广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20873号
原告：简洁玲，女，1966年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：唐明华，广东坚信律师事务所律师。
被告：曾志明，男，1972年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。
原告简洁玲与被告曾志明租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人唐明华与被告委托诉讼代理人邓宏平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年10月15日签订的《厂房租赁协议》；2.被告将位于佛山市南海区狮山镇小塘新境罗岗村石路边新境工业区内的第二期厂房C车间交还给原告；3.被告向原告支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金174587.91元，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起支付利息；4.被告按每月58195.97元标准支付2018年11月1日起直到将场地交还原告之日止的场地占用费；5.被告向原告支付2018年9月30日前的水费585元、电费1488.5元、卫生费180元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从起诉之日起计算的利息；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月15日被告与原告签订《厂房租赁协议》，被告承租原告位于佛山市南海区狮山镇小塘新境罗岗村石路边新境工业区内的第二期厂房C车间，其中厂房面积3280平方米，空地面积923平方米，租赁期限从2014年1月1日至2019年12月31日，租金以三年为一期递增，每期在上期基础上递增10%，每月10日前缴交当月租金，产生的水电费由原告向被告收取，原告代为支付。协议签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，但被告并没有严格按协议履行自己的义务，经常拖延一两个月才支付租金等费用。最近，被告拖欠租金情况更为严重，八月份至今被告一直拖欠租金等费用未付。原告曾屡次催交，但被告置若罔闻，拒不支付。根据协议的约定，若被告拖欠租金两个月，原告有权解除协议，没收全部保证金。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。
被告辩称：
一、被告签订涉案厂房租赁协议后，厂房是转由被告开办的佛山市中康亿美佳玻璃有限公司实际租赁及使用。涉案《补充协议》更是由佛山市中康亿美佳玻璃有限公司直接签署。因此本案租赁合同的实际承租人为佛山市中康亿美佳玻璃有限公司。
二、出租方违反合同中厂房使用维护义务导致被告巨额损失，被告有权暂停支付租金，并以租金冲抵损失赔偿。本案《厂房租赁协议》第五条第4点约定：瓦面漏水更换等大修项目由出租方负责，有关费用也由出租方负责。2018年7月10日出租方委托广东洋艺建设有限公司进行厂房瓦顶更换工程。在2018年8月13日发生工艺车间房顶倒塌事故，2018年9月12日经业主代表、工程方代表及被告三方共同协商确认，造成被告损失综合赔偿为400000元。上述事故发生后，因出租方违反厂房维护义务，并导致租赁厂房无法正常使用并造成被告巨额损失。根据《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被告依法有权暂停支付租金，而不构成违约。根据《合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案的应付租金与出租方应承担的违约赔偿款皆为合同之债，且同归属于涉案租赁合同，被告主张予以相互冲抵。
三、原告无权主张解除涉案《厂房租赁协议》。2018年8月份上述倒塌事故发生前的租金及相关费用，被告全部缴纳完毕，并无违约。事故发生后，如前所述被告有权暂停支付租金，并以租金冲抵损失赔偿，不构成违约。被告在事故发生后暂停支付2018年9月租金，完全是事出有因并非违约。而且原告至今尚未通知2018年9月及起诉后的水、电、卫生费等相关费用的具体金额，如法院认定被告未付的该等租金及相关费用不能与原告应承担的损失赔偿相抵消，实际承租人佛山市中康亿美佳玻璃有限公司可以立即缴纳未付的全部租金及相关费用。2018年10月，原告未经通知被告即提起了诉讼要求解除合同，其诉讼请求没有事实和法律依据。综上，被告不存在违约拖欠租金及相关费用的情形，被告迟延支付也是因为赔偿款与租金相抵，因此原告无权解除本合同。综上所述，本案中被告没有任何违约行为，对双方合同履行一直抱有积极合作态度。恳请法院查明事实，依法维护被告的合法权益，做出公正判决，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并依法在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的发票是原件，在被告未能提供反驳证据的情况下，本院对被告上述证据的证明力予以确认。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2013年10月15日，原告简洁玲（甲方，出租方）与被告曾志明（乙方，承租方）签订了《厂房租赁协议》，约定：甲方将佛山市南海狮山小塘新境罗岗村石路边新境工业区出租给乙方；厂房面积为3280平方米，空地面积为923平方米；租赁期为6年即从2014年1月1日至2019年12月31日止；2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金为厂房每月13.8元/平方米即45264元，空地6.9元/平方米即6368.7元，合计51632.7元，2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金为厂房每月15.18元/平方米即49790.4元，空地7.59元/平方米即7005.57元，合计56795.97元；租赁期内，乙方须在每月10日前缴纳当月租金；本协议签订时乙方须向甲方缴纳185000元定金，上述合同签订后5个工作日内支付125000元租赁保证金，协议期满，乙方交清应支付的租金、水、电等一切费用和办好移交手续，甲方在7天内退回保证金；租赁期间，若由于一方的过错造成本协议不能履行，过错方承担一切违约责任，另一方有权向违约方索赔并有权终止本协议；租赁期间，由于地震、洪水、战争等不可抗力因素，双方愿意无条件解除协议，双方均无须向对方负担责任，甲方退回全部保证金；等等，落款甲方处加盖有佛山市南海区展和建材服务部公章。佛山市南海区展和建材服务部为个体工商户，登记经营者为原告简洁玲，2018年3月1日注销工商登记。原告提供的缴纳水费发票显示，2018年6月1日至2018年7月1日原告缴纳水费及污水处理费1963.15元，2018年7月1日至2018年8月1日缴纳2389.75元，2018年8月1日至2018年9月1日缴纳2836.1元，2018年9月1日至2018年10月1日缴纳1666.9元，2018年10月1日至2018年11月1日缴纳1888.1元。2018年7月10日，原告向佛山市南海区展泓塑料厂缴纳2018年6月份电费15814.9元；2018年8月10日缴纳7月份电费18756.6元；2018年9月10日缴纳8月份电费19028.9元；2018年10月10日缴纳9月份电费13290.9元；2018年11月10日缴纳10月份电费7853.9元2018年10月17日，原告开具收据，确认收到被告曾志明支付的2018年8月份厂房及宿舍（216、217、218、219号房）租金58195.97元、厂房及空地租金40194.34元、2018年7月15日至2018年8月14日商铺、空地、宿舍楼（301-322号房）租金10555.16元、厂房及空地8月租金6492.4元、宿舍（201、202、204、205、213、214、215号房）8月租金2450元和7月份水、电、卫生费1375.9元、厂房8月份税费1540元及土地使用税1195.88元；中康亿美佳公司支付的宿舍（207、208、209、210号房）8月份租金1490.72元、8月份商铺租金3146元、7月水费7560元、7月份宿舍（203、207-210、216-219、306、317号房）的水、电、卫生费及8月份203房的租金共2623.8元、宿舍楼第三层及7月份铺位水、电、卫生费6298元，8月17日至9月16日宿舍507房、8月15日至9月14日宿舍420房、8月9日至9月8日宿舍421房、8月29日至9月28日宿舍519和520房、8月份宿舍211、206、419、422、513、514、515房的租金共4200元及7月份水、电、卫生费1829元。2018年9月18日，曾志明签收了原告发出的9月份对账单，载明涉讼合同项下租金为58195.97元。2018年10月16日，原告提起本案诉讼。诉讼中，经本院发函询问，案涉租赁厂房未办理规划报建手续。原告明确在本案租赁协议项下还包括216、217、218、219号宿舍每月租金1400元。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。佛山市南海区展和建材服务部为个体工商户，注销工商登记后权利义务由登记经营者简洁玲承受，故原告有权主张加盖有佛山市南海区展和建材服务部公章的《厂房租赁协议》中出租方权利。当事人均未能提供合法有效证据证明租赁厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告曾志明于2013年10月15日签订的《厂房租赁协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除该租赁协议没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，本院对原告请求被告曾志明返还该租赁协议项下租赁场地的诉讼请求予以支持。中康亿美佳公司并非该租赁协议的相对方，被告曾志明也未提供该租赁协议的承租人变更为中康亿美佳公司的证据，根据合同相对性原则，本院对其辩解该租赁协议义务履行方为中康亿美佳公司的意见不予采纳。根据租赁协议的约定及被告签收的催款单，2018年9月1日后被告曾志明每月应缴纳的场地使用费为58195.97元，故本案中被告曾志明应支付以每月58195.97元标准从2018年9月1日起至实际返还租赁场地之日止的使用费予原告，原告请求超出部分本院不予支持。租赁协议并未约定被告曾志明逾期支付场地使用费的法律责任，况且被告曾志明拖欠相关费用也是事出有因，从公平合理角度出发，本院对原告主张被告曾志明支付2018年8月至2018年10月拖欠使用费及2018年9月30日拖欠水电费及卫生费而应支付利息的诉讼请求均不予支持。原告已提交发票证明垫付了水、电费，被告曾志明对原告主张的水、电费及卫生费金额并未提出异议，本院对原告主张被告曾志明支付2018年9月30日前水费585元、电费1488.5元、卫生费180元的诉讼请求也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告曾志明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还其与原告简洁玲于2013年10月15日签订的《厂房租赁协议》项下租赁场地予原告简洁玲；
二、被告曾志明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年9月1日起至实际返还租赁场地时止按每月58195.97元标准计算的场地使用费予原告简洁玲；
三、被告曾志明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月30日前水费585元、电费1488.5元、卫生费180元，合计2253.5元予原告简洁玲；
四、驳回原告简洁玲其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1929.03元、财产保全费1409.51元，合计3338.54元（原告已预交7383.23元），由原告负担15.92元，被告负担3322.62元。被告曾志明应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费3322.62元，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。原告预交的案件受理费7367.31元，在本判决生效后经原告简洁玲书面申请，本院予以退还。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一九年一月十八日
书记员 成海欣 关注公众号“”