重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初15769号
原告（反诉被告）：陈静怡，女，1985年12月13日出生，汉族，住河南省永城市。
委托诉讼代理人：石鹏鸿，重庆月印律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王学东，重庆月印律师事务所律师。
被告（反诉原告）：龙秘，女，1987年8月7日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：唐锋，重庆豪文律师事务所律师。 原告陈静怡与被告龙秘合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院受理后，因被告龙秘在答辩期内提出管辖权异议，要求将案件移送其经常居住地法院管辖，经该院审查，认为其管辖权异议成立，裁定移送本院处理，裁定生效后，重庆市南岸区人民法院将案件移送本院。本院于2018年7月19日立案后，因被告龙秘提起反诉，经本院审查符合法律规定，决定受理并与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告陈静怡的委托诉讼代理人石鹏鸿，被告龙秘的委托诉讼代理人唐锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈静怡向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告于2017年5月25日签订的《店铺转让协议书》于2017年12月29日解除；2.判决被告返还原告店铺转让费20万元，并支付违约金10万元。事实与理由：2017年5月25日，原被告签订店铺转让协议书，约定由被告向原告转让其位于重庆市渝中区长江二路174号龙湖时代天街C馆G-13号的渝中区拉瓦萨咖啡馆，转让价格共计297270元（含转让费20万元，被告向原出租房支付的租房保证金、房租费、物业管理费、推广服务费等97270元）。原告在2017年5月25日向被告支付了转让款20万元，余下97270元在被告缴清相关费用，办理完变更手续并由原告确认后支付，并约定如果由于被告原因导致转让终止的，被告应当承担违约责任，并向原告支付转让费50%作为违约金，同时全额退还原告已支付的转让费。合同签订后，原告依约通过转账方式向被告支付20万元转让费，并接手该店铺进行经营，原告多次要求被告尽快办理租赁合同及营业执照变更手续，但被告一直未予以办理。原告于2017年12月18日致函被告，要求被告自收到催告函之日起10日内办理租赁合同及法人变更手续，否则原告将单方解除原被告之间的转让协议。后经向商场询问并查看了被告与商场的合同，原告得知被告与商场并没有直接的租赁合同关系，而是签订的三方合同，商场也不同意将租赁合同的承租人变更为原告，且被告与商场的三方合同中也明确约定不得以任何形式转让、转租、转借、联营、入股等，被告在与原告签订转让合同时，刻意隐瞒了上述事实。被告的行为不仅违反了合同的约定，同时也使得原告不得不面临非法经营的风险，原告遂于2017年12月28日致函被告，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除双方签订的《店铺转让协议书》。原告认为，被告的行为已构成根本违约，导致其合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告龙秘辩称原告诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1.原被告双方签订店铺转让协议书时，被告不存在对原告的任何事实隐瞒和欺骗行为，店铺承租人未能变更的责任不应由被告承担。原告作为具有完全民事行为能力人，又是在从事商事活动，且其还是与店铺承租人的被告而不是店铺出租人直接签订店铺承租协议，原告不可能在协议签订前不对被告承租店铺的具体情况进行咨询了解和查证。
原告诉称被告隐瞒店铺系转租而来，其事先不知情的说法，明显不符合普通人对商业风险的预判和正常的行事逻辑。原告应当事先就预见到转租可能带来的一切经营风险和法律后果，而不是在协议签订后数月之久再去追究被告的所谓隐瞒责任。更重要的是，转让协议签订后不久，被告即配合原告签订了变更承租人须向出租人提交的所有申请文件，且该转让条件已得到了双方共同至出租人处当面咨询了解情况的完全印证。换言之，店铺变更承租人的所有条件已经完全具备，店铺之所以没有最终完成承租人的变更责任根本不在于被告，是原告为达到拖延支付剩余转让款的目的，恶意阻止支付条件成就，拒不配合办理变更申请所致。原告背离客观事实，要求被告承担其承租人未能变更的责任，没有事实和法律依据。2.原告依据转让协议第六条的约定，向被告主张违约责任，理由明显不能成立。转让协议第六条约定，如果由于甲方即被告原因导致转让中止，被告承担违约责任。而本案所涉转让协议提前解除终止是原告自己的单方面决定，协议未能履行完毕不是被告原因导致。因此，原告要求被告承担转让协议提前解除的违约责任，没有任何事实和法律依据，理由明显不能成立。被告提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告店铺转让费97270元；2.判令反诉被告支付反诉原告代垫能源费4466.05元。事实与理由：2017年5月25日，原被告签订了店铺转让协议书后，反诉原告即将店铺交给反诉被告经营使用。2017年12月，因反诉被告经营不善，无力继续缴纳店铺租金及相关费用，面临被店铺管理方收铺、没收履约保证金等违约处罚，反诉被告为转嫁经营风险，规避违约责任，以莫须有的理由通知反诉原告解除店铺转让协议。为避免损失扩大，反诉原告只得将店铺退租，并承担了经营期间的能源费4466.05元，反诉原告认为退租是因反诉被告自身违约行为所致，店铺转让协议不能履行的责任不在反诉原告，故反诉原告提起反诉。 反诉被告陈静怡辩称：1.转让合同明确约定余款应于反诉原告缴清所有费用并变更租赁合同、法人等相关手续，由反诉被告确认后支付，故余款支付的条件未成就，反诉被告不应支付余款；2.垫付的能源费用应由反诉原告举证。 经审理，
本院查明如下事实： 2017年5月25日，原告陈静怡作为乙方，被告龙秘作为甲方，双方签订《店铺转让协议书》，该协议书约定：
一、甲方同意将自己位于重庆市渝中区长江二路174号龙湖时代天街C馆-G-13号的渝中区拉瓦萨咖啡馆（法人代表：龙秘，营业执照统一社会信用代码：92500103MA5UK584XW）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；
二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金（含税）22720元，推广服务费（含税）1420元，物业管理服务费（含税）7100元及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费用；
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、经营用品、库存物料等全部归乙方，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方不能再以本店名义操作一切，如甲方给乙方造成损失，甲方须双倍赔偿乙方的损失；
四、转让价格共计：297270元，此转让金包含转让费200000元，甲方已支付给龙湖成恒地产开发有限公司（出租方）的该商铺租房保证金66030元，及该商铺2017年6月房租费（含税）22720元，物管费（含税）7100元，推广服务费（含税）1420元。乙方在2017年5月25日先向甲方支付转让费200000元，余下转让费共计97270元甲方须交清甲方租赁期所欠水电费、物业费、垃圾费、原料采购费，且搬出不属于商定转让范围的货物、物品及办理完成龙湖成恒地产开发有限公司（出租方）的租赁合同法人变更等相关手续并由乙方确认后支付；……六、如果由于甲方原因导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费的50%作为违约金，同时全额退还乙方支付的转让费。……八、甲乙双方的权利和义务：1.甲方于2017年5月31日在未完成商铺租赁合同及工商营业执照变更过手续的情况下，暂将该店交于乙方经营管理，并承诺在未完成该商铺租赁合同及工商营业执照变更手续期间，不得将该门店转让给除乙方以外的其人，否则甲方按转让金的50%赔偿给乙方，同时全额退还乙方已支付的转让费；2.在未完成商铺租赁合同法人变更前，甲方有义务协助乙方协调跟商铺出租方-重庆龙湖成恒地产开发有限公司的关系；3.自2017年5月31日起，在未完成该商铺租赁合同及工商营业执照变更手续的情况下，该店的营业款收入归属乙方。乙方同意履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的需交纳的水电费、物管费等，同时应按时支付其他各项费用（包括工商管理费用、营业税费、员工工资、供货货款等），因未及时支付各项费用产生的一切后果由乙方承担……5、在未完成该商铺租赁合同及工商营业执照变更手续期间，乙方承诺接手后继续经营“LAVAZZA”品牌，若乙方自行调整品牌导致与商场、品牌方等产生的纠纷与甲方无关。
九、甲方在本合同签订之日内进行门面交接，向乙方腾让门面并交付钥匙。转让门面不符合约定的交接条件时，乙方有权拒绝交接，甲方应及时整改、修复，直至符合交接条件为止，并将视为甲方逾期交付门面，由甲方承担逾期交付的违约责任。 上述协议书签订后，原告陈静怡按照约定于合同签订当日将首期20万元转让费通过银行转账方式支付给被告龙秘，并从2017年5月31日开始接手经营案涉渝中区拉瓦萨咖啡馆，被告亦将渝中区拉瓦萨咖啡馆的营业执照原件交给了原告。2017年5月31日，原被告签订了《关于的变更协议》，欲将案涉门面的承租方由龙秘变更为陈静怡，但因该协议上无出租方盖章未生效。为变更租赁合同的承租人，原被告还形成了《承租方变更申请表》、变更承租人申请、关系证明、免责声明书等变更文件，但至本案辩论终结时，案涉门面承租人未曾变更至陈静怡名下。2017年10月25日，重庆龙湖成恒地产有限公司时代天街C馆运营中心向龙秘发出函告，要求其在2017年12月20日前缴清2018年1月1日至1月31日的租金24140元、物管费7100元、推广服务费1420元以及2017年10月21日至11月20日的水电费3556.6元。2017年12月19日和12月20日，原告分别以微信和特快专递方式向被告发出了《租赁合同及法人变更催告函》，要求被告在收到函告后10日内办理租赁合同及法人变更手续，否则将单方解除店铺转让合同并要求赔偿损失。被告收到前述函告后，于2017年12月24日以微信方式向原告回函，认为租赁合同的变更是双方共同义务，要求原告通知其一同去办理，同时要求其缴纳房租、物管费，否则导致出租方收铺后果自行承担。被告还通过微信向原告发出了催费函。2017年12月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》，认为被告未办理商场租赁合同及店铺法人变更手续构成根本违约，隐瞒了租赁合同不得转让、转租、转借、联营、入股、置换的事实，故通知被告解除2017年5月25日双方签订的店铺转让协议。因原告认为其已于2017年12月28日解除了双方合同，其未再向出租方缴纳租金、推广服务费、物业服务费、水电费等，也未继续经营渝中区拉瓦萨咖啡馆。被告称为避免损失进一步扩大，在通知原告缴纳相关费用无果情况下，与出租方于2017年12月29日签订了《关于租赁合同及其补充协议的解除协议》，载明于2017年12月31日解除双方2014年7月4日签订的案涉租赁合同，被告龙秘缴纳的履约保证金66030元予以没收，于2017年12月31日前完清所欠出租方费用，包括但不限于租金、物业管理费等，如逾期还应承担每日千分之四的滞纳金。2017年12月底，案涉店铺已由出租方重庆龙湖成恒地产有限公司收回，原被告双方均未再经营。被告于2018年1月23日向出租方缴纳了案涉店铺剩余未结能源费3105.06元，于2018年2月5日缴纳了水费1360.45元。 另查，渝中区拉瓦萨咖啡馆系个体工商户性质，于2017年5月8日成立，被告龙秘系经营者，至今未变更经营者。渝中区拉瓦萨咖啡馆登记经营地重庆市渝中区长江二路174号龙湖时代天街C馆-G-13号，该物业出租方为重庆龙湖成恒地产有限公司。2016年11月28日，被告龙秘与案外人向晓亚签订了《门店转让协议》，约定将前述门面及渝中区拉瓦萨咖啡馆转让给龙秘。2017年3月30日，出租方重庆龙湖成恒地产有限公司、案外人向晓亚、被告龙秘签订《关于补充协议》，出租方同意将案涉门面承租人由向晓亚变更为龙秘，龙秘概括承受原承租人的权利义务。 上述事实有：店铺转让协议书、中国建设银行电子回单打印件、渝中区拉瓦萨咖啡馆营业执照、租赁合同及法人变更催告函、解除合同通知书、EMS快递单、顺丰快递单、关于《租赁合同》的变更协议、承租方变更申请表、变更承租人申请、关系证明、免责声明书、门店转让协议（2016年11月28日，龙秘与店铺原承租人向晓亚签订）；关于《租赁合同》补充协议（2017年3月30日，龙秘、向晓亚以及店铺出租人重庆龙湖成恒地产开发有限公司签订）、欠费违约《函告》、通知书、龙秘与陈静怡之间的微信聊天记录、《关于租赁合同及其补充协议的解除协议》、水电等能源费用的票据和缴费凭证、陈静怡与龙湖水电收费员的微信聊天记录，以及当事人陈述等随案为证，足以证明。
本院认为，2017年5月25日，原告陈静怡与被告龙秘作签订的《店铺转让协议书》是双方真实意思表示，且并未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。前述协议书签订后，原告按约将转让费20万元支付给被告，被告亦将案涉店铺如期交给原告经营，双方在合同履行前期是按约履行的，不在违约情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告认为由于被告的原因导致无法按合同约定办理相应租赁合同的变更手续，从而导致营业执照及相应的税务凭证等未能进行变更，致使《店铺转让协议书》的合同目的无法实现，故根据法律规定要求解除合同。被告则认为原告事前知晓店铺系转让而来，并未刻意隐瞒，双方也是在积极履行变更手续，合同无法履行是因原告单方解除造成的，而非被告原因。
本院认为，在2017年5月25日的《店铺转让协议书》中，原告的主要权利是取得案涉门面的经营权并获取相应收益、承担经营风险，按出租方要求按期缴纳租金、推广服务费、物业管理费、水电气费等；被告的义务是按期将店铺按照约定交由原告独立经营，并不得干涉，同时基于合同的性质，履行租赁合同、营业执照经营者变更等合同附随义务，并基于约定获取相应对价。本案中，被告按照合同约定将案涉店铺交给原告经营，原告在未变更商铺租赁合同及工商营业执照变更手续时即接手经营“LAVAZZA”品牌，如期取得了案涉店铺的经营权，其已经按照双方约定取得了相应的合同权利并持续经营了案涉店铺近七个月。现其认为是由于被告的原因导致其合同目的不能实现，并依据《合同法》第九十四条的规定行使单方合同解除权，
本院认为是不符合法律规定和事实的，应构成原告单方违约，不能产生通知到达后即发生解除合同的效力。《合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二款规定：当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，由于原告单方擅自解约，未继续履行按期缴纳租金、推广服务费、物业管理费、水电气费等义务，放弃对案涉门面的经营的行为将会导致在店铺没实际经营的情况下仍然产生租金、推广服务费、物业管理费等费用，或者出租方基于约定强行收回店铺。在此情况下，被告基于原承租人的身份，与出租方于2017年12月29日签订《关于租赁合同及其补充协议的解除协议》，是采取适当措施防止损失的扩大，由此产生的租赁合同于2017年12月31日解除、保证金66030元被没收的后果应由违约方原告承担。综上所述，
本院认为原被告双方于2017年5月25日签订的《店铺转让协议书》已于2017年12月31日，因原告以自己的行为表明不履行主要债务、单方违约而解除。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求被告返还原告店铺转让费20万元并支付违约金10万元，
本院认为转让费是原告取得案涉店铺经营权的对价，其已经如期取得经营权且至其放弃经营权时已连续经营数月，期间并无证据证明被告阻碍其行使该权利，故本院对于原告要求被告的返还转让费20万元且承担违约金10万元的请求不予支持。针对反诉原告要求反诉被告支付剩余的店铺转让费97270元的请求，经查，该部分费用由租房保证金66030元，2017年6月房租费(含税）22720元、物管费（含税）7100元、推广服务费（含税）1420元等构成，除保证金外，其余均是反诉被告经营期间应产生费用，作为权利的享有者，应由其承担前述费用；同理，反诉原告主张的代垫费用能源费4466.05元，亦应由反诉被告承担。对于租房保证金66030元，因案涉租赁合同提前解除，出租方作为守约方有权收取该费用，通过前述认定，本院已经确认是反诉被告单方不再履行租赁合同，而租赁合同及营业执照是否变更不是租赁合同不能履行的原因，故租房保证金被没收的后果应由反诉被告承担。因此，反诉原告的请求成立，本院予以支持；反诉被告的抗辩于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，
判决如下： 一、原告陈静怡与被告龙秘于2017年5月25日签订的《店铺转让协议书》于2017年12月31日解除； 二、反诉被告陈静怡在本判决生效后10日内支付反诉原告龙秘租房保证金66030元； 三、反诉被告陈静怡在本判决生效后10日内支付反诉原告龙秘2017年6月房租费22720元； 四、反诉被告陈静怡在本判决生效后10日内支付反诉原告龙秘2017年6月物管费7100元； 五、反诉被告陈静怡在本判决生效后10日内支付反诉原告龙秘2017年6月推广服务费1420元； 六、反诉被告陈静怡在本判决生效后10日内支付反诉原告龙秘代垫能源费4466.05元； 七、驳回原告陈静怡其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5800元，由原告陈静怡自行负担，反诉案件受理费585元，由反诉被告陈静怡负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 卫
人民陪审员 代小戈
人民陪审员 李有忠
二〇一九年一月十日
法官助理 周之霞
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