河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初6460号
原告：唐三云，女，1971年8月3日出生，汉族，住河南省通许县。
委托诉讼代理人：王辉，河南鼎德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常耀旭，河南鼎德律师事务所律师。
被告：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司，住所地新郑市新建北路东侧后屯。
法定代表人：高保童，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯志超，河南卓方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵丽静，河南郑韩大有律师事务律师。
被告：河南华和置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇第三商贸区。
法定代表人：来从严，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张哲，河南成务律师事务所律师。
原告唐三云与被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）、河南华和置业有限公司（以下简称华和公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐三云的委托诉讼代理人王辉、常耀旭，被告金鼎公司的委托诉讼代理人冯志超，被告华和公司的委托诉讼代理人张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐三云向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告金鼎公司继续履行编号为0000160号《房屋预约协议书》，与原告签订正式的《商品房买卖合同》，交付房屋并协助原告办理房屋过户手续；2、依法判令被告向原告赔偿逾期签订商品房买卖合同违约金70759元，逾期交付房屋补偿金73589元（违约金按照所交费用总额日0.05%从2016年1月1日起计算至交房之日，现暂计至2018年9月27日；补偿金按照所交费用总额月2%从2016年7月1日计算至实际交房之日，现暂计至2018年9月1日）；3、依法判令被告向原告赔偿损失共计39000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年11月23日，原告唐三云与被告华和公司签订《房屋预约协议书》，购买位于新郑市龙溪湖畔11号楼1单元19层东南户的房屋。协议签订后，原告按协议向华和公司交首付款141518元。后华和公司将该项目全部转让给被告金鼎公司。因未能按约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，2015年11月16日原告与金鼎公司签订《协议书》，金鼎公司承诺在2016年5月底与原告签订商品房买卖合同。此后，金鼎公司在2016年4月5日将原告与华和公司签订的《房屋预约协议书》及华和公司出具的收据收回，并由其与原告签订《房屋预约协议书》并出具收据，约定金鼎公司于2016年6月30日前交付房屋及逾期交付的违约责任。然而时至今日，金鼎公司也一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，更没有按时交房，故原告诉至法院。金鼎公司辩称，唐三云与金鼎公司签订的是预约合同，并不是正式的买卖合同，不具有强制性。金鼎公司已告知唐三云签订买卖合同，但唐三云在接到通知后，不与金鼎公司签订合同，责任不在金鼎公司，因此金鼎公司不应当承担任何民事责任。唐三云诉请没有事实和法律依据，请求驳回唐三云所有诉讼请求。华和公司辩称，根据唐三云所提供的证据及起诉状中的自认事实，华和公司将房屋预售协议书中的权利义务已概况转让给金鼎公司，且唐三云明确认可该转让，按照合同法的相关规定，华和公司在唐三云认可后对概况转让不再有任何合同及其他相关责任，唐三云要求华和公司承担所谓的赔偿责任没有事实和法律依据。本案中，根据唐三云所提供的证据显示，华和公司在概况转让之后，唐三云就协议中的内容与金鼎公司多次协商并处理解决，唐三云的实际行为已认可了其合同相对方为金鼎公司，华和公司对该合同已没有任何事实和法律上的关系，华和公司不应承担任何责任。结合唐三云与金鼎公司所提供的证据，目前有条件有能力去履行唐三云所主张诉请的只有金鼎公司，预约协议书中相关的权利义务应当由金鼎公司实际解决，华和公司不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院对案件事实认定如下：2014年11月23日，唐三云与华和公司就涉案房屋签订《房屋预约协议书》一份，后因华和公司将涉案房地产项目转让给金鼎公司，2016年4月5日，唐三云与金鼎公司重新签订《房屋预约协议书》，并将2014年11月23日唐三云与华和公司就涉案房屋签订的《房屋预约协议书》及房款收据收回，当日金鼎公司向唐三云重新出具141518元房款收据一份。金鼎公司（甲方）与唐三云（乙方）签订的《房屋预约协议书》内容为：甲乙双方依据自愿、平等的原则达成如下协议，作为双方订立合同之依据，具有对等法律约束力。1、甲方把位于龙熙湖畔11号楼1单元19层东南户的房屋销售给乙方。2、乙方所购房屋的建筑面积（暂测）约为87.27㎡,单价为（团购）5391.52元╱㎡，原单价为6200元╱㎡，原总价541074元，团购总价为肆拾柒万零仟伍佰壹拾捌元。3、付款方式：②按揭付款：乙方于2014年11月23日，交齐首付款（大写）壹拾肆万壹仟伍佰壹拾捌元，剩余房款（大写）叁拾贰万玖仟采用银行贷款方式支付。7、乙方需同时提供本协议及收据，方可与甲方签订正式商品房买卖合同；正式商品房买卖合同的签订日期以甲方电话或短信通知为准，乙方须在接到甲方通知后3日内签订商品房买卖合同、办理按揭手续，否则甲方有权将房屋另行销售，乙方所交甲方的预付款项不予退回，同时本《房屋预约协议书》自动生效。10、本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，自签订正式商品房买卖合同之日起，本合同自行失效。11、其他事项：甲方承诺于2016年6月30日前交付该房屋，逾期交付乙方可选择退房，甲方须在15个工作日内全额无息退还乙方所交款项，乙方不退房，至约定交房之日起按乙方所交款项的2%每月予以补偿，至实际交房之日止。协议落款日期仍为2014年11月23日。2015年11月16日，唐三云（甲方）与金鼎公司（乙方）签订协议书一份，内容为：甲方于2014年11月23日与乙方签订一份商品房预约协议书，编号为0000160，所购房号为1期11号楼1单元19楼东南户。现因乙方其他原因，甲方要求确定签订正式合同时间或退房退款，经与乙方友好协商，甲、乙双方现就预约协议改签商品房买卖合同或退房解除商品房预约协议达成以下协议：1、乙方承诺在2016年5月底与预约者签订商品房买卖合同，逾期乙方承担预约者所交费用总额日0.05%的违约责任（从2016年元月1日起至交房通知之日）。2、截止2015年12月20日，届时预约者坚持退房退款，预约者需在2015年12月20日前提出退款申请，乙方在2015年12月31日前无条件以现金或转账方式一次性退还甲方全部预约金和相应利息，利息从双方签订预购协议之日起按同期中国人民银行存款利率计算。如乙方未能按照协议退款，逾期将按照总金额的每日0.05%的利息支付甲方违约金。唐三云提供2018年8月29日维权代表与金鼎公司销售代表的谈话录音，拟证明其未与金鼎公司签订正式商品房买卖合同的原因是“金鼎公司要求唐三云需上交《协议书》及《房屋预约协议书》等材料，放弃追究金鼎公司的违约责任，并附加购买停车位等不合理条件”，为此唐三云在金鼎公司通知的最后签约日前诉至法院，唐三云对此并无过错。金鼎公司提供2018年9月5日其公司工作人员通知唐三云签订正式商品房买卖合同的短信记录，拟证明唐三云在其通知后一直未与金鼎公司签订正式商品房买卖合同。本案审理过程中，唐三云自认其知情华和公司将涉案房地产项目转让给金鼎公司，其与金鼎公司签订的《房屋预约协议书》和其与华和公司签订的《房屋预约协议书》内容一致，只是换了合同主体。唐三云陈述其购房目的是为了居住，目前唐三云与其丈夫在郑州市美景弘城居住，唐三云名下无房产。另查：1、金鼎公司于2018年6月29日取得涉案房屋预售许可证。2、庭审中金鼎公司称涉案房屋被本院其他案件查封，经查实，（2018）豫0184民初5348号裁定查封涉案房屋后，于2018年11月19日已解封。以上事实，有原、被告双方的陈述，《房屋预约协议书》，《协议书》，《收据》等相关证据证明。
本院认为，唐三云与金鼎公司签订的《协议书》、《房屋预约协议书》系金鼎公司在未取得商品房预售许可证的情形下与唐三云所签，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金鼎公司在起诉前已取得商品房预售许可证，可以认定有效。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，唐三云与金鼎公司签订的《协议书》、《房屋预约协议书》不符合认定为商品房买卖合同的条件，且双方《房屋预约协议书》中对将来签订商品房买卖合同作出了约定，约定自签订正式商品房买卖合同之日起，《房屋预约协议书》自行失效。在《协议书》中约定了金鼎公司在2016年5月底与唐三云签订商品房买卖合同，逾期金鼎公司承担违约责任，故以上协议书应认定为商品房买卖合同的预约合同。唐三云自认其知情华和公司将涉案房地产项目转让给金鼎公司，其与金鼎公司签订的《房屋预约协议书》和其与华和公司签订的《房屋预约协议书》内容一致，只是换了合同主体，故《房屋预约协议书》的签订日期应为2014年11月23日。就同一事项，本案双方当事人签订两份协议，且在2015年11月16日《协议书》中注明：双方就预约协议改签商品房买卖合同达成协议，金鼎公司承诺在2016年5月底与唐三云签订商品房买卖合同，逾期金鼎公司承担违约责任。根据后合同优于前合同原理，本案应当适用后合同即《协议书》，金鼎公司应按照协议约定履行义务，与唐三云签订商品房买卖合同。关于唐三云要求金鼎公司交付房屋、协助办理房屋过户手续的问题，因双方就涉案房屋未签订正式的商品房买卖合同，能否办理网签备案登记及房屋过户手续，受其他因素制约，需不动产管理部门审核才能确定，故对此本案不予处理。金鼎公司辩称唐三云在接到金鼎公司通知后未按约定时间与金鼎公司签订合同，双方合同已解除，唐三云对此不予认可，且金鼎公司于2018年9月5日才通知唐三云签订正式商品房买卖合同，金鼎公司违反了协议书中约定的签订商品房买卖合同的时间，对此抗辩理由本院不予采纳。唐三云要求金鼎公司赔偿逾期签订商品房买卖合同违约金、逾期交付房屋补偿金的诉请，因本案适用《协议书》，双方在《协议书》中约定了2016年5月底金鼎公司与唐三云签订商品房买卖合同，逾期金鼎公司应承担违约责任。金鼎公司直至2018年9月5日才通知唐三云签订正式商品房买卖合同，故金鼎公司应承担逾期签订商品房买卖合同的违约责任，按照唐三云所交房款141518元的日0.05%的标准自2016年1月1日起计算违约金至2018年9月5日，为69202元。对唐三云主张2018年9月5日后至交房之日的违约金，唐三云提供2018年8月29日与金鼎公司销售代表的谈话录音，已证明唐三云对金鼎公司通知其签订正式商品房买卖合同是明知的，故对此本院不予支持。对唐三云要求金鼎公司赔偿逾期交付房屋补偿金的诉请，本院不予支持。关于唐三云要求金鼎公司赔偿损失39000元的诉请，庭审中唐三云称其购房的目的是为了居住，而不是为了出租，故对其该项诉请本院不予支持。关于唐三云要求华和公司承担责任的问题，根据唐三云自认的事实，华和公司将房屋预售协议书中的权利义务已转让给金鼎公司，华和公司已不是合同的相对方，对唐三云的此项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，
判决如下：
一、被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内按照《协议书》约定的内容履行义务。
二、被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内向原告唐三云支付违约金69202元（按照唐三云已交房款141518元的日0.05%自2016年1月1日起计算至2018年9月5日止）。
三、驳回原告唐三云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10339元，财产保全费3789元，共计14128元，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司负担12986元，原告唐三云负担1142元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 高 伟
人民陪审员 赵玉霞
人民陪审员 吕慧敏
二〇一九年一月十一日代理
书记员 赵 静 搜索“”