文书内容四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1724民初3593号
原告（反诉被告）：四川金久物业管理有限公司，住所地成都市金牛区。
法定代表人：聂合琼，任公司董事长。
委托诉讼代理人：李春新，系该公司员工。
被告（反诉原告）：杨莹，女，汉族，1984年8月出生，住大竹县。
委托诉讼代理人：陈美汁，四川黎明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐文学，四川黎明律师事务所律师。
原告四川金久物业管理有限公司（以下简称原告）与被告杨莹（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，被告于2018年10月24日向本院提出反诉。本案依法适用简易程序于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李春新，被告及委托诉讼代理人唐文学、陈美汁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下请求：1.被告支付5-19-1室物业费3188.5元、二次增压供水费175元、滞纳金168.17元，共计3531.67元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2015年购买了四川龙凯房地产开发有限公司开发的位于大竹县学府路69号龙凯·学府上城小区系该小区5栋19楼1号房屋。根据原、被告签订的《前期物业服务合同》的规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理和服务，但被告自2017年1月1日起便无故拖欠物业管理费、二次增压供水费等。期间原告虽多次催缴均未果，故提起诉讼。
被告辩称，要求人民法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原告诉称的部分事实不实。原告系违法进驻龙凯学府上城小区的物业服务企业，房屋买卖合同约定的前期物业服务企业为四川阳光洲际置业有限公司而非原告。同时原告进驻小区后未按约定或行业规范全面履行物业服务，其没有权利收取物业服务费用，且原告从未向被告催缴过物业服务费。2.原告主张收取二次增压供水费175元无事实和法律依据。3.原告和四川龙凯房地产开发有限公司签订的《学府上城前期物业服务合同》以及原告和被告签订的《前期物业服务合同》均因违反法律禁止性规定而无效。4.被告不应向原告支付物业服务费。被告提出如下反诉请求：1.反诉被告退还违规收取的二次供水费150元、燃油费100元、出入证费30元、建渣清运费281.18元、装修管理费281.18元；2.请求反诉被告退还装修保证金2000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2014年1月9日，反诉原告购买了“龙凯学府上城”的房屋并与四川龙凯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定前期物业服务企业为四川阳光洲际置业有限公司。在2018年10月份因反诉被告提起诉讼要求反诉原告缴纳物管费，反诉原告从反诉被告向法院提供的《前期物业服务合同》看，才知晓开发商在2013年8月22日将“龙凯学府上城”整个物业服务委托给反诉被告。为此，反诉被告进驻“龙凯学府上城”整个物业服务系不合法。反诉被告非法进驻后，在对“龙凯学府上城”整个物业服务过程中，未按物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如不公布物业服务收费标准，服务时限不及时和不到位等等一系列未完全履行物业服务义务的问题。反诉被告在没有相关收费标准和依据的情况下违规收取业主二次供水费、燃油费、出入证、建渣清运费、装修管理费、装修保证金等。
原告对二被告的反诉答辩称：1.原告和四川龙凯房地产开发有限公司签订的《学府上城前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业服务合同》均未违反法律禁止性规定而应有效，被告应当按合同约定支付物业管理费；2.原告收取二被告的供水费、燃油费、出入证、建渣清运费、装修管理费、装修保证金等均有双方签订的《学府上城前期物业服务合同》《前期物业服务合同》《房屋装饰/装修安全管理协议》等约定和政府相关部门的文件规定作为依据，是合理合法的，出入证费、装修保证金是具有押金性质的，被告在装修完成后经过原告的验收等后是可以退还的，但被告一直未到原告处要求退还此款。故请求驳回二被告的诉讼请求。
经审理查明：2014年1月9日，被告杨莹与四川龙凯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了“龙凯学府上城”5栋19-1号房屋，合同约定该房屋在2015年12月31日前交付，前期物业服务企业为四川阳光洲际置业有限公司等。2013年8月5日四川龙凯房地产开发有限公司与四川阳光洲际置业有限公司签订了《学府上城前期物业服务合同》，2013年8月21日，四川龙凯房地产开发有限公司与原告四川金久物业签订了《四川省前期物业服务合同》，合同主要约定：“1.物业基本情况是位于大竹县竹阳镇莲印路原大麻纺厂龙凯学府上城；2.从签订本协议起至本项目小区业主委员会成立，通过招标方式与新的物业公司签订物业服务合同时，本合同自动终止；3.物业服务费用：物业管理服务费按照中标价格即电梯房住宅物业管理服务费按1.35元/㎡/月收取，首次楼宇交房（5、6号楼）优惠后按1.2元/㎡/月收取；燃油费预收100元/户/年（以实际支出为准）；二次供水费150元/户/年；装修管理费2.5元/㎡、装修垃圾清运费2.5元/㎡、装修保证金2000元（装修结束验收合格入住半年后无息退还）”等内容。因四川阳光洲际置业有限公司未入驻龙凯学府上城小区，后四川龙凯房地产开发有限公司电话通知四川阳光洲际置业有限公司解除双方签订的《四川省前期物业服务合同》。原告金久物业根据与四川龙凯房地产开发有限公司签订的《学府上城前期物业服务合同》入驻龙凯学府上城小区，为该小区前期提供前期物业服务。2015年12月26日被告杨莹与原告金久物业办理交接房手续，同日双方签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：“1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《前期物业管理合同》生效时止的物业管理；2.乙方（被告）房屋为四川省大竹县莲印路龙凯学府上城5-19-1号，建筑面积：112.47平方米；3.业主或使用人支付物业管理费用及时间约定，从房屋交付或视为交付之日起开始按全额计费收取物业管理服务费（以开发企业与物业企业签订的前期物业服务合同约定的交房时间为准或以开发企业通知业主收房时间为准）、前期物业管理服务费标准电梯住宅按建筑面积：1.35元/平方米/月，首年优惠后按1.20元/平方米/月，次年按约定的价格交纳、二次供水费150元/户/年、燃油费100元/户/年；4.业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应付管理服务费的5‰支付滞纳金。”等内容。同时双方还签订了《房屋装饰/装修安全管理协议》协议，协议主要约定：“1.装修竣工后，由业主先行自验，确认没有问题，再由业主（或其授权委托人）通知物业公司安排验收，验收合格入住后，由产权人或装修单位负责人带施工人员的《临时出入证》《房屋装饰装修许可证》《动火证》押金条、装修质量保证金押金条等，到物业公司客服部办理申请办理退装、退证手续（如有违章，将从保证金中扣除）；2.住宅装修保证金2000元/户、商业门市3000元/户；3.装修管理费每建筑平米2.5元/平方米；4.装修垃圾清运费按2.5元/平方米（如果有打墙、拆墙另行收费、每户加收100元）；4.临时出入证（出入证每户办三个）、房屋装饰/装修许可证、动火证、工本费每个各10元、押金共计50元，丢失押金不退。”等内容。2015年12月26日被告向原告交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1619.57元、装修管理费281.18元、建渣清运费281.18元、二次供水费150元、燃油费100元、出入证3个30元、装修保证金2000元。被告从2017年1月1日起未交纳物业服务管理费。另查明，原告金久物业于2016年5月4日取得物业服务企业二级资质。大竹县发展和改革局、大竹县住房和城乡规划建设局2013年5月21日出台《关于规范我县物业服务收费管理的通知》的文件，该文件规定：“1.配备电梯的住宅二级物业服务收费标准为每月每平方米1.36－1.84元、三级物业服务收费标准为每月每平方米1.02－1.38元；2.装修管理费每平方米不高于2.5元；3.装修垃圾清运费每平方米不高于2.5元；4.经业主同意的其它费用。”等内容。龙凯学府上城小区至今未成立业主委员会。庭审后，原告金久物业向本院申请撤回了要求被告承担迟延交纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，并自愿向被告退还已经收取的临时出入证的工本费30元。上述事实有原、被告的身份信息、业主情况登记表、《商品房买卖合同》《学府上城前期物业服务合同》《前期物业服务合同》《房屋装饰装修安全管理协议》、大竹县人民政府竹阳街道办事处2018年41号文件、大竹县发展和改革局、大竹县住房和城乡规划建设局2013年16号文件等证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，四川龙凯房地产开发有限公司就龙凯学府上城小区的物业服务先后与四川阳光洲际置业有限公司、四川金久物业管理有限公司签订《四川省前期物业服务合同》，因四川阳光洲际置业有限公司未按时入驻为该小区提供物业服务，四川龙凯房地产开发有限公司电话告知解除合同，后由四川龙凯房地产开发有限公司选聘的金久物业为龙凯学府上城小区提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中原告金久物业与四川龙凯房地产开发有限公司签订的《四川省前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对龙凯学府上城小区全体业主均有约束力。龙凯学府上城小区首批房屋交付后，原告金久物业就物业服务、装修管理等内容分别与业主签订了《前期物业服务合同》、《房屋装饰/装修安全管理协议》，这两份合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按照合同约定对龙凯学府上城小区提供了物业服务，被告作为小区业主应按合同约定履行交纳物业管理服务费的义务，现原告金久物业要求被告陈莹支付拖欠的物业管理服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告金久物业自愿放弃被告承担滞纳金的诉讼请求，系对其民事权利的处分，本院予以准许。《四川省城市二次供水管理办法》第26条规定：“二次供水设施的日常运行、维护管理费用，由运行管理单位按提供服务内容的收费标准或合同约定向使用二次供水的用户收取。”，且原、被告在双方签订的《前期物业服务合同》中对二次供水费做了“二次供水费150元/户/年”的约定，现原告金久物业按照法律规定和合同约定收取被告二次供水费于法有据，原告金久物业自愿将二次供水费标准降为100元/户/年，系原告对自己民事权利的处分，本院依法予以确认。综上，被告对拖欠的物业服务费3188.5元、二次供水费175元（100元/户/年×21月）应当予以交纳。被告杨莹提出四川龙凯房地产开发有限公司先后与四川阳光洲际置业有限公司、金久物业签订的《前期物业服务合同》未通过招投标、选聘不符合法律规定而导致合同无效的抗辩。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”，但在判断合同效力的问题上应将合同所违反的强制性规范区分为效力性规范或管理性规范，如果法律规范的目的是为了行政管理的需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应当把这类强制性规范作为管理型规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。本案中被告杨莹主张四川龙凯房地产开发有限公司选聘的四川阳光洲际置业有限公司、金久物业不符合国务院《物业管理条例》第二十四条的规定，该规定属于管理型规范，应将其排除在认定合同效力依据的范围之外，故四川龙凯房地产开发有限公司与原告金久物业签订的合同有效，被告杨莹的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于被告杨莹抗辩物业服务存在瑕疵的问题，因物业服务合同具有时间较长、区域较大、对象众多、内容广泛的特点且为动态变化的过程，被告在本案中所主张的原告存在部分物业服务质量瑕疵的证据尚不足以作为确认因可归责于原告方原因对其合同目的产生了重大且实质性妨害或影响的充分依据，故被告以此抗辩不予交纳物业管理服务费的理由不成立，本院不予支持。被告主张应降低物业管理服务费用计费标准可另行依法解决。关于被告要求原告返还已付的二次供水费、燃油费、出入证、建渣清运费、装修管理费、装修保证金的反诉请求。原告根据《四川省城市二次供水管理办法》的规定和双方签订的《前期物业服务合同》的约定收取二次供水费，符合法律规定和合同约定，故被告要求原告返还2016年度的二次供水费150元的反诉请求，本院不予支持。原告金久物业先后就龙凯学府上城小区的物业服务与四川龙凯房地产开发有限公司、小区业主签订合同，两份合同对燃油费的约定不一致，因原告与业主签订的合同在后，应视为系对其与四川龙凯房地产开发有限公司签订的合同内容的变更，故燃油费的约定应以原、被告签订的《前期物业合同》约定为准。又因学府上城小区位于城乡结合地带，考虑到该小区经常停电进而影响业主对房屋装修的进度，故原告金久物业按照《前期物业服务合同》约定首年收取燃油费100元用以发电供给日常设备的运行，该收费项目原、被告双方在《前期物业服务合同》中有明确的约定，且该收费项目亦符合大竹县发展和改革局、大竹县住房和城乡规划建设局《关于规范我县物业服务收费管理的通知》第八条第（九）项：经业主同意的其它费用的规定，故被告要求原告返还2016年度的燃油费100元的请求，本院不予支持。原告金久物业自愿退还被告临时出入证工本费30元，系当事人对自己民事权利的处分，本院依法予以准许、确认。原告金久物业依据《房屋装饰/装修安全管理协议》的约定收取了装修管理费、建渣清运费，且该收费标准亦符合大竹县发展和改革局、大竹县住房和城乡规划建设局《关于规范我县物业服务收费管理的通知》的收费标准，故被告要求原告退还建渣清运费、装修管理费的诉讼请求，本院不予支持。根据《前期物业服务合同》《房屋装饰/装修安全管理协议》的约定，原告金久物业向被告收取住宅装修保证金2000元，被告的房屋在装修后经物业公司验收合格入住一年后可申请办理退费手续。现被告的房屋已装修完毕并入住，但被告并未履行验收程序，故其要求原告直接退还住房装修保证金2000元的诉讼请求，本院不予支持。被告可按合同约定与原告进行验收合格后再要求退还装修保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）杨莹于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）四川金久物业管理有限公司支付2017年1月1日起至2018年9月30日止的物业管理服务费3188.5元、二次增压供水费175元；
二、原告（反诉被告）四川金久物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告杨莹（反诉原告）交纳的临时出入证费30元。
三、驳回被告（反诉原告）杨莹的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告杨莹（反诉原告）负担20元，原告四川金久物业管理有限公司负担5元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）杨莹负担20元，四川金久物业管理有限公司负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。
审判员 秦超
二〇一九年一月六日
法官助理桂玮玮
书记员王薪杰 搜索“”