福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终58号
上诉人（原审原告）：丁加乐，男，1965年7月6日出生，回族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：黄振来，福建尚品律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区坪山路315号文旅大厦10层1006。
法定代表人：吴怀捷，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婕，福建泉中律师事务所律师。 上诉人丁加乐因与上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初6621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁加乐上诉请求：撤销一审判决第二项，改判土地公司应支付给丁加乐自2015年6月12日起以822894元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至丁加乐取得泉州市××路××幢××号××号店面的不动产权证书之日止的逾期办证违约金。事实和理由：逾期办证违约金应从丁加乐第一次向法院起诉主张权利之日2017年6月12日向前推两年即2015年6月12日计算。 土地公司辩称，双方在合同中约定对于逾期办证违约责任的处理方式是协商解决，并未约定土地公司应支付违约金及违约金的支付标准。丁加乐的上诉没有依据，应予驳回。 土地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丁加乐的诉讼请求。事实和理由：
一、一审认定“土地公司未依约在商品房交付使用后365日内协助丁加乐办出房屋权属证书，且系出卖人的责任，土地公司已构成违约，虽合同未约定，其仍应按照法律规定向丁加乐支付逾期协助办证违约金。”明显错误。（一）合同约定土地公司的义务是在商品房交付使用后365日内提供相应的办证材料，但本案并无任何证据证明土地公司未按上述时间提交材料。（二）双方对违约金的约定是“双方协商解决”，但丁加乐从未与土地公司协商，也未就损失进行举证，直接起诉请求违约金缺乏依据。（三）一审查明土地公司将产权登记所需材料报给产权登记机关，产权登记机关于2014年9月25日进行了初审批复。土地公司至少在2014年9月25日前已经完成合同约定的将办证所需材料提交产权登记机关备案的义务，在丁加乐起诉前违约行为已经不存在。
二、一审认定“双方对于逾期办证责任并未明确约定，而是约定协商解决，在双方未能协商一致之前，丁加乐与土地公司之间关于逾期办证的合同权利、义务尚处于不确定的状态，且诉争店面的产权证书也一直未办出，丁加乐要求土地公司履行协助办证的义务，该权利属于物权方面的权利，并不存在诉讼时效的问题”是对法律的错误理解。《民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用适用诉讼时效的规定：“……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……”本案不属于上述规定的不适用诉讼时效的情形，仍应适用诉讼时效的规定。丁加乐的主张已经超过诉讼时效期间，不应得到支持。 丁加乐向一审法院起诉请求：1.土地公司立即履行协助办理房地产权属证书的义务；2.土地公司支付逾期办证违约金197930元[自2015年6月12日起至起诉之日按丁加乐已付款的0.65%月利率计算为197930元（822994元×37个月×0.65%），应继续计算至取得房地产权属证书之日]。 一审法院认定事实：2006年4月24日，丁加乐与土地公司签订两份《商品房买卖合同》，约定丁加乐向土地公司购买其开发的位于泉州市××路××幢××号店面，总价款为822894元（14号店为422004元、15号店为400890元）。第十五条“关于产权登记的约定”载明“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方协商解决。”庭审中，诉争双方一致确认丁加乐已付清全部购房款，土地公司于2006年6月12日将诉争房屋交付丁加乐。土地公司将产权登记所需资料报给产权登记机关，产权登记机关于2014年9月25日初审批复“由于现状与规划审批不一致，申请单位申请暂不办理初始登记”，现诉争店面的权属证书仍未办出，所在楼盘规划变更问题暂无法解决。2017年6月12日，丁加乐向丰泽区人民法院起诉土地公司，要求其履行协助办理办理房地产权属证书，并支付逾期办证违约金。 一审法院认为，丁加乐与土地公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。土地公司未依约在商品房交付使用后365日内协助丁加乐办出房屋权属证书，且系出卖人的责任，土地公司已构成违约，虽合同未约定，其仍应按照法律规定向丁加乐支付逾期协助办证违约金。关于诉讼时效的问题，因双方对于逾期办证责任并未明确约定，而是约定协商解决，在双方未能协商一致之前，丁加乐与土地公司之间关于逾期办证的合同权利、义务尚处于不确定的状态，且诉争店面的产权证书也一直未办出，丁加乐要求土地公司履行协助办证的义务，该权利属于物权方面的权利，并不存在诉讼时效的问题，故直至2017年6月12日丁加乐向法院起诉时，关于逾期办证违约金的诉讼时效方才开始起算，至本案起诉时并未超过两年的时效期。土地公司关于丁加乐诉请的违约金已超过诉讼时效的辩解，不予采纳。丁加乐诉求土地公司自2015年6月12日起开始计付违约金，因双方约定协商解决，至2017年6月12日其明确向土地公司主张权利之前，双方并未对违约责任协商一致，其要求违约金缺乏双方合意的结果，于法无据，不予支持，对其违约金诉求自2017年6月12日向法院提起诉讼之日起开始支持为宜。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付款购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，据此丁加乐诉求按月利率0.65%作为违约金计算标准，不符合法律规定，予以调整。综上，丁加乐的诉求部分合理合法，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内履行协助丁加乐办理址于泉州市城北环路14幢14号、15号店面的不动产权证书的义务，直至办出前述证书时为止；
二、福建泉州市土地开发有限公司应支付给丁加乐自2017年6月12日起以822894元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至丁加乐取得前述店面的不动产权证书之日止的逾期办证违约金（福建泉州市土地开发有限公司于本判决生效之日十日内支付丁加乐自2017年6月12日起至本判决生效之日的逾期办证违约金，本判决生效之日所在年度以及之后每年的12月31日之前付清当年的逾期办证违约金）；
三、驳回丁加乐的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：土地公司提供泉州市不动产登记受理回执单，该证据的内容无法体现与本案的关联性，无法证明土地公司已履行协助办理产权登记的义务，不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，丁加乐与土地公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”土地公司未依约在商品房交付使用后365日内协助丁加乐取得房屋权属证书，已构成违约，应承担协助丁加乐办理房地产权属证书及支付违约金的违约责任。虽然合同未约定违约金的标准，但是土地公司仍应依照上述规定的标准向丁加乐支付逾期协助办证违约金。丁加乐于2017年6月12日向丰泽区人民法院起诉土地公司，要求土地公司支付逾期办证违约金，构成诉讼时效中断，自2015年6月12日起的逾期办证违约金请求权未超过法律规定的诉讼时效期间，故土地公司应支付丁加乐自2015年6月12日起以822894元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至丁加乐取得泉州市××路××幢××号××号店面的不动产权证书之日止的逾期办证违约金。土地公司主张已经履行协助办证的义务，不存在违约行为，未能举证证明，不予采纳。丁加乐请求土地公司协助办证属于不动产物权请求权的范畴，故土地公司主张丁加乐关于协助办证的请求权已经超过诉讼时效期间，不予采纳。 综上所述，丁加乐的上诉请求成立，予以支持。土地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，
判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初6621号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初6621号民事判决第二项、第三项； 三、福建泉州市土地开发有限公司应支付给丁加乐自2015年6月12日起以822894元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至丁加乐取得前述店面的不动产权证书之日止的逾期办证违约金（福建泉州市土地开发有限公司于本判决生效之日十日内支付丁加乐自2015年6月12日起至本判决生效之日的逾期办证违约金，本判决生效之日所在年度以及之后每年的12月31日之前付清当年的逾期办证违约金）； 四、驳回丁加乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4259元，由福建泉州市土地开发有限公司负担3194元，由丁加乐负担1065元；二审案件受理2333元，由福建泉州市土地开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 李金凤
审 判 员 黄有志
审 判 员 郑玉蒜
二〇一九年一月十六日
法官助理 黄德福
书 记 员 陈威鸿 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”