吉林省通化市二道江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0503民初706号
原告：徐军，男，1961年1月17日生，汉族，现住：吉林省通化市二道江区，户籍地：吉林省柳河县。
被告：梁勇，男，1978年3月6日生，汉族，现住:吉林省通化县，户籍地：吉林省通化县。
被告：通化市二道江农民合作集资建房办公室。
负责人：李泳，职务：主任。
委托诉讼代理人：谭莉，系通化市二道江农民合作集资建房办公室销售处销售主管。
委托诉讼代理人：王丹，系通化市二道江农民合作集资建房办公室销售员。
被告：通化市二道江区二道江乡二道江村村民委员会。
负责人：商国政，系村委会主任。
委托诉讼代理人：张嵛，系通化市二道江区法律援助中心律师。
被告：通化市二道江区二道江乡人民政府，住所：通化市二道江区。
负责人：李泉锋，系乡政府乡长。
委托诉讼代理人：于允洋，系吉林昱诚律师事务所律师。
被告：通化市二道江区人民政府，住所：通化市二道江区。
负责人：杨明，系通化市二道江区人民政府区长。
委托诉讼代理人：苏成生，系吉林昱诚律师事务所律师。 原告徐军与被告梁勇、通化市二道江农民合作集资建房办公室（以下简称：集资建房办公室）、通化市二道江区二道江乡二道江村村民委员会（以下简称：二道江村委会）、通化市二道江区二道江乡人民政府（以下简称：二道江乡政府）、通化市二道江区人民政府（以下简称：二道江区政府）所有权确认纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐军、被告梁勇、集资建房办公室的委托诉讼代理人谭莉、二道江村委会的委托诉讼代理人张嵛、二道江乡政府的委托诉讼代理人于允洋、二道江区政府的委托诉讼代理人苏成生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐军向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令坐落于吉林省通化市二道江区富康花园A3号楼5号，面积为37.64平方米的车库归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：徐军于2011年5月6日购买了梁勇开发的坐落于吉林省通化市二道江区富康花园A3号楼5号车库。徐军于2011年5月6日向梁勇交付了7万元购房款，之后于2012年1月6日与梁勇签订了《车库买卖合同》，合同中载明：梁勇应于自合同签订起一年内为徐军开具车库手续，逾期则交付美好家园5号楼7号车库并赔偿徐军差价2万元。但梁勇至今尚未给徐军相关手续，且美好家园5号楼7号车库已被案外人合法占有。富康花园A3号楼是集资建房办公室与梁勇合作共同开发，梁勇出售房屋应负责到富康花园售楼处办理相关手续，后来徐军也多次找过李泳主任要求办理该车库手续，都因为梁勇欠税钱，没能办理成功。现通化县人民法院（2017）吉0521民初1456号民事判决书判决徐军与梁勇于2012年1月6日签订的车库买卖合同书有效，徐军为了办理该车库相关手续，办理房屋产权证，故列二道江区政府、二道江乡政府，二道江村委会，集资建房办公室为被告，请以上部门理解，请法院支持徐军的诉讼请求。 梁勇辩称2005年梁勇认识了李泳，当时李泳介绍了富康花园的困难，说前期动迁和土地等原因，富康花园（集资建房办公室）现没有能力建设，对外招投资商，对投资商要求如下：每平方米缴纳补亏款100元，投资商（梁勇）对地上物包括土地、民房、大棚，一切由投资商出资动迁，做到三平一整方可开工，前提是把每平方米100元的补亏款交到集资建房办公室，方可签合同。有关开发的其他费用由投资商（梁勇）自行出资缴纳（包括所有行政费用），售楼由集资建房办公室统一销售，楼房销售款再由集资建房办公室交付梁勇，投资商也可自己销售。但是徐军的车库，当梁勇把车库卖给徐军时，找到李泳出销售合同时，却被拒绝，说车库有税金没交，等富康花园的账目在审计局审计完后，看税金是多少，再说车库能不能给梁勇。从2008年到2017年梁勇多次找李泳对账，都没对成，李泳理由是审计始终没有完事，所以车库没法给徐军办手续，梁勇也没有办法，不行就把钱退给徐军。徐军主张的通化县人民法院的判决，当时梁勇与别人有经济纠纷，通化县人民法院把车库给查封了，因为车库是梁勇的，徐军得知后起诉了梁勇，最终通化县人民法院判决车库解封，也没判车库是徐军的。 集资建房办公室辩称，本案涉及到的车库产权处分的纠纷与徐军和梁勇没有关系，该车库的产权处分权属集资建房办公室，理由如下：
一、集资建房办公室从建房到办理产权的各项手续是依据土地、规划、发改委的各项报告、建设局的各项报告、房屋销售许可证，证明富康花园小区的房屋、车库的销售权是集资建房办公室，任何人以任何形式销售都是违规、违法的。
二、徐军没有证据证明该车库是梁勇的，其又以和梁勇之间的借款抵押的方式变成买卖。
三、集资建房办公室与梁勇的爱人孙慧晶有过建房合同，双方合同条款中约定，孙慧晶可以介绍推销房屋，但明确售房款要交到集资建房办公室后方可办理售房合同、确定产权归属。为此，徐军在通化县人民法院的案件中才出现了集资建房办公室出具的合作方可以卖房的证明，就因情况不清，通化县法院才没有将该车库判到徐军名下。更不知合同人孙慧晶是否授权过梁勇，也证明不了该车库是梁勇的。
四、其实际原因是徐军和梁勇本来是借贷关系，而且是不受法律保护的借贷形式，梁勇从徐军手里借了7万元，并未交到集资办，后梁勇又还给徐军3万元，这种情况下不能算是买卖关系。综上，孙慧晶或梁勇都不是该车库的产权人，无权买卖和借款抵押，为此集资建房办公室保留起诉孙慧晶违约和徐军非法占有车库数年给集资建房办公室造成的经济损失的权利。 二道江村委会辩称，二道江村委会不是富康花园地产开发人，也不是本案房屋买卖合同的当事人，二道江村委会没有能力也没有权利为本案争议房屋办理产权手续，不是本案适格被告。 二道江乡政府辩称，本案系梁勇与徐军车库买卖合同纠纷，是关于富康花园A3号楼5号车库所有权纠纷，二道江乡政府并非本案适格被告，追加二道江乡政府无事实和法律依据。 二道江区政府辩称，对于徐军所述的富康花园小区的车库，二道江区政府没有所有权，政府不参与分配和管理，也没有使用占有该车库，更没有参与到交易的过程中，相互之间没有债权债务关系。
经审理查明：徐军与梁勇存在借贷关系。2011年5月6日，梁勇出具收据，内容为：“今收徐军车库款人民币柒万元整（70000.00），一次性付清（A3-5号库）”。徐军与梁勇于2012年1月6日补签《车库买卖合同书》，甲方为梁勇，乙方为徐军，合同约定：“经双方商议达成一致，甲方把富康花园A3-5号车库卖给乙方，价格柒万元整。该车库手续暂没给乙方开出，双方约定1年内手续开出到乙方手中，若到时没有开出办妥，甲方把美好家园5号楼7号车库交付给乙方，同时给乙方找差价款贰万元”。梁勇出具收据后，坐落于富康花园**楼**车库一直由徐军占有、使用。经徐军申请本院调取本案诉争车库的登记情况，本院到通化市房地产市场管理处进行查询，该处工作人员口头答复，该车库备案登记的所有权人为集资建房办公室，未办理产权证书，买受人提供商品房买卖合同、发票、税票等材料可以办理产权证书。 另查明，梁勇和集资建房办公室均认可，本案诉争车库系梁勇与集资建房办公室合作开发，由梁勇出资，集资建房办公室办理前期手续，房屋由集资建房办公室管理，梁勇交给集资建房办公室10万元管理费，房屋由集资建房办公室统一销售，售房款交到集资建房办公室后由集资建房办公室返给梁勇，由集资建房办公室出具商品房买卖合同、发票等相关手续。 又查明，2017年案外人王培东与梁勇民间借贷纠纷一案，王培东申请执行生效法律文书，通化县人民法院于2017年8月30日作出（2017）吉0521执370号执行裁定书，裁定：查封登记在富康花园名下被执行人梁勇所有位于通化市二道江区富康花园A3号楼5号车库，面积为37.64平方米车库一处，查封期限为三年。徐军提出案外人执行异议之诉，通化县人民法院于2018年6月25日作出（2017）吉0521民初1456号民事判决书，判决：
一、原告徐军与被告梁勇于2012年1月6日签订《车库买卖合同书》有效；
二、不得执行位于通化市二道江区富康花园、面积为37.64平方米的A3号楼5号车库；
三、驳回原告徐军的其他诉讼请求。 再查明，2011年6月21日的区政府专题会议纪要[21]中载明：“研究富康花园产权办理事项问题，经区、乡两级政府和二道江村委会共同研究，决定由区政府成立该工程指挥部，并下设二道江农民合作集资建房办公室，聘请李泳为负责人，该工程立项为二道江农民合作集资建房办公室。会议决定：
一、富康花园小区产权应由二道江农民合作集资建房办公室负责办理，二道江村积极配合履行手续。
二、办理门市房、车库、办公室产权转让时，二道江村不做财务处理，只履行转让手续，因此出现的产权纠纷、经济纠纷由二道江农民合作集资建房办公室负责”。通化市质量技术监督局为集资建房办公室颁发组织机构代码证，有效期自2011年4月18日至2013年9月28日，集资建房办公室主张该证因一直未年检，现在没有办理新证。 认定以上事实的证据有：徐军提供的梁勇于2011年5月6日出具的7万元收据一张（复印件）、车库买卖合同书（复印件）、通化县人民法院民事判决书及生效证明、二道江区房屋产权处出具的该车库土地分割转让证表和变更登记申请书（复印件）、通化县人民法院对富康花园售楼处负责人谭莉进行询问的执行笔录、通化县人民法院执行笔录、通化县人民法院作出的（2017）吉0521执370号执行裁定书（复印件）、梁勇于2009年6月26日出具的5.5万元的借据（复议件）、二道江村委会提交的二道江区人民政府的专题会议纪要（复印件）和二道江区人民政府通二区政函（2006）8号（复印件）文件。
本院认为，本案系所有权确认纠纷。因梁勇与徐军存在民间借贷关系，徐军主张双方借款本息结算后梁勇欠徐军7万元，梁勇于2011年5月6日出具7万元收据，双方于2012年1月6日补签《车库买卖合同书》，梁勇将本案诉争车库卖给徐军，并将该车库交付给徐军占有、使用。梁勇认可双方存在借贷关系，但其主张只欠徐军2万元，其将车库卖给徐军并出具7万元收据，剩余车库款徐军一直未给梁勇，徐军于2009年借用该车库一年左右后，梁勇将该车库卖给徐军。现徐军要求确认本案诉争车库归其所有，但该车库尚未办理产权证书，只是备案登记在集资建房办公室名下。虽然梁勇主张富康花园A3、A4两栋楼由其出资开发，这两栋楼都是梁勇的，富康花园售楼处负责人谭莉在通化县人民法院去了解情况时也说该车库是梁勇的，但根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力,未经登记，不发生效力。因该车库现未登记在梁勇名下，故无法确认是梁勇的。虽然梁勇主张其可以出售该车库，集资建房办公室也认可梁勇可以出售房屋，但应将售房款交到集资建房办公室，扣除税金后集资建房办公室才能出具购房手续，梁勇和徐军签订的《车库买卖合同书》为双方的真实意思表示，但因该车库未登记在梁勇名下，集资建房办公室亦未办理产权证书，只是备案登记在集资建房办公室名下，因该车库现所有权不明确，故无法确认该车库归徐军所有，徐军要求确认坐落于吉林省通化市二道江区富康花园A3号楼5号，面积为37.64平方米的车库归其所有的诉讼请求无法支持，待该车库所有权明确后，徐军可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 驳回原告徐军的全部诉讼请求。 案件受理费775元（已减半），由原告徐军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判员 纪晓丽
二〇一九年一月十七日
书记员 姜 鹤