湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初679号
原告（反诉被告）：曾勇，男，汉族,住岳阳市云溪区。
委托诉讼代理人：王鑫裕，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
被告（反诉原告）：岳阳市飞扬置业有限公司，住所地：岳阳市炮台山路美丽家园**顶楼。
法定代表人：毛小平，公司经理。
委托诉讼代理人：李爱军，男，汉族，该公司员工，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。 原告（反诉被告）曾勇与被告（反诉原告）岳阳市飞扬置业有限公司（以下简称飞扬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曾勇的委托诉讼代表人王鑫裕,飞扬公司的委托诉讼代理人李爱军、杜明智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曾勇请求本院判令：
一、被告（反诉原告）飞扬公司履行《认购协议书》，按协议履行所有条款的约定；
二、飞扬公司自2014年5月1日起至交房之日止按房价款日千分之一的标准向曾勇支付违约金；
三、由飞扬公司承担诉讼费和财产保全费。事实与理由：2014年12月31日，双方签订了《认购协议书》，约定曾勇以2760元/平方米的价格购买飞扬公司开发的“武警小区”A幢304房，曾勇向飞扬公司交付了100000元的定金。2017年11月开盘后，飞扬公司要求每平米涨价1450元才同意继续履行《认购协议书》。 被告（反诉原告）飞扬公司辩称：1、双方签订的《认购协议书》是预约合同，非本约合同，协议书中明确表示待答辩人取得预售许可证后，才签订正式的合同，交房时间待双方签订正式合同后确定，故应驳回原告（反诉被告）曾勇主张的逾期交房的违约金。2、曾勇是以中国人民武装警察部队岳阳市支队（以下简称武警支队）团购成员身份与答辩人签订的《认购协议书》，该协议的前提是答辩人与武警支队签订的《商品房团购意向书》，意向书中约定当单价每平米500元，如果材料增加或者减少，房价以认购书中的协议为准，但土地认购价增加，房价亦应当调整。答辩人在施工过程中，因为政府不作为，导致工期延后，建筑原村料、人工成本涨价，导致商品房价格飞涨，希望双方能另行磋商。 反诉原告（被告）飞扬公司向本院提出反诉请求：解除曾勇和飞扬公司于2014年12月31日签订的《认购协议书》。事实与理由：飞扬公司与中国人民武装警察部队岳阳市支队签订了《团购房买卖意向协议书》，约定国土部分确认土地的楼面地价起拍价为650元/平米，则团购户的均价为3050元/平米，如飞扬公司拍的该宗土地时楼面地价减少或增加，则团购均价随之减少或增加，减少或增加后金额与楼面地价变化金额一致。2014年12月31日，双方签订了《认购协议书》，约定房屋价格为2760元/平米。飞扬公司取得国有土地使用权后因政府不作为，于2017年8月1日才取得建设施工许可证，导致建设成本增加，还按照原合同履行义务，对飞扬公司明显不公，故应当按照情势变更原则，解除双方签订的《认购协议书》。 反诉被告（原告）曾勇辩称：反诉原告（被告）飞扬公司在未取得建设施工许可证的情况下，自行施工，后果应当自行承担。建筑材料、人工、税费上涨是飞扬公司应当预见的商业风险，不应当转嫁给购房者。飞扬公司提出的解除双方签订的《认购协议书》违背了市政府相关会议纪要，损害了现役军人的合法权益。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，本院确认如下法律事实： 一、2014年9月24日，飞扬公司（乙方）与案外人武警支队（甲方），签订了团购房买卖意向协议书，协议约定：1甲方负责就其在洛王工区拥有的一块划拨用地向市政府和国土部门出具报告，让该宗土地由国土部门收储后依法出让；2乙方拍得土地后，本项目所有政府批文、前期征地建设过程及手续均以乙方名义进行，由乙方负责具体实施，甲方在乙方受让土地后，负责协助乙方办理本项目的立项批复及报建等手续；3乙方应保证提供甲方所需的团购房及车位数量，但总数不超过160套，国土部门确认该宗土地的楼面地价起拍价为650元/平方米，甲方团购均价对应为3050元/平方米（还建营房不纳入计算均价），房产证办证费用由甲方承担，如乙方拍得该宗土地时楼面地价减少或增加，则团购均价随之减少或增加，减少或增加的金额与楼面地价变化金额一致，除此之外乙方不得以任何理由提高团购房均价；4甲方同意乙方在满足甲方人员团购房数量（不超过160套）的前提下，剩余部分房屋和车位由乙方按市场价格对外销售，但对外销售应在甲方购房人员完成选房后进行；5、整个项目在土地拍卖成交之日起24个月内交房。双方还就其他事项进行了约定。在该团购协议签订之前以及签订后，武警支队多次就该项目向政府以及有关部门请示报告。2014年12月31日，原告（反诉被告）曾勇（买受人）与被告（反诉原告）飞扬公司（出卖人）签订了一份《认购协议书》，协议约定：1、该小区位于岳阳市洛王，现定名为武警小区，规划用途为住宅，土地使用年限70年；2、买受人现认购A幢3层304号房，建筑面积约125.62平方米。价格为2760元/平方米，暂估总价为346711.2元，建筑面积最终以测绘中心测绘面积为准，房屋总价只随建筑面积变化而调增调减，其余任何因素不影响房屋总价；3、选定的房号需要变更时，须经武警支队团购委员会和出卖人同意；4、签订本协议时，支付给出卖人购房定金100000元，出卖人取得商品房预售许可证后，买受人一次性付清全部房款（或办理银行按揭），签订正式购房合同；5、出卖人应在2017年5月1日前交房给买受人，2017年8月1日前办理房屋产权证等相关证件，交房日期以该商品房竣工合格为准，但遇到不可抗力或者买受人未按合同约定付款可以延期交房；6、出卖人逾期交房或办理房屋产权证时，按日按房价款千分之一给买受人违约金，买受人逾期付款时，按日按应付款的千分之一支付违约金。合同签订后，曾勇按照约定向飞扬公司支付了购房定金100000元。2014年12月31日，飞扬公司向曾勇出具了注明为预购款100000元的收款收据。诉争房屋现已经取得预售许可。 二、2017年12月18日，飞扬公司发函给岳阳市武警支队，该函的主要内容为：1、因受周边居民无理干扰所致，使各项审批手续不能按时下发，导致停工2年多，并支付100多万元补偿给周边居民，最终导致各种材料价格上涨，税费上调，故应适当上调成本费。2、凡持有岳阳市武警支队现役军官证以及其他相关证明的认购户，每平方米上调800元3、不需要继续购房凭军官证及《认购协议书》退还双倍定金，还可按房屋实际认购面积补偿200元/平米。5、不同意上调成本费，又不同意双倍退还定金的团购户，可以走司法途径，但要预先告知开发商；6、同意成本费上调，愿意继续购房请在2017年12月31日前来售楼部办理网签手续，如届时未办理者视为放弃购房，如不需要购房请在2018年1月3日后来售楼部办理退还定金手续。 判决的理由与结果
本院认为，一、关于原告（反诉被告）曾勇与被告（反诉原告）飞扬公司签订的《认购协议书》的效力，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。诉争项目是商品房开发，团购仅仅是一种销售方式，购房户并无法定的特定主体。
二、关于合同的履行，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《认购协议书》已经约定在取得商品房预售许可证后，买受人一次性付清房款，签订正式的购房合同，飞扬公司在取得预售许可证后，擅自要求提高合同价格，并明确表示曾勇不同意就不履行《认购协议书》，导致至今未与曾勇签订《商品房买卖合同》，该行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人有选择承担违约责任的方式，现曾勇选择要求被告承担继续履行的违约责任，系当事人对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持，反之，对于飞扬公司主张的解除双方于2014年12月31日签订的《认购协议书》的反诉请求，不予支持。关于原告曾勇请求被告飞扬公司按照《认购协议》履行所有条款约定，本院支持继续履行合同，即是对合同所有条款的支持，故对该请求不再重复处理。
三、关于逾期交房违约金，双方就延期交房违约金进行了约定，但该约定按房价日千分之一支付违约金明显过高，结合本案实际情况，本院酌情调整为按照已付房款100000元的日万分之二支付违约金，同时鉴于曾勇已经请求继续履行认购协议书，本院对该请求已经支持，按照《认购协议书》的约定，双方还需要签订正式的房屋买卖合同，在该合同中会约定新的交房日期，故本案中违约金应支付至双方签订新的房屋买卖合同之日。对于飞扬公司提出因审批手续延迟批复导致延期开工、建筑材料上涨等情势变更的抗辩意见，审批手续等的延迟导致本案合同无法履行与曾勇无法定或者约定的关联性，不构成不可抗力，不属于情势变更的情形，故本院对飞扬公司该抗辩意见不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下： 一、被告（反诉原告）岳阳市飞扬置业有限公司与原告（反诉被告）曾勇继续履行于2014年12月31日签订的《认购协议书》； 二、被告（反诉原告）岳阳市飞扬置业有限公司自2017年5月1日起，按已付房款100000元的日万分之二向原告（反诉被告）曾勇支付延期交房违约金，至双方签订正式的商品房买卖合同之日止； 三、驳回原告曾勇（反诉被告）的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）岳阳市飞扬置业有限公司的反诉请求； 上述第一、二项，限在本判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。 案件受理费减半收取2150元，反诉费150元，财产保全费2253元，合计4553元，由原告（反诉被告）曾勇负担2026元，被告（反诉原告）岳阳市飞扬置业有限公司负担2527元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 方 静
二〇一八年十一月三十日
书记员 陈闻君 关注微信公众号“”