内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内25民终1724号
上诉人（原审被告）：王松山，男，1957年8月6日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：王孝军，内蒙古合志律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：李庆华，女，1968年8月6日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：王帅，内蒙古理想律师事务所律师。
被
上诉人（原审第三人）：达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇树大街南、新建街西、三完小公寓楼1#4层25号。
法定代表人：郭二俊，该公司董事长。
原审
被告：锡林郭勒盟伟华房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡林大街东段。
法定代表人：唐春伟，该公司经理。 上诉人王松山因与被上诉人李庆华、达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司及原审被告锡林郭勒盟伟华房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院(2018)内2526民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王松山及其委托诉讼代理人王孝军、被上诉人李庆华及其委托诉讼代理人王帅、被上诉人达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司、原审被告锡林郭勒盟伟华房地产开发有限责任公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王松山上诉请求：依法查明事实撤销西乌珠穆沁旗人民法院(2018)内2526民初40号民事判决书，并驳回被上诉人李庆华诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人李庆华承担。事实和理由：
一、一审法院对从西乌旗国土局调取的所谓：“西乌旗万中购物中心”档案资料中的《项目转让申请书》、《售后登记表》、《同意变更登记书》认定错误，上述资料并没有上诉人签字认可，且《售后登记表》中也没有春辉公司的盖章。
二、《补充协议》是对2013年7月签订《协议》的细化，并不存在约定不明，更不是变更，即便存在变更也应当以时间在后补充协议为准。《售后登记表》并没有春辉公司和上诉人的确认，其真实性存疑。这22人中除李庆华和李富勇二人的收据存在诸多疑点外，其他人所持收款收据均标有：“诚意金”字样。 被上诉人李庆华辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。通过2013年7月10日的协议，收据售后登记表可以证明已经将本案诉争60.97万元转让由上诉人承担。在一审庭审中春辉公司的法定代表人明确表明收取的诚意金有现金也有转账。2、相应的项目转让申请书、协议书、售后登记表均是在相关部门调取的，同时也有同意转让证明书。如果没有上述手续该房屋项目不可能由9层变更为5层也不可能继续施工。因此，我方证据已经形成完事证据链条证明上诉人应当承担原审判决所认定的责任。 被上诉人达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 原审被告锡林郭勒盟伟华房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 李庆华向一审法院起诉请求：1.解除原、被告间的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告已付购房款609700元及利息（自2011年10月30日起至实际给付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1.对于原告提交的购房款收据，证明2011年11月30日以现金方式向春辉公司交付购房款609700元，与春辉公司达成购房意向，被告对该收据的真实性、合法性及关联性均不认可，辩称该收据没有出纳及经办人签字，收款方式为现金，原告没有提供款项来源及该笔款是否进入春辉公司账户的证据故不认可。该院认为，原告提交的收款收据本身就是春辉公司已收到购房款的凭据，款项来源及是否入账并不是证明收款的必要条件，在没有证据证明此收据存在违法性的情形下，其真实性不可否认，故该院予以确认。2.原告申请本院从西乌旗国土资源局调取的有关“西乌旗万中购物中心”档案资料中的《项目转让申请书》《售后登记表》《同意变更设计书》，证明春辉公司同意将在建的“西乌旗万中购物中心”项目涉及的权利和义务整体转让给被告伟华公司和王松山，并将已收取购房意向金的人员及金额在《售后登记表》记载移交，共计包括22人，合计金额为3200068元，原告系22人中的一名，付款金额记载为609700元。当时因项目整体转让后设计方案由九层变更为五层，在西乌旗规划委员会和西乌旗城建局的协调下，《售后登记表》中的22人对楼层设计变更都签署了书面的同意意见，原告签署日期为2013年9月18日。被告认为此组证据没有被告本人签字盖章故对其真实性不予认可。该院认为，此组证据来源于国土资源部门保管的档案资料，能证明“西乌旗万中购物中心”项目转让当时的真实情况，楼层变更设计之所以要征求原告等22人的同意，说明原告确系向春辉公司交付购房意向金的权利人之一，故该院对此组证据的真实性予以确认。3.对于原告提交的2013年7月10日春辉公司与被告王松山签订的《协议》，证明春辉公司经原告等购房户的同意，已将包括原告在内的有意向的购房户交付的诚意金转让给王松山负责，被告对此协议的真实性表示认可，但同时举证2013年9月30日签订的《补充协议》和2013年10月2日签订的《房地产开发工程项目合作协议书》进行抗辩，认为后来签订的两份协议已将最初签订的《协议》中诚意金的范围及认定条件进行了详细约定，只有通过POS机刷卡转账的才由王松山负责。对被告举证的《补充协议》和《房地产开发工程项目合作协议书》，原告认为没有经过原告本人同意私自签订故不认可，对原告不产生效力。该院认为，2013年7月10日《协议》在法律意义上是一份转让协议，该协议第四条明确约定春辉公司向王松山转让的债务包括“有意向的购房户所收取的诚意金”，原告作为已向春辉公司交付购房诚意金的其中一人，在其同意的情况下，转让协议已发生法律效力，即从2013年7月10日起，其对春辉公司的债权已转移给新的受让人王松山。对于之后春辉公司又委托刘海龙与王松山签订的《补充协议》中约定“甲方（春辉公司）收取的诚意金全部是通过西乌旗万中购物中心售楼部的POS机刷卡转账完成的。”以及再之后又签订的《房地产开发工程项目合作协议书》中第四条约定“乙方（王松山）仅对甲方（春辉公司）移交的诚意金客户登记表中的22人，涉及金额人民币320万元，且是通过西乌旗万中购物中心售楼部的POS机刷卡转账完成付款的诚意金部分由乙方（王松山）负责处理。”这些约定均属于对2013年7月10日《协议》第四条约定内容的变更，经该院审查，在原一审卷宗2016年6月7日的庭审笔录中，春辉公司当时的法人代表刘春明确回答，收取的诚意金中有现金也有转账，对于售后登记表中的人在不突破320万元的范围内都转让给王松山承担。这样的意思表示与《补充协议》及《房地产开发工程项目合作协议书》中的约定出现明显矛盾，因为在本院从西乌旗国土资源局调取的有关“西乌旗万中购物中心”档案资料中留存的春辉公司提交的《售后登记表》中明确记载有22人，是包括原告在内的，22人交付金额共计为3208868元，事实证明这22个人交付房款的形式并不全部是通过POS机刷卡转账完成的，故《补充协议》中的约定与事实不符，《房地产开发工程项目合作协议书》中第四条约定更是前后相互矛盾，事实上不存在同时符合约定条件的情形，根据《合同法》第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，同时考虑这两份变更协议都未通过原告的同意，原告对变更内容并不认可，故该院仅对2013年7月10日《协议》的效力予以确认，对《补充协议》及《房地产开发工程项目合作协议书》中关于“转让诚意金”部分的变更约定不予认可。4.对于被告王松山提交的2017年4月6日自称是春辉公司万中购物中心项目销售经理姓牟的人与王松山的通话录音，证明春辉公司和刘春没有收到原告的钱款，也没有给原告出具过收据。原告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。该院认为，根据民事诉讼证据规则，单独的录音资料无法核实真伪，不能作为认定案件事实的依据，故不予采信。5.对于被告王松山提交的原告名为马飞的民事案件起诉状及传票，证明2011年10月15日春辉公司给马飞出具270万的收款收据，与原告提交的收据一样，说明在西乌旗起诉的案子总标的额已远远超出当时约定的320万诚意金。原告认为马飞案与本案无关，因为马飞并不是移交登记表所列的22人之一。该院认为其他人如何诉讼，并不能证明原告不属于转让范围，故该院对被告的抗辩理由不予采信。一审法院认为，本案争议的焦点有三个：一是春辉公司是否收取了原告的购房诚意金；二是春辉公司转让由被告王松山负责的购房诚意金部分是否包括原告交付的款项；三是原告与被告之间是否形成房屋买卖合同关系。从春辉公司提供的售后登记表来看，共登记有22人，其中包括有原告，在西乌旗国土资源局调取的有关“西乌旗万中购物中心”档案资料中关于楼层设计的变更也有原告签署的同意书，再结合原告持有的收款收据，这些证据已形成证据链条，且春辉公司至今为止从未对原告交款事实提出异议，故该院认定春辉公司于2011年11月30日收取了原告的购房诚意金609700元。根据被告王松山与第三人春辉公司于2013年7月10日签订的《协议》，再结合本案其他证据来看，可以证明春辉公司已将包括原告在内的22人交付的购房诚意金转让由被告王松山负责，王松山作为债务的受让人，应当代替春辉公司对原告交付的购房诚意金承担法律责任。该院认为，春辉公司收取原告诚意金的行为，证明原告与春辉公司已达成一种购房意向，但双方并没有最终签订房屋买卖合同，具体的买卖标的物及价款均不明确，故该院认为双方还未形成房屋买卖合同关系。诚意金的交付仅代表原告取得优先购房资格，如果日后能签订房屋买卖合同，则诚意金可以抵付房款，如果未签订房屋买卖合同，则诚意金应当退还。由于春辉公司将收取的包括原告在内的22人的诚意金转让给被告王松山负责后，原告与王松山或伟华公司也没有进一步就房屋买卖达成合意，没有最终形成房屋买卖合同关系，故该院对原告主张解除房屋买卖合同的诉求不予支持。现因原、被告无法就房屋买卖达成一致意见，故被告王松山作为购房诚意金的受让人，应当负责将该款返还给原告。对于被告伟华公司，因为只是出借资质给王松山进行项目的开发建设，并不是本案购房诚意金的受让主体，故不应当承担连带返还责任。对于原告主张被告自2011年10月30日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息的诉求，因没有证据证明双方当事人在交付诚意金或转让诚意金时具体怎么约定，故该院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：
一、被告王松山在本判决生效之日起十五日内返还原告李庆华的购房诚意金609,700元；
二、驳回原告李庆华的其他诉讼请求。案件受理费9897元，由被告王松山承担。 本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了以下证据。1.西乌旗国土资源局于2018年8月7日出具的说明。2.企业征信报告。3.2018年9月9日王松山录制的与刘春的谈话视频。4.李庆华于2011年4月19日至2011年5月5日的6份银行取款凭证，金额共计为58.3万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合认证意见为李庆华支付购房款的事实存在。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，2013年7月10日，被上诉人达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司与上诉人王松山签订《协议》，将西乌旗万中购物中心项目整体转让给上诉人。双方《协议》第四条中约定了被上诉人达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司(以下简称春辉公司)向购房户所收取的诚意金由上诉人负责。春辉公司向上诉人王松山移交《售后登记表》中所列的22人的购房诚意金，总金额为3208868元，其中包括被上诉人李庆华所缴纳的609700元。上诉人亦认可其需承担的诚意金范围是22人、320余万元。虽然被上诉人李庆华与上诉人王松山不是《协议》的相对方，但根据上述《协议》的约定及上诉人收到移交表的情况，被上诉人李庆华有权向上诉人王松山主张该权利。在被上诉人李庆华与上诉人王松山最终无法形成房屋买卖合同关系的情形下，上诉人王松山作为购房诚意金的受让人，有义务向被上诉人李庆华返还该款。西乌旗万中购物中心档案资料中的《项目转让申请书》、《售后登记表》、《同意变更登记书》，虽然没有上诉人的签字，《售后登记表》中也没有春辉公司的盖章，但上述资料是在西乌珠穆沁旗国土资源局备案的资料，是上诉人与春辉公司于2013年7月10日签订《协议》后，向西乌珠穆沁旗国土资源局备案的资料，应属有效证据，上诉人予以否认，缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人王松山与春辉公司签订的《补充协议》，并没有交由西乌珠穆沁旗国土资源局备案，且对春辉公司已向购房人收取诚意金的方式进行了限制，与双方2013年7月10日所签订《协议》内容不一致，与上诉人之前收取《售后登记表》的行为相互矛盾，损害了权利人的合法权益，被上诉人李庆华亦不认可，本院不予采信。上诉人对于被上诉人李庆华所持收款收据存疑，但提供不出证据证实，而春晖公司证明该收款收据真实有效。 综上所述，王松山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9897元，由上诉人王松山负担。 本判决为终审判决。
审判长 胡丽莉
审判员 杨树平
审判员 吴春林
二〇一九年一月十四日
书记员 娜木贡 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：