四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1724民初3838号
原告：大竹县鸿博物业管理有限责任公司，住所地大竹县竹阳街道建设路**金利多东湖苑小区。
法定代表人：樊入源，总经理。
委托诉讼代理人：王海涵，四川黎明律师事务所律师。
被告：庞烈芬，女，1961年出生，汉族，户籍所在地四川省大竹县，现住大竹县金利多。
委托诉讼代理人：田文茂，四川星源律师事务所律师。 原告大竹县鸿博物业管理有限责任公司（以下简称鸿博物业公司）与被告庞烈芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿博物业公司的委托诉讼代理人王海涵、被告庞烈芬的委托诉讼代理人田文茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿博物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付从2014年1月1日至2017年12月31日尚欠原告的物业管理服务费6424元（1606元/年×4年），并按月5%的标准分段计算2014年至2017年从逾期支付之日起至付清时止的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告所在的大竹县金利多住宅小区业主委员会签订了《金利多住宅小区物业管理服务协议》，协议约定由原告为该小区业主及物业使用人提供物业服务，住宅房屋的物业管理费由原告按其房屋建筑面积0.51元/平方米/月交纳物业管理服务费，业主逾期不缴纳的，按月加收应交物业费5%的滞纳金。而被告自2014年起至今未能按期给付物业费，截止2018年10月，被告尚欠原告2014年至2017年物业费6424元、滞纳金8993.6元。经原告多次向被告催收未果，现请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告庞烈芬辩称，1.被告未交物业费的原因是因2013（2014）年物业管理不善导致被告家中价值2万多元物资被盗；2.被告家中被盗后明确表示不交物业费，因此2016年以前的欠费已经超过诉讼时效，不应得到法律的保护；3.原告主张5%滞纳金的约定违反法律规定，且并不是和被告约定的，对被告没有约束力。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院
经审理查明：2013年12月6日，大竹县金利多住宅小区业主委员会与原告鸿博物业公司签订了《金利多住宅小区物业管理服务委托协议》，金利多住宅小区业主委员会委托原告鸿博物业公司对金利多住宅小区（金苑、东湖苑）实行物业管理服务，委托期限自2014年1月1日起2016年12月时31日止，物业服务费为住宅房屋按建筑面积0.51元/平方米/月，逾期滞纳金为逾期之日起按月加收应收物管费的5%。2017年1月6日双方再次签订《金利多住宅小区物业管理服务委托协议》，继续由鸿博物业公司对金利多住宅小区实行物业管理服务（金苑、东湖苑），期限自2017年1月1日起2021年12月时31日止，物业服务费仍为住宅房屋按建筑面积0.51元/平方米/月，逾期滞纳金为逾期之日起按月加收应收物管费的5%。上述协议签订后，原告鸿博物业公司按协议约定履行了相关物业管理服务工作。 另查明，被告庞烈芬居住在该小区东湖苑三期别墅，建筑面积为262.46平方米，年交物管费应为1606元。被告自2014年1月1日起至2017年12月31日止拖欠物业服务费6424元。原告经书面催收未果起诉来院，请求本院依法支持原告的诉讼请求。 上述事实，有当事人的陈述、原、被告的身份信息、被告房屋登记信息、业委会备案登记表、《金利多住宅小区物业管理服务委托协议》、原告履行物业管理服务的相关资料、三期物业收费簿、催费清单及书面催费依据等证据予以证实，本院依法予以确认。庭审中，被告对其拒交物业费的抗辩理由未提供任何证据。
本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告鸿博物业公司与大竹县金利多住宅小区业主委员会签订的两份《金利多住宅小区物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，对大竹县金利多住宅小区全体业主包括本案被告庞烈芬在内均有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”合同期间，原告为该小区提供了物业服务，被告庞烈芬事实上也接受了物业服务，理应按合同约定承担支付物业服务费的义务。被告以“未交物业费是因物业管理不善导致被告家中物资被盗、被盗后被告明确表示不交物业费、2016年以前的欠费已经超过诉讼时效”为由，拒绝交纳物业费，其抗辩理由缺乏相应的事实依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告经书面催交无果，现要求被告向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业费6424元，其请求符合法律规定，本院依法予以支持。 原告鸿博物业公司与大竹县金利多住宅小区业主委员会签订的两份《金利多住宅小区物业管理服务协议》中，约定“物业服务费逾期滞纳金为逾期之日起按月加收应收物管费的5%”。该约定名为“滞纳金”，其实质应为合同违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告虽未提供被告未交纳物业费给其造成损失数额是多少的相关依据，但根据其请求可以看出，其要求被告支付“从逾期之日起按月加收应收物管费5%滞纳金”的金额已超过被告拖欠物业费本金的30%以上。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应认定为其约定违约金过高。本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同履行的实际情况，酌定按有关司法解释支持的民间借贷利率即月利率2%计算被告应支付的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，
判决如下： 一、被告庞烈芬于本判决生效后十日内向原告大竹县鸿博物业管理有限责任公司支付从2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业费6424元，并以月利率2%的标准按年分段计算支付从2015年1月1日起至付清时止的违约金； 二、驳回原告大竹县鸿博物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告庞烈芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93元，由被告庞烈芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 冯 丹
二〇一九年一月十八日
书记员 杨欣荣 微信公众号“”