广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4132号
原告：张小燕，女，1989年10月15日出生，汉族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：王忠达，广西欣和律师事务所律师。
被告：苏海峰，女，1987年11月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
被告：胡斌，男，1982年8月15日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 以上两被告的共同
委托诉讼代理人：陈锋，南宁市青秀法律事务中心法律工作者。 以上两被告的共同
委托诉讼代理人：陈贤富，南宁市青秀法律事务中心法律工作者。
第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路**的广西国际金融中心**楼******，统一社会信用代码：91450103094638629F。
法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：秦娜，广西贵人置业投资有限公司法务经理。 原告张小燕与被告苏海峰、胡斌、第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日受理后，依法适用普通程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告张小燕及委托诉讼代理人王忠达，被告苏海峰、胡斌的共同委托诉讼代理人陈锋，证人卓某到庭参加诉讼。被告贵人置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张小燕向本院提出诉讼请求：
一、判令解除原告与被告、第三人贵人置业于2017年7月31日签订《房地产买卖用及居间合约》；
二、判令被告向原告双倍返还定金40000元及支付利息损失（以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年8月1日（实际交款日期）开始计算至付清为止）；
三、本案的诉讼费、证人出庭费用由被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原告与被告及贵人置业签订《房地产买卖用及居间合约》，原告向被告购买其位于南宁市兴宁区。2017年8月1日，原告向被告支付20000元定金。在合同履行过程中，房屋实际解押金额超出合同中被告声明金额，且由于被告苏海峰个人征信较差无法找到合适的垫资公司，为此双方发生争议，但被告拒不协商，经贵人公司协调之后，被告口头同意不再继续履行合同，并承诺退还原告定金，但之后被告既不出售合同约定的房屋也不退还20000元定金。2018年6月23日，原告向被告发函要求继续履行2017年7月31日签订的《房地产买卖用及居间合约》并向银行提交房屋解押手续，被告接收到该函之后并未履行合同义务。截至原告起诉之日被告仍未履行合同，亦未退还原告定金，为维护原告合法权益，特诉至法院并提出上述诉请。 被告苏海峰、胡斌辩称：出资以解除房屋的抵押是原告的义务，被告方无义务，根据双方签订的合同第九条的约定“卖方银行未结清余款约为叁拾陆万元，买方支付首期款250000元用于卖方银行解押使用，不足解押部分款项由买方找垫资公司垫资，其产生的垫资费用由买方支付”，被告已经于2017年8月初履行合同义务向银行申请办理提前还贷手续，但由于原告方原因导致无法办理垫资解押，被告向银行申请提前还贷，银行确定还款数额后，原告方无法交付解押资金才导致无法提前还贷，故原告主张无法找到垫资方垫资解押的原因在于被告的主张没有事实依据，从而原告主张双倍定金返还没有事实和法律依据；因原告先行提出解除双方之间的买卖合同，故亦无权要求返还定金；原告同时主张双倍定金赔偿和违约责任没有法律依据，根据法律规定原告不能同时主张违约金和定金。 第三人贵人置业公司未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 位于南宁市兴宁区登记于被告苏海峰名下，该房不动产权证载明该房的购买日期为2013年6月。被告苏海峰与胡斌于2013年5月30日登记结婚，于2017年7月6日登记离婚。 2017年7月31日，原告张小燕（买方）与被告苏海峰（卖方）、经纪方贵人置业签订《房地产买卖用及居间合约》,约定：卖方将其所有位于南宁市兴宁区卖给买方，建筑面积86.96平方米，房屋产权证号:00××10；该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；该合同第一条第4款约定：物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为360000元，卖方承诺并配合办理出校手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用……现双方同意注销处理方式为C项，即由买方支付部分楼款并用于提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押，如选择C项的，须解押前另行与垫资方签署垫资协议，以及向垫资方或经纪方指定人员办理公证委托手续，买卖双方应予协助……垫资解押所产生的垫资费、公证费、加急费等费用按本合约或垫资协议约定承担为准，如因对垫资协议条款、费用以及手续有异议的，买卖双方可另自行通过其他途径融资解押，且不以此作为取消本次交易之理由；该合同第九条第2款、第3款、第4款约定：该物业成交价为890000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费及入住费用、电话初装费及入住费用、物业维修基金等）；第一期房款定金20000元，签约当天定金由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；第二期房款250000元，在银行通知卖方还款当天（确定买方贷款已通过）支付给卖方；第三部分房款620000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算；该合同第九条第9款约定：经买卖双方协商后，卖方收集全部楼款3个工作日内，交付物业。卖方银行未结清尾款约为360000元，买方支付首期款270000元用于卖方银行解押，使用不足解押部分款项由买方找垫资公司垫资，其产生的垫资费用由买方支付。该合同还就其他事宜进行了约定。 2017年8月1日，被告苏海峰、胡斌向原告出具《收款收据》一份，载明：“本人苏海峰、胡斌身份证号码：是南宁市兴宁区昆仑大道**盛天东郡**楼****之房屋所有权人，现收到买方张小燕身份证号码：交来该物业定金贰万元整（￥20000.00元）。”被告苏海峰、胡斌在落款处签字并捺手印确认。 2017年8月18日，贵人置业公司向被告胡斌发出《履约催告函》，载明：2017年7月31日买方张小燕与卖方胡斌协商一致购买南宁市兴宁区屋，买方、卖方、经纪方三方签订《房地产买卖及居间合约》房屋买卖成立，买方委托经纪方向卖方发出履约催告函，根据合同约定卖方在银行未结清贷款为360000元，但卖方在向银行申请还款解押时被告知贷款解压实际金额为400000元，多出来部分抵押解押款卖方不愿承担，买家及经纪方多次联系卖方办理房屋抵押解押手续，卖方均予拒绝拖延，限卖方收到本通知七个工作日内与经纪方联系，若卖方在发出催告函之日起七个工作日内拒绝向银行申请办理该房屋银行抵押解押手续并领取结清证明的，由此履行过程中产生的合同违约纠纷与法律诉讼等而造成的经济损失，均由卖方承担。 2018年6月20日，原告向被告苏海峰、胡斌发出《关于告知函》，载明：2017年7月31日，原告与被告及贵人置业签订《房地产买卖用及居间合约》，原告向被告购买其位于南宁市兴宁区,2017年8月1日，原告向被告支付20000元定金；合同履行过程中原、被告产生争议，经贵人置业协调，被告口头同意在贵人置业出售被告房屋后退还原告20000元定金，现被告既不再出售涉案房屋也不退还原告20000元定金，请被告立即履行2017年7月31日签订的《房地产买卖用及居间合约》，并向房贷银行提交银行抵押解押手续申请。2018年6月24日，被告签收该函。 原告以被告未依约退还定金为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。庭审时，证人卓某出庭作证，原、被告双方均确认证人卓某是本案所涉房屋交易的中介方经手人，证人卓某陈述：签订合同后，证人卓某拿着原、被告双方提交的材料交给垫资方审核，垫资方答复由于双方的征信太差，未受理双方的垫资申请，由于证人卓某仅认识一家垫资方，且该垫资方陈述不予垫资的问题较严重，故卓某未尝试将双方的材料提交给其他垫资方；卓某未要求原告支付出庭费用300元。
本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，第三人贵人置业公司经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 原告、被告与第三人基于真实意愿签订本案所涉《房地产买卖及居间合约》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 关于定金应否双倍返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，适用双倍返还的定金罚则前提是收取定金的一方不履行约定债务。本案中，从原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》第4条约定的购房流程可知，买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清涉案房屋的抵押是继续履行合同的关键环节，双方因该垫资问题产生争议。从上述合同条款可知，垫资以解除抵押是买卖双方均应协助配合的合同义务，虽然《房地产买卖及居间合约》第九条第9款约定“使用不足解押部分款项由买方找垫资公司垫资，其产生的垫资费用由买方支付”，但该条款仅约定垫资费用的负担，而未明确排除卖方垫资协助的合同义务，故买卖双方对于垫资的完成均负有合同义务。从双方诉辩主张可知，本案纠纷系因需垫资金额超出合同约定、而双方未对超出金额的负担问题达成合意而产生，同时，从双方均认可经手本案房产交易的证人卓某的证言可知，买卖双方的征信记录影响了垫资手续的完成，故原、被告双方对于垫资手续无法顺利完成并如期履行后续合同义务均负有责任。在合同履行过程中，原、被告双方均表示不再继续履行合同，已明确了解除合同的意思表示，故本院对《房地产买卖及居间合约》已解除的事实予以确认。由于原、被告双方对于合同的解除均有过错，故不应适用双倍返还的定金罚则，据此本院支持原告主张被告返还定金20000元的诉讼请求，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告作为收取定金的一方主张不退还定金，亦不符合定金罚则之规定，其以垫资系买方单方义务为由主张原告违约并不退还定金，不符合双方合同约定，本院对被告的该主张亦不予支持。 关于利息损失。被告负有返还定金的支付义务，但其至今未履行返还义务，对原告而言确产生资金占用的事实，现原告诉请被告按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院予以支持；但由于原告未能提交充分证据证实其在诉讼前双方已达成协议退还定金，故本院酌情支持原告自起诉之日即2018年7月18日的利息损失，故被告应付的逾期付款利息计算为：以20000元为基数，自2018年7月18日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算。 关于证人出庭费用。证人卓某出庭明确原告支付的费用并非其主动要求支付，故该费用并非必要发生的证人出庭费用，原告出于其自愿补偿给证人的费用要求被告承担，本院不予支持。 关于两被告应否连带承担本案合同义务的问题。由于涉案房屋系被告苏海峰在两被告的婚姻关系存续期间购买，对外对于债务人而言，该房屋属于两被告的夫妻共同财产，且两被告亦共同出具收据证实两人共同收取原告交付款项的事实，故应共同承担本案的合同义务，原告诉请两被告连带承担本案的合同义务，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、解除原告张小燕与被告苏海峰、第三人广西贵人置业投资有限公司于2017年7月31日签订的《房地产买卖及居间合约》； 二、被告苏海峰返还原告张小燕定金20000元； 三、被告苏海峰向原告张小燕支付逾期付款的利息（利息计算：以20000元为基数，自2018年7月18日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算）； 四、被告胡斌对被告苏海峰上述应负的第二、第三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告张小燕的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费824元，由原告张小燕负担412元，被告苏海峰、胡斌负担412元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农慧兰
人民陪审员 高丹丹
人民陪审员 朱卫红
二〇一九年一月十日 法官 助理 韦 娜
书 记 员 宁文惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”