文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初8358号
原告：刘文军，男，1983年11月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：孙正，重庆法洋律师事务所律师。
被告：重庆名扬广场商业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道老法院片区，统一社会信用代码91500222MA5U4KJU60。
法定代表人：邓国强，公司总经理。
委托诉讼代理人：文成国，重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。
原告刘文军与被告重庆名扬广场商业管理有限公司（以下简称名扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘文军及其委托诉讼代理人孙正、被告名扬公司之委托诉讼代理人文成国到庭参加了诉讼。审理中，双方曾申请和解，因和解不成恢复审理,本案现已审理终结。
原告刘文军向本院提出诉讼请求：1、判决被告单方解除《XXXXXX商铺租赁合同》行为无效，并按约定继续履行合同；2、判决被告赔偿原告从2018年6月15日至原告可以正常经营期间的营业损失共计56000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月5日与被告签订了《XXXXXX商铺租赁合同》从事化妆品经营，合同约定租赁期限从2017年9月1日至2020年8月31日，租金按年递涨，按季度支付。原告签订合同后支付了2017年12月1日至2018年6月30日的相关费用。此后，由于被告未及时告知原告租金及相关费用的具体数额，使得原告无法按时交纳相关费用，原告多次找到被告交涉，被告均不正面答复。被告于2018年5月14日向原告发出《缴款通知书》，要求原告在2018年5月21日前支付拖欠的租金等相关费用共计22244.9元，若原告拒不支付则按合同收取滞纳金。原告收到《催缴通知书》后，于2018年5月17日完清了费用。但被告于2018年5月30日又向原告发出了《告知函》，要求原告支付拖欠的滞纳金，若不缴纳将在保证金中扣除，并追究违约责任。原告收到后作出函告说明，原告于2018年5月17日已经完清费用，不存在滞纳金。然而，被告又于2018年6月11日向原告发出《解约函》，主要以原告未支付滞纳金为由解除合同。但是，原告认为被告解约理由不成立，从被告发出的《催缴通知书》来看，被告对自己相关的合同权利已经放弃或更改，原告不应支付滞纳金，被告不应以此为由解除合同。原告特起诉要求判决被告单方解除合同行为无效。
被告名扬公司辩称，原、被告签订商铺租赁合同属实，双方同时还签订有《XXXXXX商业经营与物业服务协议》，上述合同中，对原告缴纳租金及各项费用的标准、期限、方式等有明确约定，原告未按时缴费，并不是因为原告所诉的被告未及时告知的原因，原告也并未多次找被告交涉。被告向原告发出《催缴通知书》，系被告行使催款权利，根据租赁合同16.9条和19条的约定，并不构成合同约定内容的变更，更不构成对合同权利的放弃。原告累计拖欠租金387天（从2017年4月3日至2018年2月27日有331天，从2018年3月21日至2018年5月17日有56天），又未交纳被告于2018年2月22日发出《催款通知书》中载明的水电费3000元，已达到双方租赁合同16.3及16.3.5条约定的单方解除合同的条件，据此，被告于2018年6月19日解除双方签订的租赁合同及物业服务协议合法有效。被告告知原告解除合同前后，原告均有解除合同的意愿，只是协商未果，为减少损失，被告于2018年7月9日书面函告原告于2018年7月12日前腾退商铺，双方协商未果，被告被迫于同月19日对涉案商铺进行了清理，并对清理过程进行了公证，原告在被告接到法院应诉通知书之前，没有明确继续履行合同的意思表示，更没有缴纳拖欠费用，其行为亦表明原告不再继续履行合同。综上，请求驳回原告诉请。本院
经审理认定事实如下：2017年3月，原告刘文军作为乙方，被告名扬公司作为甲方，共同签订《XXXXXX商铺租赁合同》一份，内容主要如下：合同第2条约定，甲方将位于重庆市綦江区“XXXXXX”购物中心X层X-X、X-X号商铺出租给乙方使用，建筑面积51.91平方米，使用面积33.54平方米。第3条约定，商铺仅供乙方经营XXXX品牌（类别：化妆品零售）之用途，经营项目包括：化妆品、香水、彩妆。第4条约定，租赁期限具体为2017年9月1日至2020年8月31日，乙方应以固定租金支付甲方，第一个租赁期起止日期为2017年9月1日至2018年8月31日，月租金5710.1元，此后租金逐年递涨，上述租金不包括乙方需交付之商业经营服务费、物业管理费、能耗费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（包括但不限于水、电、燃气、电话费等）。乙方应于本合同签订之日起5个工作日内支付甲方首次租金（第一个交租期2017年9月1日至2017年12月1日）。如此时“XXXX”尚未对外营业，则起租日为“XXXXXX”对外营业（含试营业）之日。乙方应自起租日开始按本合同约定的租金标准按季度向甲方支付租金。乙方应于本周期末月20日（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）前向甲方支付下一周期租金。首次租金根据双方结算金额支付。乙方租赁保证金为10000元。租赁保证金乙方已经在签署《“XXXXXX”项目招商意向书》后向甲方交纳，该笔款项于签署本合同之日转作乙方租赁保证金。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额支付相关费用的（包括但不限于租金、违约金、赔偿金等等），在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。乙方逾期补足的，甲方有权单方解除合同。乙方应向甲方支付的商业经营服务费、物业管理费、能耗费等费用详见双方签订的《XXXXXX商业经营与物业服务协议》。第5条约定，甲方应于2017年8月1日前交付该商铺，具体交付时间由甲方另行通知。第16条16.1项约定，在租赁期限内，乙方逾期支付或补交按本合同应交纳的租金和/或租赁保证金和/或临时场地租赁费的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。16.3项约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，没收乙方全部租赁保证金，甲方无须给付乙方任何赔偿或补偿，包括：16.3.5拖欠支付租金、商业经营服务费、物业管理费、能耗费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的。16.9项约定，甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类事件中放弃须获得其特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示。第19条约定，甲方接受乙方的租金及其他款项，不得被视作甲方放弃其向乙方追究乙方违反、不遵守、不履行本合同项下乙方须遵守及履行的任何协议、条文、规定及条件的权利。此外,原告刘文军作为乙方，被告名扬公司作为甲方，签订了《XXXXXX商业经营与物业服务协议》，约定由甲方为乙方提供商业经营与物业管理服务。该合同中第一、二条约定，乙方按承租商铺的建筑面积交纳商业经营服务费和物业管理费，商业经营服务费及物业费缴纳期间与租赁合同期间相同，自计租日起算，按季度结算，乙方应于本周期末月20日前（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）向甲方支付下一周期商业经营服务费，第1个租赁期（2017年9月1日至2018年8月31日）月基本商业服务费为622.92元，月基本物业管理费为415.28元。合同第三条约定了乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付，包括水、电、气等费用，其中电费单价为1元/度，水费单价栏用“/”划掉，电话费、燃气费等由乙方直接向当地公用事业管理部门交纳。合同第五条约定，如乙方逾期支付或补足商业经营服务费、物业管理费、能耗费、保证金或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。合同签订后，原告于2017年10月19日向被告交纳了装修保证金3000元，被告向原告交付了涉案商铺，原告对商铺进行了装修，2017年12月1日起开始营业。2018年2月22日，被告向原告发送《催款通知书》一份，内容是“您租赁我广场X楼X-X的商铺，其2017年12月1日至2018年3月31日间的租金22840.4元、商业服务费2180.22元、物业管理费1661.12元、水电费3000元。根据合同相关条款规定应于2018年2月10日以前交纳。现通知您于2018年2月28日前到我公司财务缴清上述费用。若超过该期限仍未缴清，我司将暂停向您所租赁的商铺供电，并收取滞纳金”。2018年2月27日，原告向被告交纳前述通知书通知交纳的租金、商业服务费、物业管理费共计26681.74元。且原告陈述用装修保证金3000元抵扣了水电费3000元，被告不认可抵扣事宜。2018年5月14日，原告收到被告送达的《催款通知书》一份，内容为“您租赁我广场XX（X-X）的商铺，其2017年4月1日至2018年6月30日间的租金17130.3元、商业服务费1868.76元、物业管理费1245.84元、水电费2000元，合计金额22244.9元。根据合同相关条款规定应于2018年3月20日以前交纳。现通知您于2018年5月21日前到我公司财务缴清上述费用。若超过该期限仍未缴清，我司将按合同相关规定收取滞纳金并在您所缴纳的保证金中扣除应缴费及滞纳金等相关费用。（备注：滞纳金收费标准：应缴费用总额的千分之三/天）。”原告收到上述通知后，于2018年5月17日向被告交纳了22244.9元。2018年5月22日，被告又向原告发出《告知函》，主要内容为“我司于2018年3月20日向贵方发出2018年4月1日至2018年6月30日期间费用通知单，费用共计22244.9元，并于2018年5月14日发出催费通知单，我司于2018年5月17日收到贵方转款22244.9元，按照合同规定，贵方应于2018年3月20日前向我司支付2018年4月1日至2018年6月30日期间租金等其他费用，现贵方延迟支付租金等费用行为违反了法律规定和合同约定，现我司正式函告您按照协议相关要求于2018年5月29日前向我司支付逾期产生的滞纳金3870.61元。若贵方拒不支付，我司将按照16.3中条款约定单方面解除本合同，收回该商铺，没收贵方全部租赁保证金，我司无须给付贵方任何赔偿或补偿。若因贵方违约行为造成我司其他损失的，贵方应予以赔偿。”同月30日，被告又向原告发送《告知函》一份，内容是“尊敬的刘文军先生，贵方与我司签订《XXXXXX商铺租赁合同》《XXXXXX商业经营与物业服务协议》合同后，我司依约将商铺交付贵方经营使用。但贵方在租赁期限内，逾期支付我司租金、物业管理费、商业服务费，产生滞纳金共计3870.61元，我司于2018年5月23日发出告知函，函告贵商铺于2018年5月29日前交清滞纳金，我司至今未收到贵方滞纳金款项。根据合同4.3.2约定，我司将对贵方欠缴的滞纳金在租赁保证金中作抵扣，请贵方于2018年6月9日前将租赁保证金重新补足并存放于我方。若贵方逾期补足，我司将追究贵方相关违约责任。”原告收到上述告知函后,认为己方无需支付滞纳金,未按函告内容交纳滞纳金。2018年6月11日，被告向原告邮寄《解约函》一份，内容为“尊敬的刘文军先生：贵方与我司签订《XXXXXX商铺租赁合同》《XXXXXX商业经营与物业服务协议》合同后，我司依约将商铺交付贵方经营使用。但贵方在租赁期限内，逾期支付我司租金、物业管理费、商业服务费，产生滞纳金共计3870.61元，我司于2018年5月23日发出告知函，函告贵商铺于2018年5月29日前交清滞纳金，并于2018年5月30日发出告知函，函告贵商铺我司将贵方欠缴的滞纳金在租赁保证金中做抵扣，并于2018年6月9日前将租赁保证金重新补齐，贵方至今未将租赁保证金补齐。贵方上述行为违反了合同约定，根据合同约定，我司现正式函告贵方解除已签订的《XXXXXX商铺租赁合同》《XXXXXX商业经营与物业服务协议》合同，我司收回商铺，已缴纳的租赁保证金、质量保证金以及履约保证金不予退还。请贵方缴清所欠滞纳金及相关费用，按约在2018年6月13日前自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。否则我司根据合同约定，在2018年6月13日对贵铺暂停提供一切能源支持，并有权将该商铺内的一切动产搬离该商铺自行处置，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的责任和费用由贵方负担。另请贵方在收到函件30日内，办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续。否则每逾期一日，乙方应按当时日基本租金的两倍向我司支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止”。2018年6月15日左右，被告对原告租赁的涉案商铺停止供水、供电，并对涉案商铺进行了隔离和围挡。2018年6月19日，被告又向原告邮寄《解约函》一份，内容是：“尊敬的刘文军先生：贵方与我司签订《XXXXXX商铺租赁合同》《XXXXXX商业经营与物业服务协议》合同后，我司依约将商铺交付贵方经营使用。根据合同约定，贵方应在2018年3月20日之前支付我司当季度租金、物业管理费、商业服务费，但贵方逾期到2018年5月17日才支付，逾期时长56天。根据租赁合同16.3.5条关于“乙方拖欠支付租金、商业经营服务费、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方可单方面解除合同”的约定，贵方的行为已达到解除合同的条件。现正式函告贵方解除已签订的《XXXXXX商铺租赁合同》《XXXXXX商业经营与物业服务协议》合同，我司收回商铺，已缴纳的租赁保证金、质量保证金以及履约保证金不予退还。请贵方在2018年6月23日之前，缴清所欠租金及相关费用，并按约将商铺内的所有物品搬离该商铺。否则我司根据合同约定，有权将该商铺内的一切动产搬离该商铺自行处置，因此而产生的责任和费用由贵方负担。”2018年7月9日，被告再次向原告邮寄《告知函》，要求原告在2018年7月12日前自费搬离店铺内物品。2018年7月19日，被告组织员工对涉案商铺内的货品进行了清理、封存，现场制作了货品清单，对清理、封存过程进行了摄像，并向重庆市綦江公证处申请了对涉案商铺货品的清理过程进行了证据保全，重庆市綦江公证处出具了（2018）渝綦证字第1479号公证书。同月31日，被告向原告邮寄《告知函》，告知原告涉案商铺物品已由被告清理并统一存放，要求原告搬离。2018年10月10日，原告与被告办理了货品交接手续，并向被告出具收条，确认收到被告交付的公证货品22箱（不包括装修、家具等物品）。审理中，被告明确表示不同意继续履行合同。另查明，涉案商铺所在的綦江名扬国际广场工程于2017年11月17日取得竣工验收备案登记证。涉案商铺由重庆奥源名扬实业有限公司出售给案外人刘光祥、冯艳，案外人刘光祥、冯艳与被告签订有委托经营协议书。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告要求确认被告解除《XXXXXX商铺租赁合同》的行为无效，则应当对被告名扬公司向原告刘文军发出《解约函》是否具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件进行实质审查。被告名扬公司于2018年6月11日向原告发出第一份《解约函》，解约理由是原告在租赁期限内逾期支付2018年4月1日至2018年6月30日租金、物业管理费、商业服务费从而产生滞纳金共计3870.61元，原告未按被告通知在2018年5月29日前缴清滞纳金，致使被告在租赁保证金中对滞纳金进行了抵扣，原告又未按被告通知在2018年6月9日前补齐租赁保证金，故被告依约解除合同。但事实是，依照双方签订的《XXXXXX商铺租赁合同》及《XXXXXX商业经营与物业服务协议》的约定，原告缴纳租金等费用以一季度为一个周期，且应在上一周期末月20日前向被告支付下一周期的费用，原告租赁的首个周期实际是2018年12月1日至3月31日，则应在2018年3月20日之前支付下一周期即2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金。原告确未在2018年3月20日前支付被告租金等费用，但被告于2018年5月14日向原告发送《催款通知书》一份，通知原告根据合同条款应于2018年3月20日以前交纳租金等费用，现通知原告于2018年5月21日前到该公司财务缴清2017年4月1日至2018年6月30日间的租金、商业服务费、物业管理费、水电费等共计22244.9元，若超过该期限仍未缴清，被告将按合同相关规定收取滞纳金并在保证金中扣除应缴费及滞纳金等相关费用。从该《催款通知书》的意思来看，被告实际将原告交纳上述费用的时间宽限至2018年5月21日前，且未缴清则收取滞纳金，反之缴清则免收滞纳金。故而在原告于2018年5月17日按被告通知缴清租金等费用的情况下，原告不必再支付被告滞纳金。被告于2018年6月11日以原告未缴纳滞纳金为由从租赁保证金中扣除滞纳金，又以原告未补齐租赁保证金为由要求解除合同，缺乏事实依据，被告解除合同理由不成立，该次解除合同的行为应为无效。被告名扬公司于2018年6月19日发出第二份《解约函》，理由主要是原告应在2018年3月20日之前支付被告当季度租金、物业管理费、商业服务费，但原告逾期到2018年5月17日才支付，逾期时长56天，根据租赁合同16.3.5条关于“乙方拖欠支付租金、商业经营服务费、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方可单方面解除合同”的约定解除合同。如前所述，被告2018年5月14日发出的《催款通知书》已经将原告交纳上述费用的期限宽限至2018年5月21日前，原告在2018年5月17日完清费用，不构成逾期交纳费用，则被告解除合同的条件仍未成就，该次解除合同的行为也应为无效。被告辩解根据租赁合同16.9条的约定，甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类事件中放弃须获得其特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示；第19条约定，甲方接受乙方的租金及其他款项，不得被视作甲方放弃其向乙方追究乙方违反、不遵守、不履行本合同项下乙方须遵守及履行的任何协议、条文、规定及条件的权利。由此，被告于2018年5月14日发出的《催款通知书》，不改变原告逾期付款的事实，不构成对合同内容的变更，更不构成对合同权利的放弃。
本院认为，上述条款中被告不放弃权利或行使权利的前提仍然必须是行使权利的条件成就，本案中，被告在2018年5月14日发出缴款通知时，根据合同的约定，原告逾期缴款期限已达15日以上，满足了被告解除合同的条件，但被告未向原告发出解除合同的通知，却选择主动通知原告可以在2018年5月22日前缴纳相关款项，且在2018年5月17日接受了原告的缴款，可见被告对原告缴纳该季度的费用进行了特别的同意，原告按照被告的要求缴款不应再视为逾期缴款，被告行使解除合同的权利的条件不再成就，综上，被告的辩解不能成立。原告在审理中自愿撤回要求被告继续履行合同和赔偿损失的诉讼请求，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，
判决如下：被告重庆名扬广场商业管理有限公司于2018年6月11日、2018年6月19日解除与原告刘文军签订的《XXXXXX商铺租赁合同》的行为无效。本案案件受理费40元，由被告重庆名扬广场商业管理有限公司负担（原告已纳，由被告重庆名扬广场商业管理有限公司在本判决生效后五日内支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 罗鉴平
二〇一九年一月十六日
书记员 喻 琳 来源：百度“”