河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0102民初9495号
原告（反诉被告）：刘传勋，男，1964年7月8日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。
委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。
被告（反诉原告）：喻明成，男，1973年5月9日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：代召国，河南大河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤晓恒，河南亚洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈云，女，1981年10月2日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：李天付，河南大河律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区号。
负责人：王向阳，该支行行长。
委托诉讼代理人：管一杰，男，1984年2月7日出生，汉族，住郑州市金水区。该支行员工。
委托诉讼代理人：王远，男，1986年10月25日出生，汉族，住郑州市金水区。该支行员工。
原告（反诉被告，以下简称原告）刘传勋与被告（反诉原告，以下简称二被告）喻明成、陈云、第三人中国建设银行股份有限公司郑州金水支行房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周华意，被告喻明成及其委托诉讼代理人代召国、汤晓恒，被告陈云的委托诉讼代理人李天付，第三人的委托诉讼代理人管一杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行2010年9月24日签订的房屋买卖合同，协助原告办理位于中原区××院××楼××单元××号房屋所有权过户登记手续；2.判令原告向第三人偿付两被告剩余按揭贷款；3.判令诉讼费用及其他费用由两被告承担。事实与理由：2010年9月24日，原告通过郑州大家房地产营销策划有限公司介绍，与两被告在平等互利、充分协商的基础上自愿达成了房屋买卖合同，合同约定两被告将自己购买的位于中原区××、××路××水城××楼××单元××（现房屋登记地址为中原区××院××楼××单元××）的房产以总价495000元的价格卖给原告，付款方式为分期付款，原告向两被告支付首付款120000元，余额375000元待银行放贷之日向被告支付。合同签订后，原告依合同约定向两被告支付房屋首付款120000元，并向郑州大家房地产营销策划有限公司缴纳中介费10000元。2010年9月30日，两被告将该房屋有关手续交付给原告，原告对房屋装修后入住至今。因涉案房屋系两被告向第三人按揭贷款购得，故合同还约定，双方应在办理完毕解押手续之日起5个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。合同签订时因涉案房屋所有权证尚未办理下来，双方无法对该房屋办理解押手续，也无法办理房屋过户及相关手续。期间原告还替两被告支付了6个月银行贷款10655元。后原告得知该房屋所有权证已办理下来，遂找到两被告要求办理房屋所有权过户手续时，两被告推诿拒绝，为此原告在2011年曾向法院提起诉讼，后撤诉。两被告违背诚实信用原则，至今仍未按合同约定办理房屋所有权过户登记手续。为维护原告合法权益，故起诉至法院。
被告喻明成、陈云辩称：双方签订涉案房屋买卖合同，不是原告诉称通过大家房地产营销公司签订的，而是被告和赵兰芝、张伟签订，合同内容也是被告与赵兰芝和张伟协商确定。原告仅是承继涉案的房屋买卖合同。原告应当严格按照合同履行义务，享受权利。合同已经明确约定，被告方得够房款495000元，还约定买方从拿到钥匙的当天起，之后的月供（本金加利息）均由买方承担。原告方仅支付6个月的房贷月供，之后月供都是由被告支付。原告没有按照合同约定履行义务，是根本性违约，且房屋贷款合同也明确约定，若被告连续三个月不支付月供，银行有权行使房屋抵押权。涉案标的就消失。第三人述称：对于双方的买卖合同纠纷无异议,结清贷款是解押的前提,我方愿意配合双方做解押,对原、被告之间的买卖合同第三人不发表意见。二被告向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人支付反诉人剩余房款37.5万元，房屋补差款14809元；2.判决被反诉人返还反诉人垫付的房屋月供款172325.08元及银行同期贷款利息；3.判决被反诉人支付反诉人违约金148500元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2010年9月24日二被告和赵兰芝签订《房屋买卖合同》，后被反诉人以自己是赵兰芝丈夫的名义承接《房屋买卖合同》，该合同约定卖方（喻明成、陈云）将位于中原区××院××楼××单元××号房屋以495000元出售；买方于本合同签订时支付定金25000元；买方从拿钥匙当天起之后的每个月月供（本金+利息）均由买方承担；买方取得房产后，若房产证面积和购房合同面积有差异，买方多退少补；卖方以现在合同为准，得够总房款495000元整，其他费用买方承担。如买方违约，每逾期一日，应按总房款1‰支付违约金。被反诉人主张自己为《房屋买卖合同》的买方，应当承担合同约定义务。被反诉人仅支付了2010年10月份至2011年3月份六个月的月供。自2011年4月21日至今的月供均是反诉人交纳。被反诉人没有按上述合同履行义务，是严重的违约行为，应当承担违约责任。
原告针对反诉辩称：1.对被告第一项反诉请求没有异议，原告同意支付该笔款项，但应包括银行解押款。2.被告要求原告支付被告垫付的房屋月供172325.08元，需要重新核算，经过核算无误得出金额，原告同意支付。被告主张的数额需要被告提供证据证明。3.被告要求原告支付垫付月供款同期贷款利息及违约金148500元，没有事实依据和法律依据。2011年3月30日被告取得房屋产权证，原告从物业公司查询得知后，督促被告协助办理银行贷款解押及房屋过户手续，但是被告以合同不成立、双方不存在合同关系为由明确表示拒不履行。2011年原告起诉被告要求继续履行合同，后撤诉。后被告起诉原告要求停止侵权并腾房，经过一审、二审、再审，被告败诉，确认合同合法有效且已部分履行。再后原告起诉被告要求继续履行合同，经过一审、二审、发回重审。双方从2011年至今一直在诉讼中。原告基于被告拒不承认合同关系、不履行合同明确的意思表示的违约事实，行使合同不安抗辩权，有权中止月供，原告不存在违约。被告未能收到剩余房款和房屋补差款、被告垫付月供，主要由于被告以合同不成立、双方不存在合同关系为由拒不履行合同协助义务，产生一系列的旷日持久诉讼导致的，无法归责于原告。因此显然被告主张垫付月供款的同期银行贷款利息及违约金不成立。第三人述称：没有意见发表。
经审理查明：2010年9月，被告喻明成、陈云作为甲方（卖方）、原告刘传勋作为乙方（买方）、郑州大家房地产营销策划有限公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于中原区××东××、××楼××单元××号的房产，房屋所有权人为喻明成；成交价格为495000元；甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，按揭所需费用由乙方承担。乙方应在立契时将首付房款12万元交付甲方，剩余房款375000元由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足，同时定金冲抵房款。甲方房产系按揭贷款购得，甲、乙双方应在甲方办理完毕解押手续之日起5个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日当日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其他相关配套附属设施，并保证在立契当日将该房产名下所有户口全部迁出。甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。其他约定事项：1、乙方需在合同签订五个工作日内向甲方付房款12万元；2、以银行最大贷款额贷款为准，剩余房款过户当天结清；3、乙方从拿到钥匙当天起之后每个月月供（本金+利息）均由乙方承担；4、甲方取得房产证后，若房产证面积和购房合同面积有差异，乙方多退少补；5、甲方以现在合同为准，得够总房款495000元。该合同签订后，原告于2010年9月30日向陈云支付首付房款12万元。2010年10月，原告告刘传勋对涉案房屋进行装修并一直占有使用涉案房屋至今。涉案房屋于2011年3月30日办理了房屋所有权登记，产权证号为11××66，所有权人为喻明成，房屋座落为中原区××院××楼××单元××号，建筑面积为91.23平方米。2014年5月12日，被告喻明成领取了登记类别为“遗失补证”的房屋所有权证。原告分6次向被告喻明成银行账户（43×××79）转账支付10655元用于偿还银行按揭贷款。涉案房屋按揭贷款自2010年10月1日至2018年11月21日共计174259.91元，其中被告喻明成自行偿还的金额为163604.91元。2011年6月20日，原告起诉二被告，要求二被告协助办理房屋所有权证过户手续，后于2011年11月4日申请撤诉。2015年5月11日，喻明成以房屋物权纠纷为由起诉刘传勋，请求判令刘传勋侵权，立即从位于郑州市中原区××院××楼××单元××号的房屋中搬出。本院于2015年11月9日作出（2015）中民一初字第1066号民事判决书，认定刘传勋入住涉案房屋有合同依据，故喻明成主张侵权的证据不足，驳回喻明成的诉讼请求。喻明成因不服判决而上诉，郑州市中级人民法院于2016年5月5日作出(2016)豫01民终2269号民事判决书，维持原判。此后，喻明成申请再审，郑州市中级人民法院于2016年9月2日作出（2016）豫01民申575号民事裁定书，驳回喻明成的再审申请。在卷证据显示能够证明案涉房屋买卖合同的履行符合郑州市现行住宅限购政策及原告具有支付能力。
本院认为：本案争议焦点有二，其一，原、被告双方是否约定了由买房人承担月供、解押款；其二，原告仅支付6期月供是否构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方合同第十二条其他约定事项内容为：“……2、以银行最大贷款额贷款为准，剩余房款过户当天结清。3、乙方从拿到钥匙当天起之后的每个月月供（本金+利息）均由乙方承担……5、甲方以现在合同为准，得够总房款肆拾玖万伍仟元整。”针对“其他约定事项”第“2”款，根据词句意思及系统解释，该款内容结合合同中约定的“乙方应在立契时将首付房款12万元交付甲方，剩余房款375000元由银行放贷之日向甲方支付”能够认定在原告已向二被告支付首付款120000元后，剩余房款为375000元，“得够总房款肆拾玖万伍仟元整”即二被告应收到原告支付的495000元房款，因解押款与房款属于不同性质的款项，故解押款不应从原告应当支付的房款中扣除。针对“其他约定事项”第“3”款，根据词句、合同目的及房屋买卖交易习惯，该款约定的“月供”为涉案房屋按揭贷款的借款人喻明成名下的月供，结清房屋剩余贷款之后就不需继续偿还该月供。买房人应当承担月供至结清房屋剩余贷款之日。至于约定的“月供”是否包含解押款，
本院认为，总房款之外的其他款项应当由何人支付，双方应当明确予以约定，没有约定或约定不明确的，应当由负有履行义务的主体承担。诉讼中，二被告将其认为原告方应承担的费用陈述如下：“该合同第12条明确约定乙方（买方）从拿到钥匙当天之后的每个月月供（本金加利息）均有乙方承担，甲方（卖方）以现在合同为准得够总房款495000元整，这足以证明495000元之外的费用包括但不限于银行解押款以及房屋月供、过户等所有的费用均有买方即被反诉人承担。”二人亦有“当时赵兰芝和张伟约定，由其二人提供银行月供和解押款”的相关陈述。二被告的陈述能够证明月供及解押款是总房款之外的费用，同时证明“月供”和“解押款”不是同一种款项，双方约定的由原告承担的“月供”并不包含“解押款”。退一步讲，假设合同项下款项包含解押款，根据第三人提供的《中国建设银行个人贷款对账单》，截止到2010年9月26日涉案房屋剩余贷款本金为337942.75元，合同总房款和剩余贷款本金合计为832942.75元，如果均由原告负担，交易单价达9130元/平方米，远远高于2010年9月份郑州市住宅二手房市场均价，且与二被告辩称的“当时急着用钱”的卖房原因存在矛盾，根据二手房屋交易习惯，急着卖房用钱，一般会低于同小区市场价出卖，而不可能大幅涨价。故被告的辩称意见本院不予采信。因双方对由谁支付解押款没有特别约定，二被告主张由原告承担解押款没有约定及法定依据，本院不予采信。按照双方《房屋买卖合同》的约定，双方应在卖方办理完毕解押手续之日起5个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。该约定亦能证明卖方负有办理解押手续的合同义务，原、被告对解押款的承担没有约定，被告喻明成作为其和第三人之间借款合同法律关系中的借款人一方，负有向第三人偿还借款的义务，故被告喻明成应当及时结清剩余贷款（即解押款）并办理完毕解押手续，注销涉案房屋抵押权，排除房屋进行过户交易的障碍。关于办理解押手续的时间，因双方未明确约定，在争议较大的情况下亦不可能达成补充协议，故原告可以催告二被告在合理期间内办理。原告于2016年8月提起（2016）豫0102民初4296号案件诉讼，主张代为向第三人清偿借款而消灭抵押权，应当视为对二被告的催告。因喻明成起诉刘传勋（2015）中民一初字第1066号房屋物权纠纷一案，经历了一审、二审，后于2016年9月以“驳回喻明成的再审申请”终结。考虑该因素，喻明成的再审申请被驳回后，二被告即应当在合理期间内（三个月）积极履行合同义务、办理涉案房屋解押及协助原告办理过户，因其怠于履行义务而导致的费用应由其自行承担。结合诉讼中原告愿意承担截至2018年11月21日房屋月供的表示，故本院对二被告主张的部分月供款163604.91元予以支持，对超出本判决认定数额的月供款不予支持。针对二被告主张的垫付月供款的利息，没有约定及法定依据，本院不予支持。针对原告是否存在违约行为，自2011年6月开始，喻明成或陈云在本院审理的（2011）中民二初字第797-1号、（2015）中民一初字第1066号及（2016）豫0102民初4296号案件庭审过程中均始终否认与原告存在房屋买卖合同关系，且不认可原告提交的合同真实性，故在二被告自2011年开始即不认可与原告存在合同关系而产生纠纷导致诉讼的情况下，原告未按时支付房屋按揭贷款系行使不安抗辩权，并不构成违约。故本院对二被告要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。针对二被告要求原告支付剩余房款375000元及面积补差款14809元的反诉请求，原告无异议，本院予以支持。针对原告要求过户的诉讼请求，被告已主张原告支付剩余房款，且原告愿意一次性支付并具备支付能力，故本院对该诉讼请求予以支持。针对原告要求直接向第三人偿付两被告剩余按揭贷款的诉讼请求，考虑原告非本案所涉借款合同法律关系主体，二被告系清偿按揭贷款并解除银行抵押权手续的义务人，结合第三人相关陈述，由二被告直接履行该义务为宜，原告起诉时即主张其直接向第三人支付，暂无依据。但考虑如二被告逾期不履行，必然影响原告相关权利的实现，根据涤除权的构成要件，若被告喻明成、陈云未在本判决限定的期间履行该项义务，原告刘传勋则可行使涤除权，代被告喻明成、陈云向第三人中国建设银行股份有限公司郑州金水支行清偿债务，消灭抵押权，原告刘传勋代被告喻明成、陈云先行向第三人中国建设银行股份有限公司郑州金水支行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵原告应向二被告支付款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第九条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）喻明成、陈云自本判决生效之日起十五日内办理位于中原区桐柏北路xx号x层xx号房屋（房屋产权证号11××66）的银行抵押权解押手续，并于解押后十五日内协助原告（反诉被告）刘传勋将该房屋所有权变更登记至原告刘传勋名下；
二、原告（反诉被告）刘传勋于房屋所有权变更登记当日向被告（反诉原告）喻明成、陈云支付剩余购房款375000元、房屋面积补差款14809元及月供款163604.91元，共计553413.91元；
三、驳回原告（反诉被告）刘传勋的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）喻明成、陈云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8726元，由被告（反诉原告）喻明成、陈云共同负担；反诉案件受理费5379元，由原告刘传勋负担4667元，由被告（反诉原告）喻明成、陈云共同负担712元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长 李忠贤
审判员 任留柱
审判员 乔婉婷
二〇一九年一月四日
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