广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4017号
原告：周晓霞，女，1978年11月4日出生，汉族，住广东省中山市。
原告：周思美(chun,sze,mei)，女，1987年6月7日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。
原告：罗金英(luo,jinying)，女，1965年2月15日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。上述三原告的共同
委托诉讼代理人：高焕珍，广东衡德律师事务所律师。
被告：吴少华，男，1972年1月9日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。
委托诉讼代理人：朱锦超，广东言泰律师事务所律师。
原告周晓霞、周思美、罗金英与被告吴少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告周晓霞、周思美、罗金英的委托诉讼代理人高焕珍，被告吴少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晓霞、周思美、罗金英向本院提出诉讼请求：1.判决吴少华立即搬离位于中山市××镇同昌路的租赁物；2.判令吴少华支付占用费（从2018年2月1日起计至实际搬离之日止，按每月24000元为标准计算）；3.吴少华支付违约金（自2018年2月20日起至实际搬离日止，按每日500元为标准计算）。诉讼过程中，周晓霞、周思美、罗金英增加诉讼请求，要求判令吴少华返还垫付的电费8063.47元及水费362元。事实和理由：周晓霞、周思美、罗金英将位于中山市××镇同昌路480平方米的土地及地上建筑物租赁给吴少华使用，双方签订有租赁合同，租赁期限自2017年3月17日至2019年9月30日，约定月租金为24000元。吴少华后将租赁物擅自转租给中山市东宴餐饮管理有限公司（以下简称东宴公司）。吴少华自2018年2月份开始拖欠租金至今未交付，周晓霞、周思美、罗金英按照约定于2018年4月2日向吴少华发出律师函通知其解除租赁合同，且在此之后又多次告知吴少华搬迁，但吴少华至今未搬离。故周晓霞、周思美、罗金英提起诉讼。
被告吴少华辩称，1.周晓霞、周思美、罗金英提供的建设工程规划许可证已经过了两年的有效期限，其与周晓霞、周思美、罗金英签订的租赁合同无效，且其曾交纳押金24000元给周晓霞、周思美、罗金英，故合同无效后周晓霞、周思美、罗金英应将该押金退还。2.其于2017年9月11日将涉案租赁物转租给东宴公司，并移交给东宴公司的经营者蒙明赵。此后，蒙明赵将涉案租赁物转租给余长春继续经营。2018年6月19日，周晓霞、周思美、罗金英与余长春重新签订了房屋租赁合同，租赁期限自2018年6月19日至2019年9月30日，即自2018年6月19日开始，涉案的租赁物的实际占有人为余长春，而非吴少华；3.2017年11月之后，涉案租赁物的租金均是由实际占用人蒙明赵、余长春直接向周晓霞、周思美、罗金英支付，周晓霞、周思美、罗金英亦同意及明确涉案租赁物由蒙明赵及余长春实际占用，且蒙明赵、余长春已付清周晓霞、周思美、罗金英2018年6月之前的全部占用费。综上，吴少华与周晓霞、周思美、罗金英不存在租赁合同关系，也不是租赁物的实际占有人，周晓霞、周思美、罗金英要求吴少华支付占用费及水电费的诉请，没有事实和法律依据，请求驳回。本院
经审理认定事实如下：位于中山市××镇同昌路的临时建筑于2007年4月取得建设工程规划许可证，建设工程规划许可证的有效期限为两年。2017年3月17日，周思美、罗金英、周晓霞与吴少华签订房屋租赁合同书，约定周思美、罗金英、周晓霞将前述临时建筑的480平方米的商铺租赁给吴少华使用，租赁期限自2017年3月17日至2019年9月30日；每月租金24000元，租金应在当月10号前付清，超过以上期限10天不缴纳的，每日需要向周思美、罗金英、周晓霞支付500元违约金，且周思美、罗金英、周晓霞有权收回商铺，并没收押金；周思美、罗金英、周晓霞收取吴少华押金24000元，合同期满时吴少华付清费用并在8天内清场迁出后，周思美、罗金英、周晓霞不计算利息返还押金给吴少华，如吴少华不按合同约定清场迁出的，超出时间吴少华需每日向周思美、罗金英、周晓霞支付违约金1000元，且周思美、罗金英、周晓霞有权自行处理场地内物品；租赁期限内，吴少华如分租给他人，应先征得周思美、罗金英、周晓霞同意，未经同意不得转租；租赁期间一切费用，包括税费、水费、电费等均由吴少华负责；租赁期限内，如吴少华违反本合同有关条款，视为违约，周思美、罗金英、周晓霞可单方面终止合同。合同签署后，吴少华交付押金24000元给周思美、罗金英、周晓霞，并在上述租赁商铺开设中山市东升镇寻香酒家。期间，吴少华以中山市东升镇素味园食馆的名义在广东电网有限责任公司中山供电局开户，并延用王贵中的名称在中山公用水务有限公司缴纳水费。2017年9月11日，吴少华将前述商铺转租给蒙明赵，并自2017年10月开始拖欠周思美、罗金英、周晓霞租金。经周思美、罗金英、周晓霞索要，此后吴少华陆续通过微信转账等方式支付了2018年10月至12月期间的租金。后蒙明赵又将涉案租赁商铺转租给余长春，余长春在上述商铺地点负责经营东宴公司。2018年2月，余长春与周思美、罗金英、周晓霞取得联系，告知周思美、罗金英、周晓霞其是东宴公司的负责人，由其负责跟进涉案商铺的租金事宜，并同意清偿上述商铺所欠的2018年1月、2月的租金。此后，余长春于2018年3月4日至2018年6月15日通过微信转账方式共支付周思美、罗金英、周晓霞租金合计72000元。2018年4月16日，周思美、罗金英、周晓霞提起本案诉讼。2018年6月19日，周思美、罗金英、周晓霞与余长春签订房屋租赁合同，约定周思美、罗金英、周晓霞同意将前述租赁商铺租给余长春使用，租赁期限自签订合同之日起至2019年9月30日，租金每月24000元。根据周思美、罗金英、周晓霞提供的发票及票据显示，位于中山市××镇同昌路12号的中山市东升镇素味园食馆2018年5月1日至2018年6月1日产生电费及违约金合计4540.46元、2018年6月1日至2018年7月1日产生电费及违约金合计4051.85元、2018年7月1日至2018年8月1日产生电费及违约金合计831.83元；名称为王贵中的用户2017年12月2日至2018年5月7日产生水费及违约金合计189.54元、污水处理费140元、垃圾处理费42元。前述费用由周思美、罗金英、周晓霞垫付。庭审中，周思美、罗金英、周晓霞陈述已于2018年9月1日收回了涉案租赁商铺。
本院认为，涉案租赁合同签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决争议所适用的准据法。周思美、罗金英、周晓霞与吴少华就涉案商铺签订租赁合同，双方由此形成房屋租赁合同关系。吴少华虽辩称自2017年9月后涉案商铺由他人实际使用，但实际使用人在2018年6月19日之前均未与周思美、罗金英、周晓霞成立租赁合同关系，均不是与周思美、罗金英、周晓霞形成租赁合同关系的相对方，吴少华作为涉案商铺的承租人，在未与周思美、罗金英、周晓霞终止租赁合同并交回涉案租赁商铺之前应承担相应的使用费用和产生的水电费用等。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，周思美、罗金英、周晓霞出租给吴少华的商铺属于临时建筑，建设工程规划许可证的有效期限为两年，两年期限届满后，周思美、罗金英、周晓霞未重新办理建设规划，应视为涉案商铺未取得建设工程规划许可证，周思美、罗金英、周晓霞与吴少华所签订的租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《解释》第五条第一款规定，虽然合同无效，但因吴少华实际占有使用了涉案商铺，吴少华仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及返还周思美、罗金英、周晓霞垫付的电费及水费。因此，周思美、罗金英、周晓霞主张吴少华支付逾期支付租金的违约金的诉请无法律依据，本院不予支持；诉请吴少华支付占有使用涉案厂房期间的租金亦即参照合同约定的租金（费用）标准支付房屋占有使用费的请求有理，本院予以支持。关于吴少华应支付的房屋占有使用费问题。周思美、罗金英、周晓霞于2018年6月19日与余长春签订租赁合同，约定租赁合同期限自合同签订之日开始，且周思美、罗金英、周晓霞对余长春实际使用涉案商铺是知情的，故本院认定吴少华实际使用涉案商铺至2018年6月18日，此后吴少华与周思美、罗金英、周晓霞租赁合同终止，吴少华将涉案租赁商铺交还给周思美、罗金英、周晓霞。参照合同约定的租金标准计算，吴少华应支付2018年1月17日至6月18日期间的房屋占有使用费120800元[24000元×5个月+24000÷30天×1天]。鉴于余少春已经代为支付72000元，故吴少华尚需支付48800元。又因周思美、罗金英、周晓霞与吴少华所签订的租赁合同无效，故周思美、罗金英、周晓霞收取吴少华的押金24000元应予以返还，现吴少华主张予以抵扣，为了避免当事人诉累，本院予以准许。抵扣前述款项后，吴少华尚需支付周思美、罗金英、周晓霞房屋占有使用费为24800元（120800元-72000元-24000元）。关于水电费的问题。根据周思美、罗金英、周晓霞提供的发票显示，使用单位中山市东升镇素味园食馆2018年5月1日至2018年6月1日产生电费及违约金合计4540.46元及使用单位王贵中的用户2017年12月2日至2018年5月7日产生水费及违约金189.54元、污水处理费140元、垃圾处理费42元。因吴少华确认涉案租赁商铺是以前述用户名用电和用水，故本院认定该部分费用为吴少华租赁合同期间所产生的费用。又鉴于周思美、罗金英、周晓霞只主张水费为362元，系其对自己合法权益的处分，本院予以认可，即本院认定吴少华租赁合同期间所产生的水电费合计为4902.46元，现周思美、罗金英、周晓霞已经垫付，吴少华应予以返还。至于2018年6月1日至2018年7月1日产生电费及违约金合计4051.85元，因周思美、罗金英、周晓霞于2018年6月19日与余长春另行签订租赁合同，且租赁商铺实际已由余长春使用，故2018年6月19日以后所产生的电费与吴少华无关。至于2018年6月1日至2018年6月18日期间的电费，周思美、罗金英、周晓霞未提供证据证明该期间的电费使用情况，致使本院无法核查具体费用，周思美、罗金英、周晓霞应对此承担举证不能的不利后果。因此，本院对周思美、罗金英、周晓霞主张的前述电费及违约金4051.85元不予支持。关于周思美、罗金英、周晓霞要求吴少华搬离涉案商铺的诉请。因周思美、罗金英、周晓霞确认涉案商铺已于2018年9月1日收回，故周思美、罗金英、周晓霞再要求吴少华搬离涉案商铺的诉请，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，
判决如下：
一、被告吴少华于本判决发生法律效力之日起3日内向原告周晓霞、周思美(chun,sze,mei)、罗金英(luo,jinying)支付房屋占有使用费24800元、水电费4902.46元；
二、驳回原告周晓霞、周思美(chun,sze,mei)、罗金英(luo,jinying)的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计994元，由原告周晓霞、周思美(chun,sze,mei)、罗金英(luo,jinying)负担298元；被告吴少华负担696元。
如不服本判决，原告周思美(chun,sze,mei)、罗金英(luo,jinying)可在判决书送达之日起三十日内，原告周晓霞、被告吴少华可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 阮春莉
二〇一九年一月十一日
书记员 吴 婷潘家敏 关注公众号“”