成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初433号
原告：张友胜，男，1970年7月2日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：谷亚丽，女，1973年1月12日出生，汉族，住成都市青羊区，系张友胜的妻子。
原告：谷亚丽，女，1973年1月12日出生，汉族，住成都市青羊区。
被告：成都兴运房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区金鱼街7号。
法定代表人：姜开国，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘云华，男，1991年2月5日出生，汉族，住四川省资中县，系该公司员工。 原告张友胜、谷亚丽与被告成都兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告谷亚丽，被告兴运房产公司的委托诉讼代理人刘云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张友胜、谷亚丽向本院提出诉讼请求：1、判令兴运房产公司向张友胜、谷亚丽支付2016年1月18日至2018年12月13日止的权证逾期违约金57,465.29元（603,627元×0.0001×952天）；2、本案诉讼费由兴运房产公司承担。事实与理由：2012年8月23日，张友胜、谷亚丽与兴运房产公司签订了编号为120131128084086793的《商品房买卖合同》。根据该合同第十九条关于“产权登记”第一、二款的约定，兴运房产公司应在2014年10月31日前取得合同所售商品房所在楼栋的权属证明，自商品房向张友胜、谷亚丽交付之日起1095日内办好所售房屋的所有权证书，否则向张友胜、谷亚丽支付逾期违约金。违约金约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90天内支付”。2012年12月31日，兴运房产公司向张友胜、谷亚丽交付所售房屋。2012年10月9日，张友胜、谷亚丽已支付完全部房款603,627元。根据合同约定，由兴运房产公司代办的房屋所有权证最迟应于2016年1月18日取得，但是直至2018年12月14日，张友胜、谷亚丽才取得房屋的所有产权，兴运房产公司的行为已属违约。张友胜、谷亚丽多次向兴运房产公司催讨违约金均无果，故诉至法院。庭审中，谷亚丽、张友胜明确第一项诉讼请求违约金的计算起止时间变更为从2016年1月20日起计算至2018年12月13日止。 兴运房产公司辩称：1、案涉房屋的交房时间为2013年1月19日，房屋总价款为603,627元无异议，房屋所有权证办理时间是2016年2月26日而非2018年12月13日；2、逾期办证的原因不在兴运房产公司，兴运房产公司不应承担责任。审理中，兴运房产公司称因办理不动产权证书需提供房屋所有权证书原件，但该证书原件已交给张友胜、谷亚丽，因此兴运房产公司仅电话通知购房者凭房屋所有权证书自行到相关部门换领不动产权证书。 张友胜、谷亚丽围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同及附件》、《不动产权证书》、《个人贷款借款借据》、《销售不动产统一发票》、《四川省政府非税收入一般缴款书》、《收据》（国土费）等证据经兴运房产公司质证，对前述证据的真实性均无异议。
本院认为，上述证据经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 兴运房产公司未提交书面证据。 根据张友胜、谷亚丽和兴运房产公司的庭审陈述及经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2012年8月23日，张友胜、谷亚丽（买受人）与成都兴元房地产开发有限公司（出卖人，以下简称兴元房产公司）签订《商品房买卖合同及附件》，主要约定：1、张友胜、谷亚丽购买兴元房产公司位于成都市青羊区2105号房屋，测绘建筑面积共88.09平方米，总价款603,627元；2、兴元房产公司应在2012年12月31日前向张友胜、谷亚丽交付该商品房；3、张友胜、谷亚丽同意委托兴元房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；4、第十九条转移登记：兴元房产公司应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因兴元房产公司的责任，张友胜、谷亚丽未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，兴元房产公司按日计算向张友胜、谷亚丽支付全部已付款万分之壹的违约金，并于张友胜、谷亚丽实际取得房屋所有权证书之日起90日内由兴元房产公司支付；5、兴元房产公司就案涉房屋依法选聘的物业管理企业为四川兴元物业管理有限公司；6、附件十《商品房买卖合同补充协议》备注张友胜、谷亚丽在交房时提交办理分户国有土地使用证的相关资料，并缴纳办证的费用。在分户房屋所有权证办理完毕后1年内，兴元房产公司代为办理分户国有土地使用权证。如果兴元房产公司代为办理分户国有土地使用权证逾期，兴元房产公司按照银行同期活期存款利率按日向张友胜、谷亚丽计算违约金。该合同及附件签订后，张友胜、谷亚丽付清了全部购房款共计603,627元。2013年1月19日，兴元房产公司将案涉房屋交付给张友胜、谷亚丽使用，张友胜、谷亚丽将办理过户房屋所有权证和国有土地使用权证所需资料及费用交付兴元房产公司。2016年2月26日，张友胜、谷亚丽取得了案涉房屋的《房屋所有权证》。 2016年12月28日，兴元房产公司变更名称为“成都兴运房地产开发有限公司”。 2018年12月14日，张友胜、谷亚丽自行到房屋管理机关换证取得案涉房屋的《不动产权证书》。 另查明，为实施不动产统一登记，成都市国土局、成都市房管局自2016年11月份起，停办土地登记、房屋交易登记各类业务，开始实施不动产统一登记。2017年、2018年国家银行活期存款年利率为0.35%
本院认为，张友胜、谷亚丽与兴运房产公司签订的《商品房买卖合同及附件》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”同时《商品房买卖合同补充协议》又约定：“业主在交房时提交办理分户国有土地使用证的相关资料，并缴纳办证的费用。在分户房屋所有权证办理完毕后1年内，出卖人代为办理分户国有土地使用权证。如果出卖人代为办理分户国有土地使用权证逾期，出卖人按照银行同期活期存款利率按日向买受人计算违约金。”上述约定明确表明案涉买卖双方就办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书分别约定了办理期限和违约责任。根据查明事实，兴运房产公司于2013年1月19日向张友胜、谷亚丽交付了案涉房屋，故案涉房屋的房屋所有权证应于2016年1月19日前取得。兴运房产公司于2016年2月26日才将该房屋所有权过户登记至张友胜、谷亚丽名下，已超过合同约定期限38天，其行为已构成违约。按约兴运房产公司还应于张友胜、谷亚丽取得房屋所有权证书后一年内，即2017年2月26日前为二人办理案涉房屋的国有土地使用权证书。但自2016年11月起，成都市国土局、成都市房管局停办土地登记、房屋交易登记各类业务，开始实施不动产统一登记，即从2016年11月起，因政策调整原因兴运房产公司客观上无法再为袁张友胜、谷亚丽办理国有土地使用权证书。但兴运房产公司仍有义务在限期内代张友胜、谷亚丽办理案涉房屋完整的房屋权属证书，即不动产权证书。对于兴运房产公司辩称因办理不动产权证书需提供房屋所有权证书原件，但该证书原件已交给张友胜、谷亚丽，因此兴运房产公司仅电话通知购房者凭房屋所有权证书自行到相关部门换领不动产权证书的意见，张友胜、谷亚丽予以否认，且称因兴运房产公司有部分费用未缴清，导致其于2018年12月24日才获得案涉房屋不动产权证书。兴运房产公司对此未能提供相应证据加以证明，本院对其该抗辩意见，不予采纳。
本院认为，兴运房产公司作为专业的房地产开发企业和代为办证义务人，在相关政策发生变化后，有义务及时告知张友胜、谷亚丽，但兴运房产公司未举证证明其履行了告知义务，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”之规定，兴运房产公司应对其该项主张承担相应的举证责任，并应承担举证不能的不利后果。案涉房屋不动产权证书应于2017年2月27日前取得，实际于2018年12月14日才取得，比合同约定逾期达666天，兴运房产公司应当参照有关逾期办理国有土地使用权证书的违约责任约定承担相应的违约责任。同时，虽兴运房产公司辩称未能按期为张友胜、谷亚丽办理案涉房屋所有权证书系因相关政策调整导致，但既未说明导致逾期的具体政策为何，又未提供相应证据予以证明，故兴运房产公司的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。按照合同约定，兴运房产公司应向张友胜、谷亚丽支付逾期38天办理房屋所有权证书的违约金2,293.79元（603,627元×0.0001×38天）。至于逾期666天办理不动产权证书的违约金，合同仅约定按银行同期活期存款利率按日计算，未约定计算的基数。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，参照合同对逾期办理房屋所有权证书违约金的计算基数为已付房款，
本院认为确定逾期办理国有土地使用权证书的违约金计算基数为已付房款符合双方当事人的真实意思表示，也更合理。故兴运房产公司应按2017年2月27日-2018年12月14日期间国家银行活期存款利率计算支付利息3,854.94元（603,627元×0.0035÷365天×666天）；张友胜、谷亚丽主张均按照购房款日万分之一的标准计算违约金，与合同约定不符，本院不予支持。兴运房产公司逾期为张友胜、谷亚丽办理案涉房屋权证的违约金共计6,148.73元，张友胜、谷亚丽该部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、成都兴运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张友胜、谷亚丽支付逾期办证违约金6,148.73元； 二、驳回张友胜、谷亚丽其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,237元，减半收取计618.5元，由原告张友胜、谷亚丽负担318.5元，由被告成都兴运房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 曾祥海
二〇一九年一月十八日
法官助理熊寒
书记员徐艺菲 微信公众号“”