北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初2528号
原告：北京金隅大成物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东铁营顺三条******。
法定代表人：王顺刚，总经理。
委托诉讼代理人：赵园园，女，北京金隅大成物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：赵志贤，女，北京金隅大成物业管理有限公司员工。
被告：沈健，男，1971年7月30日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：展召蕴（被告沈健之妻），1975年12月30日出生，汉族，住北京市丰台区。
原告北京金隅大成物业管理有限公司（以下简称金隅大成公司）与被告沈健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金隅大成公司委托诉讼代理人赵园园、赵志贤，被告沈健及其委托诉讼代理人展召蕴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金隅大成公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2012年6月1日起至2018年5月31日的物业管理费共计13074元（每平米1．46元）；2．判令被告支付违约金3922．2元；3．被告承担本案诉讼费。事实与理由:被告于2004年6月1日与原告（原北京大成物业管理有限公司）签订了一份《物业管理服务合同》，将位于北京市丰台区大成南里一区7号楼2单元***号房屋委托原告进行物业服务，建筑面积122．66平方米，合同约定被告应每年交纳一次物业管理费用。被告自2012年6月至今6年仍未交纳上述费用，虽经原告多次催要，被告至今未付。另，北京大成物业管理有限公司于2010年4月20日名称变更为原告北京金隅大成物业管理有限公司。故，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，向你院提起诉讼，请依法裁判。
被告沈健辩称：
一、虽然对物业服务有诸多不满意，但本人自入住以来一直按时缴纳物业服务费。只是后来眼见物业服务越来越差，越来越不尽人意，严重违反我们双方签订的物业服务合同和业主公约。与物业数次交涉均未达成共识，所以自2012年起暂停缴纳物业服务费。
二、物业违反合同第十五条第二项第1款约定。
三、物业违反合同第十五条第一项第3款约定。
四、物业违反合同第八条、第十六条第六项及业主公约中自行车、摩托车管理公约的规定。
五、物业违反合同第十五条第二项第1款约定。
六、物业违反合同第十六条第五项和业主公约中“住户行为道德公约”第5条的规定。
七、物业违反业主公约出入及治安管理公约第2条规定。
八、自2002年第一批业主入住以来，物业就将小区地下室出租，收取巨额租金。
九、我们楼前本不宽敞的路被物业擅自划成停车位停车。
十、物业侵害业主公共收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院
经审理认定事实如下：位于北京市丰台区大成南里一区7号楼4层2-***号房屋产权人为沈健，建筑面积122．66平方米。2004年6月1日，沈健（甲方）与金隅大成公司（原北京大成物业管理有限公司）（乙方）签订《大成南里（长安新城）物业管理服务合同》，约定：甲方于每年1月20日以前向乙方缴纳物业管理服务费；物业服务费收费标准为1．46元/平方米/月。沈健未按期交纳2012年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理服务费。审理中，沈健称金隅大成公司主张其交纳2012年6月1日至2018年5月31日期间物业管理服务费的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，金隅大成公司提交催缴通知单照片一组，拟证明每年均向沈健催缴物业管理服务费，沈健仅对2018年催缴通知单予以认可，对之前催缴通知单不予认可。沈健辩称金隅大成公司物业服务存在瑕疵，并提交照片、录音文件、业委会会议纪要等证据予以佐证，金隅大成公司称消防问题正在解决，其余证据不予认可。
本院认为：金隅大成公司与沈健之间签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”沈健在庭审中提出了诉讼时效的抗辩理由，金隅大成公司诉称每年均向沈健催缴物业服务费，并提交催缴通知单照片一组，沈健仅对2018年催缴通知单予以认可。该组证据所示催缴通知单并未显示催缴时间，金隅大成公司未提交其他证据予以辅证，故对于金隅大成公司主张沈健交纳2015年9月30日之前的物业服务费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。因金隅大成公司的物业服务存在瑕疵，故本院对物业费予以酌减，对金隅大成公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，
判决如下：
一、被告沈健于本判决生效之日起七日内给付原告北京金隅大成物业管理有限公司
二〇一五年十月一日至
二〇一八年五月三十一日物业服务费共计6447元；
二、驳回原告北京金隅大成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由原告北京金隅大成物业管理有限公司负担70元（已交纳），由被告沈健负担43元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。
审判员 傅晓洁
二〇一九年一月十日
书记员 李凯迪 关注公众号“”