河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初29153号原告郑州美城物业服务有限公司，住所地郑州管城区石化路**（综合楼），统一社会信用代码9141010475713625X6。法定代表人王镇海，职务总经理。委托代理人李敬礼、赵珍珠（实习），河南并智律师事务所律师。被告牛新换，女，汉族，1979年3月18日出生，住河南省夏邑县。委托代理人蒋家军，男，汉族，1978年4月17日出生，住河南省夏邑县，系被告的配偶。
原告郑州美城物业服务有限公司（以下简称美城物业）诉被告牛新换物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州美城物业服务有限公司的委托代理人李敬礼，被告牛新换的委托代理人蒋家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美城物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费4490.49元，违约金为1347.15元，合计5837.64元。2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：美景花郡小区位于郑州市××号。原告自2009年3月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区的业主，房屋面积111.11平方米，物业服务费收费标准室每月每平方米1.37元，每月应缴纳物业服务费152.22元。但是自2016年1月1日至2018年6月15日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计4490.49元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日百分之一的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金1347.15元。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护自己的合法权益，故依法向法院提起诉讼。
被告辩称，物业公司的管理不到位，幼儿园占用共用的设施及设备，屋顶私搭乱建出租牟利，电梯漏水，消防通道乱停乱放不予制止，，地下停车场存放易燃易爆危险品电动车乱停乱放，绿化带堆积杂物，垃圾清运不及时，对共用的设施、设备缺乏维护，对小区公共秩序的管理没有起到任何作用。我认为我不应该交物业费，应该把我的物业费扣除。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《美景花郡项目前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》；2、监控记录表、美景花郡监控运行记录表、消防主机运行记录表、巡逻记录表、保洁签到表、楼道保洁值日记录表；3、律师函及催收照片打印件；4、《物业费欠费统计表、滞纳金计算公式》；5、《关于终止美景花郡前期物业服务合同和物业管理交接事宜协议》；6、资质证书、收费备案手续。被告对原告的证据发表质证意见如下：证据一：不认可，该证据涉及到的收费标准有异议；证据二：不认可；证据三：不认可；物业费不应该这么多；证据四：不认可，收费过高；证据五：无异议；证据六：系复印件，需要看一下原件。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：照片及打印件。原告对被告的证据发表质证意见如下：周边房价的打印记录与本案无关；照片的拍摄地点没有显示是否为涉案小区，真实性和证明目的均有异议；个人家庭的房间情况，不能够证明物业费收取不合理的目的。
经审理查明：1、2013年9月25日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：由原告为被告位于美景花郡小区房屋提供物业管理服务。物业管理服务内容为：
一、对房屋共用部位的维护管理；
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；
三、环境卫生；
四、公共秩序管理；
五、交通秩序与车辆停放；
六、房屋装饰装修管理。物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.37元缴纳，自入伙通知书通知的交房日起，开始交纳物业管理费，每半年交纳一次，按照原告发出的缴费通知日期交纳。被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金并在管理区域进行公告。双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。2、原告提交的《郑州市个人房屋权属信息表》载明，登记在被告名下的房屋建筑面积为111.11平方米。3、2018年6月15日，原告（甲方）、案外人河南旺郡物业服务有限公司（乙方）及案外人郑州市金水区美景花郡业主委员会（丙方）签订《关于终止美景花郡前期物业服务合同和物业管理交接事宜协议》一份，主要约定：甲方同意解除美景花郡《前期物业管理服务协议》，甲方与丙方约定自2018年6月15日24时起甲方退出该小区的物业管理，至此美景花郡《前期物业管理服务协议》自行终止；甲方拥有2018年6月15日（含15日）前的物业管理费、车位管理费收费权；乙方、丙方拥有2018年6月16日后（含16日）物业管理费、车位管理费收费权，等等。4、被告未缴纳2016年1月1日至2018年6月15日期间的物业费。
本院认为，原、被告自愿签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按协议约定履行义务，原告应向被告提供质量符合要求的物业服务，被告应依约足额向原告交纳物业服务费。本案中原告虽提交了其提供物业服务的物业服务记录表，但其提交的该证据不足以证明其物业服务质量已完全达到物业服务合同约定的标准，被告亦对其服务质量提出了异议并提交了相关证据，
本院认为被告可以对原告的服务质量以合理方式提出异议，而非以拒缴物业费的方式对抗。关于物业服务费，结合本案证据及庭审情况，被告应当向原告支付自2016年1月1日至2018年6月15日的未缴物业服务费4490.49元（1.37元/平方米/月×111.11平方米×29.5个月）。因原告物业服务质量未完全达到物业服务合同的要求，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告牛新换于本判决生效后十日内支付原告郑州美城物业服务有限公司物业服务费4490.49元（2016年1月1日至2018年6月15日）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担12元，被告负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 孔德娴
人民陪审员 朱淑娟
人民陪审员 卜志荣
二〇一九年一月十日
书 记 员 张建旗 百度搜索“”