济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初5292号
原告：蒋震，男，1939年出生，汉族，现住济南市历下区文化东路某室。
委托诉讼代理人:高强、王海燕，均为山东齐鲁律师事务所律师。
被告：蒋琰，女，1976年出生，汉族，现住济南市历下区解放路某号
委托诉讼代理人:杨志娟、宋毅，均为山东环周律师事务所律师。
原告蒋震与被告蒋琰所有权确认纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告蒋震及其委托诉讼代理人高强、王海燕、被告蒋琰的委托诉讼代理人宋毅、杨志娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋震向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告蒋琰协助原告蒋震将坐落于济南市历下区文化东路某(济房权证历字第某号)不动产1%的份额转移登记至原告蒋震名下；2.本案案件受理费、保全费等由被告负担。事实与理由：2008年初，蒋震通过朋友获知济南市历下区中建文化城有房屋出售。因其年事已高且居住在上海，遂委托其侄女蒋琰代其购买该房屋，原告蒋震向被告蒋琰出具了委托书。因蒋震资金紧张，双方约定蒋震先支付35万元，剩余房款由蒋琰垫付，后期蒋震陆续还款。2008年3、4月份，蒋震通过其配偶秦乐恩朋友的孩子孔大虎，交付蒋琰35万元购房款。2008年4月12日，被告蒋琰代原告蒋震与山东中建房地产开发公司(以下简称山东中建公司)签订《商品房买卖合同》，约定:蒋震、蒋琰作为买受人购买中建文化城2单元3号楼502室房屋，该商品房单价为每平方米6879元，建筑面积共99.57平方米，总价款684942元。合同签订当日，一次性付清全部购房款，出卖人应当在2009年6月30日前将商品房交付买受人。该合同买受人署名处“蒋震、蒋琰”均为蒋琰书写，蒋琰未经蒋震同意擅自添加了自己的名字。合同签订当日，蒋琰将35万元与垫付的334942元一次性支付给中建公司，之后蒋琰如期领取了房屋钥匙。房屋交付后，因房屋实际面积与《商品房买卖合同》约定面积存在误差(实际房屋面积为99.11平方米)，经过核算，山东中建公司返还购房款3164元，实际购房款为681778元。蒋震于2009年6月份、10月份分别向蒋琰交付现金6万元(每次3万)用于房屋装修，蒋琰将房屋装修后入住。2009年12月30日、2010年11月25日、2011年9月16日，蒋震通过其配偶秦乐恩账户向蒋琰配偶李春来账户分别转账10万元、15万元、15万元，共计40万元，超额偿还了蒋琰垫付购房款331778元(超额68222元)。蒋琰向蒋震出具了《中建文化城实际支出费用详单》一份，明确记载了涉案房屋的各项费用支出。2012年6月，为向蒋琰表示感谢，蒋震交付蒋琰答谢费(代理费)现金2万元。因《商品房买卖合同》买受人署名有“蒋震、蒋琰”两人的名字，在办理产权证时也只能办理为共有状态。2011年6月7日，上述房产办理登记手续，登记地址济南市历下区文化东路某(济房权证历字第某号)，共有情况为按份共有，所有权人蒋震占有99%的份额，共有权人蒋琰占有1%的份额。2017年2月，蒋琰欲购买涉案房屋，在未经蒋震同意的情况下于2017年2月24日，通过李春来账户向蒋震转账20万元。2017年2月28日，蒋琰与其配偶李春来自行起草《中建文化城房屋买卖协议》，签字按手印后交付蒋震要求其签字。该协议书载明房屋总价款160万元，定金40万元。2017年3月2日蒋琰通过案外人张茜向蒋震转账20万元。因当时涉案房产市价大约为300万元，故蒋震未同意出售该房屋，拒绝在上述协议书上签字。2017年3月12日，蒋震将蒋琰支付的40万元退还至李春来账户。在蒋震的多次催促下，蒋琰一家于2017年12月28日搬离了涉案房屋，将其交付蒋震。原告蒋震认为，涉案房屋为蒋震委托蒋琰购买，并已支付了全部的购房款及装修款，蒋震对房屋享有全部的所有权。不动产登记证书记载蒋琰占有1%份额，并非是蒋震的真实意思，而是因为蒋琰擅自在合同上签名所致。《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第三百九十九条:“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意;因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”被告蒋琰违背原告委托指示擅自将自己的名字写在房屋买卖合同上，导致不动产登记为共有。被告蒋琰应积极配合原告办理转移登记手续，否则构成违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十九条、第一百零七条的规定，特诉至贵院，望判如所请。蒋琰辩称：
一、诉争房产系答辩人与被答辩人基于叔侄女关系共同购买。被答辩人与答辩人系亲叔侄女关系，答辩人称被答辩人二大爷。被答辩人蒋震只有一个女儿，长期生活在上海。答辩人的父亲也只有答辩人蒋琰一个女儿，居住在济南。双方在这之前，亲情关系浓厚，在答辩人的心目中被答辩人的地位等同于父亲。2007年底，被答辩人担忧其之前投资资金的安全，恰逢又有中建开发楼盘，他有渠道享受一定条件的优惠，所以与答辩人商量要在济南置产便于将来回来亲人相聚。被答辩人当时与答辩人商量要是以他的名义买房，不能贷款一下子也凑不齐房款，正好答辩人也面临孩子上学的需求，能否可以一起购买。答辩人对于被答辩人考虑她的孩子上学的初衷心生感激，体会到大伯对她及孩子的亲情，就毫不犹豫的答应一起购房。但是原约定被答辩人能出五十万，当真正房子确认购买的时候，被答辩人仅凑到35万元，剩余的334942元，完全是被答辩人自己东拼西借凑齐的。在购买房屋之初双方并没有约定比例，完全是一份亲情的相互信任。被答辩人在诉状中说给过答辩人出具过委托书，是没有事实依据的。当时，双方根本没有任何纸面的约定。答辩人认可是其出面签订《房屋买卖合同》，并签署两个人的名字作为共同购买人，这也是双方共同意愿。合同签订后一个月，被答辩人回过一次济南，对于答辩人代签的《房屋买卖合同》并没有任何异议。
二、装修入住的过程，历经几年的时间，被答辩人确认了共同购买，共同居住的事实。2009年7月交房后，被答辩人于当年8月、9月分别到济两次，同意答辩人装修房屋的方案，并对答辩人按自己喜好购置家庭用品并没有任何的质疑与反对。答辩人自2009年10月至2010年2月，装修、购置家具共耗时159天。装修费、购置家具、家电及生活用品的费用约110528.5元，均由答辩人按照自己对家的设想采购，装修完毕后答辩人入住该房屋直至2017年12月28日产生纠纷后才搬离。期间，被答辩人也多次来济，与答辩人一家人相聚。虽然被答辩人考虑到答辩人因购买该房举借债务而经济困难，所以分几次汇款给答辩人或答辩人的丈夫，这也是亲情之间的相互眷顾，为此答辩人更是对被答辩人感激，尊敬，信赖，依托。
三、涉案房屋权属登记状况，答辩人与被答辩人所占份额系被答辩人意思表示，且已经房管部门登记确认，被答辩人要求份额转移的诉求没有事实与法律依据。2011年3月20日诉争房产办理登记手续时，被答辩人亲自前往房管部门，在答辩人并没在场的情况下，将该房产的份额按照其占99%，答辩人占1%进行登记。直至2011年8月19日诉争房产下证时，答辩人才知道自己仅占1%的份额，当时对此比例心里产生过失望，但事后考虑到被答辩人支付房款较多，且为长辈意愿，也没再就此事提起。该产权登记既成事实，根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，诉争房产的产权应以登记为准。现被答辩人要求将已经登记在答辩人名下的份额转移到他名下的诉求不具备事实与法律依据。
四、被答辩人自2008年签署《房屋买卖合同》，至2011年8月办理房屋登记至今，历经将近十年的时间。现今被答辩人提出对共同买房、共有房屋产权以及共有份额有异议，已超过诉讼时效。2011年9月16日，被答辩人通过其妻秦乐恩账户又向答辩人配偶李春来账户转账150000元，用于支付答辩人先期支付的购房款、房屋契税及房产证代理费。被答辩人继续付款的行为恰好印证被答辩人在房屋登记已经完成，份额分配完毕的情况下，仍愿意弥补答辩人的前期付款行为，哪怕是改变了共同购买的初衷，但仍同意将1%的份额赠与答辩人。因为被答辩人当时考虑了答辩人对该共同购买房屋投入的无论是资金还是感情的实际情况，俗话讲哪怕没有功劳也有苦劳啊，大家都知道如果装修159天，置办一个从无到有的家，无论是时间、精力、感情、体力都会耗费很大。自2009年6月至2017年12月，答辩人一直入住该房屋，并缴纳房屋物业费、水电费、多次修缮房屋地板、热水器等居家设施。答辩人使用诉争房屋长达8年，在此期间被答辩人多次从上海返回诉争房屋与答辩人共同居住，从未对答辩人占有1%的份额提出异议，事实上已经认可答辩人作为房屋共有权人。虽然答辩人仅占诉争房屋1%的份额，但该房屋已成为答辩人名下的第二套住房，多年来答辩人为此错失了许多购房的优惠政策，答辩人对诉争房屋投入的时间、精力、感情远远超越了该房屋1%的价值。因此，答辩人占有该房屋1%的份额合情合理。因此，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，对于不动产和需要登记的动产，如撤销赠与，需在登记之前撤销。如果赠与标的物已交付或登记，不得撤销。被答辩人于2011年将诉争房产由共同购买，调整到1%的份额赠与答辩人，双方已经形成不可撤销的法律关系。退一步讲，被答辩人若想改变任何层面的法律关系，无论是共同购买合同的解除还是之后赠与法律关系的成就都早已超过诉讼时效，现在请求转移份额没有事实和法律依据。
五、被答辩人称答辩人曾与其签订《中建文化城房屋买卖协议》，欲强行买房，但遭其拒绝，与事实严重不符。2017年被答辩人见房价大幅上涨，想要将99%的份额卖给答辩人变现，被答辩人多次从上海来济南与答辩人商量买房事宜，该协议系其出具，价格也是其填写的。被答辩人让答辩人夫妻双方先签名，打首付款。被答辩人当时的说辞是这样便于他回上海做妻子秦乐恩的工作商量签署，后因秦乐恩未同意，才最终未能完成转让，所以该协议才出现只有答辩人夫妇的签字。现被答辩人为维护自己家人的和谐把毋须有的罪责强加给答辩人，说成是我们想要强行买房，没有事实依据。综上，答辩人与被答辩人之间共同购房合意明确，答辩人所占房屋份额系经被答辩人亲自办理同意，业经房管部门登记确认，答辩人系合法的房屋共有权人。被答辩人的诉求于法无据，且与客观事实不符，为维护答辩人的合法权益，恳请贵院判决驳回答辩人的诉讼请求！经审理本院认定事实如下：2008年4月12日，蒋震、蒋琰（买受人）与山东中建房地产开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定买受人购买出卖人建设的中建文化城2号楼3单元502室房屋，建筑面积为99.57平方米，总价款为684942元。买受人签章处落款为“蒋震蒋琰”，均由蒋琰书写。同日，蒋震通过其朋友王迎春账户将35万元购房款汇至山东中建房地产开发公司，剩余334942元房款蒋震认可是由蒋琰支付。2009年12月16日，蒋震、蒋琰（乙方）与山东中建房地产开发有限公司（甲方）签订《地下室使用权转让协议》，约定乙方受让的地下室使用权转让总价款为人民币25041元，乙方签章处落款为“蒋震李春来（代）”，蒋琰支付地下室价款25041元。2011年3月17日，蒋琰填写契税纳税申报表后，蒋琰代蒋震支付契税10209.39元，自己支付契税10209.39元。之后因涉案房屋实测面积存在误差，蒋琰以其与蒋震双方名义与山东中建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定返还买受人房屋价款3164元。购买涉案房屋后，蒋琰经蒋震同意自行对房屋进行装修，支出装修费110528.5元，购置了家具，并一直居住于涉案房屋内，直至2017年12月28日双方发生纠纷后搬离。期间蒋琰对房屋进行维修并缴纳物业费。2011年6月，涉案房屋取得房屋所有权证(济房权证历字第某号)，登记房屋所有权人为蒋震，按份共有人蒋琰占有份额为1%。蒋震称，涉案房屋是其委托蒋琰代为购买的，由蒋琰垫付部分购房款，后期陆续还款，并向蒋琰出具了委托书。在签订《商品房买卖合同》时，蒋琰未经蒋震许可擅自添加自己的名字，导致办理房屋所有权证时，不得不将1%最低份额登记在蒋琰名下。但蒋震未能提交授权委托书，称原件在蒋琰手中。2009年12月30日、2010年11月25日、2011年9月16日，蒋震分三次通过其配偶秦乐恩账户向蒋琰配偶李春来账户转账10万元、15万元、15万元，共计40万元，主张已经向蒋琰超额返还购房款。蒋琰辩称，房屋契税、储藏室、装修均由其出资，40万元不足以支付上述费用。蒋震另提交《中建文化城实际支出费用详单》，称蒋琰列明购房、办证、装修等各项费用交给其确认，并称蒋琰在该详单上自认除上述40万元外另收取蒋震现金6万元。蒋琰对该证据不予认可。另查明，原被告双方曾协商，蒋琰以160万元的价格向蒋震购买涉案房屋，但最终未能达成合意。再查明，蒋震与蒋琰为叔侄关系，李春来为蒋琰配偶。
本院认为，根据《房屋登记办法》，共有房屋，应当由共有人共同申请登记，按照该规定，在办理涉案房屋份额登记时，蒋震与蒋琰应亲自至登记机构办理，并协商确定份额。蒋琰在答辩状中称蒋震在其没有在场的情况下，将房产份额按照蒋震占99%，蒋琰占1%进行登记，明显与事实不符。蒋琰称其与蒋震有共同购买房产的合意，并支付购房款334942元，又称在看到房屋所有权证上自己仅占1%份额时，心里产生失望，说明蒋琰根据其出资数额对其应占的房屋份额有较高期待，后来却接受蒋震退还给其的40万元，并在与蒋震进行房屋份额登记时，同意自己仅享有1%份额，前后矛盾。故对于蒋琰所称的其与蒋震共同买房，本院不予采信。根据查明的事实，应推定为蒋琰为蒋震垫付购房款。既然双方没有共同买房的合意，蒋琰又认可因蒋震居住于上海自己替蒋震签订了《商品房买卖合同》，双方即存在委托代理关系，蒋琰未能提供证据证明在代理蒋震购房时，是蒋震许可其在《商品房买卖合同》上添加自己名字，应承担举证不能的法律后果。故双方在进行房屋份额登记时，蒋震将1%份额登记在蒋琰名下，是真意保留的意思表示，即蒋震具有将1%份额登记在蒋琰名下的意思表示，但该意思表示与其内心真意不一致，且该不一致蒋琰对此明知，故蒋震将涉案房屋1%份额登记在蒋琰名下的法律行为在蒋震与蒋琰之间无效。蒋琰辩称蒋震的诉讼请求已超过诉讼时效，但对于物权请求权，不适用诉讼时效制度，对于蒋琰的辩称，本院不予支持。故蒋琰应协助蒋震将涉案不动产1%的份额转移登记至蒋震名下。对于蒋琰称替蒋震垫付的购房款，及装修费用，蒋琰在本案中并未举证证明，可在取得证据后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百九十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，
判决如下：被告蒋琰于本判决生效之日起十日内协助原告蒋震将被告蒋琰所有的济南市历下区文化东路某(济房权证历字第某号)不动产1%的份额转移登记至原告蒋震名下。案件受理费人民币240元，由被告蒋琰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 谭树杰
人民陪审员 咸维玲
人民陪审员 梁 颖
二〇一九年一月十日
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