河北省唐山市丰南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0207执异27号 案外人(异议申请人)：徐广林，男，1963年8月25日出生，汉族，住唐山市。公民身份号码×××。
委托代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。
申请执行人：史艳茹，女，汉族，1973年9月20日出生，住唐山市。公民身份号码×××。
申请执行人：史艳军，男，汉族，1969年6月3日出生，住唐山市。公民身份号码×××。
被执行人：唐山军安房地产开发有限公司，住所地唐山市路**新西道**。组织机构代码：60109XXXX。
法定代表人：韩义杰，职务执行董事。
被执行人：唐山虹基房地产开发有限公司，住所地唐，住所地唐山市路**缸窑路消防大队东侧代码：78868XXXX。
法定代表人：张爱国，职务执行董事。
被执行人：张爱国，男，汉族，1957年12月23日出生，住唐山市。公民身份号码×××。
被执行人：唐山市广承房地产开发有限公司，住所地唐，住所地唐山市路**缸窑路消防二中队东侧代码：06337XXXX。
法定代表人：苑英龙，职务董事。 在唐山市中级人民法院执行史艳茹、史艳军与唐山军安房地产开发有限公司、唐山虹基房地产开发有限公司、唐山市广承房地产开发有限公司、张爱国借款合同纠纷案件中，案外人徐广林对本院作出的（2015）丰民初字第1499号民事裁定书、唐山市中级人民法院（2016）冀02执18930号之二执行裁定书对坐落于唐山市路南区定福庄三期103-1-1204号房屋一处的查封提出书面异议。本院依据河北省唐山市中级人民法院唐中法[2016]93号《唐山市中级人民法院关于调整执行裁决和涉执诉讼案件办理机制的补充通知》第七条的规定受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人徐广林称，申请人是唐山军安房地产开发有限公司开发建设的定福庄三期项目的买受人，与被执行人军安地产是买卖关系。申请人于2011年6月9日同唐山军安地产签订《认购协议》，约定购买该项目103楼1单元1204号房，建筑面积90.09平方米，房屋总价款为586763元，并于当日支付了购房款296763元，占总房款的50.58%。2013年8月16日，该项目预售许可证下发，证号（唐）预售证第×××号，项目名称确定为“定福庄三期”，原暂定楼号“103楼1单元1204号”改为“103-1-1204”，实际建筑面积经住建部门测定为93.79平方米，被执行人原定于2012年5月1日向申请人交付房屋。因军安地产更换法人导致迟迟未能交付。在逾期交付期间，该房屋因申请执行人与被执行人的民事诉讼导致被查封。申请人徐广林为购买该房产已花费全部积蓄，但至今还没能入住。申请人从2011年至今已苦苦等待七年，因被执行人原因房屋建设搁置，一直未能交付，申请人在此期间承受了巨大的生活和精神压力。目前，定福庄三期项目已经竣工，但因法院查封，被执行人无法与申请人换签商品房买卖合同、办理商品房网签备案并向申请人交付房屋。在被执行人已无可供执行的财产的情况下，房屋一旦拍卖，申请人必将面临钱房两空的局面，将对申请人家庭造成极其严重的经济损失，无奈之下向贵院提出执行异议，请求中止唐山市丰南区人民法院（2015）丰民初字第1499号民事裁定书、唐山市中级人民法院（2016）冀02执18930号之二执行裁定书对定福庄三期103-1-1204号房产的执行。案外人为此提供了认购协议等证据予以证实。
本院查明，本院审理（2015）丰民初字第1499号史艳茹与唐山军安房地产开发有限公司、唐山虹基房地产开发有限公司、张爱国、唐山市广承房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2015年4月27日作出（2015）丰民初字第1499号民事裁定书及协助执行通知书，查封唐山军安房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路南区定福庄三期包括103-1-1204号房等房产，查封期限三年，自2015年4月27日起至2018年4月26日止。本院于2015年7月13日作出（2015）丰民初字第1499号民事判决书，判令唐山虹基开发有限公司于判决生效后五日内偿还史艳茹借款人民币1000万元，并支付自2014年11月11日起至实际偿还借款之日止，以人民币1000万元为本金按年利率24%计算的利息，唐山军安房地产开发有限公司、唐山市广承房地产开发有限公司、张爱国承担连带责任。此外，本院2015年7月13日作出（2015）丰民初字第1500号、1501号、1502号、1503号民事判决书，分别判令唐山虹基开发有限公司于判决生效后五日内偿还史艳茹、史艳军借款人民币1650万元、400万元、1000万元、1000万元并支付相应利息，唐山军安房地产开发有限公司、唐山市广承房地产开发有限公司、张爱国承担连带责任。现上述判决均已发生法律效力，经史艳茹、史艳军申请，唐山市中级人民法院对包括（2015）丰民初字第1499号在内的上述五份判决书提级并合并执行，作出（2016）冀02执18930号之二执行裁定书及协助执行通知书，续行查封包括定福庄三期103-1-1204在内的楼房，查封期限至2021年3月5日止。 另查明，异议人于2011年6月9日与唐山军安房地产开发有限公司签订房产《认购协议》一份，双方约定异议人作为买受人于2011年6月9日购买唐山军安房地产开发有限公司开发的唐宁湾（龙湖泓庭）项目103楼1单元1204号房，建筑面积90.09平方米，建筑面积单价6513.08元/平方米，成交总房款为586763元，异议人于签订认购协议之日支付部分房款296763元。2011年6月9日，唐山军安房地产开发有限公司为异议人出具收到徐广林交来103-1-1204首付款人民币296763元的收据一张。 又查明，河北法院网及河北青年报载明：“唐山市路南区南新道南侧青龙河西侧定福庄三期唐宁湾部分涉案房产司法拍卖公告”及唐山市住房和城乡建设局网站定福庄三期房屋坐落及预售信息表明，“唐宁湾”项目为“定福庄三期”项目。2018年10月25日，唐山军安房地产开发有限公司为异议人提供购房证明一份，证明该公司开发的唐宁湾（龙湖泓庭）项目103号楼1单元1204号房产于2011年6月9日与异议人签订《认购协议》，异议人支付了部分房款，该项目名称由原名称确定为定福庄三期，楼号也相应调整，原暂定楼号103号楼1单元1204号现为103-1-1204，认购的房产面积经住建局测定为93.79平方米。
本院认为，徐广林提出的异议申请系在史艳茹、史艳军与唐山军安房地产开发有限公司、唐山虹基房地产开发有限公司、唐山市广承房地产开发有限公司、张爱国借款合同纠纷案件执行过程中，作为涉案房屋的买受人对本院（2015）丰民初字第1499号民事裁定书、唐山市中级人民法院（2016）冀02执18930号之二执行裁定书对登记在被执行人唐山军安房地产开发有限公司名下的不动产查封提出异议，其法律地位应为案外人。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案案外人虽与开发企业签订认购协议并交纳部分房款，双方还就逾期交房签订补充协议，但认购协议在法律性质上并不等同于商品房买卖合同，案外人异议并不足以排除执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，
裁定如下： 驳回案外人徐广林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 卫素珍
人民陪审员 张春波
人民陪审员 吴凤珍
二〇一九年一月十日
书 记 员 赵 旭 来自