江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终1794号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高玉，女，汉族，1972年12月15日生，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：黄晓伟，江苏博爱星律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨城，男，汉族，1973年3月8日生，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：黄晓伟，江苏博爱星律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘贞含，女，汉族，1987年9月9日生，户籍地河南省社旗县，现住常州市武进区。
委托诉讼代理人：汤云，江苏臻儒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁艳，江苏臻儒律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：何浩，男，汉族，1988年10月28日生，户籍地江苏省句容市开发区，现住常州市武进区。
委托诉讼代理人：汤云，江苏臻儒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁艳，江苏臻儒律师事务所律师。
上诉人高玉、杨城因与被上诉人刘贞含、何浩房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人高玉、杨城及委托诉讼代理人黄晓伟，被上诉人何浩及委托诉讼代理人汤云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高玉、杨城上诉请求：
一、依法撤销常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初1167号民事判决书；
二、依法改判解除双方之间签订的房屋买卖合同，要求被上诉人支付违约金人民币20000元，并支付损失费人民币73600元（暂按照780000元以年利率24%计算6个月即93600元，减去违约金2万元）；
三、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:
一、一审法院认为“合同签订后高玉将钥匙通过中介人员交付给被上诉人”该事实没有任何证据予以佐证。为了查清案件事实，上诉人多次申请该中介人员杜某作为第三人参与庭审或者作为证人出庭作证，但法院没有任何回复，以至于无法查明案件真实的情况。
二、一审法院认为“被上诉人对涉案房屋做了简单装修，偶尔住在该房屋内”该事实不成立。被上诉人仅提供了装修合同及照片，未提供装修建材购买发票等证据，故一审法院作出该认定没有事实依据。
三、若在2016年10月初双方没有对解除合同及退还已付房款达成一致，上诉人作为卖房者就不可能把已收房款100000元退还给被上诉人，被上诉人也不可能把自己的账号等信息发给上诉人，双方经多次核对，还约定了剩余款项的返还时间。事实情况是在2016年9月至10月由于被上诉人没有积极去银行办理贷款手续，致使合同约定的付款时间一拖再拖，最后在被上诉人明确表示不愿意购买涉案房屋的前提下，即被上诉人在中介人员杜某及上诉人面前明确表示了不买房的情况下，双方才约定了返还款项的步骤、时间等，故对该部分事实中介人员杜某是很重要的证人，因此上诉人认为只有申请杜某出庭作证，才能真正的了解事情经过，并查明事实真相。
四、一审法院认为“工作人员将面谈记录时间填写为2017年1月6日，但并非实际面谈之日”这个事实在庭审时，双方争议很大。被上诉人一再承诺该面谈时间就是2017年1月6日，并陈述当时双方及银行工作人员都在场，但在上诉人要求法院到银行进行调查取证之后，被上诉人又改称没有说过双方都在场的陈述，以法院调查为准。一审法院并没有把该调查内容在法庭上进行双方质证，而事实情况是该面谈记录实际的签字日期为2016年8月30日左右，且当时签订时只是签了上诉人的名字，其他都是后补的。由此看出，被上诉人依据该“伪造的面谈记录”所贷的银行贷款，不符合法律规定。另，从该份证据可以看出被上诉人在作虚假陈述。2017年1月6日被上诉人积极进行贷款，是由于涉案房屋的市场价格有了大幅度的提高，故被上诉人明显是看到巨大的经济利益之后才违背双方解除合同的约定，私自违规贷款，以得到本不应属于自己的那部分利益。
五、2017年3月6日的报警记录，一审法院认定“高玉还说明，其拿走这些东西是想让对方主动与其协商支付房款及房屋过户一事”，这一陈述明显不是上诉人自己的陈述，而是被上诉人陈述以后，警察按照被上诉人的意思进行的记录。2017年1月7日上诉人已发书面律师函给被上诉人，只是被中介拒收了，在此基础上，上诉人不会在2017年3月6号作自相矛盾的陈述。根据双方在中介公司签订的房地产居间合同的约定，被上诉人必须在2016年8月30日前把房款支付完毕，但被上诉人未按照合同约定付款，故上诉人解除合同的条件已经成就。被上诉人确实没有在合同约定的时间内申请到银行贷款，且也接受了上诉人己退还的部分房款，这充分证明双方一致同意解除合同。涉案房屋的水电费、物业费等一直是上诉人在缴纳，故被上诉人提出的其已实际使用占有该房屋的观点不能成立。刘贞含、何浩答辩称：一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。针对钥匙是否交付的问题，中介给我们也出具过证明，证明钥匙是收到的，我们拿到钥匙就进行了装修，装修并不是20000元，20000元只是定金。针对面谈记录的问题，是由法院进行调查的，即使填写的日期是银行工作日，我们认为错误也是由于上诉人不填写日期造成的，被上诉人不应承担责任。刘贞含、何浩向一审法院提出诉讼请求：1、判令高玉、杨城立即协助刘贞含、何浩将常州市武进区房屋权属转移登记(过户)至刘贞含名下；2、判令高玉、杨城支付刘贞含、何浩违约金20554元（计算方式为：172天*1195000元*0.0001=20554元。从2016年8月26日暂算至2017年2月13日，至实际办理过户手续之日止）；3、判令高玉、杨城承担本案诉讼费。高玉、杨城向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令刘贞含、何浩支付违约金20000元，并支付损失费73600元（暂按照780000元以年利率24%计算6个月即93600元，减去违约金2万元）；3、本案诉讼费由刘贞含、何浩承担。一审法院
经审理查明以下事实：2016年8月10日，在常州市房团网络科技技术有限公司居间介绍下，何浩作为乙方、高玉作为甲方签订了《房地产买卖居间合同》一份。合同约定，由甲方将其位于常州市武进区的房屋【建筑面积：178.66平方米；房产证号：常房权证武字第**；土地使用权证号：武国用（2009）第xx-5号；使用权面积：12.09平方米】出售给乙方，成交价为1195000元；甲方于2016年8月20日前还清该房屋的贷款，并办理房屋抵押注销手续；付款时间和方式：签署合同时，乙方支付给甲方定金20000元；2016年8月20日前甲方还清贷款时乙方支付195000元；2016年8月30日前乙方向银行申请贷款支付房款1000000元给甲方；甲方于2016年8月25日前协助乙方办理产权转移登记（过户）手续，于2016年9月10日前将房屋交付给乙方。合同还约定，甲方中途毁约，应在乙方同意毁约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方，乙方中途毁约的，购房定金归甲方所有；乙方不能按期向甲方支付房款或者甲方不能按期协助乙方办理产权转移过户或者公证手续、甲方不能按期交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款万分之一的违约金；签约人高玉承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署合同，若签约人无代理权或者承诺不当造成合同失效或者无效，签约人必须支付赔偿金20000元给乙方，并承担居间方经济损失23800元；甲方同意留存10000元在中介方作为交付房产和迁户口的保证金，待上述事项办理完毕后退还甲方。合同特别约定，如果在办理房屋产权转移登记时签订的《存量房买卖合同》中约定的内容与本合同不一致时，以本合同相关约定为准。合同还对物业、佣金、代办费等事项进行了约定。合同签订后，何浩于2016年8月11日支付给高玉定金10000元，高玉于同日将案涉房屋大门钥匙1把通过中介机构人员交付给了何浩；刘贞含、何浩于2016年8月12日按照合同约定将定金中的另外10000元支付给了中介机构。2016年8月22日，杨城将案涉房屋上的贷款780000元还清，刘贞含于同日支付给高玉房款185000元。2016年8月30日，刘贞含与高玉、杨城签订《常州市存量房买卖合同（非居间）》一份，约定由高玉、杨城将案涉房屋作价1240000元出售给刘贞含，刘贞含于2016年9月6日前支付房款380000元，余款860000元于2016年9月30日前申请办理贷款手续，并按贷款方式支付。同日，双方当事人签署资金监管协议，约定委托监管资金为870000元，双方自行划转370000元。2016年8月31日，刘贞含向资金监管账户存入10000元，又直接支付给高玉120000元。2016年9月初，刘贞含、何浩对案涉房屋做了简单装修，偶尔住在该房屋内。2016年9月9日，高玉在微信中问何浩“买房贷款怎么说，不要的话我卖给别人了”。何浩回复“下周肯定弄好”。高玉说“等你一个星期”，何浩回复“好的，谢谢，不好意思”。2016年10月10日，何浩将其银行卡号及开户银行发给了高玉，高玉于同日支付给何浩100000元，并承诺还有205000元，于15号之前凑齐给何浩。2016年10月14日，高玉约何浩于下周一下午签字，何浩回复“我今天在外面出差，你给我老婆打电话就可以了”，并且说其与刘贞含没有领证，直接找她就可以了。2016年11月27日，高玉约何浩定个时间处理一下房子的事情，何浩回复明后天可以，但之后双方仍未能协商达成一致意见。刘贞含的贷款银行工作人员曾与高玉、杨城面谈，高玉、杨城在面谈记录表下签字。工作人员将面谈时间填写为2017年1月6日，但并非实际面谈之日。2017年1月6日，贷款银行将刘贞含、何浩的贷款资料提交，并于2017年1月13日将贷款86万元发放到了资金监管账户。2017年1月7日，高玉委托律师制作律师函，要求何浩在收函后三日内与其联系解除合同事宜。律师将该函件邮寄给中介机构，让其转交何浩，但中介机构未收到。2017年3月16日，常州市公安局武进分局马杭派出所接到报警，刘贞含称其放在案涉房屋内的物品没有了。民警到现场后了解到，是高玉用其钥匙打开了案涉房屋大门，拿走了上述物品；高玉认为双方只是签订了购房合同，但未过户，双方就房款支付及过户问题仍未协商成功，对方无权在其房屋内摆放东西。并且高玉还说明，其拿走这些东西是想让对方主动与其协商支付房款及房屋过户一事，如果协商成功会立即将物品还给对方。2017年4月6日，刘贞含第二次报警，称其放在案涉房屋内的物品再次被拿走。诉讼中，刘贞含、何浩称其系未婚同居关系，一致认可所购买的案涉房屋登记在刘贞含名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2016年8月10日签订的《房地产买卖居间合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为是有效合同。在合同履行过程中，高玉、杨城与刘贞含、何浩虽有协商，高玉、杨城也退还给了刘贞含、何浩100000元，但并不足以证明双方当事人已经协商一致解除了《房地产买卖居间合同》；高玉直到2017年3月16日仍然表示其拿走刘贞含、何浩存放在案涉房屋内的东西是想让对方主动与其协商支付房款及房屋过户事宜而非是解除买卖合同之事，故高玉称其已与何浩协商一致解除了该合同，证据不足，法院不予采信。此后高玉、杨城与刘贞含、何浩在办理资金监管手续时，于2016年8月30日签订了用于网签备案的《常州市存量房买卖合同（非居间）》，该份合同将房屋成交价改成了124万元，实为套取银行贷款，系双方通谋虚伪的意思表示，应当认定为无效；且双方当事人在《房地产买卖居间合同》中也有特别约定：如果在办理房屋产权转移登记时签订的《存量房买卖合同》中约定的内容与本合同不一致时，以该合同相关约定为准。故法院认定案涉房屋的成交价为1195000元。法律规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《房地产买卖居间合同》对于房款中的195000元的支付方式和时间约定明确，刘贞含、何浩方也已按照约定履行；对其余房款1000000元，合同约定“2016年8月30日前乙方向银行申请贷款支付房款100万元给甲方”，刘贞含、何浩认为是在2016年8月30日前申请贷款，何时能支付要以银行放贷时间为准，刘贞含、何浩无法掌控；高玉、杨城认为应当是由刘贞含、何浩于2016年8月30日前通过银行贷款的方式支付该1000000元房款。法院认为该付款时间约定不明，双方当事人事后也未能达成补充协议，故刘贞含、何浩应当在房屋所有权转移登记到其名下的同时支付该房款；高玉、杨城辩称“刘贞含、何浩逾期付款致其不能实现合同目的”，证据不足，法院不予采信；相应的，高玉、杨城以此为由要求解除《房地产买卖居间合同》，没有事实和法律依据，法院不予支持；于2016年8月20日前还清案涉房屋的贷款，并办理房屋抵押注销手续本就是高玉、杨城的合同义务，高玉、杨城要求刘贞含、何浩承担违约金并赔偿利息损失不符合法律规定，法院也不予支持。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《房地产买卖居间合同》明确约定，高玉、杨城应于2016年8月25日前协助刘贞含、何浩办理产权转移登记（过户）手续，于2016年9月10日前将房屋交付给刘贞含、何浩。然高玉、杨城未按合同约定期限协助刘贞含、何浩办理案涉房屋的产权转移登记手续，构成违约。故刘贞含、何浩要求高玉、杨城继续履行合同，协助刘贞含、何浩将位于常州市武进区的房屋权属转移登记至刘贞含名下，符合法律规定和合同约定，法院予以支持；在高玉、杨城履行完毕该义务的同时，刘贞含、何浩应将尚欠房款支付给高玉、杨城；至于在资金监管账户上的房款，高玉、杨城可按照资金监管协议约定自行提取。按照《房地产买卖居间合同》约定，高玉、杨城未能按约定办理涉案房屋的权属转移登记手续，应当依逾期天数按日向刘贞含、何浩支付案涉房屋价款万分之一的违约金，故刘贞含、何浩据此要求高玉、杨城承担自2016年8月26日起至办理完案涉房屋的权属转移登记手续之日止，按照案涉房屋价款1195000元的万分之一每日的标准计算的违约金，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。综上，一审法院经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第六十五条之规定，
判决如下：
一、高玉、杨城于本判决发生法律效力之日起十日内配合协助刘贞含、何浩将位于常州市武进区房屋【房房产证号：常房权证武字第**；地使用权证号：武国用（2009）第xx-5号】的权属转移登记至刘贞含名下。
二、高玉、杨城支付给刘贞含、何浩违约金（按照每天119.5元的金额，自2016年8月26日起至办理完案涉房屋的权属转移登记手续之日止），于办理完案涉房屋的权属转移登记手续之日付清。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回刘贞含、何浩的其余诉讼请求。
四、驳回高玉、杨城的全部反诉请求。本诉案件受理费394元、反诉案件受理费8160元，均由高玉、杨城共同负担。二审
经审理查明，一审判决认定的案件基本事实正确，二审予以确认。二审中，高玉、杨城申请证人杜某到庭作证，杜某陈述的主要内容为：涉案合同是通过我签订的，合同上约定8月30日前办理资金监管合同，因为刘贞含、何浩方要申请商业贷款，办理资金托管合同协议之后我们就去建设银行申请贷款，房东在银行出具的确认房屋买卖合同的一个证明上签名之后就走了，银行查阅了刘贞含的资料之后，认为刘贞含商业贷款需要补手续才能办理，所以当天未办成。如果还需要办贷款，应还需要我们中介去的，因为备案合同和资金监管协议、评估报告都在我们这里。我10月份就已经离职了，这些资料离职时我全都带走了。9月初房东催我，我就打电话给刘贞含，问她是补手续办商业贷款还是增加首付款，刘贞含说家里有矛盾了，房子不要了，随后我就通知房东高玉，让高玉直接联系刘贞含，因为合同上有电话号码。后来他们双方就协商退款的事情了。10月份高玉约我们一起去房管局撤销资金监管协议，双方都认可房屋不买了，我记得那天是星期五，可能他们先到的，我有事情没有及时到，后来我到的时候，他们已经走了。这个事情就一直搁置在那里了，我只知道他们退房退首付款，我问过他们双方的，他们双方都是认可的。按照合同约定8月25日要进行房子过户，但办理过户条件要银行商业贷款打到资金监管账户之后才能进行过户手续，前置条件达不到不能办理过户。对于退房退款协商的过程，具体情况不清楚，我只知道退钱。高玉、杨城对杜某的上述陈述无异议。刘贞含、何浩对杜某的陈述质证认为：杜某的陈述不能采信，杜某9月2日就离职了，即使按照高玉、杨城的观点，双方发生矛盾应该是9月10日左右，而杜某9月2日已经离开该单位，其只是道听途说，事实上合同并没有解除，如果解除了也不可能在2017年初发律师函要求解除合同，证明双方的退房协议根本就没有达成。事实上刘贞含一直为房贷事宜在努力，也能提供相关资料配合银行，证人所说的资料全部在其手里是不真实的表述。装修合同是刘贞含、何浩找的熟人装修的，因在买房过程中需要增加首付款10万元导致资金不足才简单的进行装修。
本院认为：高玉与何浩2016年8月10日签订《房地产买卖居间合同》是双方的真实意思表示，且与法无悖，应当认定为合法有效，双方当事人均应依约履行。
一、关于合同是否解除的问题。合同签订后，何浩按约支付了相应的房款，高玉按约还清了贷款。2016年8月30日双方签订了常州市区存量房交易资金监管协议，双方在合同中约定2016年8月30日前何浩向银行申请贷款支付房款100万元给高玉。根据本案查明的事实及双方履行的情况应当认定案涉房屋买卖合同双方已解除。理由：1、按合同约定，2016年8月30日前何浩向银行申请贷款支付房款100万元给高玉，但根据2016年9月9日高玉在微信中问何浩“买房贷款怎么说，不要的话我卖给别人了”。何浩回复“下周肯定弄好”。高玉说“等你一个星期”，何浩回复“好的”，上述内容证明双方对何浩向银行贷款时间又进行了商议，并约定了贷款期限，但上述期满后，刘贞含、何浩并未提供证据证明其向银行已申请贷款并获得贷款。在房屋买卖法律关系中,买受人按照合同约定支付购房款是其应当履行的主合同义务。本案中,刘贞含、何浩因未按双方约定期限获得银行贷款,导致不能按约履行案涉房屋买卖合同义务。2、2016年10月10日，何浩将其银行卡号及开户银行发给高玉，高玉于同日支付给何浩100000元，并承诺还有205000元，于15号之前凑齐给何浩。10月14日，高玉约何浩于下周一下午签字，何浩回复“我今天在外面出差，你给我老婆打电话就可以了”。11月27日，高玉约何浩定个时间处理一下房子的事情，何浩回复“明后天可以”。对此，高玉认为双方已协商解除合同并退还部分房款，上述内容中的签字及处理房子的事情是指撤销资金监管协议。何浩认为，当时其发账号给高玉并没问是什么原因，100000元不知是什么钱，也未提出异议。签字及处理房子的事情是指办理房屋过户手续。杜某作为本案房屋中介的工作人员，其陈述较为客观，根据双方信息回复内容，结合杜某陈述，应认定双方已协商解除涉案合同，并对合同解除后的相关事宜作出了约定。何浩对其为何发账号给高玉及收到100000元、对高玉承诺205000元于15号之前给付未提出异议等事宜未作出合理解释，且何浩认为贷款没有到监管账户可以办理过户手续以及签字、处理房子的事情是指双方约定去办理过户手续等事实，未提供任何证据证明。3、2017年3月16日接处警工作登记表中处警经过及结果的内容是民警的记录，高玉并未签名确认上述内容，且2017年3月13日高玉已向一审法院提出解除合同，故仅凭接处警工作登记表中的内容不能作为认定本案事实的依据。综上，双方涉案房屋卖买合同已解除，故刘贞含、何浩要求高玉、杨城办理房屋权属转移登记手续并承担违约金的诉请，本院不予支持。一审判决有误，本院予以改判。
二、关于刘贞含、何浩承担责任的问题。因双方已实际协商解除合同并退还部分房款，故高玉、杨城主张刘贞含、何浩承担违约责任及赔偿损失缺乏依据。合同解除后,刘贞含、何浩已经支付的购房款及定金,高玉、杨城应予返还。审理中，高玉、杨城认为刘贞含、何浩愿意承担违约金10000元的主张，未提供证据证明，故高玉、杨城还应退还刘贞含、何浩房款及定金共计225000元。因2016年9月初，刘贞含、何浩对案涉房屋做了简单装修并提供了房屋装修合同，故该装修损失20000元应由高玉、杨城承担。综上，高玉、杨城的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，
判决如下：
一、解除高玉与何浩于2016年8月10日签订的《房地产买卖居间合同》；
二、高玉、杨城应于判决生效之日起十日内返还何浩、刘贞含已付购房款及定金共计225000元；
三、高玉、杨城于判决生效之日起十日内支付何浩、刘贞含装修损失20000元。
四、驳回何浩、刘贞含的诉讼请求；
五、驳回高玉、杨城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费394元，由何浩、刘贞含负担。反诉案件受理费8160元，由高玉、杨城负担4080元，何浩、刘贞含负担4080元。二审案件受理费16714元，由高玉、杨城负担8357元，何浩、刘贞含负担8357元。本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 孙海萍
审判员 周韵琪
二〇一九年一月十日
书记员 刘珊珊 关注公众号“”