吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2401民初7168号
原告：朱虎，男，朝鲜族，1972年10月7日出生，住延吉市。
委托诉讼代理人：朴灿勇，吉林海兰江律师事务所律师。
被告：崔虎，男，朝鲜族，1981年5月13日出生，住和龙市文化街。
委托诉讼代理人：胡伟，山东隆润律师事务所律师。
被告：延边春林房地产开发有限公司，住所延吉市河南街。
法定代表人：李逢春，总经理。 原告朱虎诉被告崔虎、延边春林房地产开发有限公司（简称春林公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朱虎及其委托诉讼代理人朴灿勇，崔虎的委托诉讼代理人胡伟，春林公司的法定代表人李逢春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱虎向本院提出诉讼请求：1.要求排除对位于延吉市河南街x号、x号园林小区x楼、房屋编号为x、建筑面积为22.63平方米车库的执行；2.本案诉讼费由崔虎、春林公司负担。事实和理由：2017年3月10日，朱虎与春林公司签订了预售房屋合同书，约定春林公司将其涉案车库以200000元的价款出售给朱虎。签订合同后，朱虎一次性给付车库款，春林公司也将车库交付给朱虎占有至今。根据有关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案车库虽未办理物权登记，但并不妨碍朱虎系真实权利人的事实。至今未能办理物权登记是因涉案车库不具备办理物权登记的相应手续，朱虎对此无任何过错。崔虎系执行案件的申请执行人，春林公司系被执行人，崔虎在执行程序中对涉案车库申请执行。对此，朱虎向法院提出执行异议，本院于2018年10月24日作出（2018）吉2401执异251号执行裁定，驳回了朱虎的异议。2018年11月7日，朱虎收到上述执行裁定书。现朱虎诉至法院，望法院支持其诉讼请求。 崔虎辩称，涉案车库登记在春林公司名下，应属其合法财产，朱虎的主张不能排除强制执行。 春林公司辩称，同意朱虎的诉讼请求。春林公司已将涉案车库出售给朱虎，故应该排除执行。
经审理查明：2017年3月10日，朱虎与春林公司签订一份预售房屋合同书，约定朱虎从春林公司处购买涉案车库，面积22.6平方米，总价款200000元。同日，朱虎向春林公司给付200000元，春林公司也将车库交付给朱虎，但至今未协助办证。关于未办证的原因，春林公司称因未进行验收，故至今无法办证。 现涉案车库由朱虎占有使用，用于停放车辆或存放物品。 另查，2017年4月7日，本院受理原告崔虎与被告李逢春、春林公司之间的民间借贷纠纷一案。审理中，经崔虎申请，本院于2017年5月2日作出（2017）吉2401执保262号民事裁定，其中冻结春林公司名下的涉案车库的产籍手续，冻结期限为三年。2017年5月24日，本院作出（2017）吉2401民初2323号民事调解书，调解事项为：
一、被告春林公司于2017年6月10日前向原告崔虎返还借款本金750000元、利息1750000元，共计2500000元；于2017年7月31日前向原告崔虎返还借款本金5750000元及利息（自2017年2月25日起至实际给付之日止，以借款本金6500000元为基数，按月利率2%计算）、律师费200000元。
二、被告李逢春对第一项债务承担连带担保责任。 2017年8月3日，崔虎向本院申请强制执行，执行过程中，朱虎对涉案车库提出执行异议后，本院于2018年10月24日作出（2018）吉2401执异251号执行裁定，驳回了朱虎的异议。朱虎于2018年11月6日签收该执行裁定书后，于2018年11月14日起诉到本院。 认定上述事实的证据有：预售房屋合同书复印件一份、收据复印件一份、照片复印件两张、机动车行驶证复印件一份、（2018）吉2401执异251号执行裁定书复印件一份以及当事人的陈述。
本院认为，朱虎与春林公司在法院查封之前签订的预售房屋合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。另外，朱虎已给付全部车库款并在法院查封之前合法占有车库，且非因其自身原因未办理车库过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，认为朱虎的具体情况符合上述规定，故认定其对涉案车库享有排除强制执行的民事权益。此外，本案是因为春林公司不主动履行人民法院生效文书确定的义务所引起，故应由其负担本案的诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，
判决如下： 排除对位于延吉市河南街x、x号园林小区x号楼、房屋编号为x、建筑面积为22.63平方米车库的执行。 案件受理费4300元，由被告延边春林房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 林大海
人民陪审员 李战江
人民陪审员 赵桂红
二〇一九年一月十日
书 记 员 郭虹伶 来源：百度“”