山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁06民初69号
原告：烟台高新技术产业开发区马山街道办事处北沙子村民委员会，住所地烟台高新技术产业开发区马山街道办事处北沙子村。组织机构代码：67222388-0。
法定代表人：沙克训，主任。
委托诉讼代理人：王军丽，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。
被告：烟台青桦投资有限公司，住所地烟台高新技术产业开发区海天路23号。统一社会信用代码：91370600666715520M。
法定代表人：迟家林，董事长。
委托诉讼代理人：陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王仙波，山东鑫士铭律师事务所律师。 原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处北沙子村民委员会（以下简称北沙子村委会）与被告烟台青桦投资有限公司（以下简称青桦公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北沙子村委会的委托诉讼代理人王兰兰，被告青桦公司的委托诉讼代理人陈琼、王仙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北沙子村委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决青桦公司向北沙子村委会交付青桦逸景小区面积13178.40平方米的房屋；2.请求法院判决青桦公司向北沙子村委会支付未参与分配140亩土地的补偿金11200000元，及截止至2018年1月30日的利息2572383.33元（以11200000元为基数，自2015年1月1日开始按照中国人民银行同期贷款逾期利息计算至2018年1月30日），合计13772383.33元；3.请求法院判决青桦公司支付北沙子村委会逾期交付房屋违约金15000000元（截止至2018年1月30日），并自2018年1月31日开始，仍按照协议约定方式支付违约金至房屋交付之日。以上三项金额合计94664383.33元；4.请求法院判决解除北沙子村委会与青桦公司之间的《旧村改造项目合作开发协议》，并赔偿给北沙子村委会造成的损失；5.本案诉讼费、保全费等由青桦公司承担。本案审理过程中，北沙子村委会申请撤回青桦公司向北沙子村委会支付未参与分配140亩土地的补偿金11200000元，及截止至2018年1月30日的利息2572383.33元,合计13772383.33元和解除双方之间的《旧村改造项目合作开发协议》，并赔偿给北沙子村委会造成的损失的诉讼请求。事实与理由：1.2013年9月30日双方签订《旧村改造项目合作开发协议补充协议》，第四条第2款约定一期规划并已在建中的16栋楼，其中21号楼（面积为13178.40平方米）归北沙子村委会所有，由我方对拟拆迁旧村居民进行安置分配，但青桦公司至今未按约定交付该楼；2.关于逾期交付房屋违约金的计算方式，根据双方于2010年5月18日签订的《合作开发房产项目合同》第八条约定：青桦公司应当优先建设回迁安置房屋，回迁房屋应于规划放线后竣工并通过验收交付北沙子村委会使用。同时根据协议第十一条约定，如果因为青桦公司的原因导致北沙子村委会应分得的房屋竣工日期延误或没有如期交付，自逾期之日起应按照未完成或交付甲方工程总造价每日万分之五的标准支付违约金至实际竣工或交付之日止。2009年5月1日烟台市规划局作出规划放线，因此违约金应当自2011年5月1日开始计算。同时根据2013年9月30日《旧村改造项目合作开发协议补充协议》，合同第五条第2款的约定，青桦公司未按协议约定的时间和条件向甲方交付拆迁安置房和应得的房屋，每拖延一天，青桦公司赔偿北沙子村委会20000元，赔偿实际损失并支付违约金3000000元。北沙子村委会主张的逾期交房违约金为21号楼逾期交付违约金。青桦公司交付出售房屋的时间为2015年6月30日，即使从2015年6月30日开始计算违约金，至起诉之日也为21900000元，计算方式为3000000元+20000元/天×945天（2015年7月1日至2018年1月30日）=21900000元。 青桦公司辩称，1.依照2013年签订的《北沙子旧村改造补偿方案框架协议》第三条及2013年9月30日《旧村改造项目合作开发协议补充协议》第一条，双方约定容积率的调整以规划部门最终确定为准；2013年9月30日《旧村改造项目合作开发协议补充协议》第四条2款约定，在严格执行高新区烟高[2009]31号、[2011]23号文的基础上，青桦逸景一期第21号楼归甲方所有。因政府部门尚未批复适用新政策提高容积率，因此青桦公司向北沙子村委会交付21号楼的条件尚未成就。另外，根据《旧村改造项目合作开发协议补充协议》第四项第6款，安置房的交付使用时间是整块二期地块具备施工条件，施工单位进场后30个月，而目前仅仅开发了一期一组团，二期因规划指标未调整以及北沙子村委会的阻挠而未能施工，21号楼作为安置房根据上述约定也未到交付期限；2.2010年5月18日双方签订的《合作开发房产项目合同》，并未约定21号楼是回迁安置房，2013年9月30日双方签订的《旧村改造项目合作开发协议补充协议》第四条第2款才约定21号楼归甲方所有，同时，第四条第6款约定了安置房的交付时间是整个二期地块具备施工条件、施工单位进场后30个月。根据上述约定，21号楼并未达到交付条件和交付期限，不存在违约，即使存在违约，违约金也过高，请求法院调整。北沙子村委会关于违约金计算的起算点不准确。《旧村改造项目合作开发协议补充协议》第四条利益分配第6款已经对《合作房产开发项目合同》第八条竣工与办证时间安排1进行了变更，变更成了安置房的交付时间为整块二期地块具备施工条件、施工单位进场后30个月。20000元/天的标准过高，应该予以调整。另外，二期地块长期不能开工并非是由于青桦公司原因造成，而是北沙子村委会协调政府部门调整规划不力，又阻挠施工所致，因此不应当由青桦公司支付违约金；北沙子村委会起诉后，为了化解矛盾，青桦公司于2018年3月12日提前交付了21号楼，双方办理了交接手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2010年5月18日原告北沙子村委会作为甲方与乙方被告青桦公司签订《合作开发房产项目合同》，合作开发烟台市高新区北沙子旧村改造项目。合同约定项目位于烟台市高新区马山街道办事处辖区，东至山东商务职业学院、西至东轸格庄村、南至原烟威路、北至山东城市服务学校范围内土地，占地283827.60平方米，宗地号为（2007）47号。项目拟可建面积：规划总建筑面积约为50.54万平方米，计入容积率建设面积为40.74万平方米。其中住宅建筑面积约为36.79万平方米，商业建筑面积为2.33万平方米，配套公建面积1.62万平方米，地下建筑面积为9.8万平方米。利益分配：（一）甲乙双方经协商，按照甲方30%，乙方70%的比例分配本项目出让土地范围内摘牌前原属甲方所有的土地内所建设的可销售、可使用的建筑物（包括地下建筑空间、地上车位等设施，不论是否能够办理产权证书，均在参与分配之列）；（五）因本项目规划或容积率调整导致建筑面积增加时，双方应当按照甲方30%、乙方70%的分配比例对可分割的增加部分进行分配。
五、拆迁与安置（二）乙方对甲方拆迁居民的回迁安置住宅房优先建设，优先分配给甲方（甲方得到的该部分分配包括在按照约定分配比例甲方应得房产范围内）。（六）上述优先建设的回迁安置房乙方应当在取得规划正式放线之日起24个月内建设完工，并通过竣工验收合格，达到能够正常使用条件（包括水、电、暖、气、电话、电视、宽带、道路等均已接通），交付甲方用于分配给回迁居民使用。
八、竣工与办证时间安排1、乙方优先建设的回迁安置房在取得规划正式放线之日起24个月内竣工并通过验收合格，交付甲方使用；2、其他建设项目在甲方拆迁完毕后24个月内通过竣工验收合格，并交付使用；3、本合同整个项目在2015年底前达到综合竣工条件并通过综合验收。合同还约定了双方的主要权利义务、合作方式、开发费用负担与使用、拆迁与安置和违约责任等内容。 同日双方签订《补充合同》，约定北沙子村委会最终分配住宅6.7万平方米、商业网点6144平方米、地下小棚6000平方米。 2013年9月30日北沙子村委会作为甲方与乙方青桦公司签订《旧村改造项目合作开发协议补充协议》，对项目概况、合作开发建设方式、双方权利义务、利益分配、违约责任等合同主要内容作出约定。其中四、利益分配2.约定：在严格执行高新区文的基础上，甲乙双方可共同分配旧村原址改造部分：a地上部分：甲方最终可获得面积为12.1427万平方米的房屋（此面积含住宅、商业用房，系在旧村原址的范围内分别按3：7的比例计算所得）。双方同意，一期规划并已在建中的16栋楼（1#-4#、13#、14#、19#-28#），其中第21号楼（面积为13178.40平方米）归甲方所有，其他15栋归乙方所有，由甲方对拟拆迁旧村居民进行安置分配。甲方现未获得面积108248.60平方米将于2014年在旧村原址上动工建设，分批交付给甲方，应在2017年全部建成。6.安置房建设。甲方应及时提出合理明确的安置房建设要求，并与乙方协商确定建设方案。安置房交付使用时间为整块二期地块具备施工条件、施工单位进行场后30个月。项目建设过程中如出现不可抗力等因素造成工期拖延，则应当由双方签订顺延交房确认书，交房时间随之顺延。交房条件应符合政府部门的相关规定。安置房建设标准与商品房一致，工程质量符合国家标准。同时首期安置房按每房5万元（由乙方支付）的标准给予装修（按户计，一户只享受一套装修房）。
五、违约责任本协议生效后，双方应严格遵守并履行各自权利和义务。凡未履行或未完全履行即视为违约行为，违约方应承担违约责任，由此造成的损失，由违约方承担，并赔偿对方的经济损失。（二）乙方有下列情况之一的，均视为违约。乙方除赔偿甲方实际损失外，还应支付违约金300万元给甲方，甲方有权解除协议或决定继续履行协议并按照法律、法规有关规定执行。1.擅自终止本协议或不完全履行本协议；2.未经甲方同意与第三方合作、转让开发；3.具备开工条件迟迟不予开工建设，未按协议确定的时间和条件向甲方交付拆迁安置房和应得的房屋。每拖延一天，乙方赔偿甲方2万元。 合作项目分一期C地块、二期A、B地块分段开发，一期工程共16幢楼，其中包括21号楼，一期一组团10幢楼于2011年5月28日开工建设，2015年6月30日竣工验收，除21号楼之外的另外9幢楼，由青桦公司办理商品房预售对外销售。一期二组团共6幢楼尚未开工建设。 双方确认青桦逸景小区一期21号楼为回迁安置房。 2018年3月6日青桦公司向北沙子村委会邮寄接收房屋通知书，2018年3月12日双方在青桦逸景售楼处办理21号楼144户房屋装修钥匙交接。 双方当事人对被告是否交付青桦逸景小区一期21号楼和被告是否违约及21号楼违约金数额存在争议。 一、原告北沙子村委会主张被告未按《旧村改造项目合作开发协议补充协议》约定完成向原告交付青桦逸景小区一期21号楼的义务。原告主张按照法律规定房屋交接应提交竣工验收备案表等相应的验收资料，但2018年3月12日办理21号楼交接时仅就装修钥匙进行交接。被告仅交付装修钥匙的行为并未完成其交付义务。同时，合同约定被告应按每户5万元的标准进行装修，但被告交给我方的房屋没有装修，因此无论是按法定标准还是合同约定，被告均没有完成交付21号楼的义务。 原告为证实自己的主张提交以下证据1.2013年9月30日《旧村改造项目合作开发协议补充协议》。主张根据协议第三条约定：北沙子旧村改造的安置补偿面积可达到12万平方米，经双方同意，一期规划共16栋楼，其中21号楼（计144户，面积为13178.4平方米）归甲方所有，由甲方对拟拆迁旧村居民进行安置分配；2.2010年5月18日《合作开发房产项目合同》和《北沙子旧村改造补充协议》。用以证明双方合作开发“烟台市高新区北沙子旧村改造”项目,按照原告30%，被告70%的比例分配项目出让土地范围内摘牌前原属原告所有土地内所建设的可销售、可使用的建筑物。而根据《合作开发房产项目合同》第八条的要求，被告应优先建设回迁安置房屋，回迁安置房屋应当于规划放线后24个月内竣工并通过验收，交付使用。因此被告应将21号楼通过综合验收后交付；3.《关于北沙子小区规划建筑面积指标的复函》。证明北沙子小区规划建筑面积规划红线图于2009年5月1日由烟台市规划局作出。 被告青桦公司认为《旧村改造项目合作开发协议补充协议》总体不具备履行条件，原告依据该协议要求交付21号楼没有依据。《合作开发房产项目合同》优先建设回迁房的约定已经被《旧村改造项目合作开发协议补充协议》安置房建设取代，按该协议21号楼作为安置房交付时间已经变更为整块二期地块具备施工条件、施工单位进场后30个月。21号楼已于2015年6月30日由建设单位、施工单位、勘察单位、监理单位、设计单位五家竣工验收合格，我方认为21号楼达到使用条件，但因为政府部门未对涉案项目的容积率进行调整，我方还不应当向原告交付21号楼，但是目前21号楼确实已经达到使用条件。 被告青桦公司主张因政府部门尚未批复适用新政策提高容积率，青桦公司向北沙子村委会交付21号楼的条件尚未成就。但为化解矛盾，于2018年3月12日提前交付了21号楼。 被告青桦公司为证实自己的主张，提交证据1.烟台市规划局《关于北沙子小区规划建筑面积指标的复函》（烟规建审函[2009]30号）;2.2013年《北沙子旧村改造补偿方案框架协议》；3.2013年9月30日《旧村改造项目合作开发协议补充协议》；4.烟台高新技术产业园区管委烟高[2009]31、烟高[2011]23号文；5.2015年7月17日烟台高新区规划国土局向烟台市国土资源局出具的《关于青桦逸景小区规划指标情况的函》。证明：高新区政府批准项目适用旧村改造新政策、提高项目容积率、增加地上建设面积是原被告签订的协议的生效条件，因北沙子旧村原址是否适用新政策提高容积率尚未得到政府正式批文，二期没有建设依据，21号楼作为安置房，未达到补充协议约定的交付期限和交付前提条件，被告尚无交付21号楼的义务。在规划部门未调整规划指标之前，被告无法按2013年9月30日的旧村改造项目合作开发协议补充协议进行建设，因此，二期不能开工被告也无义务交付21号楼。 原告认为容积率的调整需要被告按照法律规定及政策补交相应的土地出让金，被告未按合同约定办理相关手续，证实其未履行合同义务。烟高[2009]第31号、[2011]第23号文只是指导旧村改造应当遵循相应的流程，与本案被告履行相应的义务没有关联性。《关于青桦逸景小区规划指标情况的函》说明被告未按照2013年9月30日旧村改造项目合作开发协议补充协议办理好相应的规划手续，也未在合同约定的2014年开始进行二期的动工建设。 6.接收房屋通知书及EMS快递单、房屋交接单；7.21号楼及地下车库的工程竣工验收报告。证明原告起诉后，被告为化解矛盾，决定提前交房且21号楼于2015年6月30日竣工验收合格，达到了使用条件。 原告对接收房屋装修钥匙无异议，但认为被告仅交付装修钥匙的行为并未完成其交付21号楼的义务。被告应按照法律规定提交竣工验收备案表等相应的验收资料。并且按照双方约定，被告应当按照每户5万元的标准进行装修，无论是法定标准及合同约定的标准，被告均没完成其交付21号楼的义务。 对青桦逸景小区一期21号楼是否交付问题，本院认定如下：青桦逸景小区一期21号楼归原告所有及该楼的交付，是双方在《旧村改造项目合作开发协议补充协议》中的明确约定。该协议双方当事人均认可已实际履行，且对该协议的效力并无异议，故本院对该协议予以确认。合同依法成立后当事人应按照约定全面履行自己的义务,交付21号楼是被告的合同义务。被告主张因提高容积率的新政策未被批准，该楼的交付条件尚未成就，但双方协议并未对21号楼交付作容积率方面的合同约定或以提高容积率作为交付条件。《旧村改造项目合作开发协议补充协议》一、项目概况载明：宗地旧村改造原址247.81亩，容积率暂定为2.45（容积率及具体建筑面积以规划部门最终确定为准）。该约定可看出双方签订协议时对容积率已明确作出约定，并且也明确知道容积率的确定和调整是相应管理部门的管理职责范畴。被告将管理部门对管理对象的管理行为作为合同履行的因素，是对容积率确定和调整的错误理解，同时被告以管理部门对容积率调整未答复作为自己不履行合同义务的条件和理由，没有合同依据和法律依据。另外，烟台高新技术产业园区管委的文件是对该区内旧村改造的指导意见，是为了旧村改造依法有序进行而制定的，不是针对本案双方当事人作出的。被告主张21号楼交付条件尚未成就没有事实和法律依据，本院不予支持。 2018年3月12日双方在青桦逸景售楼处办理21号楼房屋装修钥匙交接，原告不认可该行为是房屋交接而认为只交接了装修钥匙。根据双方签订的《旧村改造项目合作开发协议补充协议》约定，21号楼作为双方利益分配进行归属约定和交付，并且被告已提供该楼的竣工验收报告，原告也实际占有该楼。如按原告主张该交接仅是对装修钥匙的交接，那么既与双方进行旧村改造的合同目的不符，也会导致双方矛盾加深，纠纷不断，从而造成更大的损失。2018年3月12日双方办理21号楼房屋装修钥匙交接的行为，符合房屋交接的形式要件和双方合作开发进行利益分配的约定，故本院依法认定双方于2018年3月12日办理青桦逸景21号楼交接。 二、1.关于被告是否违约，原告认为双方签订合作开发协议已经八年，被告未交付任何房屋且至今仍未开工建设二期房屋已经构成根本违约。 原告为证实自己主张，提交《旧村改造项目合作开发协议补充协议》、《合作开发房产项目合同》作为证据。原告认为依据《旧村改造项目合作开发协议补充协议》约定，被告除21号楼外，还需要交付分配面积106821.6平方米，剩余分配面积将于2014年在旧村原址上动工建设，其他所有房屋应在2017年全部建成。而被告至今未完成向原告交付21号楼的义务，青桦逸景小区一期开发所有楼盘仍未办理竣工验收备案手续，二期开发至今没有办理土地、规划、及开工手续等，被告严重违反合同约定。 被告认为双方约定容积率的调整以规划部门最终确定为准,现政府部门尚未批复适用新政策提高容积率，交付21号楼的条件尚未成就，不存在违约。按照《旧村改造项目合作开发协议补充协议》约定，安置房的交付时间是整个二期地块具备施工条件、施工单位进场后30个月，根据上述约定，21号楼并未达到交付条件和交付期限，并且即使存在违约，违约金也过高，请求法院调整。 被告为证实自己的主张，提交以下证据：1.2013年11月25日高新区城市规划委员会第40次会议纪要。证明是因原告认为分得利益少，致使双方未达成一致意见，导致旧村改造停滞，未能进行后续的建设和交付安置房，是由于原告的过错导致的，不是由于被告的原因。2.《关于青桦逸景小区规划指标情况的函》、《关于北沙子旧村改造项目相关问题的请示》。证明：截止2015年7月17日高新区规划国土局以书面函件明确涉案项目仍执行2009年5月1日规划指标。因此原被告双方在2013年9月30日《旧村改造项目合作开发协议补充协议》第四条2a中约定，2014年在旧村原址上动工建设及在2017年交付房屋的约定均不具备履行条件。我方多次向政府部门提交申请，请求提高容积率，进行后续开发，但至今未得到正式批文。 原告对会议纪要的真实性无异议，认为一期回迁安置房的建设不应当受到会议纪要的影响，按会议纪要和合同中被告义务的要求，被告仍需按照法律规定办理调整容积率的相关手续及补缴土地出让金，被告没有按照法律规定以及合同约定履行其相应的义务。《关于北沙子旧村改造项目相关问题的请示》是被告单方作出的陈述，也没有政府相关部门的回复，不具有证明力。 对被告是否违约，本院已认定容积率的确定和调整是相应管理部门的管理职责范畴，被告以管理部门对容积率调整未答复作为自己不履行合同义务的条件和理由，没有合同依据和法律依据。本案双方系合作开发房产项目，根据双方签订的《合作开发房产项目合同》约定，优先建设的回迁安置房在取得规划放线之日起24个月内竣工并通过验收合格交付原告，整个项目在2015年底前达到综合竣工条件并通过综合验收。而2013年9月30日签订《旧村改造项目合作开发协议补充协议》时，包括21号楼在内的部分楼房已开工建设，对于未开工建设的原告应分配面积，协议约定于2014年动工建设，2017年全部建成。而在该协议五、违约责任部分中，明确约定凡未履行或未完全履行即视为违约行为，违约方应承担违约责任。具体被告违约行为约定：具备开工条件迟迟不予开工建设，未按协议确定的时间和条件向原告交付拆迁安置房和应得的房屋。每拖延一天，被告赔偿原告2万元。从双方约定看，无论是《合作开发房产项目合同》还是《旧村改造项目合作开发协议补充协议》，被告均未按合同约定的时间建设和交付合作开发项目。具体到21号楼，该楼是《旧村改造项目合作开发协议补充协议》中约定的分配给原告的房屋，该协议中没有约定21号楼的交付时间，但21号楼在签订协议时已在建，且协议约定其他原告未获得面积于2014年动工建设，2017年全部建成。但直至原告起诉时，被告仅建设了一期一组团中的10幢楼，合同约定的其他楼房并未建设，被告明显违反双方合同对合作开发项目建设的约定，构成违约。按双方约定安置房应优先建设和交付，但2015年6月30日一期一组团竣工验收，被告将21号楼之外的9幢楼对外出售，而21号楼却未交付，明显违背合同对安置房优先建设和交付的约定。 被告主张《旧村改造项目合作开发协议补充协议》约定安置房交付时间为整块二期地块具备施工条件、施工单位进场后30个月，21号楼并未达到交付条件和交付期限。首先该约定是对合作开发项目中所有安置房作的约定，而不是对21号楼。原告认为被告构成违约是因为被告未按协议约定交付任何房屋，只是主张的具体违约金是21号楼的违约金，而不是安置房未按期交付。其次，如按被告理解，只要二期工程不开工，被告可以不交付任何安置房屋且不构成违约，这与双方合作开发旧村改造的合同目的明显违背，与安置房优先建设和交付的合同约定不符，同时也会造成双方合同项目无法继续履行，扩大损失，村民无法安置的后果。因此对被告该项主张，本院不予采信。 2.关于违约金的计算原告主张，无论按《合作开发房产项目合同》还是《旧村改造项目合作开发协议补充协议》，均能证实被告存在严重违约的情形。按《合作开发房产项目合同》违约责任计算：烟台市规划局于2009年5月1日作出复函，根据合同第八条约定的规划正式放线之日起24个月内竣工，因此我方认为被告应于2011年5月1日起支付违约金。21号楼的价值65892000元（面积13178.40平方米）×5000元/平方米×日万分之五×2467天（2011年5月1日至2018年1月30日）=84605765元。按照《旧村改造项目合作开发协议补充协议》违约责任的约定，每拖延一天被告赔偿原告20000元，自2011年5月11日应当交付回迁安置房的时间至2018年1月30日提起诉讼之日，2456天×20000元/日=49120000元+违约金3000000元，共计52120000元。即使按照青桦逸景小区一期交付业主的时间，自2015年6月30日开始计算违约金，至2018年1月30日起诉，3000000元+20000元/天×945天=21900000元。故无论按照第一份协议还是第二份协议，违约金计算金额远高于我方主张的15000000元。同时我方要求自起诉至实际交付之日，仍然按照合同约定的日万分之五的标准主张违约金至21号楼实际交付之日止。 被告主张：1.烟台市规划局的复函只是对规划建设指标的确定，并非规划正式放线。2.《合作开发房产项目合同》没有约定21号楼的交付时间，也未确定21号楼为回迁安置房；3.《合作开发房产项目合同》约定的是因我方自身原因导致原告应分得的房屋迟延竣工或迟延交付，我方承担相应的违约责任。我方没有迟延交付21号楼，并且违约金计算的基数应按照工程总造价，原告按照市场价值计算，没有事实依据；4.双方没有明确约定21号楼是作为首批交付的房屋，21号楼虽已竣工验收合格，假如21号楼如原告所称的是回迁楼，二期一直不能开工，也仍未到合同约定的交付期限。 违约责任制度的设立是对合同履行的法律补救措施，是为了恢复被破坏的合同关系，使失衡的民事法律关系趋于平衡，因此在适用违约责任时应以平衡民事法律关系，督促合同当事人全面、正确履行合同义务为目的。本案中被告未履行自己的合同义务，应承担违约责任。双方当事人在《合作开发房产项目合同》和《旧村改造项目合作开发协议补充协议》中均约定了违约金的计算，因本案原告主张的是21号楼的违约金，21号楼的归属是在《旧村改造项目合作开发协议补充协议》中确定的，且该协议属于新协议，故本案违约金的计算应依据《旧村改造项目合作开发协议补充协议》中的约定。
本院认为，本案在审理过程中，原告申请撤回青桦公司向北沙子村委会支付未参与分配140亩土地的补偿金11200000元，及截止至2018年1月30日的利息2572383.33元,合计13772383.33元和解除双方之间的《旧村改造项目合作开发协议》，并赔偿给北沙子村委会造成的损失的诉讼请求，本院予以准许。 原告与被告于2013年9月30日签订的《旧村改造项目合作开发协议补充协议》约定，一期21号楼（面积13178.40平方米）归原告所有，用于对村民进行安置分配，且双方当事人庭审中亦一致确认21号楼为回迁安置房。协议签订后，被告未按约定交付该楼致原告起诉要求交付，诉讼过程中双方当事人于2018年3月12日办理青桦逸景21号楼装修钥匙交接，本院认定该交接为被告对21号楼的交付，被告在诉讼中履行了协议约定的交付义务。《旧村改造项目合作开发协议补充协议》安置房建设约定，首期安置房按每户5万元标准给予装修，一户只享受一套装修房。在双方合作开发中，21号楼是唯一建设并交付的安置房，因此作为首期安置房被告应对交付的144套房屋进行装修，被告在交付21号楼时未按约定对房屋装修，属于未全面履行协议约定的交付义务。现双方对房屋是否交接存在争议，如判令被告对房屋进行装修，会引起无法执行或在装修中造成新的纠纷，且双方协议是2013年签订，装修费用标准与约定时也会有差距亦会引起新的纠纷，故被告按双方《旧村改造项目合作开发协议补充协议》约定，以每户5万元标准支付装修费更符合双方合同目的并利于解决双方的纠纷。 当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。被告以管理部门对容积率调整未答复作为自己不履行合同义务的条件和理由，该主张没有合同依据和法律依据，本院不予支持。被告未按合同约定履行自己的合同义务，且在本案诉讼过程中，也未按合同约定全面履行交付21号楼的义务，故其应承担违约责任，违约金的计算应依据《旧村改造项目合作开发协议补充协议》的约定。前已述，违约责任的承担应以平衡民事法律关系，督促合同履行为主要目的，双方当事人对《关于北沙子小区规划建筑面积指标的复函》中确定的，北沙子小区规划建筑面积规划红线图是否为规划正式放线存在争议，且本案中原告仅对21号楼逾期交房主张违约金，因此原告主张自2011年5月1日起计算违约金的事实依据不足，本院不予支持。双方当事人签订《旧村改造项目合作开发协议补充协议》时，青桦逸景小区一期包括21号楼在内的部分楼已在建，2015年6月30日该部分建设工程竣工验收，被告将21号楼之外的9幢楼对外出售，而21号楼却未交付，该行为与优先分配安置房约定明显不符且系故意不履行合同义务，故
本院认为计算被告支付21号楼违约金的起算时间以该楼竣工时间更符合合同约定，亦能督促双方正确履行合同，并不产生更重的违约责任。《旧村改造项目合作开发协议补充协议》违约责任约定：（二）乙方有下列情况之一的，均视为违约。乙方除赔偿甲方实际损失外，还应支付违约金300万元给甲方，甲方有权解除协议或决定继续履行协议并按照法律、法规有关规定执行。3.具备开工条件迟迟不予开工建设，未按协议确定的时间和条件向甲方交付拆迁安置房和应得的房屋。每拖延一天，乙方赔偿甲方2万元。2015年6月30日21号楼竣工验收，2018年3月12日双方办理21号楼房屋装修钥匙交接，此期间共计980余天，按双方协议约定，被告应支付违约金为980天×20000元/天+3000000元=22600000元。原告起诉要求被告支付逾期交付房屋违约金15000000元（截止至2018年1月30日），并自2018年1月31日开始，仍按照协议约定方式支付违约金至房屋交付之日，被告主张不违约，如违约违约金也过高，请求法院调整。故
本院认为原告主张的违约金过高，被告支付原告逾期交房违约金15000000元，过高部分不予支持。 依照《诉讼费用交纳办法》第三十八条规定，案件申请费5000元由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。原告起诉请求本案诉讼费、保全费由被告承担，对该请求本院予以支持，案件申请费5000元由被告支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条和第一百一十四条的规定，
判决如下： 一、被告烟台青桦投资有限公司将青桦逸景小区21号楼（面积13178.40平方米）的房屋交付给原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处北沙子村民委员会（已交付），并于判决生效之日起十日内以每户50000元标准支付144户装修费共计7200000元； 二、被告烟台青桦投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处北沙子村民委员会逾期交房违约金15000000元； 三、被告烟台青桦投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处北沙子村民委员会案件申请费5000元； 四、驳回原告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处北沙子村民委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费446260元，由被告烟台青桦投资有限公司由承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 王守远
审 判 员 衣振国
人民陪审员 徐建春
二〇一九年一月十二日
书 记 员 徐颖新 微信公众号“”