贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3933号
原告（反诉被告）：黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司，住所地：凯里市友庄路西侧金色家园****，统一社会信用代码:915226068015431XU。
法定代表人：罗善辉，执行董事。
委托诉讼代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：凯里市金泉湖仰阿莎广场右侧金泉国际新城售楼中心**，统一社会信用代码：915226007705567349。
法定代表人：方加民，执行董事。
委托诉讼代理人：刘笑春，贵州重元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司（以下简称“百盛房地产经纪公司”）与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称"恒丰房产公司"）合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百盛房地产经纪公司的委托诉讼代理人姜才林，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人蔡小宝与刘笑春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盛房地产经纪公司向本院请求依法判决：1、被告退还原告合同保证金100000元；2、被告支付原告房屋销售佣金、房屋溢价分成款共计320561元；3、被告向原告支付逾期利息21807.84元（以420561元为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算），2019年6月6日至被告付清该420561元期间以420561元为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；4、被告向支付原告违约赔偿金500000元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年7月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《金泉国际新城房地产开发项目总体策划及销售代理合同》，约定：被告委托原告为其开发建设的位于凯里金泉国际新城项目第一期335套房屋及配套地下室车位（面积约5.5万m2）进行销售；双方均有遵守本合同的义务，任何一方违反本合同约定的，应当向对方支付违约赔偿金500000元，并承担其违约行为给对方造成的一切经济损失和法律责任；合同签订后，原告于2011年7月20日向被告交付了10万元合同保证金。2013年1月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》，约定：被告委托原告为其开发建设的位于凯里金泉国际新城项目第二期508套房屋进行销售，并对委托期限、佣金、溢价部分的计算方法、结算方式、违约责任等进行了约定。在上述合同签订后，原告立即组建专业销售团队为被告提供销售服务，原告完成被告委托的销售任务后于2016年9月正式退出案涉二期项目，可被告并未严格按照合同约定按时足额向原告支付房屋销售佣金和溢价分成，其中：1、被告还有15套房屋【买受人为：杨昌松、李翔宇、陈菲菲、李文兰、吕长明、余燕玲、谢富强、张龙、胡长铭、马莉、蒋声碧、吴志明、谭正昌、欧阳建泽】的销售佣金及溢价分成款共计86316.00元未支付给原告，且被告已收到该15套房屋的全部购房款；2、2018年1月10日，原告向被告申请拨付销售佣金及溢价分成款共计292326元，可被告在2018年1月22日审核后仅向原告支付242326元，被告暂扣5万元，暂扣理由为“因李俊杰（原告销售人员）私下收取36栋复式房1号房5万元，故暂扣5万元，待总体验收后决定”，由于没有证据证明诉原告销售人员向业主（买受人）收取5万元费用，事实上李俊杰也未向业主收取该5万元，故被告暂扣原告的5万元不能成立，该5万元房屋销售佣金被告依法应支付给原告。同时，案涉项目总计508套房屋，原告作为被告授权的唯一策划销售方，可被告未经原告同意，擅自聘请人员成立销售团队为案涉金泉国际新城二期房屋进行销售，导致被告自行成立的销售团队销售了35套房屋【总购房款为20471648元】，其行为明显违反了双方签订的合同第十三条第2项的约定，其依约应向原告支付50万元违约赔偿金；另，由于被告行为明显侵害原告独家销售的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，因此，被告应按双方签订合同约定的佣金计算标准向原告支付该35套房屋的佣金合计184245元。此外，原告2011年7月20日向被告交付了10万元合同保证金，该保证金在一期房屋销售完毕后，双方已约定自动转为二期项目的销售保证金，因此，该10万元保证金被告应退还给原告。依据约定原告应于2018年5月8日之前付清上述420561元款项【其中：保证金100000元、房屋销售佣金及房屋溢价分成款320561元】，被告应自2018年5月9日起至付清该420561元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率标准向原告支付逾期付款及退款利息，其中：2018年5月9日起至2019年6月4日期间的利息为21807.84元，2019年6月6日至被告付清该420561元期间以420561元为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算。现原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如诉请。
被告恒丰房产公司辩称：
一、被答辩人未完成销售任务，违反合同约定，保证金无需返还。1、2013年1月16日，答辩人（合同甲方）与被答辩人（合同乙方）签订《房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》（下称《二期销售代理合同》），该合同第十三条第4点约定：“合同履约保证金人民币壹拾万元整，此履约保证金由一期延续，若乙方在本合同有效期内违反合同约定，导致甲方需要终止合同的，该笔保证金将不予返还；此保证金在乙方按时完成委托销售房源的95%后，15天内一次性支付给乙方，甲方返还给乙方的进场时合同履约保证金不计算利息”。2、金泉国际新城二期14、15、16、27、28、32、36、37共8栋，系《二期销售代理合同》中约定由被答辩人销售范围，共计532套房屋。截止今日，被答辩人共计销售495套房屋（不包括15栋2004号房屋，该房屋原先由被答辩人销售，且答辩人已支付佣金，后原房主胡宇霏退房，由答辩人出售给吴方楠），答辩人的销售率为93.045%，即使将15栋2004号房屋算进被答辩人的销售量之中，销售率也仅为93.233%，均未达到合同约定的95%。根据《二期销售代理合同》第十条的约定，被答辩人应在楼盘正式开盘的12个月内销售率达到95%，如不能完成销售任务的，视为违约，答辩人有权单方终止该合同，被答辩人承担违约责任。金泉国际新城二期开盘时间为2013年8月，被答辩人本应在2014年8月之前完成95%的销售率，然而截止2014年8月底，被答辩人的销售率不足60%，严重低于预期目标，其销售能力一般，且严重影响了答辩人的回款计划。在此情况下，答辩人不得不组建自己的团队参与销售，以便能够尽快回笼资金，降低银行贷款的还款压力，被答辩人早就知晓此事并且没有任何异议。2017年8月17日，被答辩人销售完由其销售的第495套房屋后，答辩人要求终止《二期销售代理合同》，因此根据合同约定，答辩人无需返还履约保证金。
二、被答辩人主张的房屋销售佣金为金泉国际新城三期房屋的销售佣金，而非第二期的房屋销售佣金。1、被答辩人主张的14套房屋中，除第27栋304号房屋（业主为张龙）属于金泉国际新城二期以外，其余的均为三期房屋，不在《二期销售代理合同》约定的销售范围之中。张龙买的第27栋304号房屋，约定的付款方式为分期付款，总房价为70万，如今仅支付60万，剩余10万并未支付。根据《二期销售代理合同》第十条的约定，分期缴纳购房款的，购房客户结清总房价款的100%的，确认销售成立。根据合同约定，销售成立后，方能结算佣金。另外根据合同约定，凡是由被答辩人售楼人员经手成交的购房客户，由被答辩人负责该客户未达款项或为交款项的追索。因此，张龙购买的第27栋304号房屋，不符合支付佣金的条件。
三、答辩人自行销售的部分房屋不能视为被答辩人的销售业绩，不应支付该部分房屋的佣金及溢价分成，更无需支付逾期付款及退款利息。1、根据《二期销售代理合同》第三条“委托期限”的约定，合作期限为自本合同生效日起至销售率达到95%以上之日。因此，金泉国际新城二期房屋销售率达到95%后，双方的合作期限到期，也就意味着在被答辩人没有任何违约行为的前提下，答辩人仍然可以自行销售剩余的5%（即26套房屋）。2、从本答辩状第一点的内容可知，被答辩人的实际销售情况远未达到《二期销售代理合同》的销售目标，并且严重滞后，致使答辩人无法及时回笼资金，承担了不必要的银行贷款利息。答辩人在这种情况下，才组建自己的团队参与销售，被答辩人当时对此之情且无任何异议。如今，被答辩人竟然要求答辩人支付该部分的房屋的佣金及溢价分成，想不劳而获，没有事实及法律依据。另外，被答辩人代理销售房屋，除承担人员配置的成本以及根据《二期销售代理合同》的约定承担售楼部的水、电。通讯费的成本以外，没有其他成本，而答辩人则要承担巨额的银行贷款利息成本，被答辩人的销售任务迟迟未能完成，本就给答辩人造成了巨大的经济损失，如果答辩人自行销售部分房屋的佣金及溢价分成还要向被答辩人进行支付，这对于答辩人而言是极不公平的。3、被答辩人提交的《二期结算表》中，只有张龙买的第27栋304号房屋属于《二期销售代理合同》约定的销售范围，但该笔房屋销售佣金因被答辩人未能追回剩余的10万元购房尾款，而不符合结算条件。《二期结算表》中的其他房屋，均为三期房屋，双方之前并未签订关于三期房屋的销售代理合同，也并未约定具体的结算时间，至今尚未支付的原因系被答辩人无理拒绝承担《二期销售代理合同》中约定的由其承担的水、电、通讯费，而并非答辩人的原因。因此，答辩人无需支付任何逾期付款利息。
四、答辩人不存在违约行为，无需支付违约赔偿金。1、根据《二期销售代理合同》第十条的约定，违约赔偿金的数额为“人民币贰拾万元整（￥500000.00元）”。该约定存在大写与小写不一致的情形，应当以大写数字为准。2、根据本答辩状前三点所述，答辩人根本没有任何违约行为，被答辩状在《民事起诉中》罗列的被答辩人的违约行为，均不符合客观事实。相反，是被答辩人存在严重的违约行为，如未完成销售任务、未承担约定的水、电、通讯费等，应该支付违约金的是被答辩人而不是答辩人。综上所述，被答辩人的诉讼请求均不能成立，恳请人民驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告恒丰公司向本院提出反诉，请求依法判决：
一、反诉被告向反诉原告支付售楼部电费470566.98元、销售电话通讯费4****.49元、反诉被告驻派销售人员工资44391元、违约赔偿金200000元，前述金额合计763493.47元；
二、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2013年1月16日，反诉原告与反诉被告签订《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》，反诉人将其开发的“金泉国际新城项目二期”委托反诉被告进行代理销售。双方约定：合同期限自合同生效之日起至该一期楼盘销售率达95%（含95%）以上之日终止；反诉人提供售楼部及相关办公设备，售楼部日常水、电、通讯费由被反诉人承担；被反诉人驻派现场人员的工资等费用由被反诉人承担；销售房屋的银行按揭贷款办理、产权办理等售后环节服务由被反诉人提供。前述合同签订后，反诉被告仅派驻了陈静、吉学军、金艳、李俊杰、高荣荣、钟杨6名销售人员进行销售，在销售期间该等6名销售人员的工资均由反诉原告向销售人员垫付，同时，在被反诉人销售前述楼盘房屋时，售楼部的电费、通讯费反诉被告均不予以支付而是由反诉原告承担。因反诉被告销售人员不力等原因，导致“金泉国际新城项目二期”楼盘的销售率并未如销售代理合同中约定的时间完成销售任务，直至2018年1月10日反诉被告才完成了最后一次销售“金泉国际新城项目二期”范围内房屋，即便如此，被反诉人销售的该项目二期楼盘的销售率亦并未达到95%，并未完成合同约定的销售任务。在被反诉人最后一次（即2018年1月10日）销售“金泉国际新城项目二期”范围内房屋后，双方在结算销售佣金等款项时，反诉原告多次要求被反诉被告前往反诉原告处结算电费、通讯费及支付由反诉人垫付的其驻派销售人员工资事宜，反诉被告不但均以种种不成立的理由至今拒绝支付，反而以反诉人违反合同约定为由提起本案本诉诉讼。经核算，自2013年1月16日，反诉人与被反诉人签订《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》之日起至2018年1月10日反诉被告最后一次销售“金泉国际新城项目二期”房屋之日止，该期间反诉原告共计垫付了被反诉人派驻销售现场的销售人员工资44391元、反诉人共计承担了售楼部电费470566.98元、销售电话通讯费4****.49元。前述反诉原告承担的本应由反诉被告承担的款项，反诉被告依约应向反诉原告支付。同时，根据双方签订的《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》第十条约定，被告应自该期楼盘开盘之日起12个月内完成销售率达95%的销售任务。原告开发的该楼盘二期于2013年8月11日开盘，被告自2014年8月并未完成该销售任务，依然违反合同约定，依据该合同第十五条的相关约定，应向原告支付违约赔偿金200000元。恳请贵院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告百盛房地产经纪公司未向本院递交书面答辩，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：1、反诉原告提起反诉的电费、电话费等都无法区分，反诉原告请求反诉被告支付47万多元电费没有依据，反诉原告自己也无法区分，用电总量总反诉原告应占多少，反诉被告应占多少。2、销售电话通讯费，从反诉原告的证据看不出反诉原告为反诉被告销售人员缴纳。3、反诉原告请求的销售人员工资，这个工资是2017年7月至2017年9月反诉原告答应给销售人员的补助，该补助不应由反诉被告承担。4、反诉原告自己在签订合同中限定了二期房屋为508套并不是532套，这是反诉原告自己不告诉反诉被告，不应由反诉被告承担。5、反诉被告在反诉原告的售楼部最后时间应该是2017年的9月底，并且后期的销售包含了3期的销售，由于反诉原告楼盘交错，致使反诉被告销售期拖延，另外反诉原告存在反复退房的情况，致使时间一直拖至2017年9月底。法院应考虑截止时间为2017年9月，其次应考虑合同履行过程中反诉原告存在的过错。反诉被告也是鉴于反诉原告的诸多原因，才未能对上述款项进行结算，请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年1月16日，以恒丰房产公司为甲方，百盛房地产经纪公司为乙方，就恒丰房产公司开发的“金泉国际二期”售房事宜签订《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》，合同主要约定：
一、甲方聘乙方作为本案的独家策划及销售代理商。本案的合作期限为自本合同生效日起至本案销售率达到95%（含95%）以上之日。合同期满后，双方在协商继续合作事宜，具体合作方式另定。
二、甲方负责提供售楼处和相关办公设施，售楼部日常水、电、通讯费用由乙方自理。
三、乙方全面负责销售队伍的组织、培训及现场销售工作的执行和管理，乙方聘用的工作人员与甲方之间不存在劳动合同关系。乙方承担乙方派驻现场所有人员的培训、工资、佣金、其他奖金、生活费用、住宿费用、劳动福利、社保、服装等费用。乙方对上述人员的财产及安全负完全责任。四。销售范围：金泉国际新城二期14、15、16、27、28、32、36、37共8栋。销售目标“本案的总销售期为每期正式开盘之日起算12个月。各期正式开盘后前3各月内销售率达到50%，第九个月达到80%，12个月内销售率达到95%，剩余5%可顺延2个月时间尽量销售。乙方必须按时或提前完成上述销售进度。如乙方不能按该进度完成销售任务，视为违约，甲方有权单方终止该合同，乙方承担违约责任。因银行和房管部门原因导致时间延误，经甲方确认后顺延。销售界定：1、一次性缴纳购房款的，购房客户按《商品房购房合同》等有关合约约定应缴纳的全部款项（现金必须交由甲方指定收银员处，转账款项必须进入甲方指定的银行账户）的，确认销售成立。2、分期缴纳购房款的：购房客户按《商品房购房合同》等又换合约约定缴清总房价款100%（现金必须交由甲方指定收银员处，转账款项必须进入甲方指定的银行账户）的，确认销售成立。3、办理按揭贷款购房的：购房客户签订《商品房购房合同》及按揭的商业银行所签订的《购房按揭贷款合同》并按《商品房购房合同》所约定应缴比例的购房款（现金必须交由甲方指定收银员处，转账款项必须进入甲方指定的银行账户）的，确认销售成立。4、甲方不直接销售本案住宅，经甲方介绍成交的客户（甲方预留方圆除外），也应计入乙方业绩。
五、销售佣金的计算、结算与支付：1、凡低于销售底价成交的，甲方有权追查责任由此所造成的损失由乙方负责。如由甲书面签字同意的，按《商品房买卖合同》成交总款的0.9%计算佣金给乙方。2、凡高于销售底价成交或按销售底价成交的，按销售底价×销售面积×0.9%，甲方将该款项支付给乙方作为代理销售报酬。3、超出销售底价的销售金额部分，作为溢价约定计算溢价分成，不计销售佣金。4、支付方式：甲方在收到乙方提交的申请单后3个工作日内进行审核，并予以签认。甲方在签认提佣申请单后7个工作日内以现金或者支票的形式支付给乙方相应的销售佣金，乙方同时出具正式税务发票（税款由乙方自理）。
六、溢价及结算与支付方式：1、经甲方同意，乙方可在每套销售底价基础上加价报价，加价部分可作为销售弹性折让之用。2、住宅溢价部分按甲方85%、乙方15%的比例进行分成。3、商业溢价部分按甲方85%、乙方15%的比例进行分成。4、未获得甲方书面许可，乙方不得将本案房屋低于销售底价出售。若乙方擅自低于销售底价销售造成损价的，甲方有权终止合同，所造成的损失由乙方赔偿。5、溢价款支付方式：甲方在3个工作日对溢价款项结算明细表进行签认以后，在3个工作日内将应支付给乙方的溢价分成款项以现金或者支票的形式支付给乙方，乙方同时出具正式税务发票（税款由乙方自理）。
七、其他内容：甲方应按时向乙方支付佣金及溢价分成款。若超过付款时间达10日以上仍未向乙方支付应付款项的，应当按同期银行贷款利息的标准给予乙方补偿。超过30日仍未支付应付款项时，乙方有权停止销售工作并通过法律手段追讨应得款项。2、甲方认定，乙方为本案在贵州地区唯一策划销售方。本合同履行期间，甲方不得自行销售或委托第三方进行策划销售，如有此类情形发生，甲方或第三方所销售的业绩视为乙方的销售业绩，并依本合同的约定支付佣金及溢价分成。3、合同生效，合同履约保证金人民币壹拾万元整（￥100000.00元），此履约保证金由一期延续，若乙方在本合同有效期内违反合同约定，导致甲方需要终止合同的，该笔保证金将不予返还。此保证金在乙方按时完成委托销售房源的95%后，15天内一次性支付给乙方，甲方返还给乙方的进场时合同履约保证金不计算利息。
八、合同违约及终止：1、双方均有遵守本合同的义务，任何一方违反本合同约定的，应当向对方支付违约赔偿金人民币贰拾万元整（￥500000.00元），并承担由其违约行为给对方造成的一切经济损失和法律责任。2、若乙方无法按本合同约定的时间完成各项任务和服务事项，视为违约，除按相关约定条款处理外，甲方有权终止合同。合同签订之后，百盛房产经纪公司针对恒丰房产公司开发的凯里金泉国际二期房屋销售事宜组建团队进场售房。2013年8月9日恒丰房产公司取得凯里市金泉国际新城14、15、27、28、3、4、5、6、7幢商品房预售许可证后，于2013年8月11日对涉案房屋开盘进行销售。2013年9月11日，恒丰房产公司又陆续取得凯里金泉国际16、32、36、37幢房屋的预售许可证，金泉国际新城二期14、15、16、27、28、32、36、37共8栋房屋系恒丰房产公司与百盛房产经纪公司《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》约定的范围。截止至2014年9月11日，百盛房产经纪公司按照合同约定累计出售房屋335套。虽然百盛经纪房产公司出售的房屋未达到合同约定，但双方并未解除《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》，百盛房产经纪公司仍然继续对金泉国际新城二期14、15、16、27、28、32、36、37共8栋房屋的剩余房源进行销售，截止至2018年1月10日累计出售493套（含截止至2014年9月11日累计出售的328套）。2013年8月至2018年1月期间，售房部电费及通讯费均由恒丰房产公司支付，其中售房部使用的电话（0855-81×****）产生通讯费48××5.49元，售房部电表（原户号0002596828.0002562559、现资产号56Ｂ6Ｗ2Ｇ7Ｑ2313502790）产生电费470566.98元。2018年1月10日，百盛房产经纪公司向恒丰房产公司申请房屋销售佣金、房屋溢价共计292326元，恒丰房产公司以百盛房产经纪公司的工作人员李俊杰私下收取业主5万元为由，暂扣5万元，仅支付百盛房产经纪公司242326元。此外，百盛房产经纪公司原向恒丰房产公司交纳的合同保证金100000元，恒丰房产公司亦未予退还。事后，双方因《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》履行事宜发生纠纷，双方协商未果后，百盛房产经纪公司于2019年6月10日向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经本院主持调解未果。另查明：2014年8月27日，恒丰房产公司自行组织员工对金泉国际新城二期14、15、16、27、28、32、36、37共8栋房屋的剩余房源进行出售，截止至2017年10月2日恒丰房产公司自行出售金泉国际二期房屋35套。同时查明：陈静、吉学军、金艳、李俊杰、高荣荣、钟杨6人系百盛房产经纪公司派驻在恒丰房产公司的售房人员。2019年7月至9月共计支付6人款项44391元。2017年7月，百盛房产经纪公司也向陈静、吉学军、金艳、李俊杰、高荣荣、钟杨6人发放7月工资。再查明：凯里金泉国金售楼部共三层，在2013年1月16日期间至2018年1月10日期间系百盛房产经纪公司与恒丰房产公司共同使用，其中一楼销售大厅由百盛房产经纪公司使用，二楼由百盛房产经纪公司、恒丰房产公司共同使用，三楼由恒丰房产公司使用。
本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。依法成立的合同，自成立时生效，并受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。百盛房产经纪公司作为房地产代理销售企业，其与房地产开发企业的恒丰房产公司于2013年1月16日签订的《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》，是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的有关规定，对合同的真实性、合法性，本院予以确认。围绕本案的争议焦点，本院作如下论述：
一、双方在履行《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》过程中系哪方违约？依据合同约定，百盛房产经纪公司的销售期为每期正式开盘之日起算12个月。由于恒丰房产公司取得合同约定销售范围房屋的预售许可证时间分别为2013年8月9日、2013年9月11日，虽然2013年8月11日涉案房屋已经开盘进行销售，但由于合同涉及的部分销售房屋系2013年9月11日才取得商品房预售许可证，故合同约定的销售期限本院以2013年9月11日为起算点，计算至2014年9月11日。在此期间，百盛经纪房产公司销售328套房屋，其销售率远远低于合同约定的95%，百盛房产经纪公司存在违约情形。恒丰房产公司在明知百盛房产经济公司违约的情形下，不但未主张解除《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》，还仍然同意百盛房产经纪公司继续销售房屋是事实。恒丰房产公司在百盛房产经纪公司未完成销售任务的情形下，自行组织人员在2014年8月27日至2017年10月2日期间共计销售金泉国际二期35套房屋，但从双方履行合同的情形来看，百盛房产经纪公司对此也是明知的，且多年来一直未曾提出异议，由此可见，无论是恒丰房产公司，还是百盛房产经济公司均对合同约定的销售期届满后的合同履行变更情况予以默认，视为双方协商一致对合同的变更，是双方对自己权利的处分。故百盛经纪公司以恒丰房产公司自行组织人员销售房屋构成违约，恒丰房产公司以百盛房产经纪公司在约定期限内房屋销售率未达95%已构成违约要求对方承担违约责任的理由，本院均不予采纳。虽然金泉国际新城二期14、15、16、27、28、32、36、37共8栋房屋实际为532套，但双方在合同中约定的套数为508套，故销售率本院以合同约定的508为基数计算。百盛房产经纪公司截止至2018年1月10日共计销售房屋493套，已超过95%，结合双方合同的实际履行情况，本院对百盛房产经纪公司诉请恒丰房产公司退回履约保证金100000元的诉讼请求，本院予以支持。
二、恒丰房产公司是否尚欠百盛房产经纪公司售房佣金、房屋溢价款？尚欠多少？利息多少？百盛房产经纪公司诉请的售房佣金、房屋溢价款320561元中，包含百盛房产公司称销售的金泉国际三期房屋款15套佣金（庭审中更正为11套），恒丰公司暂扣的50000元，以及恒丰房产公司自行销售的35套房屋的佣金及房屋溢价款。由于恒丰房产公司与百盛房产经纪公司并未就凯里金泉国际三期房屋销售进行约定，且百盛房产经纪公司向本院提交的证据不足以证明其提供的11套房屋系百盛房产经纪公司销售，故对百盛房产经纪公司就该11套房屋销售佣金及溢价款的诉讼请求，本院不予支持。虽然恒丰房产公司自行组织销售35套房屋是事实，但这是在百盛房产经纪公司销售率偏低远远未达到合同约定的95%的前提下，且百盛房产经纪公司对恒丰房产公司参与售房这一事实一直是明知的，且双方多年来一直共同销售房屋，双方对此均未提出异议，故现百盛房产经纪公司诉请恒丰房产公司支付恒丰房产公司自行组织人员销售的35套房屋的佣金及溢价款，本院亦不予支持。恒丰房产公司以百盛房产经纪公司员工私自收取业主款项为由扣留了50000元售房佣金未支付给百盛房产经纪公司。通过庭审查明，恒丰房产公司未曾向业主退还该笔款项，其提供的证据也不足以证明业主曾向百盛房产经纪公司或收款员工提出异议并主张退还款项事宜，故百盛房产经纪公司员工收取业主款项系何原因、系何性质系在本案中无法认定，故恒丰房产公司以此为由扣留百盛房产经纪公司售房佣金50000元缺乏事实依据，百盛房产经纪公司诉请被告支付50000元售房佣金（含房屋溢价部分），本院予以支持。关于利息部分，鉴于双方合同的实际履行情况，本院酌情从起诉之日，以150000元（100000元保证金及50000元售房佣金）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。
三、百盛房产经纪公司应否支付恒丰房产公司售楼部电费470566.98元、通讯费48××5.49元、百盛房产经纪公司员工工资44391元？《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》约定，恒丰房产公司负责提供售楼处和相关办公设施，售楼部日常水、电、通讯费用由乙方自理。百盛房产经纪公司承担百盛房产经纪公司派驻现场所有人员的培训、工资、佣金、其他奖金、生活费用、住宿费用、劳动福利、社保、服装等费用。虽然《金泉国际新城房地产开发项目二期总体策划及销售代理合同》中明确约定售楼部日常水、电、通讯费用由百盛房产经纪公司负担，但从合同约定的内容及日常交易习惯来看合同约定百盛房产公司负担上述费用的前提应是售房部由百盛房产经纪公司独自管理使用。本案中，金泉国际售房部事实上一直由百盛房产经纪公司与恒丰房产公司共同使用，且电表从未进行区分，故售房部电费全部由百盛房产经纪公司负担有失公平。鉴于百盛房产经纪公司实际使用售房部的事实，现百盛房产公司以电费无法区分拒不支付的辩解理由，本院亦不予采纳。虽然原告主张的通讯费电话均为售房电话（0855-81×****）产生的通讯费，但是在合同履行过程中，恒丰房产公司也参与房屋销售，故通讯费用也应当由双方共同负担。综合本案所涉售楼部的使用功能，百盛房产经纪公司、恒丰房产公司使用售楼部的实际情况以及房屋销售的数量等情形，本院酌情判定百盛房产经纪公司承担售楼部电费的60%，承担通讯费用的70%，即电费282340.19元（470566.98元×60%），通讯费33974.84元（48××5.49元×70%），共计316315.03元。恒丰房产公司在2019年7月-9月期间共计向百盛房产经纪公司派驻的6名员工发放款项44391元是事实，但经本院向领取工资人员陈静、李俊杰了解核实，其二人均分别表示从恒丰房产公司领取的部分系恒丰公司自愿给予的补贴，故恒丰房产公司主张百盛房产经纪公司陈静等6人工资44391元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司销售佣金50000元、退还合同保证金100000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率以150000元为基数计算，从起诉之日即2019年6月10日计付至支付完毕之日止）。
二、反诉被告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司电费282340.19元、通讯费33974.84元，共计316315.03元。
三、驳回原告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司的其余诉讼请求。
四、驳回反诉原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取为6612元、由原告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司负担5554元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担1058元。反诉案件受理费已减半收取5718元，由反诉原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担2973元，由反诉被告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司负担2745元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。
审判员 朱艳
二〇一九年一月六日
法官助理朱瑾
书记员吴** 关注公众号“”