江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初12496号
原告：李萍霞，女，1967年12月4日出生，汉族，居民身份证号码******************,住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：王正春，南京市浦口区泰山法律服务所法律工作者。
被告：赵崇庆，男，1980年7月6日出生，汉族，居民身份证号码******************,住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：周厚生，江苏泰和律师事务所律师。 原告李萍霞与被告赵崇庆合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告李萍霞及其委托诉讼代理人王正春，被告赵崇庆的委托诉讼代理人周厚生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李萍霞向本院提出诉讼请求：判令赵崇庆返还宾馆转让费58万元。事实和理由：2015年9月8日，双方签订了《宾馆转让协议书》，协议约定：赵崇庆将其经营的位于南京市鼓楼区广东路新门口2-14临的顺8宾馆转让给李萍霞经营，李萍霞给付赵崇庆转让费60万元，每年租金155000元，租赁期3年，即2015年11月19日至2018年11月18日。合同签订后，李萍霞于2015年9月8日、9月29日、10月20日合计向赵崇庆支付转让费58万元。李萍霞履行合同义务后，发现涉案宾馆系赵崇庆从原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（以下简称“部队有偿服务办公室”）租赁的，且租赁期为2012年11月8日至2015年11月7日，赵崇庆将己到租赁期的宾馆转让给李萍霞，并收取了58万元的转让费，有一定的欺骗性。赵崇庆的租赁期限届满后，李萍霞找到赵崇庆，要求履行合同，赵崇庆明知有错，带着李萍霞找到部队有偿服务办公室，李萍霞又被迫与部队有偿服务办公室签订了一份无效的租赁合同，该合同已由（2017)苏0106民初6370号民事判决书确认为无效合同。李萍霞为维护其合法权益，故诉至法院。 赵崇庆辩称，双方签订的转让协议书是真实的意思表示，亦未违反法律或行政法规的规定，依法应为有效合同。李萍霞诉请要求返还58万转让费已超过诉讼时效，其请求权的基础也没有事实与法律依据。现在履行期限已届满，李萍霞享有了充分的权益，在期限届满后主张返还是违背了诚信原则，并给赵崇庆带来了额外的损失。综上，请求驳回李萍霞的诉讼请求。 李萍霞围绕诉讼请求依法提交了赵崇庆的军队房地产租赁合同复印件、宾馆转让协议书、李萍霞的军队房地产租赁合同、（2017）苏0106民初6370号民事判决书、借记卡账户历史明细清单、（2017）苏0106民初8190号民事判决书等证据。赵崇庆为证明其辩解意见提交了（2018）苏01民终5809号民事判决书网络打印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵崇庆对李萍霞提交的证据质证认为：对证据的真实性均无异议，但认为签订转让协议时，赵崇庆与出租方的租赁协议仍在协议期内，双方对违约责任进行了约定，租赁合同的效力与转让协议的效力无关，实际收到58万元转让费无异议。李萍霞对赵崇庆提交的证据质证认为，真实性无异议，该判决书认定的损失是李萍霞的装修损失，与本案无关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月29日，部队有偿服务办公室与赵崇庆签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：部队有偿服务办公室将位于江苏省南京市；租赁用途为宾馆；租赁期限自2012年11月8日起至2015年11月7日止，租金总额为46.5万元，年租金为15.5万元。赵崇庆使用该房屋开办了顺8宾馆。 2015年9月8日，赵崇庆（转让方，甲方）与李萍霞（受让方,乙方）签订了《宾馆转让协议书》，协议约定：甲方将位于南京市；转让费用共计60万元，转让标的物及附属设备为：1.房屋内的空调、电视、热水器、家具、洁具、灯具、淋浴房、床上用品及洗漱用品等……，2.一、二、三楼楼上所有公共设施（其中包括一楼二台空调柜机、一组沙发）；乙方在2015年9月8日起分两次向甲方支付转让费共计60万元，第一次付款为2015年9月8日支付20万元，第二次付款为2015年9月30日前支付40万元；在2015年9月8日乙方交付给甲方两个月(2015年9月8日—2015年11月7日)租金25860元；宾馆转让给乙方前，甲方应结清宾馆之前的所有费用，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及按合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；甲方在2015年9月8日将顺8宾馆移交给乙方经营，在2015年9月8日前顺8宾馆所产生的一切债权债务由甲方负责，乙方接手后所产生的债权、债务由乙方负责承担；如因乙方经营产生亏盈，由乙方负责；甲方保证转让店铺的各类证件齐全，真实有效；甲方无偿协助乙方办理旅馆的营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业经营许可证等相关证件的变更登证（记）手续，办理手续所产生的相关费用，由乙方承担；甲方付法人变更的保证金2万元给乙方，变更完成后乙方将2万元退还给甲方；甲方保证乙方转让顺8宾馆后，三年内（2015年11月19日至2019年11月18日），在经营期间每年房租15.5万元不变，如乙方在接手经营后租金递增，由甲方承担；经营期若遇自然灾害或不可抗力的因素导致乙方无法经营所产生的经营损失费用由乙方自行承担；甲方不承担赔偿责任；若遇国家政策调整对该房屋的土地征用及房屋拆迁，政府所给予乙方的赔偿及经济损失补偿归乙方所有，甲方不得占有。协议签订后，李萍霞接手经营该顺8宾馆。 李萍霞分别于2015年9月8日、9月29日、10月20日向赵崇庆支付了转让费20万元、20万元、18万元，合计58万元，另行支付了2015年9月8日至2015年11月7日的租金。李萍霞未支付转让费余额2万元。李萍霞认可证件已完成变更登记手续。 2015年9月21日，部队有偿服务办公室与李萍霞签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定；部队有偿服务办公室将南京市，租赁用途为宾馆；租赁期限自2015年11月8日起至2016年11月7日止；租金总额为155000元。合同到期后，部队有偿服务办公室要求李萍霞迁出，但李萍霞未迁出。 中国人民解放军73841部队的权利义务承继单位中国人民解放军无锡联勤保障中心于2017年6月27日诉至本院，本院于2017年10月23日作出（2017）苏0106民初6370号民事判决，判决：
一、部队有偿服务办公室、李萍霞于2015年9月21日签订的《军队房地产租赁合同》无效；
二、李萍霞于本判决生效之日起十日内将南京市；
三、李萍霞于本判决生效之日起十日内支付自2016年11月8日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（按155000元/年标准计算）；……。该民事判决已发生法律效力。经本院执行，涉案房屋于2018年3月30日上午交付中国人民解放军无锡联勤保障中心。 另查明，李萍霞与中国人民解放军无锡联勤保障中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日作出（2017）苏0106民初8190号民事判决，判决主文：
一、中国人民解放军无锡联勤保障中心于判决生效之日起十日内支付李萍霞装修损失184000元；
二、……。中国人民解放军无锡联勤保障中心不服该判决提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）苏01民终5809号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案一审判决认定，李萍霞申请对涉案房屋装饰装修现有价值进行鉴定。2018年2月5日，江苏建元恒信资产评估有限公司作出《对于南京市，本次评估范围为李萍霞接手该宾馆之后于2016年初对该宾馆实施的出新改造，确定涉案房屋装饰装修市场价值为36.79万元。二审判决对该事实亦予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为宾馆转让协议书的效力。李萍霞认为，转让协议中明确约定了租赁期限，超出原租赁期限，赵崇庆无权将租赁期限届满的涉案房屋转租给李萍霞，故该宾馆转让协议书依法应当无效。赵崇庆则认为该协议是双方的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的规定，故该协议应当有效。对此，
本院认为，案涉的宾馆转让协议书的内容涉及以下几个方面：一是赵崇庆将租期自2015年9月8日起至2015年11月7日止的涉案房屋转租给李萍霞；二是李萍霞获得其与涉案房屋的出租方订立合同的机会，并保证了租赁期限及租金标准；
三、赵崇庆将涉案房屋顺8宾馆的附属设施、商业价值等有形资产和无形资产转让给李萍霞。因涉案房屋在租赁期限内未取得合法的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。赵崇庆、李萍霞分别与部队有偿服务办公室签订的《军队房地产租赁合同》均应当为无效合同。因赵崇庆与部队有偿服务办公室签订的《军队房地产租赁合同》系无效合同，赵崇庆将租期自2015年9月8日起至2015年11月7日止的涉案房屋转租给李萍霞的房屋转租合同关系亦应当无效。赵崇庆不仅提供订立合同的机会，而且保证了租赁期限和租金标准，不难看出租赁合同的租赁期限和租金标准与转让协议紧密相连，该租赁期限和租金标准直接影响转让协议的签订与否。涉案转让合同中订立房屋租赁合同的机会有别于未明确保证租赁期限的转让合同中提供订立合同的机会。由于案涉宾馆转让协议书与军队房地产租赁合同之间的紧密联系，房屋租赁合同的效力直接影响转让协议的效力。因李萍霞与部队有偿服务办公室签订的《军队房地产租赁合同》被依法认定为无效合同，故关于提供订立合同的机会，保证租赁期限和租金标准的合同内容依法应当无效。关于有形资产和无形资产转让的内容，因提供订立合同的机会，保证租赁期限和租金标准的的合同内容是宾馆转让协议书中的关键性条款，该内容的无效，直接影响因该宾馆转让协议书整体效力，故该内容也应当无效。因此，宾馆转让协议书依法应当无效。 关于协议无效后的法律后果问题。对此，
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因宾馆转让协议书依法被认定为无效，双方均从对方处取得了相应的财产，李萍霞从赵崇庆取得的有形资产，因涉案房屋也无法用于经营宾馆，该资产已由李萍霞使用多年，故李萍霞取得资产再返还给赵崇庆缺乏必要性，而且李萍霞也已实际使用涉案房屋至2018年3月30日，结合本案实际情况，减少当事人诉累，故赵崇庆应当返还部分转让费。本院综合考虑李萍霞从赵崇庆处取得的资产，李萍霞实际使用涉案房屋的期间、李萍霞实际支付的转让费金额、双方的过错程度等因素酌定赵崇庆返还李萍霞转让费8万元。因李萍霞在转让后另行装修涉案房屋，因该装修损失与赵崇庆无关，故中国人民解放军无锡联勤保障中心向李萍霞赔偿的款项未作为赵崇庆返还转让费的考虑因素。 综上所述，赵崇庆应当返还李萍霞转让费8万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，
判决如下： 赵崇庆于本判决发生法律效力之日起十日内返还李萍霞转让费8万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9600元，减半收取计4800元，由李萍霞负担3900元，赵崇庆负担900元（案件受理费李萍霞已预付，赵崇庆在给付上述款项时将其应负担的900元直接给付李萍霞）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 李 义 军
二〇一九年一月十日
书记员 沈婷 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 关注公众号“”