湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘10执异5号案外人：张福，男。
委托代理人：张为国，湖南民安律师事务所律师。
申请执行人：谭飞兰，女。
被执行人：郴州市金源房地产开发有限公司。
法定代表人：邓申明，该公司执行董事。
委托代理人：邝慧丹，男。
被执行人：邓森林，男。
委托代理人：邝慧丹，男。本院在执行申请执行人谭飞兰与被执行人郴州市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）、邓森林民间借贷纠纷一案中，查封了金源公司开发建设的金源•棕榈园预售证号2017-0037房号为708的房产，案外人张福向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查，现已审查终结。案外人张福称：案外人认购的金源·棕榈园预售证号2017-0037房号为708的房产被法院查封，该房屋案外人首付购房款200000元，并已确定房号，属于案外人个人财产，有认购书、收款收据及转款凭证为据，案外人无其他已登记房产。请求法院中止对上述房产的执行，解除查封。申请执行人谭飞兰答辩称：法院查封的房产登记在金源公司名下，案外人至今没有签订合法有效的房屋买卖合同，认购书不能确认房号就是查封的房产，所交的款项只是意向订金，房屋至今没有交付使用。案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》能够排除执行的情形，请求驳回案外人的异议。被执行人金源公司、邓森林认可案外人的异议意见,称案外人购买公司房产属实，本案的房产系案外人用积蓄购得的房产，与申请执行人要求查封房产的性质是不同的，请求法院考虑到这些问题，保护案外人的合法利益。本院审查查明：本院在执行申请执行人谭飞兰与被执行人金源公司、邓森林民间借贷纠纷一案中，于2017年4月19日向郴州市不动产登记中心发出（2015）郴执字第74-1号协助执行通知书，要求查封金源公司名下金源·棕榈园包括预售证号2017-0037房号为708的房产在内的78套房产，查封期限自2017年4月19日至2020年4月18日止。另查明，案外人张福于2013年11月3日与金源公司签订一份《认购书》，主要约定：张福购买金源公司开发建设的金源·棕榈园1栋708号房，面积125.04平方米，单价为3040元/平方米，房款共计380122元。张福于2011年7月1日、2013年11月3日通过“易国辉”账户向金源公司交纳150000元购房款，2018年5月9日向金源公司交纳50000元购房款，共计交纳购房款200000元。金源公司分别出具了收款收据。金源公司开发建设的金源·棕榈园1栋预售证号为2017-0037，2栋预售证号为2017-0038，3栋预售证号为2017-0039。还查明，易国辉系郴州市三中教师，为该校金源·棕榈园购房小组工作人员，代表该校团购户收缴购房款并将购房款付给金源公司的指定账户。经向郴州市不动产档案馆查询，案外人张福无其他可供居住的房产。
本院认为，本案张福所提出的异议系基于对本院执行标的物主张所有权而提出，以排除对该执行标的物之强制执行，因此属于案外人异议。根据本案已查明的事实，金源公司与案外人张福签订的《认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该《认购书》依法应当认定为商品房买卖合同。案外人张福名下无其他用于居住的房屋且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十,上述事实说明，案外人张福购买的金源·棕榈园预售证号2017-0037房号为708的房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。故案外人张福的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
裁定如下：中止对郴州市金源房地产开发有限公司开发建设的金源·棕榈园预售证号2017-0037房号为708房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 廖志刚
审判员 孟晋忠
审判员 何双高
二〇一九年一月十七日
法官助理胡雅妍
书记员张文力附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。