山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0282民初7268号
原告：姜龙，男，1986年8月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人徐笑笑，女，1988年1月29日出生，汉族，住青岛市即墨区，系姜龙之妻。
被告：新兴发展（青岛）投资管理有限公司，住址青岛市即墨区蓝色新区晓阳路2号。
法定代表人：邓华，董事长。
委托诉讼代理人：栾国涛，山东海政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑世康，山东海政律师事务所律师。
原告姜龙与被告（反诉原告）新兴发展（青岛）投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司原告姜龙、被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司的委托诉讼代理人栾国涛、郑世康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行车位对应居所电梯直接入户入户、24小时供应热水的承诺；2、因外墙未进行防水收边导致外墙渗漏，要求被告重新修复；3、判令被告支付违约金156718元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告于2016年5月25日签订了商品房预售合同，购买被告预售的龙山公馆（新兴.中心城）一期23号楼3单元301户，被告承诺车位对应居所电梯体直接入户、24小时供应热水、2017年6月30日交房，但是被告一直违约，对涉案房屋所产生的问题，原告及一期业主书面提出异议，但是被告一直不予整改，严重侵害了原告的合法权益，请求法院按上述请求依法判决。姜龙为证明其诉讼请求，提交以下证据：1、照片一宗，证明电梯不直达，24小时没有热水，防水收边没做。被告质证对证据真实性不认可，无法证明与本案的关联性。提交照片证据应该由公证部门公证形式取得形式为准。2、手机拍摄做成的视频，证明房屋所有的质量问题。青岛生活在线播放的节目中，赵总讲防水收边没有做，是致命的问题，后续补救无法补救。被告质证认为视听资料应当保证完整性，生活在线剪辑过的录音录像内容不完整，该证据不具有合法的形式。主持人所讨论的内容与本案无关，录音录像中赵晨山还陈述过已经对施工过程出现的问题，已经做了全面的处理，然后房屋通过了综合验收，通过视频看样看出该部分内容已经被剪辑掉，我们要求原告提交生活在线从开始到结束的全程录音录像。3、房屋预售合同宣传页的复印件。证明预售合同中约定每个私家车车位对应居所直接入户，但是实际情况每个人家车位都没有直接入户。被告质证认为对真实性不认可，无法证明是被告出具的宣传页。新兴发展（青岛）投资管理有限公司辩称，被告开发的小区从规划设计到施工建设再到工程验收，全程有政府审批、监督及检验，并且小区已经通过综合验收，说明被告开发的小区规划、建设、质量等均符合规定。车位位置与电梯在考虑便利性的基础上必须尊重众多业主的生命安全，要充分考虑消防以及紧急逃生需要，所以不可能为原告的个人方便而视众多业主生命于不顾，变更规划设计及重新施工。24小时热水供应由于原来政府供热不配套，为解决业主供暖及打算采取空气源热泵加热附带的热水供应，后小区建设过程中，政府集中供热配套到小区，政府要求统一接入市政供热管网，同时也为保证小区供热效果，被告缴纳配套费，增加投入按政府要求接入市政集中供热管网，由于上述供热方式的变更，导致24小时热水供应方式的变化，现在被告按使用要求，规划建设了太阳能供应热水，既保证了24小时热水供应，又符合政府节能减排要求，所以24小时热水供应符合要求。3、原告称的外墙防水收边处理是在施工过程中发生的，当时工程尚未完工，在后续的施工过程中被告已经对全部楼座进行了防水收边工序处理，最终也通过了综合验收，所以小区每个楼座外墙均符合要求，现在不存在未进行防水收边问题，否则不可能通过验收交房。
二、原告作为购房人，也应当按合同约定全面履行合同义务，根据商品房预售合同约定，被告通过综合验收后已经通知原告接房，但原告拒绝接房是原告自己扩大损失，因此自被告不应向原告支付通知接房后违约金。反而原告未按照合同约定付款，根据商品房预售合同补充条款第十一条的约定，原告未按约定付款，被告有权顺延交房，所以原告逾期付款期间应相应扣减被告的逾期交房期限，被告在此提出正式反诉要求，对双方逾期交房和逾期付款期限相互折抵，最终确定违约金的支付问题。综上，请求一审法院查明事实，依法驳回被告第1和第2项诉讼请求新兴发展（青岛）投资管理有限公司为证明其抗辩意见，提交以下证据：证据一，购房合同复印件一份，证明原被告之间签订商品房预售合同，合同对关于双方的交房及违约作出了明确约定，合同第38页补充条款第二条，明确约定广告楼书样板房等不作为要约。合同第九页，关于乙方付款，乙方应当在2016年7月20日前办理完全部贷款，贷款到账，但原告的贷款到账时间却是2017年5月23日，被告逾期付款，按照合同第40页10.1.3条应当承担违约金，按日万分之三计算。10.1.B也对此作出约定，原告逾期付款按照合同约定第42页第11条约定，被告有权顺延交房，另外合同对第44页第15.3条对办理交房手续交房的先后顺序不视为被告逾期。同时该条还约定，邮寄方式以投邮后三日即视为送达。对于送达第7页第26条也作出约定。原告质证认为我没按照约定期限交房贷，原因是开发商已经将房子抵押了，开发商不解押，银行不放贷。证据二，太阳能规划设计方案图纸一份。证实被告提供的太阳能热水供应保证二十四小时供应热水。证据三，施工图纸两份，证实通过地下停车场车位的楼梯可以直接进入电梯。地下停车场与电梯是错层，通过十二级台阶可以直接到达电梯。原告对证据二、三综合质证认为，电梯、二十四小时供水问题，在合同第一页特别告知第四条，电梯不直达应该告知业主，被告没有通知。二十四小时热水不能空气源热泵改变为其他方式供应没有告知业主。在合同第四页第八条，根据规定应该告知。但是被告变更了没有通知业主，导致房屋贬值不宜居住。证据四，工程竣工验收备案表一份，证实被告开发的一期楼座通过综合验收，符合交房条件。证据五，交房通知书及邮寄快递单各一份，证实被告于2018年2月7日书面通知原告接房。证据六，贷款支付凭证一份，证实原告贷款在2017年5月23日到达被告账户，原告逾期307天。原告逾期被告可以顺延交房，减去被告逾期交房184天，原告还逾期132天付款，应该按照贷款金额日万分之三支付违约金。新兴发展（青岛）投资管理有限公司提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金51869.5元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《青岛市商品房预售合同》，根据合同约定，反诉被告于2016年5月25日支付224590元和2016年6月20日支付10万元购房款无违约，但对于贷款60万元部分，反诉被告应于2016年7月20日前到达反诉原告帐户，但直至2017年5月23日该部分款项才到帐，逾期达307天，因此反诉被告逾期付款构成违约，应支付违约金51869.5元，请求法院依法判令反诉被告支付。新兴发展（青岛）投资管理有限公司为证明其反诉请求，提交以下证据：证据一，双方的商品房买卖合同第九页第三项明确约定，乙方于首付款三十日内以银行贷款付清余额。合同第三页乙方未按合同约定付款应支付违约金，付未付金额的万分之三。证据二，付款收据，（上次庭审的证据六）贷款凭证，原告的款项应该在2016年7月20日到账，实际原告的贷款2017年5月23日到账，逾期307天，按照六十万日万分之三是55260元。姜龙辩称，被告的反诉没有事实依据。关于逾期贷款是因为被告开发的房子没有解押所以银行不能放贷。不同意被告的反诉意见，要求驳回。法院应该对被告的恶意诉讼作出处理。姜龙对其抗辩，提交提交了自行去查询不动产登记、公积金贷款抄录的该房屋的信息，法院可以去查。2018年3月工商局对新兴中心城作出的处罚，手机有处罚材料的图片。新兴发展（青岛）投资管理有限公司对姜龙提交的材料不认可。认为根据与姜龙同期起诉的姜龙案件可以看出，银行贷款可以办理，而且是及时到位的。姜龙称是因为开发商未撤押，与事实不符。如果未解押应该都办理不出来。贷款不及时是姜龙自己造成的，应当承担逾期责任。工商处罚与本案无关。工商处罚决定书只是针对新兴中心城的行为作出处罚，双方合同仍然是有效的，民事案件与行政案件适用的法律规定不一致，姜龙以行政处罚来否认双方之间的合同效力是没有依据的。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院
经审理认定事实如下：2016年5月25日，原告姜龙（乙方）与被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要内容为：特别告知一、本合同文本是根据有关房地产转让的法律、法规、规定制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。
二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。…四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。…第二条乙方向甲方购买即墨市区/市即墨市经济开发区西九六夼村1203号《珑山公馆（新兴.中心城）一期》23号楼3单元3层301户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为141.86方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6517.62元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民924590.00元…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。贰、详见补充条款。第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。…。第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：壹、办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。贰、交付的房屋已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过1天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……壹、一方有权单方面解除合同。贰、详见补充条款。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…第二十九条甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。…。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第2种方式按期付款（1）…2、贷款方式付款（1）乙方应当于2016年5月25日前支付首付款即全部房价款的24%，计（人民币）X仟X佰贰拾贰万肆仟伍佰玖拾元；（2）乙方应当于2016年6月20日前支付首付款即全部房价款的11%，计（人民币）X仟X佰壹拾万元；（3）乙方于首付款付清后30日内以银行贷款方式付清其余款项，计（人民币）：X仟X佰陆拾万元，逾期付款，乙方承担违约责任。…3、关于支付房款的其它约定：…（2）贷款方式付款：①在乙方以银行贷款方式支付房价款的情况下，乙方应按甲方指定的贷款银行之要求提交申请文件并前往指定地点办理贷款申请手续，并取得贷款。如乙方贷款不能在约定时间到达甲方帐户的，则视为乙方逾期履行付款义务，乙方应按照承担违约责任，直至甲方收到款之日。…（3）甲、乙双方确认：乙方需在双方签订《青岛市商品房预售合同》后15个工作日内办理完贷款手续。如乙方延误，乙方向甲方支付每日万分之五的违约金直至办理完毕贷款手续，甲方有权单方拒绝办理交房手续。如乙方办理贷款手续延误超过30个工作日，甲方有权单方面解除合同。原告姜龙与其夫范贤武在“附件一付款方式和付款期限”位置签名。合同补充条款第二条关于合同以外信息与资料对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，乙方均已知悉和认可，并对目前及以后我国的经济走势和房地产市场风险进行了充分预估，经济走势和房地产市场变化等因素均不影响主合同及本补充协议的履行。乙方在签署本补充协议时已考虑了全部可能影响主合同及本补充协议订立和内容及商品房价格的因素，因此，甲乙双方的权利义务责任以主合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板房/示范单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都均不构成要约，也不再作为确定双方权利义务及房屋交付的依据，上述信息与双方签署的主合同及本补充协议及房屋交付现状不一致的，均以双方签署的主合同、本补充协议及房屋交付现状为准。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化甲方不另行通知。甲方展示的样板间/示范单位功能仅为空间布局向导、装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品，其对双方不具有法律约束力。具体交房标准以附件三的约定为准。第九条对主合同附件一付款方式选择为一次性付款的，双方补充约定如下：乙方应按照附件一约定的时间付清全部房价款，并在付清全部房价款的同时签订主合同，否则，甲方有权拒绝签署合同，且无需承担任何违约责任，每逾期一日乙方还应向甲方支付逾期支付款项万分之三的违约金。如果乙方在约定付清全款之日后60日内仍未足额付款的，甲方有权将该房屋另行出售，且无需征得乙方同意，且乙方已付定金不予退还。第十条对主合同附件一付款方式选择为分期付款或银行按揭贷款方式的，双方补充约定如下：10.1乙方确认根据目前银行执行的贷款政策，其完全符合主合同第三条所约定的该房屋房款办理银行按揭贷款的全部条件并严格按如下约定办理：10.1.1双方同意将主合同第七条修改为：乙方应按照合同附件一约定的付款方式，按期足额支付各期购房款。若乙方延迟支付任何一期购房款之全部或部分的，就每期付款的逾期期间，每日按逾期支付款项万分之三向甲方交付违约金；任何一期付款的全部或部分逾期超过60天后，甲方均有权选择单方面解除主合同及本补充协议：（a）若甲方选择行使解除权的，乙方应据实赔偿甲方损失（包括但不限于市场价格调整致甲方的损失、第三方索赔导致甲方损失、诉讼费、律师费、差旅费等，下称“甲方损失”）并向甲方支付总房价款20%的违约金（损失赔偿及违约金从乙方已付款中优先扣除，不足扣除的由乙方在甲方限定的时间内支付）；乙方应当在甲方解除合同的书面通知送达后的【30】日内，签署申请撤销预售合同网上备案和注销商品房预告登记所必需的文件资料，并协同甲方共同撤销预售合同网上备案及注销商品房预告登记。乙方还应当在甲方解除合同的书面通知送达后的【30】日内配合甲方和贷款机构解除借款合同，结清贷款本息，注销商品房抵押预告登记（对于乙方负有的签署申请撤销预售合同网上备案和注销商品房预告登记所必需的文件资料、乙方协同甲方共同撤销预售合同网上备案及注销商品房预告登记、贷款的购房人配合甲方和贷款机构解除借款合同、结清贷款本息、注销商品房抵押预告登记等义务，以下统称为“乙方的附随义务”，在甲方已经向乙方交付房屋情况下，该义务中还应包括将房屋按照交付时标准交还甲方）。在乙方完成附随义务及主合同、补充协议约定的退款条件后的【30】日内，甲方将乙方已付房屋价款在扣除违约金及甲方的各种费用和损失后的余额无息返还乙方；如果乙方在甲方解除合同的书面通知送达后的【30】日内没有履行完毕乙方的附随义务，甲方提起诉讼的，乙方应当另行向甲方支付总房款【20】%的违约金，并赔偿甲方因诉讼而产生的各项费用和损失，包括但不限于甲方为签订及解除本合同而产生的印花税、诉讼费、律师费、手续费、执行费、差旅费等费用和损失。（b）若甲方不行使解除权的，乙方就每期付款的全部逾期期间，每日应按逾期支付款项的万分之三向甲方支付违约金直至款项付清，如因此造成甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿。10.1.2甲方在签订主合同及本协议之前对于银行按揭贷款的说明、陈述或介绍均仅限于协助乙方向贷款银行办理商品房抵押贷款，甲方对此不承担任何责任。若乙方就主合同第三条所约定的该房屋房款采用银行按揭贷款方式支付的，应在签订合同之前向甲方及银行确认该付款方式的可行性，并同时向银行提交真实有效完整的贷款所需全部资料。10.1.3乙方采取银行按揭贷款方式的，应积极配合办理相关手续，保证贷款应于主合同签订之日起30日内到达甲方指定账户。若因甲方原因导致乙方按揭贷款手续未能按约定时间办理完成的，双方互不承担违约责任，该等手续的办理期限相应顺延。若乙方的原因（包括但不限于因贷款银行要求乙方提高首付、乙方未能通过贷款银行的资信审查、乙方未能按时提供全部符合要求的贷款资料及费用、因银行未按约定放款等原因）导致贷款未能按时按额到达甲方指定账户，视为乙方逾期付款，每逾期一天，乙方应按逾期到位贷款额度的万分之三计算违约金偿付甲方，且乙方应在收到甲方通知之日起7日内变更付款方式（乙方的逾期付款责任不因付款方式的调整而降低或免除）。如逾期付款达60日以上，甲方有权选择解除主合同及本补充协议，并要求乙方据实赔偿甲方损失，同时收取乙方总房价款20%的违约金（损失赔偿及违约金从乙方已付款中优先扣除），有关公证、法律审查、保险等费用由乙方自行承担。若甲方选择不解除合同的，乙方就迟延期间，每日按逾期支付款项的万分之三向甲方支付违约金，并据实赔偿甲方损失。第十四条关于主合同第十二条补充约定如下：原合同第十二条约定不再执行,按以下约定执行（1）逾期在【40】日以内的(不含40日)，甲方无需就此按照主合同第十二条约定向乙方支付违约金或任何补偿款项。(2)逾期在【40】日以上_60_日以内的，自满【40】日之后的逾期每日甲方应当按乙方已付房款的万分之三，向乙方支付违约金，该违约金应当在交付该商品房的同日给付乙方，合同继续履行。(3)逾期超过60日的，乙方有权解除合同，但是乙方应当在甲方逾期交房的第61日以后至甲方逾期交房的第90日以前的期间（以下简称“行使合同解除权的期间”）内，行使合同解除权，向甲方送达解除合同的书面通知。乙方未在行使合同解除权的期间解除合同的，则自甲方逾期交房的第91日起，乙方的合同解除权消灭。乙方在行使合同解除权的期间内解除合同的，应当在将解除合同的书面通知送达甲方后的30日内履行完毕乙方的附随义务。甲方应当在乙方履行完毕乙方的附随义务后的30日内，将乙方已付房屋价款无息返还乙方，并按乙方已付房屋价款的万分之三向乙方支付违约金。但是，如果乙方虽然在行使合同解除权的期间内给甲方送达了解除合同的书面通知，但是没有在解除合同的书面通知送达甲方后的30日内履行完毕乙方的附随义务及其他本协议约定义务的，则乙方同意：解除合同的书面通知不发生合同解除的效力，合同应当继续履行，甲方逾期每日按乙方已付房屋价款的万分之三向乙方支付违约金，该违约金应当在交付该商品房的同日给付乙方。原告姜龙于2016年6月16日支付房屋首付款224590元，于2016年6月22日支付首付款100000元，于2017年3月6日支付首付款10000元，于2017年5月24日以公积金贷款方式支付房屋价款590000元另查明，青岛市即墨区市场监督管理局根据投诉举报对新兴发展（青岛）投资管理有限公司涉嫌在格式条款中加重消费者责任、免除自己的违约责任，于2018年3月9日立案调查。2018年6月14日，青岛市即墨区市场监督管理局作出即市监罚字【2018】99号行政处罚决定书，认定主合同第十二条与对应的补充条款第十四条、主合同第七条与对应补充条款第十条等相应条款为格式条款。同时认定当事人通过上述合同销售房屋，部分不平等条款不影响其他条款的法律效力。当事人在格式条款中免除了自己因违约依法应当承担的责任、加重了消费者的责任，责令当事人立即停止为行为，并罚款20000元整。新兴发展（青岛）投资管理有限公司不服行政处罚，向青岛市即墨区人民法院提起行政诉讼。另经查，涉案项目位即墨经济开发区号，项目名称为《珑山公馆（新兴.中心城）一期》，原告姜龙购买的涉案房屋位于《新兴.中心城一期》23号楼3单元3层301户，该项目于2018年2月通过综合验收。2018年2月7日，被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司向原告姜龙发出交房通知书，姜龙收到了通知，但拒收涉案房屋，目前，涉案小区绝大部分业主已接收房屋，现有包括原告姜龙在内的4位业主尚未接收房屋。在案件审理过程中，根据原告姜龙的申请，本院分别于2018年10月10日、2018年11月16日对涉案房屋现场进行了勘验，具体情况如下：1、姜龙的房屋位于23号楼3单元301户，该单元电梯位于负一层，一个单元一部电梯两户业主，北向电梯口，从负一层电梯口径行20余米，下十几个台阶抵达地下停车场车位，电梯直达业主家门口。2、该房屋供水方式为太阳能集中供应热水，同时设计有电辅加热系统，如太阳光不足时可以通过电加热供应热水。3、未发现建筑外墙有渗漏现象。本案在审理过程中，本院依法向姜龙发出交纳诉讼费通知书，但姜龙未在指定期限内交纳。
本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
一、关于原告姜龙要求判令被告履行车位对应居所电梯直接入户、24小时供应热水的问题。合同特别告知四规定：为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。合同补充条款第二条规定：甲乙双方的权利义务责任以主合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板房/示范单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都均不构成要约，也不再作为确定双方权利义务及房屋交付的依据，上述信息与双方签署的主合同及本补充协议及房屋交付现状不一致的，均以双方签署的主合同、本补充协议及房屋交付现状为准。根据上述约定可以看出，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件，同时双方却又约定凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板房/示范单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都均不构成要约，也不再作为确定双方权利义务及房屋交付的依据，双方当事人亦未在合同中明确约定电梯直接设置于地下停车场层，被告交付的房屋具备了24小时供应热水，且被告开发建设的项目系经有关部门批准规划、设计、建设，并通过建设工程竣工验收，绝大多数业主接受了被告交付的房屋，故原告姜龙的上述诉讼请求证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于因外墙未进行防水收边导致外墙渗漏，要求被告重新修复。
被告辩称原告主张的外墙防水收边处理是在施工过程中发生的，在后续的施工中被告已经对全部楼座进行了防水收边工序处理，外墙符合要求，不存在防水收边问题，原告姜龙对该诉讼请求未提交任何证据加以证明，故原告该诉讼请求本院不予支持；
三、关于判令被告支付至原告接房之日的违约金156718元（自2017年6月30日至2019年1月16日）。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过1天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……壹、一方有权单方面解除合同。贰、详见补充条款。合同补充条款第十四条约定关于主合同第十二条补充约定如下：原合同第十二条约定不再执行,按以下约定执行（1）逾期在【40】日以内的(不含40日)，甲方无需就此按照主合同第十二条约定向乙方支付违约金或任何补偿款项。(2)逾期在【40】日以上_60_日以内的，自满【40】日之后的逾期每日甲方应当按乙方已付房款的万分之三，向乙方支付违约金，该违约金应当在交付该商品房的同日给付乙方，合同继续履行。现被告对逾期交付按乙方已支付的房价款日万分之三计算违约金无异议。原告要求被告应支付的逾期交房违约金起算时间自合同约定交付日期至2019年1月16日，被告主张计算违约金截止时间应为被告向原告发出的交房通知确定的交房之日顺延7日（2018年2月14日），本院采纳被告的主张，理由为：合同虽约定被告逾期交房，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止，但被告在具备交房条件后，向原告发出交房通知，但原告因自身原因拒绝接收房屋，被告无责任，原告要求违约金计算至2019年1月16日，无事实和法律依据，本院不予支持；
四、关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付逾期交付房款的违约金55260元的问题。合同附件一约定乙方于首付款付清后30日内以银行贷款方式付清其余款项陆拾万元，双方约定的首付款支付期限为2016年6月20日，根据上述约定剩余房款最后支付期限应为2016年7月20日，实际上原告剩余房款10000元、590000元分别逾期228天、306天。
本院认为反诉原告（被告）的反诉请求应予支持，理由为：合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，…。反诉原告按合同上述约定要求反诉被告支付自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，按逾期未付款额的日万分之三计算的违约金，符合合同的约定不违反法律规定，且双方违约金的计算标准对等一致，均为日万分之三。反诉被告主张逾期付款系反诉原告未解除抵押，责任在反诉原告，未提交任何证据，故其该抗辩本院不予支持。综上，原告姜龙的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、驳回原告姜龙要求被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司履行车位对应居所电梯直接入户入户、24小时供应热水的诉讼请求；
二、驳回原告姜龙要求被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司因外墙未进行防水收边导致外墙渗漏，要求重新修复的诉讼请求；
三、被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜龙逾期交付房屋违约金63241.96元（924590元×3?×228天）。
四、反诉被告（原告）姜龙于于本判决生效后十日内支付反诉原告（被告）新兴发展（青岛）投资管理有限公司逾期付款违约金54846元（10000元×3?×228天+590000元×3?×306天）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1219元（原告已预缴），减半收取877元由被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 杨涛
二〇一九年一月十七日
书记员 宫娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人::可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”