江苏省苏州市姑苏区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0508执异64号案外人：徐昆明，男，1988年10月18日生，汉族，住苏州市姑苏区。
申请执行人：潘鸣，男，1974年2月18日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：郁子楸，江苏显允律师事务所律师。
被执行人：朱双妹，女，1966年3月26日生，汉族，住苏州市吴中区。
被执行人：董琪，男，1987年3月9日生，汉族，住苏州市姑苏区。在本院执行潘鸣与朱双妹、董琪民间借贷纠纷一案中，案外人徐昆明于2018年12月17日对执行董琪名下苏州市江宇路800号惠宇华庭14幢1002室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。潘鸣与朱双妹、董琪民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月10日作出(2018)苏0508民初4458号民事调解书：
一、被告朱双妹、董琪共同确认应归还原告潘鸣借款本金599400元及利息183416.4元，合计782816.4元，从2018年9月至2020年8月分24期履行，每月10日前支付，每期支付32617.35元；
二、如被告朱双妹、董琪任有一期未按上述方式履行付款义务，则自愿承担违约金1万元，原告潘鸣有权就被告全部未付款项及违约金一并向法院申请强制执行；
三、原告潘鸣放弃其他诉讼请求；
四、原、被告就本次民间借贷纠纷再无其他纠葛；
五、案件受理费11628元，减半收取5814元，保全费4236元，共计10050元，由原告潘鸣负担；
六、本调解协议经双方签字或捺印后生效。在该案审理过程中，本院依法查封了董琪名下苏州市江宇路800号惠宇华庭14幢1002室不动产。调解书发生法律效力后，根据潘鸣申请，本院于2018年10月17日立案执行，案号为（2018）苏0508执3650号，本院启动了上述不动产的拍卖、变卖程序。案外人徐昆明提出异议称，请求中止对董琪名下苏州市江宇路800号惠宇华庭14幢1002室的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2012年10月28日，原案被执行人董琪与苏州市住房和城乡建设局签订《苏州市房屋征收补偿协议书》。异议人与董琪协商一致，双方于2015年12月4日签订《房屋买卖（居间）合同》，董琪承诺由异议人选房直接给异议人，房屋以拆迁协议为准。当日，异议人按照合同约定通过银行向董琪转账30万元。因董琪没有按时归还房屋贷款，在董琪母亲的要求下，异议人于2016年11月28日支付银行按揭等相关费用95140.61元用于抵扣房款。2016年10月6日，异议人陪同董琪签订了前期物业服务协议，2016年12月2日又陪同董琪与苏州市保障性住房建设有限公司签订了《苏州市商品房买卖合同》。2017年10月，异议人在支付了拿房的物业费用、维修基金等费用后，开发商向董琪交付了房屋，董琪于当天将涉案房屋交异议人使用，后异议人对房屋进行了装修并于2018年7月入住。之后，异议人通过微信向董琪零星支付25800元、现金约1万元，用于抵扣房款。2018年7月26日，董琪通知异议人过户，发现房屋被法院查封。综上，异议人按照市场价格通过合法买卖获得涉案房屋，并已装修使用至今，对涉案房屋具备合法的占有、使用权利。申请执行人潘鸣称，异议人申请的事实和理由与事实不符，请求驳回异议人的请求。被执行人董琪称，请求驳回异议人的请求。被执行人朱双妹称，我与董琪是母子关系，我现在就靠这套房子还债。
本院查明：2012年12月28日，董琪（乙方）与苏州市住房和城乡建设局（甲方）签订《苏州市房屋征收补偿安置协议书》，内容为甲方对乙方名下梅巷二村2幢西203室房屋实施征收，补偿安置方式为乙方选择货币补偿后购买定销商品房方式，套型面积70平方米。2016年12月2日，董琪与苏州市保障性住房建设有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》，所购房屋为江宇路800号惠宇华庭14幢1002室，总价款514224元。2017年10月，开发商向董琪交付了涉案房屋。2018年6月14日，江宇路800号惠宇华庭14幢1002室登记至董琪名下。案外人徐昆明主张其与董琪签订《房屋买卖（居间）合同》，董琪承诺由徐昆明直接选房，房屋以拆迁协议为准，其已支付房款合计444976元，并已合法占有使用涉案房屋。为此，徐昆明提交了落款时间为2015年12月4日的《房屋买卖（居间）合同》，该合同内容为甲方董琪自愿向乙方徐昆明出售梅巷二村2幢西203室房屋，成交价格为60万元，乙方于2015年12月4日付房款30万元，选好房型付15万元，剩余房款过户结清，甲方承诺由乙方直接选房。对于该证据，申请执行人主张系以房抵债而非房屋买卖；两被执行人主张房屋系抵押。另查明：2015年12月4日，徐昆明通过农业银行账户向董琪转账30万元，董琪向徐昆明出具了收到购房款30万元的收条。董琪收到30万元银行转账款后，同日又向徐昆明转账15万元。对此，徐昆明与两被执行人陈述不一。徐昆明称其向董琪母亲朱双妹转账支付了30万元购房款后，因朱双妹提出需要现金15万元还债，又无法取出现金，故又由董琪转账给徐昆明15万元，再由徐昆明交付朱双妹现金15万元，当时徐昆明与两被执行人均在场；董琪表示不清楚，其本人不在场；朱双妹陈述，转账给徐昆明15万元后，其问徐昆明要了4万元现金去还债，另外11万元是欠徐昆明朋友的赌债，直接还给徐昆明抵债的，当时董琪不在场。
本院认为，首先，本院查封并启动拍卖程序的标的为江宇路800号惠宇华庭14幢1002室不动产，而案外人徐昆明提供的《房屋买卖（居间）合同》中的买卖标的为梅巷二村2幢西203室房屋，两者并非同一标的。其次，案外人徐昆明于2015年12月4日向董琪转账30万元支付购房款，与董琪在收到30万元后又向徐昆明转账15万元之间，缺乏正常房屋买卖交易的合理性，本院对该房屋买卖合同关系的真实性、合法性均无法认定。据此，案外人对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除本院对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，
裁定如下：驳回徐昆明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛萍萍
审 判 员 恽 栋
人民陪审员 郁 明
二〇一九年一月四日
书 记 员 石巧丽 来源：