河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30172号
原告（反诉被告）：河南金岸房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区西太康路70号院裙房2层01号，统一社会信用代码：9141000076168155XL。
法定代表人：周娟凤。
委托诉讼代理人：沈贵轩、赵芳月，河南天新律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安文骏，男，汉族，1972年7月11日出生，住郑州市金水区。
被告（反诉原告）：郑卫峰，男，汉族，1970年3月13日出生，住郑州市惠济区。以上二被告共同
委托诉讼代理人：李北京，河南欣成律师事务所律师。
原告（反诉被告）河南金岸房地产开发有限公司（以下简称金岸公司）与被告（反诉原告）安文骏、郑卫峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金岸公司委托诉讼代理人赵芳月，被告郑卫峰及二被告共同委托诉讼代理人李北京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金岸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾空并搬离原告位于郑州市金水区西太康路70号院金岸国际商城三层东侧的租用房屋（面积921.3㎡）；2、依法判令被告支付原告房屋租金409057.20元及违约金280408.71元（自2018年12月26日起的违约金以409057.20元为基数，按0.3%/天计算至实际付清之日）；3、依法判令被告支付原告房屋占用期间的使用费306792.9元（自2018年12月26日起按月租金34088.10元暂计算至2019年9月25日，诉讼不停止计算房屋占用期间使用费至被告实际腾空并退还承租房屋之日止）；4、依法判令被告支付原告物业管理费38694.6元（自2019年9月26日起的物业管理费按月1842.6元计算至被告实际腾空并退还承租房屋之日止）；5、依法判令被告支付原告水电费104475元，并自起诉之日起按年率6%计算利息；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年10月26日，原告金岸公司与郑州市涛仔互联网上网服务有限公司（以下简称涛仔公司）签订《房产租赁合同》，约定：原告将其位于郑州市金水区西太康路70号院金岸国际商城三层东侧（建筑面积2408.06㎡）的房屋出租给涛仔公司经营使用；租赁期限8年自2010年10月26日至2018年12月25日，其中装修期2个月免收租金；其中2017年12月26日起至2018年12月25日的租金标准为37元/㎡；租金按季度预先支付，并同时约定涛仔公司逾期缴付租金每逾期一日按逾期缴付金额的0.3%支付违约金。自2017年12月26日起涛仔公司拖欠原告房屋租金、物业费、水电费，经原告多次催告后仍拒不支付，并且拒不腾空房屋。被告安文骏、郑卫峰二人系涛仔公司的股东。2019年3月28日，原告就与涛仔公司房屋租赁合同纠纷向法院提起诉讼，而二被告在明知涛仔公司尚有债务未清偿的情况下，却在2019年4月22日前往郑州市金水区工商管理和质量技术监督局申请办理企业注销登记，2019年4月26日将涛仔公司在郑州海上明珠酒店管理有限公司的全部股权（占公司股权的30%）转让给耿智勇。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第20条第2款之规定以及二被告作出的《全体投资人承诺书》，应由二被告向原告承担本案的全部责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。
被告安文骏、郑卫峰辩称，一、原告诉状所称事实与客观事实严重不符。《房产租赁合同》期限应为2010年8月26日至2018年7月25日，租金标准应按照34元/㎡计算；原告提供的房屋自租赁开始至搬离房屋之日止存在多次严重漏水，严重影响经营，2018年3月9日涛仔公司自行停业，并以书面文件和电子邮件形式通知原告解除合同。因原告阻拦而未能全部搬离，仅剩余电缆、电线、网线等易搬离物品，不影响继续租赁。因原告违反合同约定未采取任何措施修缮房屋，致使涛仔公司无法经营网吧，涛仔公司有权单方解除合同。
二、原告的诉讼请求无事实和法律依据。原告已基本腾空房屋，原告未能租赁房屋是因为未办理消防证，原告未腾空房屋应为自己的过错造成的扩大损失承担责任；原告提供的合同违约金比例过高，加重涛仔公司的责任；涛仔公司因未再使用房屋，不应缴纳2018年3月9日之后的物业费，涛仔公司并不存在拖欠水电费的事实，原告曾上因失信上过黑名单。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告安文骏、郑卫峰向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告因未按约修缮房屋漏水问题向反诉原告赔偿损失656746元（损失数额按反诉原告向反诉被告已交房租、物业费的总额6567463.34元的10%计算）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2010年11月26日，反诉原告安文骏、郑卫峰与反诉被告签订房屋租赁合同（房产租赁合同），反诉被告将位于郑州市金水区西太康路70号院金岸国际商城三层东侧的房屋租赁给反诉原告，租期为8年，自2010年10月26日至2018年12月25日。实际租赁至2018年3月9日，自反诉原告开始租赁之日起房屋多处多次严重漏水，漏水面积超150㎡，影响面积最低计算至250-300㎡，因反诉原告从事的是网吧业，漏水漏电等情况严重影响了其日常经营、破坏了经营环境，严重降低了品牌形象、消费档次和客户口碑，反诉原告多年来多次以及每年均与反诉被告沟通协商多次，要求反诉被告修缮房屋，修复漏水问题，以使反诉原告能够正常使用租赁房屋，反诉被告均未采取必要措施解决漏水问题，后反诉原告多次申请反诉被告补偿，反诉被告均置之不理。根据我国合同法第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人别有约定的除外”；第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据反诉原告与反诉被告所签订的（房产租赁合同）中第16.2条：租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、保养责任，致使该房产发生破坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。第16.3条：在合同有效期内，甲方有下行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予赔偿；第16.3.2条：违反本合同的约定，使乙方无法按其用途使用该房产的。第16.5条乙方因甲方违约行为而发生的损失，均由甲方承担。出租人应保证出租房屋的性能能够不影响承租人正常使用，部分房屋严重漏水影响正常使用的情况下，反诉被告作为出租人未履行维修义务，造成承租人不能就出租房屋中的漏水部分正常使用。因反诉被告的不负责任未合理解决出租房屋的漏水问题，严重影响了反诉原告的正常生产经营，给反诉原告造成了严重经济损失；反诉被告违反了中国合同法明确规定，应当依法承担违约责任，赔偿反诉原告的损失。反诉被告严重违反诚实信用原则，拒不履行合同约定的修缮房屋义务，导致房屋超过200平米的面积、长达八年的时间内无法正常使用于网吧营业，且导致漏电的隐患，严重损害了反诉原告的合法权益，造成了诸多不便和实际的利益损失。因此，根据双方房屋租赁合同约定，反诉原告有权利追究反诉被告的违约责任。反诉原告请求法院查明本诉事实，判决驳回反诉被告起诉，并判令支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告金岸公司辩称，反诉原告的反诉请求部分已超过诉讼时效；反诉原告并未根据合同约定在房屋接收7日内提出异议，反诉被告并不存在违约行为；反诉被告称涛仔公司自承租之日起因房屋漏水而造成损失，但并没有提出过异议，也一直按照约定的租金数额交付租金，若真的存在大面积漏水，涛仔公司早应搬离涉案房屋，不可能长期租赁；反诉被告主张因房屋严重漏水遭受经济损失，应承担证明房屋存在漏水以及网吧遭受经济损失的证据材料，否则应依法承担不利后果。反诉被告请求贵院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2010年10月26日，原告与涛仔公司签订《房产租赁合同》一份，主要约定：原告将位于郑州市西太康路70号新太康机电城三层东侧，建筑面积为2408.06㎡的房产出租给涛仔公司（其中经营网吧面积为900㎡，经营台球面积为950㎡，经营餐厅面积558.06㎡）；租赁期限为8年，自2010年10月26日起至2018年9月25日止；2017年12月26日起至2018年12月25日止的租金标准为37元/㎡，月租金标准为89098元/月；租金自2010年12月26日起计，涛仔公司每三个月缴纳一次租金，第一次租金须在2010年10月25日前缴付，“下一次租金在该三个月租期开始前10日内支付”，以此类推；涛仔公司应缴纳的物业综合管理费按该房产建筑面积计算，物业管理费第一年优惠免收，自第二年起计收，计收标准为2元/㎡/月，第三年根据市场经营情况按照商场公布的物业费标准，双方协商收取；涛仔公司自行负担与该房产使用有关的水费、电费、电话费、网络费及其他费用，若前述费用系原告代收代缴的，则涛仔公司应于每月5日前向原告支付该等费用；涛仔公司接受该房产时，应当谨慎和适当的检查该房产，如果涛仔公司认为该房产不符合房产缴付标准约定存在缺陷的，应当于接收后7日内书面通知原告，提出的异议成立的，原告应当于缴付/接收之日起30日内对有必要修复的部分进行修复；租赁期间，原告或原告委托的物业管理公司应尽力确保该房屋屋顶、墙壁、主要供水管道以及动力电缆处于符合国家安全规范状态；合同终止，原告有权要求涛仔公司自费将该房产内的所有动产搬离该房产，该房产缴还时的状况应当与涛仔公司在最后一段正常营业时间时的状况一致；在租赁期限内，涛仔公司逾期交付租金和/或物业综合管理费及原告代收代缴的，每逾期一日，按逾期缴付金额的0.3%支付违约金；合同另对其他内容进行了详细约定。2、2012年9月20日，原告与涛仔公司签订《＜房产租赁合同＞的补充协议》一份，主要约定，原告将位于郑州市西太康路70号，新太康机电城三层东侧，建筑面积477.33㎡的房产出租给涛仔公司；计租日期自2012年9月26日始，租金标准、物业费用、租赁期限等其他条件，遵循原合同执行。3、2017年4月30日，原告与涛仔公司签订《＜房产租赁合同＞的补充协议》一份，主要约定，涛仔公司目前租赁位置于郑州市西太康路70号，新太康机电城三层东侧。现双方协商一致，将原合同租赁建筑面积减少1143.65平方米，租赁建筑面积变更为1741.74平方米；变更后的租赁建筑面积计租日期自2017年5月1日始，此日期前的租金仍按原租赁建筑面积计算。租金标准及支付方式、物业费用、租赁期限等其他条款，均按照原合同执行。4、2018年3月9日，涛仔公司向郑州好沃德物业服务有限公司（以下简称好沃德物业）出具《网吧停业报告》一份，主要载明，因各种原因，即日起网吧停业，故不能正常营业，特向贵公司申请停业。2018年4月17日，涛仔公司委托河南欣成律师事务所向原告和好沃德物业出具《律师函》，称实际租期至2017年12月，房屋自开始装修到现在，楼层多处多次严重漏水，漏水面积超过150㎡，影响面积最低计算为250-300㎡，严重影响涛仔公司的正常生产经营，并造成了严重经济损失，要求退回相应房租并赔偿损失，从2010年12月-2017年12月，委托人共支付房租和物业费共计约707万，现要求金岸公司补偿已交房租的20%（即141.4万元）作为赔偿。5、2018年4月27日，原告向涛仔公司出具《解除通知书》一份，主要载明，合同签订后涛仔公司未能按照合同约定履行合同义务，多次未能按时交纳房屋租金等各项费用22万元，涛仔公司的行为已严重违反合同约定，即日起解除原告与涛仔公司于2010年10月26日签订的《房产租赁合同》，取消涛仔公司对郑州市西太康路70号金岸国际商城三层东侧房产的承租使用权，请涛仔公司收到本通知后10日内搬离并退还承租房屋，并于接到本通知后按照合同约定履行合同解除后的其他事宜，或者来我公司协商有关合同解除后的善后事宜。否则，原告将根据合同约定采取措施，并通过法律途径追究涛仔公司的违约责任。6、2018年12月13日，原告委托河南天新律师事务所向涛仔公司出具《律师函》，载明自2017年12月起至今，涛仔公司拒不履行支付租金等费用的合同义务，另外，2018年3月涛仔公司在承租房屋内的经营停业后，至今拒不腾房，告知涛仔公司收到本函后十日内向原告缴清《房屋租赁合同》租赁期限内涛仔公司至今拖欠的租金、物业费、水电费、水电费，共计535643元，《房产租赁合同》约定的租赁期限将于2018年12月25日届满，请涛仔公司于2018年12月31日前将承租房屋腾空并退还给原告。7、根据好沃德物业开具的收据8张，自2017年9月至2018年2月，原告代网吧付水电费共计104475元；自2017年12月26日至2019年9月25日，原告代网吧付物业费共计38694.6元。8、郑州市金水区工商管理和质量技术监督局于2019年6月6日向涛仔公司出具《准予注销登记通知书》，准予涛仔公司注销登记。涛仔公司的股东为被告安文骏、郑卫峰。2019年4月22日，被告安文骏、郑卫峰出具的《全体投资人承诺书》，载明现向登记机关申请涛仔公司的简易注销登记，并郑重承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。9、庭审中，原、被告均认可涛仔公司2017年12月26日欠付租金时的租赁面积已变更为921.3㎡。
本院认为，原告与涛仔公司之间签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。被告虽对原告提供的《房产租赁合同》真实性不予认可，但被告提供的合同文本未加盖涛仔公司骑缝章，且合同第5页右上角无“新太康机电城”的标识，与其他页存在不一致，该合同文本形式上存在瑕疵，无法推翻原告提交的《房产租赁合同》，故本院对原告提交的合同文本予以采信。
被告认可自2017年12月26日拖欠租金，但辩称因涉案房屋漏水问题一直未处理，涛仔公司于2018年3月9日通知原告解除合同，并将大部分物品腾出，不应当支付原告有关租金及使用费，
本院认为，根据涉案《房产租赁合同》约定，涛仔公司接受该房产时，应当谨慎和适当的检查房产，若认为该房产不符合房产缴付标准约定存在缺陷的，应当于接收后7日内书面通知原告，涛仔公司接收房屋后未提出异议，并持续缴纳租金多年，现被告提出房屋存在漏水问题，未提交充分证据证明房屋存在严重漏水，以及对其经营活动产生严重影响，故本院对该辩称不予采纳。现涉案合同期限已届满，双方未进行续签合同，原告主张被告腾空并搬离房屋，予以支持。涛仔公司应当支付合同期限内的租金409057.20元，并按照合同约定的租金标准37元/平方米，支付自2018年12月26日至实际腾空租赁房产期间的占有使用费。原告主张按照0.3%/天的标准支付违约金过高，结合合同履行程度及违约情况，违约金应当以409057.20元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年12月26日起计算至实际清偿完毕之日止。原告主张物业管理费38694.6元、水电费104475元，并提交有好沃德物业出具的收据予以证明，故本院对原告该主张予以支持。原告主张自2019年9月26日起按每月1842.6元计算至被告实际腾空并退还承租房屋之日止的物业管理费，及按年利率6%计算的水电费利息，于法无据，本院不予支持。因涛仔公司股东安文骏、郑卫峰未能提供清算文件，无法举证证明涛仔公司经依法清算后注销，且被告安文骏、郑卫峰作为涛仔公司的股东在办理公司注销登记时承诺对已将债权债务清算完结，否则承担相应的法律后果和责任，故被告安文骏、郑卫峰应当共同承担涛仔公司未清偿的债务，对原告的债权承担连带清偿责任。反诉原告安文骏、郑卫峰主张因租赁房屋漏水对其造成经济损失，但反诉原告未提交充分证据证明房屋存在严重漏水情况并对其造成经济损失，故本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告安文骏、郑卫峰于本判决生效后三十日内腾空并搬离位于郑州市金水区西太康路70号院金岸国际商城三层东侧的房屋（面积921.3㎡）；
二、被告安文骏、郑卫峰于本判决生效后十日内支付原告河南金岸房地产开发有限公司自2017年12月26日至2018年12月25日期间的房屋租金409057.20元及违约金（以409057.20元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年12月26日起计算至实际清偿完毕之日止）；
三、被告安文骏、郑卫峰于本判决生效后十日内支付原告河南金岸房地产开发有限公司自2018年12月26日至2019年9月25日期间的占有使用费306792.9元，并自2019年9月26日起按照每月34088.10元的标准计算占有使用费至实际搬离涉案房屋之日止；
四、被告安文骏、郑卫峰于本判决生效后十日内支付原告河南金岸房地产开发有限公司物业管理费38694.6元、水电费104475元；
五、驳回原告河南金岸房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告安文骏、郑卫峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7528元，由被告安文骏、郑卫峰负担；反诉案件受理费减半收取5184元，由被告安文骏、郑卫峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 员 张江勇
二〇一九年一月六日代理
书记员 陈黄辉 搜索“”