济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9117号
原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。统一社会信用代码91370112560769707A。
负责人：孙承利。
委托诉讼代理人：贾思振，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。
被告：韩震南，男，1982年12月7日出生，汉族，住济南市。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业公司）与被告韩震南物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒生物业公司的委托诉讼代理人贾思振，被告韩震南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交纳2015年1月1日至2018年7月1日的物业管理服务费7154元；2.被告向原告支付违约金1000元（暂为本数，最终按合同约定计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实和理由：2013年11月18日，原被告签订《恒生.伴山前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告所有的恒生伴山花园2-1-1902室房产的小区提供物业管理服务，其中住宅物业管理收费标准为1.8元/月/平方米；并约定如被告未能按时交纳物业费用，应按总费用每日百分之三的标准向原告支付滞纳金。合同签订后，原告如约履行了合同义务，但被告未能按照合同约定交纳物业管理费，经原告多次催要未果，故诉至贵院。 韩震南辩称，原告的物业服务没有达到协议约定的服务标准，要求降低物业费标准至0.8元/月/平方米。理由如下：
一、卫生状况很差。楼道前面污水四溢、地下走廊有很多垃圾，建筑垃圾堆放在地下室里遍地都是，楼道角落经常有人大小便无人清理。
二、电梯也没有进行及时的维护。提供2018年10月15日21时41分拍摄的照片。
三、小区安保存在问题，小区应该有红外围栏没有启用，小区虽然目前来说已经安了门禁系统，但没有人值守随便人进出。2号楼地下室门禁系统全部被破坏了，门板全部被拆掉了，门应该是闭合的，7、8号楼也有这种情况。单元门的门禁没有启用过，一直是坏的，每个楼的门禁全部都是坏的，只有3号楼的是正常使用的。地下室有被撬的情况。小区里经常有发广告的，证明安保确实有问题。
四、公共设施设备维修不及时。门禁、消防设施的锁、指示门、电报箱、地下车库、卷帘门、地面楼道里9层以上的灯以及地下室所有的灯和楼道里的灯坏掉后未进行及时维修，瓷砖也脱落了。
五、消防指示牌、软管、玻璃门禁全都是坏的，消防安全隐患是大问题。
六、公共区域被物业占用了，放保洁物品。配电箱应该是锁住的，现在是开的。从地下室到地面的楼梯处于常年锁闭期间，公共设施被占用，车库里面不允许有充电的。地下室有人对外出租居住物业没有进行管理过七、物业在地下室搞创收，物业办公地点腾出对外出租。
八、电梯广告每周更换一次，单元公告栏、快递箱子上都有广告，收入没有公开。
九、电动车随意摆放，综上被告不认可违约金，入住的时候一直在交物业费，后期发现物业没有按照约定标准提供物业服务时才未交物业费的。 经审理，本院认定事实如下：2013年11月18日，韩震南（甲方）与（乙方）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司签订《恒生.伴山前期物业管理服务协议》一份，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司，对恒生.伴山花园物业提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理（纳入业主房屋面积公摊的部位），物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，乙方不需承担义务的，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设备除外；物业共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等项目。物业管理费收费标准为住宅1.8元/㎡/月。甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。韩震南系恒生伴山花园2号楼1单元1902室的业主，房屋面积94.63㎡。自2015年1月1日起2018年7月1日，韩震南未缴纳物业费，欠缴物业费共计7154元。 另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为山东恒生物业服务有限公司济南分公司。
本院认为，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司与被告韩震南于2013年11月18日签订的《恒生.伴山前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，原被告均应按合同约定全面履行义务。现淄博恒生物业管理有限公司济南分公司更名为山东恒生物业服务有限公司济南分公司，其权利和义务均由山东恒生物业服务有限公司济南分公司继受。按照恒生物业公司提交的前期物业管理协议附件三中约定的物业服务标准，参照《济南市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格》，本院认定原告恒生物业公司为恒生.伴山花园的业主提供的物业服务标准属于四星级服务标准。 恒生物业公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵。恒生物业公司未及时对小区内损坏的电梯、门禁系统进行维修，因电梯、门禁系统需较大规模的维修，可能需要动用维修资金，需要一定的审批手续才能使用，物业服务企业维修不及时构成物业服务的一般瑕疵，被告韩震南不得以此为由拒交物业费。但原告恒生物业公司服务的小区存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重，且至本院一审法庭辩论终结前，上述问题依旧存在。物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成上述问题持续恶化，未得到明显改善，严重影响业主的正常生活，故被告韩震南请求减少物业费，理由正当，人民法院应酌情予以支持。综合本案情况，酌情扣减恒生物业公司应收物业费的20%，故对原告恒生物业公司要求被告韩震南支付物业费7154元的诉讼请求，本院部分予以支持。因原告恒生物业公司在物业管理方面确有不足之处，故原告恒生物业公司要求被告韩震南向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下： 一、限被告韩震南于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司物业服务管理费5723元（7154元×80%，自2015年1月1日至2018年7月1日）； 二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司负担5元，被告韩震南负担20元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 仪 挺
二〇一九年一月五日
法官助理 李偃平
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