河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19588号
上诉人（原审原告）：朱自超,男,汉族，1989年8月6日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市**航海路北、兴华南街西升龙城**院**楼****。
法定代表人：谢珊雅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。
上诉人朱自超与上诉人郑州骏龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,因均不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初9421号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2018年11月28日立案后依法组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人朱自超的委托诉讼代理人李素平、郭丽，上诉人郑州骏龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱自超上诉请求：1．依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2018)豫0103民初9421号民事判决，并改判郑州骏龙房地产开发有限公司支付朱自超违约金29547.83元（比一审判决增加21669元);2．一、二审诉讼费用由郑州骏龙房地产开发有限公司承担。事实与理由：
一、一审法院认定郑州骏龙房地产开发有限公司违约时间计算至2017年6月7日没有事实与法律依据。1.朱自超与郑州骏龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款约定，出卖人应当在2017年1月6日（房屋交付使用后60内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。而郑州骏龙房地产开发有限公司于2018年5月15日向郑州市不动产登记中心报送登记资料，该不动产中心于2018年5月31日才初审通过。根据《合同法》相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郑州骏龙房地产开发有限公司未按合同约定期限办理相关报送手续构成违约，理应支付朱自超自2017年1月7日起至实际支付之日止的违约金。
二、一审法院认定办理首次登记新增流程事项符合情势变更而予以减免郑州骏龙房地产开发有限公司的违约责任，于法无据。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或不能实现合同目的，允许变更合同内容或者解除合同。河南省人民政府办公厅《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》第四条规定，2015年11月底前，各县区完成职责整合任务；2015年12月底前各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作。故在2016年12月底前政府已经实现各职能部门的有效联合，不存在情势变更问题。河南省人民政府办公厅《关于印发河南省不动产交易登记便民利民改革实施方案的通知》中规定，纸质申请材料由不动产登记机构保存管理，国土资源、住房城乡建设（房管）、税务三部门共享互用；以及根据附件《不动产交易登记“最多跑一次”事项清单》第48项办理“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”属于“限时办”，而郑州骏龙房地产开发有限公司本应在2017年1月6日前办理产权初始登记，而其实际上一直到2018年5月31日才初审通过。不动产统一登记制度的建立，只是政府内部职责部门的大整合，是政府资源的有效整合，最终实现“一窗受理、并联办理”的目标，所以，即使《不动产登记条例》的实施也丝毫不影响其工作的正常交接，故一审法院以“首次登记新增流程事项所需期限予以扣除”为由而减免郑州骏龙房地产开发有限公司的违约责任，于法无据。朱自超另补充上诉意见：一审判决认定事实不清、适用法律错误，而且程序违法。1.一审判决认定涉案房屋存在用地越界无法直接办理不动产登记，需要面对土地合宗的问题，由此将办理首次登记所需时限在本案中予以扣除是错误的。朱自超所购房屋占用土地使用权属证为郑国用（2012）第0274号，不存在越界问题，真正的事实是：朱自超是被越界，土地被占压。被另两幢建筑即7、8号写字楼占压。7、8号写字楼才是真正的越界、占压土地方，不能因为郑州骏龙房地产开发有限公司违法规划建设、追求利益最大化而致使朱自超为其不法行为后果买单、利益受损;2.由于朱自超所购房屋使用土地不存在任何违规情形，所有建设均符合规定，因此完全可以依法办理首次登记，继而办理转移登记。同宗土地上的其他购房业主在2017年8月1日已经取得不动产权证书这一事实充份证明了朱自超的观点;3.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。虽然在履行商品房买卖合同过程中发生了双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人的政策调整这一客观事实，一审判决直接依据情势变更原则变更合同条款值得商榷。首先，整个一审过程中郑州骏龙房地产开发有限公司并没有因情势变更，继续履约显示公平而向法院提出变更合同条款的请求，其答辩理由和庭审中的辩论观点以及上诉状内容主要是初始登记非首次登记、土地合宗无法完成、条件成熟后及时办理、买受人没有任何损失这四点，一审判决在没有当事人申请的前提下直接以情势变更原则变更双方合同条款违背了私法自治原则，程序违法。其次，即使发生了政策调整，继续履行合同对于郑州骏龙房地产开发有限公司不存在明显不公平或者不能实现合同目的的情形。双方签订合同日期是在2013年，约定办理初始登记递交资料日期是2017年1月6日前。我国《不动产登记暂行条例》是在2014年11月24日发布，2015年3月15日开始施行，2016年1月1日发布了详细指导功能的《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年5月30日发布了《不动产登记操作规范》，河南省发布了《关于河南省不动产统一登记制度建设的实施意见暂行》并列出了时间表。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设等实施意见》（郑政办﹝2015﹞127号）规定：按照不动产四统一的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产等登记，并使用统一的薄册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。以上各时间节点及持续期间可以说明国家政策调整已经充分考虑到进入实施阶段需要的缓冲与准备必要期间。郑州市不动产登记中心2016年10月各项业务已经能够正常开展，完全能够满足符合条件的申请人办理登记。郑州骏龙房地产开发有限公司继续履行合同不存在显失公平，更不存在无法继续履行的情形。再次，郑州骏龙房地产开发有限公司作为专业的房地产开发企业，对于国家房地产有关政策的调整与掌握适用具有特殊的优势和敏感度。本案双方签约至交房长达两年的时间里，郑州骏龙房地产开发有限公司在郑州市国土资源管理局法律顾问河南荟智源策律师事务所律师的指导下，完全有能力也有条件适应国家政策调整带来的工作内容变更，根据买受人一审判决后取得的新证据即5、6号楼的《郑州市房屋面积测绘报告书》、《不动产测量报告》的委托时间以及同宗土地上的其他购房业主在2017年8月1日已经取得不动产权证书，足以证明郑州骏龙房地产开发有限公司客观上能够按照合同约定的期限完成递交资料的义务，能够继续履行双方原定合同有关条款，合同不予变更并未导致郑州骏龙房地产开发有限公司履约显示公平，因此一审判决依据情势变更原则属于适用法律错误。综合考虑本案实际情况，虽然在双方签约后出现国家政策调整，仅是将分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合到新组建的不动产登记机构，提供了更为方便、高效的服务。关于办理首次登记新增流程事项，由于约定办理初次登记时间距离签约间隔时间较长，且办理首次登记流程中新增的事项——不动产测量中所需材料也是原有各规范文件中已经规定的，且根据《不动产测量报告》显示，于2016年11月2日已经接受委托，故如果其材料齐全，不动产测量报告一周内即能完成。因此郑州骏龙房地产开发有限公司违约的真正原因并非由于政策调整，故不属于情势变更适用范畴。郑州骏龙房地产开发有限公司针对朱自超的上诉辩称，朱自超的上诉请求不能成立。
一、朱自超对合同条款理解错误。合同约定的是在交房使用后60日内向房管局报送初始登记资料。该约定有两项义务：一是报送权属登记资料，二是在60日内报送权属登记资料。由于合同约定的初始登记在2016年8月24日被取消，朱自超个人仅依据该合同可以要求报送变更后的权属登记资料，并不能要求在60日内完成变更后的不动产首次登记，因此其起诉要求在60日内递交首次登记资料没有合同约定依据，朱自超个人对该合同条款理解是错误的。
二、朱自超个人对法律理解错误。由于合同没有约定首次登记的时间，因此朱自超要求郑州骏龙房地产开发有限公司承担责任，应当依据合同法解释的规定，要求法院确定首次登记的办理时间；在没要求之前，没有向郑州骏龙房地产开发有限公司主张权利的合同约定基础和法律依据。
三、朱自超对事实理解错误。初始登记和首次登记是不同机关的不同行政行为。初始登记，登记的仅仅是房屋所有权而首次登记登记的是房屋所有权和国有土地使用权。初始登记被取消是客观事实。众所周知，朱自超也应当知道；同时，朱自超对国有建设土地使用权的登记理解错误，国有建设土地使用权登记包括两项：第一项是建筑本身占用的土地，第二项是规划区域内共有的道路绿化等共用的土地。本案区划内涉及两宗土地，符合河南省国土资源厅[2016]第11号文件所规定的土地需合宗的情况。由于朱自超对合同约定、法律规定和事实都认识错误，所以其上诉理由均与本案的争议焦点无关。另外，朱自超在补充意见说，河南荟智源策律师所是郑州市国土资源局的顾问，指导着郑州骏龙房地产开发有限公司办理这个合宗土地的使用权登记，没有任何事实根据且与案件无关的；郑州骏龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人与国土资源局没有任何联系，没有代理过任何的案件。朱自超的委托诉讼代理人通过主观猜测，误导当事人引起更大的矛盾，违背基本的诉讼原则。郑州骏龙房地产开发有限公司上诉请求：1．依法撤销郑州市二七区人民法院（2018)豫0103民初9421号民事判决，改判驳回朱自超诉讼请求；2．判令朱自超承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：
一、原审判决郑州骏龙房地产开发有限公司对没有合同约定，且不可能在2018年5月前完成的首次登记承担违约责任，明显不妥。（一）2018年5月前涉案楼盘不具备首次登记条件，并非郑州骏龙房地产开发有限公司过错。郑州骏龙房地产开发有限公司依据《规划许可证》进行施工建设，不存在报送初始登记的障碍；但2016年8月20日初始登记被取消，新成立的郑州市不动产登记中心受理的是首次登记；登记的权利类型也由房屋所有权，变更为国有土地使用权／房屋所有权。依据《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记登记工作的指导意见》（豫国土资规﹝2016﹞11号）第九条规定“跨宗土地应当先办理土地合宗手续才能办理首次登记”的要求，涉案楼盘土地合宗前，不具备首次登记条件。《商品房买卖合同》签订时，郑州骏龙房地产开发有限公司对首次登记以及土地合宗主观上不能预见，客观上不能避免，且土地合宗是不切实际的不恰当要求，郑州骏龙房地产开发有限公司多方努力均无法完成，直到2018年5月郑州骏龙房地产开发有限公司才听说郑州市政府已经予以纠错，很快就公示正式文件。郑州市人民政府公示的《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政﹝2018﹞33号）可以印证郑州骏龙房地产开发有限公司对土地合宗没有过错，不是责任主体，不应对此承担责任。（二）判决郑州骏龙房地产开发有限公司承担违约责任，没有合同约定依据。《商品房买卖合同》约定在房屋交付使用后60日向房管局报送初始登记资料；合同签订后，房管局取消了初始登记业务。郑州市不动产登记中心受理的是首次登记，首次登记的权利类型已由房屋所有权，变更为国有土地使用权／房屋所有权；初始登记和首次登记并非同一行政机关的同一行政行为，初始登记取消后，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，买受人有权要求变更合同条款对首次登记用时进行限制；但买受人未要求变更合同条款前，判决郑州骏龙房地产开发有限公司对首次登记用时进行赔偿，没有合同约定依据。
二、原审判决适用法律错误，应当予以纠正。2018年5月前，涉案地块需要先办理土地合宗才符合首次登记条件，郑州骏龙房地产开发有限公司不能预见、不能避免、且无法完成，判决郑州骏龙房地产开发有限公司对此承担责任，没有法律依据。依据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第三十一条，国有土地使用权登记的内容不仅是房屋直接占用的土地使用权，还包括规划区域内的公共道路、公共用地等房屋占用土地之外的区域。本案地块的《规划许可证》编号为（郑规建字第410100201309035号），规划区域占用郑州骏龙房地产开发有限公司两宗土地，土地证号分别为﹝郑国用（2012）0274号﹞和﹝郑国用（2013）00**﹞，共有5、6、7、8四栋建筑。买受人房屋直接占用土地之外的区域，属于国有土地使用权登记的范围，且依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十一条，应当直接登记为业主共用；2018年5月前，需要两块土地合宗后才能完成，属于土地跨宗。
三、郑州骏龙房地产开发有限公司根据地块情况，规划、调整首次登记资料的准备工作，并未造成买受人任何损害；一审判决郑州骏龙房地产开发有限公司对首次登记资料的准备顺序承担违约责任，明显不妥当。《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记登记工作的指导意见》（豫国土资规﹝2016﹞11号）文件出台后，郑州骏龙房地产开发有限公司即开始准备土地合宗，按照郑州骏龙房地产开发有限公司规划的是土地合宗与其他材料同时完成。郑州骏龙房地产开发有限公司对首次登记资料的准备时间进行规划、调整，不违反法律规定，且未造成任何危害后果，一审判决郑州骏龙房地产开发有限公司对此承担违约责任，即没有损害事实，也没有法律依据，明显不妥当。
四、郑州骏龙房地产开发有限公司与买受人签订合同时并不存在首次登记，因此双方约定的递交权属登记资料指的是初始登记资料，并不是首次登记资料。因为双方不可能对不存在的权属登记进行约定并限制时间。朱自超针对郑州骏龙房地产开发有限公司的上诉辩称：
一、郑州骏龙房地产开发有限公司认为双方合同未对首次登记进行约定实属故意混淆视听、偷换概念，意欲逃避承担违约责任。1.双方签订的《商品房买卖合同》中约定：在房屋交付后60日内向房管局报送“初始登记”资料。房管局虽然取消了“初始登记”，取而代之的是不动产登记中心受理的“首次登记”。依据《不动产登记暂行条例》第2条：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。《不动产登记暂行条例实施细则》第24条：不动产首次登记，就是不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。且根据郑州骏龙房地产开发有限公司在2018年5月15日提交的《不动产登记申请审批表》中申请登记事由中“首次登记（总登记、初始登记）”即同一意思表示。《不动产登记暂行条例》为便于权利人办理不动产登记，将分散的土地初始登记和房屋初始登记统一规定为首次登记。因此，双方有关初始登记的合同条款相应地成为调整首次登记的约定；2.依据我国《商品房销售办法》第34条第2款规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，因此郑州骏龙房地产开发有限公司递交首次登记资料是法定义务。
二、郑州骏龙房地产开发有限公司承担违约责任依据的是双方合同约定和相关法律规定，过错不是违约的构成要件，不以郑州骏龙房地产开发有限公司是否存在过错为前提，郑州骏龙房地产开发有限公司违约是事实行为。1.双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定：出卖人应当在2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。郑州骏龙房地产开发有限公司在2018年5月向郑州市不动产登记中心提交了前述资料，违反了合同约定，应当承担违约责任；2.《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于办理商品房所有权首次登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故郑州骏龙房地产开发有限公司未能按期办理商品房所有权首次登记，必然使买受人不能在预期的时间内对房屋及时享有物权并及时行使处分权（如转让、抵押、子女入学等），买受人的利益受损是不争的事实。
三、我国《房屋登记办法》（2008年7月1日开始施行）第8条规定：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规﹝2016﹞11号）文件第九条是针对存在跨界建筑房屋在办理首次登记时应当先办理土地合宗手续，不适用升龙城8号院的5、6号楼的首次登记。造成5、6号楼不能按期办理登记手续的责任在于郑州骏龙房地产开发有限公司，造成的不利后果应由郑州骏龙房地产开发有限公司承担。1.郑州骏龙房地产开发有限公司开发建设的升龙8号院占用两宗土地，分别为2012年取得的郑国用（2012）0274号和郑国用（2013）0017号土地，开发建设时应当在两宗土地分割界线处各退6米用于公共道路、停车位、绿化等非建筑使用，建设的房屋各自登记在所属土地范围内。而郑州骏龙房地产开发有限公司为追求利益最大化，将郑国用（2012）0274号土地分为两期开发，继而将两宗土地分割界线混为一体，规避退线，增加开发建设面积，造成由于7、8号写字楼占压买受人房屋所在宗地；2.升龙城8号院中的5、6号楼建设在本宗土地上，不存在跨界建设的情形，同宗土地上建设开发的其他楼宇在2016年5月4日已经完成首次登记，业主于2017年8月1日取得了不动产权证书。依据郑州骏龙房地产开发有限公司提交的证据，升龙城8号院的5、6号楼所有开发建设手续合法，符合办理首次登记的所有条件；3.有关公共场所、公用设施等房屋首次登记早在我国《房屋登记办法》第31条中就已经明确，该条规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书，因此郑州骏龙房地产开发有限公司以不动产登记中包括以上所述房屋为由作为不予承担违约责任的抗辩理由不能成立。综上，郑州骏龙房地产开发有限公司的上诉无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回郑州骏龙房地产开发有限公司的上诉，支持买受人的上诉请求。朱自超向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告违约金29547.83元（以1036766元为基数，按日万分之0.5计算，时间自2017年1月7日起至实际支付之日止，现暂计算至起诉之日）;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区航海路北、××南街西××单元××号房屋，合同总价款1036766元。同时，该合同附件四约定买受人应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修资金，原告委托被告代交。买受人在房屋交付使用前将上述款项交付出卖人，出卖人自收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证。被告应于2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。原告缴纳了全部购房款、契税和专项维修资金。2017年6月8日郑州市物业维修基金管理中心为被告出具关于位于二七区航海中路106号院的《郑州市商品房屋产权初始登记环节交存维修基金证明》载明：根据郑州市人民政府令第186号《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第九条“商品房开发建设单位，应在办理产权初始登记时交清全部未出售房屋的维修基金”的规定，该单位已交清上述房屋的维修基金。并注明：本证明仅适用于开发企业申请办理商品房屋产权初始登记时有效。2018年5月31日，郑州市不动产登记中心出具《不动产登记受理凭证》载明于2018年5月15日收到被告提交的首次登记材料。双方由此引发纠纷。另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，郑州市国土资源局为郑州市不动产统一登记行政机构，郑州市不动产登记中心受郑州市国土资源局委托，具体承担郑州市主城区不动产登记的事务性工作。自2016年8月20日，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再办理房屋所有权等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪[2017]1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘确认表并出具确认单后，再由建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政[2017]6号）明确了郑州市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内国有建设用地上不动产登记相关工作问题，该文件的处理范围是：已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。2018年6月21日《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政[2018]33号）明确了房屋越界超占问题的处置意见，郑州市国土资源局、郑州市住房保障与房地产管理局在政策解读中明确该文件的出台背景为：郑政[2017]6号文件发布实施后，在后续业务办理中，登记机构又发现存在“国有建设用地上，因经适房配建商业部分未办理商业用地手续、越界超占、房地权属不一致等问题，不动产机构无法为房地产企业或购房群众办理不动产权证书”，妥善解决历史遗留问题，维护社会稳定，对五类未办理房屋权属登记的遗留问题提出解决办法。被告所开发的涉案房地产位于航海路北、兴华街西的升龙城8号院涉及郑国用（2012）第0274号、（2013）第0017号土地使用权证，该两宗土地只有一个规划许可证。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方在合同中约定被告应于2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则。申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记申请还是首次登记申请被告均应当履行。《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规[2016]）11号文件第九条规定跨宗土地应当先办理土地合宗手续才能办理首次登记，《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第三十六条规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。被告在办理首次登记时应当为原告办理上述建设用地使用权的登记，升龙城8号院二期占地涉及两个土地使用权证，业主共有部分超出了本宗土地界线，因此被告确实需要面对土地合宗的问题。2018年6月21日《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政[2018]33号）明确了房屋越界超占等历史遗留问题的解决办法，从该文件的政策解读中可以看出在该文件出台之前确实存在用地越界超占无法直接办理不动产登记的情况。结合本案证据，办理首次登记新增流程事项所需期限在本案中应予以扣除。办理面积实测、缴纳维修基金等系提交原初始登记所必需的事项，该事项对被告来讲，主观上能够预见、客观上可以履行，被告未在合同约定的时间办理应当承担违约责任，违约时间应以计算到2017年6月7日为宜，被告应当支付152天的违约金7879元（1036766×0.00005×152）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱自超支付违约金7879元。
二、驳回原告朱自超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，减半收取269元，由被告郑州骏龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。朱自超提交证据五组：第一组证据为郑州市郑房测绘队2017年1月3日出具的编号为2016955801号的位于二七区航海中路106号院6号楼《郑州市房屋面积测绘报告书》一份、郑州市郑房测绘队2017年3月25日出具的编号为2017159950的位于二七区航海中路106号院5号楼的《郑州市房屋面积测绘报告书》复印件一份、郑州华程测绘有限公司2017年8月23日出具的宗地代码为：410103001005ＧＢ00047的升龙城8号院5、6号楼的《不动产测量报告》一份；拟证明虽然政策调整，但国家已经充分考虑到政策调整导致进入实施阶段所需要的缓冲与准备的必要期间，郑州骏龙房地产开发有限公司完全有能力在规定时间报送有关材料，之所以违约是因郑州骏龙房地产开发有限公司多次调整不属于新增事项材料所致（如郑州市房屋面积测绘报告书等）；该《不动产测量报告》出具的时间为2017年8月23日，而6、5号楼《郑州市房屋面积测绘报告书》出具时间是2017年1月3日和2017年3月25日，这些均是办理初次登记所必须的材料，经核实，该两份测绘报告在房管部门连续三次变更，郑州骏龙房地产开发有限公司按合同约定，理应在2017年1月6日之前将初始登记的资料报送有关部门，而其确因自身原因直到2018年5月31日首次登记才初审通过，故应由郑州骏龙房地产开发有限公司承担因其逾期办理初始登记的违约责任。该不动产测量报告中的宗地图证明了本案所涉5、6号楼建设土地属于编号为20120274宗地，5、6号楼建筑基地距离两宗土地交界处，长达55.65米，不存在占压其它土地的可能。第二组证据为郑国用（2012）第0274号《国有土地使用证》一份、升龙城8号院１号楼邵卫云不动产权证书复件一份、升龙城8号院2号楼韩多甫不动产权证书复件一份，拟证明升龙城８号院1、2、3、4、5、6号楼的土地使用证均为编号0274，２号楼已经办理了不动产权证书，足以说明郑州骏龙房地产开发有限公司已经办理了被占压土地上的转移登记，被占压土地上的房屋不存在任何违规情形，完全符合不动产登记的条件。郑州骏龙房地产开发有限公司没有如期完成首次登记的真正原因是没有及时准备首次登记所需的相关材料，如各项测绘报告等；第三组证据为郑州市城乡规划局2016年10月27日出具的升龙城8号院，许可证号：410100201309035的《建设工程竣工规划核实意见书》一份、郑州市城乡规划局2013年4月2日出具的升龙城8号Ｂ标段，许可证号：410100201309035的《建设工程规划许可证》一份，拟证明该规划许可证和核实意见书涉及升龙8号院5、6、7、8号楼，7、8号楼的国有土地使用证是编号为0017号，而5、6号楼的国有土地使用证是编号为0274号，也即7、8号楼占压了5、6号楼的地界，故本案所涉楼房根本不存在土地跨界问题，相反是被占压的土地方；第四组证据为郑州骏龙房地产开发有限公司2018年4月26日出具的升龙城8号院5、6号楼《具结书》各一份、郑州骏龙房地产开发有限公司2018年5月15日出具的《询问记录》一份，拟证明郑州骏龙房地产开发有限公司于2018年5月15日才申请办理首次登记，构成违约的事实；第五组证据为升龙8号院总平面图的光盘一份，拟证明本案所涉的5、6号楼被7、8号楼占压部分土地的事实，不适用《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规[2016]11号）第九条跨宗土地应当先办理土地合宗手续才能办理首次登记的法律规定。郑州骏龙房地产开发有限公司质证称：对第一组证据中不动产档案资料的真实性没有异议，可以证明在2017年8月23日以前郑州骏龙房地产开发有限公司已经完成了首次登记的常规资料的准备，但不动产中心拒绝接收。在郑州骏龙房地产开发有限公司确实无法完成土地合宗的情况下强行申报被退回，有相应的推荐手续；针对第二组证据，国有土地使用证的真实性没有异议，房产证真实性也没有异议，但是这个房产证是在2017年8月前取得，其初始登记是在2016年8月24日以前完成，属于郑州市人民政府2017年36号文件所解决的已经办理了初始登记，且初始登记是在2016年8月以前的情形。郑州骏龙房地产开发有限公司在对朱自超的答辩和上诉补充意见中均有说明。另外，1、2、3号楼和5、6、7、8楼号楼并非同一规划许可证。对第三组证据真实性没有异议，但不能证明涉案的楼盘不跨宗，因为土地使用权登记的范围是房屋占用的土地和规划区域内业主共有的道路、绿化等全部土地使用权。买受人理解仅仅是房屋占有的土地使用权登记是错误的。对第四组证据真实性也没有异议。在这之前郑州骏龙房地产开发有限公司多次申报，举证时将进一步说明。第五组证据是买受人对国有土地使用权登记的错误认识，国有建设土地使用权登记包括土地占用范围内的土地和土地占用范围外区划内的土地，不能仅仅从房屋的面积确定土地使用权的登记范围。郑州骏龙房地产开发有限公司提交证据二组：第一组证据为郑州市不动产权利证书样本、初始登记证书样本各一份，拟证明初始登记的权利类型是房屋所有权，而不动产首次登记的类型是国有建设用地使用权和房屋所有权；第二组证据为不动产收件凭证一份，拟证明郑州骏龙房地产开发有限公司多次报送不动产首次登记资料均不予接收，接收后也予以了退回，可以印证在郑州骏龙房地产开发有限公司确实无法完成土地合宗时为了朱自超的利益，在各部门之间来回奔波，递交相关资料的情形。朱自超质证称，郑州市房屋登记簿和不动产权证书所记载的内容没有可比性，不能证明其主张；对不动产收件凭证的真实性没有异议，但与本案无关联，不能证明是郑州骏龙房地产开发有限公司向不动产登记中心递交本案所涉楼房相关材料拒收的凭证。根据当事人的举证、质证情况，
本院经审查认为朱自超提交的第一、三、四、五组证据不能支持其证明目的，第二组证据中的二份不动产权证书与本案无关，本院均不予采信；郑州骏龙房地产开发有限公司提交的第一组证据与本案无关，郑州骏龙房地产开发有限公司提交的第二组证据仅证明其公司向郑州市不动产登记中心提交首次登记资料的事实，但不能证明其公司所提交的资料与本案之间的关系，本院亦不予采信。本院
经审理查明的事实与一审法院相同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，朱自超、郑州骏龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。该《商品房买卖合同》合同补充协议第六条产权登记的约定1.产权初始登记部分载明：出卖人应当在2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。在涉案合同履行过程中，因政府部门职能调整导致房屋登记政策发生变化,初始登记变更为首次登记,且首次登记是办理转移登记实现买受人购房目的的前提，故郑州骏龙房地产开发有限公司仍应依该合同约定履行首次登记资料的报送义务。由于郑州骏龙房地产开发有限公司未在合同约定的时间履行报送义务,应当承担相应的违约责任。根据政府相关政策规定，首次登记系对房屋所有权、土地使用权同时登记，所需要提交的相关资料与初次登记相比增加事项较多，一审法院综合考虑本案实际情况对郑州骏龙房地产开发有限公司的违约期间进行相应酌减并无不当。综上所述，朱自超、郑州骏龙房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由朱自超负担342元，郑州骏龙房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 马增军
审判员 张晶晶
二〇一九年一月十六日
书记员 景慧洁 微信公众号“”