广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3150号
上诉人（原审原告）：陈露莉，女，1973年7月18日出生，汉族，住广东省清远市清新区。
委托诉讼代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖贤灼，广东格林律师事务所工作人员。
被
上诉人（原审被告）：清远新世纪地产开发有限公司，住所：清远市清新区。
法定代表人：凌举朋，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李建樟，系该公司工程师。
上诉人陈露莉因与被上诉人清远新世纪地产开发有限公司（以下简称“新世纪公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。陈露莉的委托诉讼代理人黄庆华，新世纪公司的委托诉讼代理人李建樟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈露莉上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令新世纪公司向陈露莉支付逾期办证违约金12971.84元（自2014年3月13日起至实际办妥不动产权证之日即2018年1月24日止，共1413天，按已付购房款335083元按年利率1%的标准计算为12971.84元）；2、本案一、二审诉讼费用由新世纪公司承担。事实与理由：
一、新世纪公司于2017年1月17日出具书面《承诺书》，承诺在2017年6月30日办妥7、9、10座全部业主的不动产权证书。但承诺办证期限届满仍未办妥，直至2018年1月23日，新世纪公司才办理了涉案房屋的不动产权证。如适用诉讼时效规定，新世纪公司于2017年1月17日作出书面承诺，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。
二、涉案房屋虽已经交付，但涉案房屋完整的产权证书逾期办理，且该逾期长期处于不稳定状况，严重影响了业主对涉案房屋权利的行使。本案若使用诉讼时效制度免除了新世纪公司逾期办证的违约责任，明显有失公平，有悖于诉讼时效制度的宗旨。因此，本案不应当适用诉讼时效的规定。
三、本案中新世纪公司逾期办证的违约行为是持续的，且未办理国土证的原因在于新世纪公司，其逾期办证的违约状态持续到2018年1月23日才结束，故本案的诉讼时效应从2018年1月23日起算。
四、依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。本案中，新世纪公司并未提供证据证明业主在取得不动产权证之前，就知道权利受到侵害，故其应承担举证不能的后果。
五、涉案房屋办理了房产证，没有办理国土证，现因政策原因，二证合一为不动产权证，未办理国土证的原因在于新世纪公司，请二审法院予以考虑。新世纪公司答辩称：
一、涉案房屋是属于按揭贷款，陈露莉认为新世纪公司逾期办证造成其损失，关于该部分的损失，新世纪公司认为应当按照合同约定支付违约金进行处理。陈露莉认为约定的违约金低于造成的损失，但因陈露莉是按揭贷款，其未还清贷款前，亦无法对涉案房屋进行交易，故实际上新世纪公司逾期办证并未给陈露莉带来其他损失，其主张调整违约金的理由无事实和法律依据。
二、关于逾期办证的责任不应当全部归责新世纪公司。在2016年清新区仍需要办理房产证和国土证两证，但随后不动产证改革，又要变更为两证合一，新世纪公司办证恰好处于过渡交接期，且合同没有明确约定新世纪公司办理产权证的确切时间，只是约定了将资料提交给房产部门的时间，现新世纪公司已经完成了提交资料的义务。因此，没有构成违约。陈露莉向一审法院起诉请求：1.判令新世纪公司向陈露莉支付逾期办证的违约金13339元（自2014年3月13日始至实际办妥房地产权属证书止，暂计至2018年3月5日，共1453日，按已付购房款335083元按年利率1%的标准计算。违约金为：335083元×1%÷365日×1453日=13339元）；2.本案的诉讼费由新世纪公司承担。一审法院认定事实：双方于2013年2月25日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定陈露莉向新世纪公司购买位于清远市清新区太和镇××××房，房屋总金额335083元。第六条约定了付款方式为首付款加银行按揭贷款。第八条约定除特殊原因以外，新世纪公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付陈露莉使用。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。合同签订后，陈露莉已按约定支付了全部购房款。新世纪公司于2013年12月13日将房屋交付陈露莉使用。该房屋的房地产权证出证时间是2015年4月21日，不动产权证出证时间是2018年1月24日。另查明，清新区不动产登记中心于2016年6月29日成立，清新区不再办理房产证、国土证，改为统一办理不动产登记证，原已依法颁发的房产证、国土证、他项权证继续有效，如不动产未发生变更、转移的，可不申请换发不动产权证。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。
一、关于合同的效力。新世纪公司与陈露莉签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。
二、新世纪公司是否存在逾期办证的违约行为。合同中明确约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋交付时间是2013年12月13日，新世纪公司应于2014年3月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。不动产统一登记施行之前，房屋权属登记包括房地产权证和国土使用权证，且不动产统一登记后，原来依法颁发的房地产权证和国土使用权证继续有效，如不动产未发生变更、转移的，可不申请换发不动产权证。即新世纪公司应于2014年3月13日前将相关资料报房管部门和国土部门办理房地产权证和国土使用权证。但该房屋的不动产权证于2018年1月24日才出证，新世纪公司也未举证证明其已按合同约定的期限于2014年3月13日前将相关办证材料报送房管部门和国土部门，因此新世纪公司存在逾期办证的违约行为。
三、陈露莉要求逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。新世纪公司存在逾期办证违约行为时，应承担继续履行及支付违约金等违约责任。其中继续履行办证义务是物权请求权，不适用诉讼时效，因此房屋交付后，买受人要求出卖人履行办证义务的请求权不受诉讼时效限制。但是逾期办证违约金是债权请求权，应当适用诉讼时效。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第四十七条，“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间；按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”。本案当事人双方在合同中明确约定新世纪公司将办证资料提交有关部门的期限为商品房交付使用后90日内，也明确约定了新世纪公司违反上述约定的违约金是已付房价款的0.2%，即670.17元。双方约定的违约金是固定金额，应从合同约定的履行期限届满之次日即2014年3月14日起算诉讼时效。《民法总则》于2017年10月1日起施行，此前适用《民法通则》规定的两年诉讼时效，至2016年3月14日陈露莉的诉讼请求已过了两年诉讼时效期间。陈露莉未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断等情形，因此新世纪公司关于诉讼时效的抗辩予以支持。陈露莉称不知新世纪公司未履行办证义务，因此诉讼时效未起算，但双方合同中已明确约定办证期限以及逾期办证需支付违约金，违约金诉讼时效的起算点为约定的办证期限届满之次日清楚明确，陈露莉应当依据合同及时主张权利，陈露莉称诉讼时效未起算的主张不予采信。
四、由于诉讼时效届满，陈露莉的违约金请求权已丧失胜诉权，因此对陈露莉要求调高违约金的诉讼请求，不予审查。综上，一审法院判决：驳回陈露莉的诉讼请求。本案受理费67元，由陈露莉负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2017年1月17日，新世纪公司向业主出具《承诺书》，内容为“本公司清远新世纪地产开发有限公司开发的位于清新××××**小区，现向本小区7、9、10座全体业主承诺在2017年6月30日前全部完成房屋不动产权证的办理手续。”
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：
一、本案是否适用诉讼时效规定；
二、陈露莉的请求是否超过诉讼时效，应否支持其上诉请求。关于本案是否适用诉讼时效规定的问题。本案是商品房预售合同纠纷，陈露莉逾期办证违约金请求是基于其与新世纪公司的合同关系产生的债权请求权，理应适用诉讼时效。此外，诉讼时效的宗旨是督促权利人行使权利，维护交易秩序和安全及稳定法律秩序。因此，陈露莉认为本案不应适用诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于陈露莉的请求是否超过诉讼时效。根据陈露莉提交《承诺书》显示，新世纪公司于2017年1月17日以公开承诺的方式，向涉案房地产项目7、9、10座全体业主承诺，将在2017年6月30日前全部完成相关房屋的不动产权证的办理手续。据此可知，涉案房地产项目7、9、10座业主一直未放弃向开发商新世纪公司主张继续办证的权利，业主要求继续办证的行为，应理解为包括要求继续支付逾期办证违约金。参照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，对陈露莉要求新世纪公司支付逾期办证违约金的诉讼时效，应从2017年6月30日起重新计算，至本案一审起诉日，并未超过法定的两年诉讼时效期间。陈露莉该节上诉理由充分，本院予以采纳。关于应否支持陈露莉逾期办证违约金请求及违约金计付标准问题。由于新世纪公司未能遵照双方合同约定，在2014年3月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成逾期办证违约，因此，理应按合同约定支付逾期办证违约金。一审法院对此论述充分，本院予以认可。对于逾期办证违约金的标准，虽然双方在签订《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金按已付购房款的0.2%支付，但该违约金为固定数额，在新世纪公司长期未履行办证义务的情形下并不足以弥补陈露莉因此遭受的损失，难以实现其设立的初衷。陈露莉要求调整为按年1%计算合理，本院依法予以支持。对于逾期办证期间的认定问题。涉案合同关于新世纪公司办证义务的约定是，商品房交付使用后90日内，新世纪公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于新世纪公司未提供证据证明递交办证资料的具体时间，本院结合相关国家机关办理相关证件的时间为30个工作日的规定以及新世纪公司于2018年1月24日办妥涉案房屋不动产权证的事实，推定新世纪公司提交办证资料至产权登记部门的时间为2017年12月9日，据此认定新世纪公司逾期办证的期间为1367天(2014年3月14日至2017年12月9日)，故新世纪公司应支付逾期办证违约金12549.5元（335083元×1%÷365×1367天)。综上所述，陈露莉上诉理据部分成立，应予支持。本院基于二审出现新事实对本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初968号民事判决；
二、清远新世纪地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向陈露莉支付逾期办证违约金12549.5元；
三、驳回陈露莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67元，按一审判决执行；二审案件受理费134元，由清远新世纪地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一九年一月十一日
书记员 张 婧
书记员 冯敏静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：