同意，双方意见一致，本院对此予以确认。合同中已约定上述违约金按10元/天计算，故上述违约金金额应为101天×10元/天=1010元。原告未能举出证据证明自己因被告迟延办理房屋权属转移登记而实际产生经济损失且损失金额已超过合同约定的违约金，其要求以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算上述违约金的主张，无事实依据，理由不充分，不能成立。涉案房屋所在项目工程已于2017年12月取得《建设工程规划核实合格书》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案房屋至此已达到合同约定的交付条件，后被告已于2018年6月20日通知原告交付房屋，原告亦于2018年6月28日与被告办理房屋交接手续，而原告提及的地砖表面裂缝、门锁故障、窗框及台盆未作全面打胶处理、部分电线未作隐蔽铺设等问题应属于房屋装修瑕疵范畴，即使属实，其对房屋的交付使用亦并不构成实质影响与障碍，由此应当认为，至2018年6月28日，被告已在合同约定的交付期限内向原告履行了房屋交付义务，其并无迟延交房违约之举，且原告对其诉称的房屋交付后产生的300元水电费至今并未实际缴纳支出，基于上述分析，原告以被告迟延交付房屋构成违约为由诉请被告支付迟延交房违约金并承担房屋交付后产生的水电费及物业费，其诉求缺少基本事实依据，理由不当，不能成立。
原告就其诉称的地砖表面裂缝、门锁故障、窗框及台盆未作全面打胶处理、部分电线未作隐蔽铺设等问题并未自行出资维修整改，被告则已明确表示如上述问题属实自己会在一周内维修整改完毕，在此情形下，原告仍径行诉请被告向自己支付维修整改费用，其诉求缺少事实依据合同依据及法律依据，理由不充分，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，
判决如下： 一、被告南京鲁能地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王焱兵支付违约金1010元。 二、驳回原告王焱兵其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1403元，由原告王焱兵负担1353元，被告南京鲁能地产有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周翔
人民陪审员 居莹
人民陪审员 吴琳
二〇一九年一月十九日
书 记 员 孙雨 关注微信公众号“”