北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初16705号
原告：北京博纳电子有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村北。
法定代表人：韩明，总经理。
委托诉讼代理人：郭涛，北京智深律师事务所律师。
被告：宁立涛，男，汉族，1973年4月7日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：段刚，北京市汇昕律师事务所律师。
原告北京博纳电子有限公司（以下简称博纳公司）与被告宁立涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由
审判员宋玉希担任
审判长，与
人民陪审员郝成宝、李强成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告宁立涛提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告博纳公司的委托诉讼代理人郭涛，被告宁立涛的委托诉讼代理人段钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博纳公司向本院提出诉讼请求：
一、确认双方之间的《北京市商业租赁合同》于2018年8月3日解除；
二、被告支付原告租金（实际占有使用费）(从2018年5月30日至2018年9月19日双方交接之日共计109天）881.82平方米×2.5元/平方米×109天=240295.95元；
三、被告支付违约金67055元/月×6个月×1%(迟延一天的违约金）×63天（违约天数）=253467.9元(从5月30日至合同解除之日2018年8月3日共计63天）。事实和理由：2017年11月2日，原告与被告签订了《北京市商业租赁合同》原告将其坐落于北京市昌平区园龙观镇二拔子村龙城花园南博纳集团院内生产楼南侧的包材库出租给被告使用。租期十年，租金每月67055元，并从第二年开始逐年递增4%。被告交纳首期租金后未按期交纳第二期租金，经原告多次催收，被告至今仍未交纳。根据双方签订的租赁合同第十七条约定，“乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按照应付租金的千分之十支付的违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同，收回房屋。”现被告拖欠原告租金已远远超过七日，且经原告多次催交均未支付租金，已严重侵害原告的合法权益。原告特提起本诉，望法院查明事实，依法维护原告的合法权益。
被告宁立涛辩称，不同意原告的诉讼请求，合同应该是无效的，因为房子没有合法手续，我们认为本案应该是确认合同无效纠纷。反诉原告宁立涛向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间于2017年11月2日签订的《北京市商业租赁合同》无效；2、判令被反诉人退还反诉人已付房租人民币201165元；3、判令被反诉人退还反诉人租房押金人民币134110元；4、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失人民币745800元；5、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人之间于2017年11月2日签订的《北京市商业租赁合同》，合同约定租赁用途为商用；被反诉人承诺该房屋为其合法拥有并已具备合法出租资格，由于被反诉人不具备合法拥有及出租该房屋，所造成的损失由被反诉人负责；被反诉人提供反诉人办理工商、税务等政府部门要求提供的相关材料，最多允许反诉人人注册3个公司。但反诉人承租之后，被反诉人拒绝向反诉人提供办理工商、税务注册所需的房屋地址材料，反诉人根本无法办理工商、税务注册手续。而且被反诉人多次无故阻挠反诉人正常使用租赁房屋。后经反诉人多方查询得知，被反诉人租给反诉人的房屋根本就不具备合法出租条件，所以反诉人根本没法办理工商、税务注册登记手续。为此反诉人多次找被反诉人协商解决此事，但被反诉人一直不予回复。反诉人租赁房屋后投入大量资金对承租房屋进行改造装修，但由于被反诉人的原因导致反诉人根本无法开展正常的经营活动，房屋至今只能空置，使得反诉人为此蒙受了巨大的经济损失。综上，反诉人认为：被反诉人将明知不具备商用出租条件的房屋出租给反诉人，造成反诉人无法开展正常的经营活动，被反诉人应当对反诉人所蒙受巨额经济损失承担赔偿责任。为此，反诉人提出上述反诉请求，恳请人民法院予以公断。反诉被告博纳公司辩称：博纳公司对涉案库房具有出租权利，且该租赁合同有效。首先，2015年1月1日，原告和北京市昌平区回龙观镇二拨子村村民委员会签订的《合作协议》第四条约定：甲方原有600平方米库房归乙方使用，乙方对该库房具有合法的使用权，说明原告对该库房具有合法的使用权。其次，2016年4月18日，北京市昌平区人民镇府办公室出具《证明》中明确：博纳电子在上述租赁地上进行了改、扩建，不会对博纳电子上述租赁及建设予以行政处罚。说明该改扩建得到相关部门的认可、合法。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条的规定，该租赁合同有效。
二、因反诉人违反该租赁合同第十条、第十七条约定以及违反相关的法律规定，反诉人的第2、3、4项反诉请求应当被驳回。(1)因反诉人违反该租赁合同第10条约定：未经过被反诉人书面的同意，擅自改变库房的结构，属于违约方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。(2)因反诉人违反该租赁合同第17条约定：未按时缴纳租金，属于违约方：其无权要求被反诉人退还已支付房租和押金。
三、被告反诉状中所说的被反诉人拒绝向反诉人提供办理工商、税务注册所需要的房屋地址材料，阻挠事实都是不成立的。首先，2017年11月2日，原告和被告签订《北京市商业租赁合同》第十二条：第四款：由于此建筑物手续不全；第三款甲方提供乙方办理注册工商、税务等政府部门要求提供的相关材料，最多允许乙方注册3个公司。签订合同时，对于库房无手续以及原告提供该区域其他地址作为注册地是明知的。在该区域里所有租户地址都可以在：北京市昌平区回龙观镇二拨子村北1号楼1-4层全部这栋楼注册。在反诉人租赁期间其未向被反诉人书面申请办理注册事宜。其次，在租赁期间，反诉人两次装修均违反该租赁合同第十条的约定：未书面告知被反诉人、以及未经被反诉人同意而擅自装修和改造。第一次装修在库房临街墙面开9个卷帘门，2017年12月9日北京市昌平区回龙观镇人民镇府向原告下发——限期拆除通知书；第二次装修又改变库房的架构，被被反诉人制止，要求其恢复原状。反诉人违反该租赁合同中补充条款：“乙方无权转租权的规定”将该库房转租给京东物流，被被反诉人制止。被反诉人制止反诉人改造和装修以及阻止其违反转租都是有正当理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年11月2日，博纳公司（出租方、甲方）与宁立涛（承租方、乙方）签订《北京市商业租赁合同》，合同主要约定：承租房屋建筑面积881.82平方米，租赁用途商用；房屋租赁期限自2017年12月1日至2027年11月30日，甲方给予乙方2017年12月1日至2018年2月28日为装修或其他的免租日期；2017年12月1日至2018年11月30日首年租金标准为67055元/月，第二年开始租金逐年递增4%；首期租金扣除免租期后为201165元于签署本合同同时支付，以后各其租金提前7日支付，支付时间分别是第二期2018年5月25日，第三期2018年11月23日，以后各期依此类推；乙方同意支付甲方租赁押金134110元以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费，该笔租赁押金由乙方在签署本合同同时支付给甲方；本合同到期后，如乙方不再续约，并已结清所欠租金及其他杂费，且将公司注册地址迁出后，由甲方将剩余押金返还给乙方。合同第十条双方约定：乙方租赁甲方房屋，需要对房屋进行装修和改造，乙方应将装修和改造方案报给甲方，经甲方书面同意后方可施工，乙方改造完毕后十日内甲方未提出异议，即视同认同认可。合同第十二条第3款，双方约定，甲方提供乙方办理注册工商、税务等政府部门要求提供的相关材料，最多允许乙方注册3个公司。合同第十二条第4款，双方约定，由于此建筑物手续不全，凡有政府拆迁或拆除及改造而影响乙方正常使用，甲方退还所影响面积及所影响时间的租金。甲方保证乙方在租赁期内，不改变房屋现状，不改变合同内承租面积881.82平米的主体结构，不发生影响乙方经营的行为。合同第十七条，双方约定，乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过7天，甲方有权解除本合同，收回房屋；甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品，视乙方放弃，甲方有权处置。签订合同后，宁立涛支付房屋租金201165元，押金134110元。之后，宁立涛对承租房屋进行装修。2017年12月19日，北京市昌平区回龙观镇人民政府向博纳公司下发限期整改通知书，要求对宁立涛装修的9间卷帘门自行拆除。2018年8月3日，博纳公司向宁立涛送达《解除租赁合同通知书》，主要内容为：因乙方在合同履行过程中未按《房屋租赁合同》的第六条规定于2018年5月25日支付第二期租金，甲方特向乙方发出解除租赁合同通知书，该通知书到达乙方之日，双方签订的《房屋租赁合同》即自行解除。在解除租赁合同通知书到达乙方三天内，乙方应自行腾退房屋，付清拖欠的租赁费和违约金。2018年9月19日，双方对涉案房屋进行了交接。本案审理过程中，经宁立涛申请，我院委托北京恒润国金工程咨询有限公司对包材库内装修价值进行鉴定。启动鉴定程序后，我院通知博纳公司需保持装修至鉴定机构入场。之后博纳公司认为宁立涛明确表示“现场东西都不要了”。故自行将装修拆除。北京恒润国金工程咨询有限公司因现场已拆除无法勘验，并且无施工图纸，将此项鉴定退回法院。为证明其装修损失，宁立涛向法庭提交与北京君鼎丞建筑工程有限公司签订的《北京市建设工程施工合同协议条款》及北京君鼎丞建筑工程有限公司向宁立涛出具的共计74万元收据。博纳公司对协议及收据均不认可。另查，2008年1月，博纳公司（乙方）与北京市昌平区回龙观镇二拨子村村民委员会（甲方）签订《合作协议》，甲方同意将二拨子村一块5亩土地以合作方式提供给乙方使用。经查，该地块的土地规划性质为城镇建设用地区。2016年4月18日，北京市昌平区人民政府办公室向博纳公司、国融证券股份有限公司、北京德恒律师事务所出具《证明》。该证明的主要内容为：博纳公司租用北京市昌平区回龙观镇二拨子村村民委员会拥有集体建设用地使用权的5亩土地，博纳公司在上述租赁土地上进行了改、扩建，并将部分建于该集体土地上的房屋用作生产用房和辅助用房。昌平区政府确认上述建筑项目符合《昌平新城规划（2005年-2020年）》，在此规划执行期间，如规划不经法定程序再行修改，博纳公司无违法违纪行为，昌平区政府不会对地上建筑物予以强制拆除、腾退，不会对博纳公司上述租赁及建设予以行政处罚。2018年宁立涛向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该证明，经审理，北京市第四中级人民法院认为，宁立涛针对被诉《证明》提起的诉讼不属于行政诉讼受案范围，作出（2018）京04行初1462号行政裁定书，驳回宁立涛的起诉。宁立涛不服判决，上诉至北京市高级人民法院，经审理，北京市高级人民法院作出（2019）京行终4697号行政裁定书，驳回上诉，维持一审裁定。本案庭审中，宁立涛称该房屋不能注册营业执照。博纳公司称宁立涛承租的包材库无法进行营业执照注册，但院内的其他建筑物可以办理，对此情形在签订合同时已明确告知宁立涛。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，博纳公司与宁立涛签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，宁立涛未按照合同约定支付租金，按照合同约定，博纳公司有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，现宁立涛于2018年8月3日收到博纳公司的解除通知，双方的合同于当日解除。合同期内，宁立涛应按合同约定的标准补足欠付的租金。合同解除后，宁立涛已不再享有占有使用涉案房屋的法律基础，应向博纳公司支付至交接之日止的占用期间的使用费。博纳公司要求宁立涛支付租金（包含占有使用费）240295.95元，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，博纳公司应将押金退还于宁立涛，宁立涛要求退还押金134110元有事实及法律依据，本院予以支持。宁立涛以房屋系违法建设且无法办理营业执照为由，要求确认合同无效，但昌平区政府曾出具证明，确认涉案建筑项目符合《昌平新城规划（2005年-2020年）》，在此规划执行期间，如规划不经法定程序再行修改，博纳公司无违法违纪行为，昌平区政府不会对地上建筑物予以强制拆除、腾退，不会对博纳公司上述租赁及建设予以行政处罚。而营业执照是否能够办理亦并不影响合同效力，宁立涛以此为由要求确认合同无效并要求博纳公司退还已付房屋租金，无法律依据，本院不予支持。关于宁立涛要求博纳公司赔偿装修损失一节，因系其未按合同约定支付租金导致合同解除，且博纳公司对其装修已拆除未利用，故宁立涛的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。宁立涛虽欠付租金，但双方约定的违约金过分高于所造成的实际损失，本院对违约金酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定
判决如下：
一、确认北京博纳电子有限公司与宁立涛签订的《北京市商业租赁合同》于2018年8月3日解除；
二、宁立涛于本判决生效之日起十日内支付北京博纳电子有限公司房屋租金及占有使用费240295.95元；
三、宁立涛于本判决生效之日起十日内支付北京博纳电子有限公司违约金16666元；
四、北京博纳电子有限公司于本判决生效之日起十日内退还宁立涛押金134110元;五、驳回北京博纳电子有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回宁立涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8650元，由宁立涛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费7264元，由宁立涛负担5800元（已交纳），由北京博纳电子有限公司负担1464元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 宋玉希
人民陪审员 李 强
人民陪审员 郝成宝
二〇一九年一月六日
书 记 员 王婵娟 来自