四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川2002民初309号
原告（反诉被告）：资阳市晶鑫长城商贸有限责任公司，住所地资阳市雁江区晶鑫街154号10楼，统一社会信用代码91512002699185693N.
法定代表人：陈霞，总经理。
委托诉讼代理人：刘天福，四川金坛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张露心，四川明炬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：资阳恒健肿瘤医院有限公司，住所地资阳市雁江区娇子大道山水名城综合楼综1(F)1-1、2-1、3-1、4-1、5-1，统一社会信用代码：91512000MA62K5EW3C.
法定代表人：张峰，总经理。
委托诉讼代理人：冯欢欢，女，1987年9月9日出生，汉族，住广东省深圳福田区。 资阳市晶鑫长城商贸有限责任公司（以下简称晶鑫长城公司）与资阳恒健肿瘤医院有限公司（以下简称恒健肿瘤医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，恒健肿瘤医院于同年2月8日提出反诉，本院依法决定合并审理，并适用普通程序公开开庭进行了审理，晶鑫长城公司委托诉讼代理人刘天福、张露心,恒健肿瘤医院委托诉讼代理人公司冯欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晶鑫长城公司向本院提出诉讼请求：1、判令恒健肿瘤医院立即归还晶鑫长城公司位于资阳市雁江区娇子大道山水名城综合楼（1-5楼）建筑面积为4313.93平方米的商业房屋，并由恒健肿瘤医院支付租赁房恢复原状所需费用（以司法鉴定为准）。2、判令恒健肿瘤医院赔偿晶鑫长城公司免租期（6个月，从2016年11月1日起至2017年4月30日）的租金损失828,274.56元。3、判令恒健肿瘤医院向晶鑫长城公司支付2017年5月1日至2017年7月26日期间的拖欠租金392,050元；并由恒健肿瘤医院依约从2017年2月1日起至2017年7月26日，按照拖欠租金的同期资阳农村商业银行贷款利率的四倍按日计算并向晶鑫长城公司支付逾付租金的滞纳金。4、判令恒健肿瘤医院向晶鑫长城公司支付违约金2,295,426元。（租金总额是27954266.4元乘以10%再减去50万元的保证金）5、判令恒健肿瘤医院向晶鑫长城公司支付聘请律师的费用150,000元。6、判令恒健肿瘤医院从2017年7月27日起，按《租赁房出租合同》约定租金标准向晶鑫长城公司支付租赁房占用费直至归还租赁房之日止，暂计算至2018年1月26日。7、本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用均由恒健肿瘤医院承担。事实及理由：因恒健肿瘤医院需要开设医院，晶鑫长城公司授权法定代表人陈霞与恒健肿瘤医院于2016年10月31日签订《房屋出租合同》，约定建晶鑫长城公司所有的位于资阳市雁江区娇子大道山水名城综合楼（1-5）建筑面积4313.93㎡的商用房屋出租给恒健肿瘤医院使用，租期15年零6个月（从2016年11月1日起至2032年4月30日），并就免费装修期（6个月，2016年11月1日其至2017年4月30日）、租金计算标准、租金支付时间、逾期支付租金滞纳金、违约金、履约保证金、单方终止合同权及维权律师费等内容作了约定。合同签订生效后，晶鑫长城公司依约将租赁房交付给了恒健肿瘤医院使用，根据合同第三条第一款、第二款的约定，恒健肿瘤医院应当在2017年2月1日前支付晶鑫长城公司首期半年（2017年5月1日至2017年10月31日）租金828274.56元，但经晶鑫长城公司多次催收，恒健肿瘤医院一直以各种理由拒绝支付。晶鑫长城公司于2017年7月26日（当时违约逾期支付租金已近6个月），通过快递公司向恒健肿瘤医院寄出律师涵及《终止通知书》（恒健肿瘤医院于2017年7月29日签收），依约通知恒健肿瘤医院从2017年7月26日起终止合同，并要求恒健肿瘤医院在8月1日前将租赁房返还移交给晶鑫长城公司。同时，晶鑫长城公司还于2017年7月28日将终止房屋出租合同的决定电话告知了恒健肿瘤医院法定代表法人张峰，但时至今未支付租金及赔偿金，也未归还晶鑫长城公司租赁房。针对恒健肿瘤医院的反诉答辩称：晶鑫长城公司对租赁房有完全的所有权，答辩人依法购买了山水名城租赁房并办理所有权证。作为营业用房，答辩人可以出租，并非反诉人说的该物业属于配套设施。出租租赁房面积以租赁房所有权为准，双方是按照产权登记的面积计算的租金，根本不会影响反诉人的使用。反诉人提交的图纸的真实性无法核实，该数据应当是竣工后核定的数据为准也就是租赁房所有权证载明的面积。答辩人多次出租都未造成小区业主的阻拦，反诉人与小区业主的纠纷，是由反诉人造成的，包括争抢车位、空地。 恒健肿瘤医院反诉请求及本诉答辩称：1、请求依法判令晶鑫长城公司立即返还履约保证金50万元。2、请求依法判令晶鑫长城公司赔偿恒健肿瘤医院损失86万元；3、本案诉讼费、反诉费、保全费等费用由晶鑫长城公司承担。事实理由：双方于2016年10月31日签订了《房屋出租合同》，根据合同第4.2条的约定，晶鑫长城公司有就出租租赁房在恒健肿瘤医院使用前或者使用过程中对使用有重大影响的信息向恒健肿瘤医院告知的义务。因为晶鑫长城公司未将开发商向业主承诺该租赁房仅作为小区的配套设施，不会销售或另作他用的信息告知恒健肿瘤医院，致使恒健肿瘤医院就该租赁物业进行装修并准备用于设立医院的过程中遭到资阳市山水名城小区业主的阻拦；另外，晶鑫长城公司向恒健肿瘤医院提供的租赁房产权证面积与资阳市山水名城小区业主从资阳市归划管理局取得的规划图纸面积不一致，致使在恒健肿瘤医院按照合同约定适用租赁物业的过程中，小区业主与恒健肿瘤医院就恒健肿瘤医院可适用的范围发生争议。恒健肿瘤医院多次通过电话告知晶鑫长城公司情况并协商，希望晶鑫长城公司出面解决此纠纷，但时至今日该纠纷未能解决。恒健肿瘤医院无法预见在此地建设医疗机构会产生群体纠纷事件，进而无法在合同签订将该租赁物业用于建设医疗机构的项目进行综合评定，致使恒健肿瘤医院遭受了在该租赁物上投入装修、改造等经济损失共计86万元，故晶鑫长城公司应当承担损失赔偿责任。恒健肿瘤医院针对晶鑫长城公司的本诉答辩称，1、恒健肿瘤医院如约向晶鑫长城公司支付了50万元保证金。在合同履行过程中，因为晶鑫长城公司没有如实告知租赁房的真实情况，导致恒健肿瘤医院和其他业主发生纠纷。2017年7月26日，晶鑫长城公司发出解除合同的通知后，合同无法履行了。恒健肿瘤医院不认可晶鑫长城公司的第一项请求。晶鑫长城公司的证据只能证明租赁房的现在的情况，不能够证明之前的状况。2、免租期的租金也不能支持，合同约定了6个月的免租期。3、租金应当与恒健肿瘤医院缴纳的保证金抵扣。是因为晶鑫长城公司隐瞒出租租赁房的具体情况导致合同最终目的没有达成。4、违约金和滞纳金都是对晶鑫长城公司损失的补偿，晶鑫长城公司只能择其一。且合同约定的违约金过高。5、律师费不应当支持。只有在给守约方造成的损失超过违约金的，违约方才支付律师费。6、2017年8月1日起晶鑫长城公司就能自由进入租赁房了。由此导致的损失应当由晶鑫长城公司承担。7、税费按每年10万元，原、恒健肿瘤医院各支付一半，晶鑫长城公司应当支付给恒健肿瘤医院的税费，应当至租金中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方争议焦点：导致合同终止的原因及终止合同后租赁房的归还时间问题的事实和证据，本院认定如下： 2016年10月31日，晶鑫长城公司法定代表人陈霞代表晶鑫长城公司与恒健肿瘤医院法定代表人张峰代表恒健肿瘤医院签订《房屋出租合同》，合同第一条约定晶鑫长城公司将其位于资阳市雁江区娇子大道山水名城综合楼（1楼至5楼）建筑面积为4313.93平方米的商业房屋出租给恒健肿瘤医院作为开设医院使用；第二条约定租期壹拾伍年零六个月，自2016年11月1日起至2032年4月30日止，含免装修期六个月（自2016年11月1日起至2017年4月30日）。并约定合同签署生效后3日内，将租赁房交付给恒健肿瘤医院；第三条约定租金扣除6个月免装修期间租金，按照第1-5年租金为32元每平米每月，5-10年租金为36月每平米每月，10-15年租金为40元每平米每月计算，付款时间约定原则为先付款后用房，半年一付。免租期为签订合同起算前6个月，在2017年2月1日前支付首期半年租金，后续租金在半年租金期满前1个月内支付；第四条双方义务为晶鑫长城公司按时交租赁房，并就恒健肿瘤医院使用前或使用过程中对使用有重大影响的信息（出租租赁房在承租人承租前或承租使用期间存在产权纠纷，权利瑕疵等信息）向承租人告知的义务，承租人义务为按期足额交纳房租等；第八条违约责任：合同生效后任何一方违约，都应当按照本合同租金总额的20%支付守约方违约金，若违约方给守约方造成的损失超过违约金的，还应当全额赔偿，该赔偿包括但不限于守约方的损失、主张权利的诉讼费用、律师费等；恒健肿瘤医院不按期支付租金的，逾期7天后，逾期租金每一天按照同期资阳农村商业银行贷款利率的4倍计算滞纳金；如逾期达一个月，甲方享有单方无条件终止本租赁合同的权利，在晶鑫长城公司发出终止合同通知之后5个工作日之内承租人必须无条件离场，所有装饰装修归晶鑫长城公司所有；5个工作日后，晶鑫长城公司有权随意进入租赁房，凡是发现恒健肿瘤医院未搬离的所有物品均视为恒健肿瘤医院放弃，甲方享有完全处置权并追究恒健肿瘤医院违约的权利；第十条履约保证金：恒健肿瘤医院在本合同签署之时，向晶鑫长城公司交纳50万元履约保证金，该保证金在合同期满结清所有费用并办理完交接手续时无息退还恒健肿瘤医院；若恒健肿瘤医院需承担违约责任的，晶鑫长城公司有权直接在该保证金中扣取相应违约金，不足部分另行补足；若恒健肿瘤医院在免装修期间或之后，不继续履行租赁义务的，晶鑫长城公司有权单方立即终止本合同、随意进入出资租赁房，恒健肿瘤医院未搬离的所有物品均视为其放弃，晶鑫长城公司享有完全处置权；恒健肿瘤医院除按照实际占用天数、市场行情支付租赁房占用费外，还应当承担合同第八条违约责任，并有权直接在保证金中扣除；合同终止时装饰装修等的处理：恒健肿瘤医院投入的可移动资产归恒健肿瘤医院所有，但广告拆除之后应当回访原状，不能有损租赁房结构及影响外在美观；涉及租赁房整体完整、美观度的装饰装修、照明灯具等必须完整的无偿移交给晶鑫长城公司；第十一条约定：本合同壹式四份，自双方签字盖章之日起并交50万元保证金生效，各执2份，具有同等法律效力。 合同签订后，恒健肿瘤医院向晶鑫长城公司交纳了保证金50万元，晶鑫长城公司将租赁房交给恒健肿瘤医院使用。晶鑫长城公司遂根据其使用需要对租赁房进行改造装修。庭审中恒健肿瘤医院称：晶鑫长城公司未将开发商向业主承诺该租赁房仅作为小区的配套设施，不会销售或另作他用的信息告知恒健肿瘤医院；晶鑫长城公司向恒健肿瘤医院提供的租赁房产权证面积与资阳市山水名城小区业主从资阳市规划管理局取得的规划图纸面积不一致导致恒健肿瘤医院无法开设医院，故晶鑫长城公司违反合同关于就出租租赁房在恒健肿瘤医院使用前或者使用过程中对使用有重大影响的信息向恒健肿瘤医院告知的义务约定，晶鑫长城公司收到晶鑫长城公司的解除通知，合同就已解除，2017年12月就停工撤场。恒健肿瘤医院为证明其主张举示群体事件照片，证明恒健肿瘤医院就该租赁物业装修时遭到资阳市山水名城小区业主的阻拦；2017年6月21日，爱国社区简报及照片，证明恒健肿瘤医院为了缓和矛盾，主动通过发放慰问物资等形式缓解双方的纠纷；2017年4月25日12点57分短信截图，证明恒健肿瘤医院要求晶鑫长城公司解决与山水名城小区业主的纠纷。晶鑫长城公司质证意见为：群体事件照片是2016年10月29日是一个TT玲楼主发表的帖子，对这个楼主发表信息的真实性有异议，这不是如实的新闻报道，是一个楼主发的帖子，不能作为证据；爱国社区简报及照片，没有原件无法核实，但也证明2017年6月21日还在继续为医院的经营作辅助活动准备工作；短信截屏内容是恒健肿瘤医院单方的，没有提供相应的依据，从该短信来看不是租赁房的原因，合同也没有约定晶鑫长城公司有义务协调与小区其他业主的关系，短信最后一句也不能达到该证据的证明目的。
本院认为，从双方签订的合同约定和晶鑫长城公司提交的租赁房产权证据上看，晶鑫长城公司的义务为交付其享有完全所有权的约定面积的租赁房给恒健肿瘤医院使用，并就恒健肿瘤医院使用前或使用过程中对使用有重大影响的信息（出租租赁房在承租人承租前或承租使用期间存在产权纠纷，权利瑕疵等信息）向承租人告知，这里对告知义务的约定，括号里注释的内容从文义上应理解为该租赁房如果存在产权纠纷或权利瑕疵，譬如存在第三人主张产权、抵押担保等情形，可能影响恒健肿瘤医院对租赁房行使使用权，晶鑫长城公司必须履行告知义务。但庭审中恒健肿瘤医院反诉主张的事实和提交的证据均不能证明小区业主阻挡其改造装修租赁房系与晶鑫长城公司交付给其使用的租赁房存在产权纠纷或权利瑕疵，故本院对其反诉主张的事实和举示的相关证据，不予确认。 庭审查明，因恒健肿瘤医院逾期未支付租金，晶鑫长城公司于2017年7月26日向恒健肿瘤医院送达《终止租赁房出租合同通知书》，通知恒健肿瘤医院自2017年7月26日终止合同，支付租金、滞纳金、违约金，并于同年8月1日前将租赁房返还晶鑫长城公司。恒健肿瘤医院庭审中认可该解除通知并同意解除合同，双方合同于2017年7月26日终止履行。按照合同约定，晶鑫长城公司有权收回租赁房以免扩大损失，但庭审鉴定中，双方同意对租赁房返还原状的司法鉴定损失金额确定后办理返还租赁房移交。
本院认为，此即庭审中双方当事人就返还租赁房新达成的约定，本院予以认可，故本院认定2018年12月20日本院组织双方当事人对鉴定意见书发表质证意见之日为双方办理租赁房移交之日。 另查明，2017年12月13日，晶鑫长城公司申请四川省资阳市雁城公证处对租赁房现状进行公证保全，该证据来源真实、合法，能够证明恒健肿瘤医院对晶鑫长城公司租赁房改造装修状况及晶鑫长城公司请求恢复原状的必要性，本院予以确认。 庭审过程中，根据晶鑫长城公司申请，本院委托北京君益致同工程项目管理有限公司对租赁房恢复原状所需工程造价进行司法鉴定，鉴定金额为1,527,253.44元。经庭审质证，晶鑫长城公司认可，恒健肿瘤医院虽有部分异议，但未提交相应的反驳证据，故
本院认为，该司法鉴定意见书鉴定人主体适格、程序合法、鉴定结论有据，对该鉴定意见书所证明的案件事实，本院依法予以确认。
本院认为，晶鑫长城公司与恒健肿瘤医院签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性的规定，合法有效。晶鑫长城公司按照合同约定履行了将其享有完全所有权且无权利瑕疵的租赁房交给恒健肿瘤医院使用的义务，恒健肿瘤医院即应当按期交纳租金。恒健肿瘤医院反诉主张的事实和辩称理由以及提交的证据，不能证明晶鑫长城公司在履行合同过程中有违约行为致使恒健肿瘤医院签订合同目的不能实现从而同意晶鑫长城公司通知终止履行合同，故恒健肿瘤医院应对其未按期支付租金构成根本违约致使晶鑫长城公司解除合同承担责任。 关于晶鑫长城公司主张恒健肿瘤医院立即归还晶鑫长城公司租赁房，并由恒健肿瘤医院支付租赁房恢复原状所需费用的请求。
本院认为，合同已于2017年7月26终止履行合同，按照合同约定，晶鑫长城公司有权收回租赁房以免扩大损失，但根据庭审鉴定中双方同意对租赁房返还原状的司法鉴定损失金额确定后办理返还租赁房移交。本院认定确认2018年12月20日为双方办理租赁房移交之日。虽然恒健肿瘤医院至今未与晶鑫长城公司办理租赁房移交，但是不影响晶鑫长城公司如期收回租赁房并行使所有权，该时间亦应认定为租金及损失计算截止日。晶鑫长城公司请求恒健肿瘤医院支付租赁房恢复原状所需费用，经司法鉴定金额为1527253.44元，本院依法予以支持。 关于晶鑫长城公司主张恒健肿瘤医院赔偿晶鑫长城公司免租期（6个月，从2016年11月1日起至2017年4月30日）租金损失828274.56元和合同终止前2017年5月1日至2017年7月26日期间的拖欠租金392,050元及合同终止后至返还租赁房之日止的租金损失问题。
本院认为，因恒健肿瘤医院未按期交纳租金并撤场致使晶鑫长城公司签订长期合同的根本目的不能实现而解除合同，恒健肿瘤医院构成违约，故晶鑫长城公司该请求于情于理，且符合合同约定，本院予以支持。故恒健肿瘤医院应支付自合同起始日2016年11月1日起至租赁房返还日2018年12月20日止的租金损失为月租金138045.76×25个月零19天＝3538573元。 关于晶鑫长城公司主张恒健肿瘤医院向晶鑫长城公司支付违约金2295426元（租金总额是27954266.4元乘以10%再减去50万元的保证金）和以拖欠租金按照同期资阳农村商业银行贷款利率的四倍按日计算的逾付租金的滞纳金问题。庭审中，恒健肿瘤医院抗辩明显过高，
本院认为，晶鑫长城公司出租租赁房的根本目的即为收取租金，恒健肿瘤医院违约给其造成的损失也即租赁房返还前的租金及其资金占用利息。事实上，双方合同已于2017年7月26终止，按照合同约定，晶鑫长城公司本有权收回租赁房以免扩大损失，但庭审鉴定中，双方同意对租赁房返还原状的司法鉴定损失金额确定后办理返还租赁房移交。因此，本院确认2018年12月20日为双方办理返还租赁房移交之日。此后，晶鑫长城公司有权行使租赁房的占有、使用、收益和处分权。本院在本案中已支持晶鑫长城公司自租赁之日2016年11月1日起至双方返还租赁房移交之日按合同约定计算的租金损失，晶鑫长城公司再主张合同约定的租金滞纳金和违约金，明显加重恒健肿瘤医院的债务负担，根据合同法关于违约金补偿性功能，且晶鑫长城公司庭审中并未举证有其他损失，为平衡双方当事人的利益，本院酌定支持晶鑫长城公司各项违约金损失为：以恒健肿瘤医院实际占用租赁房应付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止，并应按约定从中扣除恒健肿瘤医院已支付的50万元保证金。 关于晶鑫长城公司请求恒健肿瘤医院向晶鑫长城公司支付聘请律师的费用150000元。虽然晶鑫长城公司提交有代理合同、增值税发票、本案亦有代理律师出庭，但被告抗辩不符合合同约定，其抗辩理由成立，本院予以采纳，故对晶鑫长城公司的该项请求，不予支持。 关于恒健肿瘤医院的反诉主张及举示的证据，因与庭审查明的案件事实不符，故其要求晶鑫长城公司返还50万元履约保证金并赔偿损失86万元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，
判决如下： 一、资阳恒健肿瘤医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付资阳市晶鑫长城商贸有限责任公司租赁房恢复原状损失费1527253.44元; 二、资阳恒健肿瘤医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付资阳市晶鑫长城商贸有限责任公司自2016年11月1日起至2018年12月20日止的租金3538573元，并支付以欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止并从中扣除50万元保证金后的违约金； 三、驳回资阳市晶鑫长城商贸有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回资阳恒健肿瘤医院有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费43,216元，反诉受理费7,040元，鉴定费45,000元（资阳市晶鑫长城商贸有限责任公司已交纳给鉴定机构），由资阳恒健肿瘤医院有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 袁 冰
人民陪审员 丁 雪
人民陪审员 魏 蜀 佩
二〇一九年一月十八日
书 记 员 张萍杨秋 1/14 来源：