福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初465号
原告：郑清标，男，1963年7月2日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：林松勇，福建衡评律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈小玲，福建衡评律师事务所实习律师。
被告：黄剑辉，男，1975年3月24日出生，汉族，户籍地福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：陈水湖、苏宁套，福建信海律师事务所律师。
被告：陈重乾，男，1963年5月25日出生，汉族，户籍地福建省厦门市翔安区。
第三人：郑阿水，男，1962年7月11日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区。
第三人：陆宝珠，女，1963年12月3日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区。 原告郑清标与被告黄剑辉、陈重乾、第三人郑阿水、陆宝珠案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑清标及其委托诉讼代理人林松勇、沈小玲，被告黄剑辉的委托诉讼代理人陈水湖到庭参加诉讼。被告陈重乾及第三人郑阿水、陆宝珠经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 郑清标向本院提出诉讼请求：1.判决原告郑清标与第三人郑阿水、陆宝珠签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.判决不得执行家芗0596都市名城6幢1114号房产；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年9月20日，郑清标与郑阿水、陆宝珠签订《房屋转让协议书》，约定郑阿水、陆宝珠将座落在漳州市芗城区家芗0596（都市名城）6幢1114号房屋以26万元的价格转让给郑清标。后郑清标于2010年10月12日付清房款，郑阿水、陆宝珠于2011年1月27日将该房屋交给郑清标。该《房屋转让协议书》合法有效，房屋的所有权人是郑清标不是郑阿水、陆宝珠。法院在郑清标已支付全部购房款并实际合法占有该房屋后，于2011年8月26日对该房屋进行查封、冻结是错误的。上述房屋是拆迁安置房和二手房，郑清标购买后还要支付办理产权过户的税、费，法院认为成交价显著低于当时的商品房市场平均价格，裁定驳回郑清标的执行异议是不当的。该房屋尚不能过户登记到郑清标名下是因法院查封导致，并非郑清标的过错。故请求法院支持郑清标的诉讼请求。 黄剑辉辩称：郑阿水为转移财产逃避债务以明显低于市场价的价格将案涉房卖给郑清标，双方所签订的房屋转让合同是恶意串通损害第三人黄剑辉、陈重乾利益的合同，应当认定无效；郑清标诉求排除对案涉房产的执行缺乏依据，不符合最高法院相关规定。请求法院驳回郑清标的诉讼请求。 陈重乾、郑阿水、陆宝珠未进行答辩。 本院
经审理查明：2007年4月4日、2010年8月7日、2011年1月27日，郑阿水、陆宝珠作为乙方与甲方漳州高力置业有限公司（以下简称高力公司）先后签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》、《家芗·0596（都市名城）拆迁安置选房协议书》、《拆迁安置房合同书》，约定漳州市芗城区家芗0596（都市名城）6号楼1114号住宅为郑阿水、陆宝珠的拆迁安置房，建筑面积为82.87平方米，乙方应交等面积补差款14916.60元、等面积层差款4143.5元，合计19060.1元；双方结清房款后，高力公司应将房屋移交郑阿水、陆宝珠使用，并出具房屋产权登记证明书，由郑阿水、陆宝珠向房屋登记部门申请办理产权登记。2011年1月27日，高力公司向郑阿水、陆宝珠出具发票，注明该公司已收取该二人等面积补差款及等面积层差款19060.1元。同日，高力公司通知郑阿水、陆宝珠办理该安置房交房手续。2011年8月23日，黄剑辉、陈重乾因与郑阿水、陆宝珠、漳州翔成家具有限公司产生股权转让纠纷向本院提起诉讼，要求郑阿水、陆宝珠偿还黄剑辉、陈重乾股权转让款85.5万元及利息、违约金等。2011年8月26日，黄剑辉、陈重乾向本院申请财产进行保全，本院依法对郑阿水、陆宝珠名下的上述安置房屋的产权进行了冻结。后郑清标以案外人身份向本院提出执行异议，认为郑阿水、陆宝珠已将该房以26万元的价格转让给其，其已交清全部房款并占有该房，要求本院解除对该房屋的查封、冻结。2016年1月8日，本院以郑清标提出的异议请求证据不足为由，裁定驳回郑清标的执行异议，郑清标遂提起本案之诉。 在本案诉讼中，郑清标向本院提供了打印字体的《房屋转让协议书》、《委托书》各一份，用于证明郑阿水、陆宝珠已于2009年9月20日将案涉房转让给郑清标。其中，《房屋转让协议书》载明甲方为郑阿水、陆宝珠，乙方为郑清标，并载明“经甲乙双方协议，甲方愿意家芗0596（都市名城）6号楼1114房间转让给郑清标，经双方协议总额贰拾陆万元。该套房屋总面积85平方米，实际面积82.87平方米，其中不足部份面积（2.13平方米）由甲方委托乙方向开发商讨回差额。
一、甲方转让的产权清楚，如今后有争议，甲方必须承担一切法律责任。
二、今后如果能够办理产权过户，甲方必须无条件配合乙方办理产权过户手续。
三、本协议一经签订，双方都不能反悔，甲方如反悔必须双倍返还购房款。
四、付款方式，经甲乙双方协议，自协议书签字当天乙方先付给甲方人民币壹拾万元正，另还有壹拾陆万元，再过15天左右再付清。备注甲乙双方各自一份”。该协议甲方签字处有手写体“郑阿水”、“陆宝珠”字样，乙方签字处有手写体“郑清标”字样，落款时间为打印字体“2009年9月20日”。《委托书》载明“本人有壹套安置房，家芗0596（都市名城）6号楼1114房间，于近期已转让给郑清标，现全权委托郑清标办理今后的一切手续，敬请各有关方面给予方便和支持。”该《委托书》上委托人和受委托人签字处同样分别有手写体“郑阿水”、“陆宝珠”、“郑清标”字样，落款时间同样是打印字体“2009年9月20日”。郑清标为证明自己当日有向郑阿水支付10万元购房款，向本院提供了其银行账户于2009年9月20日被支取65000元的交易流水，以及证人郑某出具的一份关于“证明郑清标于2010年9月20日因为购买房屋，资金不足，向我借款叁万伍仟元的事实”的《证明》。郑清标为证明自己后来有支付剩余的16万元购房款，向本院提供了证人杨某1出具的一份关于“郑清标于2010年10月11日因为要购买房屋资金不足，向我借款壹拾陆万元整”的《证明》，以及一份手写体《收条》。收条内容为“兹向郑清标收人民币贰拾陆万元正（260000元）另加叁仟叁佰元正：3300元。此款购买家芗0596（都市名城）6号楼1114房间共面积85平方米。特此证明，收款人郑阿水，2010年10月12日”。庭审中，证人郑某、杨某1到庭作证，分别证实上述借款证明的内容属实，并称郑清标后来已向他们还款。郑清标还向本院提供一份经漳州市公证处公证过的《委托合同》，委托人分别是郑阿水和陆宝珠，受托人是郑清标，委托时间为2010年10月13日，内容为：郑阿水、陆宝珠是家芗0596（都市名城）6号楼1114安置房的共有权人，特委托郑清标为他们夫妇的代理人，以他们的名义全权办理该房屋所有权登记手续、代表他们出售该安置房、收取出售的款项、缴纳转让该安置房的有关税、费等事项。经本院向漳州市公证处了解，该公证内容属实。为证明自己已入住案涉房屋，郑清标还向本院提供了漳州高力置业有限公司于2011年1月27日出具的要求白世德楼宇管理有限公司为业主郑阿水、陆宝珠办理交付案涉房屋的《交房通知书》，以及其与白世德楼宇管理有限公司于2011年1月29日签订的《前期物业服务协议》，之后缴交物业管理费的专用收据，办理燃气入户的相关资费凭据，相关物业公司出具其长期居住于案涉房并缴交了2013年12月1日至2015年12月31日物业管理费的《证明》。此外，郑清标还向本院提交一份漳州高力置业有限公司于2012年9月25日向漳州市国土资源局出具的一份《土地使用登记证证明书》，证明郑阿水购买案涉房屋的款项（19060元）已全部结清。 黄剑辉在质证过程中对郑清标已向郑阿水支付购房款26万元的真实性提出质疑，认为该收条的真实性无法确认。同时，黄剑辉申请对案涉房屋在2010年9月份的市场价格进行评估。本院依法委托厦门银晟土地房产估价咨询有限公司进行估价。该公司于2017年6月6日作出评估报告，认为案涉房在2010年9月份的评估总价为50.34万元（单价为6075元／平方米）。庭审中，郑清标对该评估公司不采用2008年漳州市人民政府关于漳州市城区土地基准价的文件而采用该市2016年相关文件作为估价技术标准，以及将该房于2010年9月20日转让后的新增配套设施作为估价因素等提出质疑，并要求重新评估。因郑清标所提异议仅涉及评估价格的参考因素问题，可以通过发函及通知鉴定人出庭作证予以解决，故本院未采纳郑清标重新鉴定的要求。经本院将郑清标所提异议发函给厦门银晟土地房产估价咨询有限公司，该公司于2018年4月4日对2017年6月6日的评估报告进行了修正，修正后的案涉房评估总价为50.29万元（单价为6069元／平方米）。2018年8月8日本院第二次开庭审理本案时，鉴定人员黄某、马远到庭作证，对双方当事人所提异议进行了解答。 另查明，漳州市住房保障与房地产管理局网站2011年1月17日刊发了一篇《2010年1-12月份漳州市房地产市场运行分析》文章。该文第（二）部分市场运行数据分析中有写“目前我市普通住宅均价3963元／平方米，与上月环比增长0.63%；市区普通住宅均价4568元／平方米，与上月环比增长0.35%”、“目前我市二手住宅成交均价3126元／平方米，与上月环比增长2.8%；市区二手住宅均价3389元／平方米，与上月环比增长2.45%”。庭审中，鉴定人黄某称估价考虑影响房价因素的时间点是2010年9月，不考虑是否二手房及相关交易税。 再查明，黄剑辉、陈重乾起诉郑阿水、陆宝珠、漳州翔成家具有限公司股权转让纠纷一案，本院于2012年6月19日作出（2011）同民初字第2365号判决，判令郑阿水应于该判决生效之日起二十日内向黄剑辉、陈重乾支付股权转让款855000元及违约金，陆宝珠对郑阿水的付款义务承担连带清偿责任。该判决于2012年7月17日送达双方当事人，已产生法律效力。目前，该案已进入执行阶段，案涉房产被本院冻结。 以上事实，有郑清标提交的《拆迁房安置合同书》、发票、选房证、经公证的《拆迁安置选房协议书》、《房屋转让协议书》、《委托书》、银行流水、郑某的证明、杨某1的证明、《收入证明书》、《房地产抵押清单》、《房地产抵押登记申请表》、收条、经公证的《委托合同》、交房通知书、《前期物业服务协议》、物业公司专用收据、证明、土地使用登记证明、燃气缴费凭证、本院（2016）闽0212执异1号执行裁定书、2010年漳州市房地产市场运行数据；证人郑某、杨某2的证言；鉴定人黄某、马某证言；厦门银晟土地房产估价咨询有限公司的回函及评估报告等证据证实。黄剑辉未向本院提供证据。以上证据经本院审核，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案涉房屋尚未过户登记到郑清标名下，郑清标作为黄剑辉、陈重乾起诉郑阿水、陆宝珠、漳州翔成家具有限公司股权转让纠纷一案的案外人，是否对执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，关键在于：
一、郑阿水、陆宝珠是否将案涉房出卖给了郑清标；
二、郑清标是否支付了全部价款并实际占有案涉房屋；
三、郑清标对案涉房屋尚未过户登记到其名下是否存在过错。关于郑阿水、陆宝珠是否将案涉房出卖给了郑清标，以及郑清标是否支付了全部价款并实际占有案涉房屋的问题。郑清标向本院提交了《房屋转让协议书》、收条、《前期物业服务协议》、物业公司专用收据、证明、燃气缴费凭证等证据。其中，《房屋转让协议书》有郑清标与第三人郑阿水、陆宝珠的签名，并有同日郑阿水、陆宝珠签名的《委托书》予以佐证，系双方当事人的真实意思表示，且协议书内容未违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。对此，郑阿水、陆宝珠、陈重乾均未发表质证意见，黄剑辉虽对郑阿水支付购房款26万元的真实性提出质疑，但未提供相反证据加以佐证，故本院结合郑清标的举证，对其主张的郑阿水、陆宝珠已于2009年9月20日将案涉房出卖给其，其付清全部价款26万元并已实际占有案涉房屋的事实予以确认。关于郑清标对案涉房屋尚未过户登记到其名下是否存在过错的问题。陈重乾、黄剑辉均未明确举证证明郑清标对案涉房屋尚未过户登记至其名下主观上存在过错。黄剑辉虽认为案涉房的交易价格明显低于市场价值并申请价格评估，但评估机构进行价格评估时未将二手房及相关交易税因素考虑在内，对照同时期漳州市区二手住宅均价3389元/平方米，郑阿水以3137.44元/平方米（260000÷82.87）的价格购买案涉房仅低于7.4%，并非明显偏低。且即便案涉房的交易价格明显低于市场价值，亦不能证明郑清标对案涉房屋尚未过户登记到其名下存在过错。综上所述，郑清标所举证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其相应的诉讼请求，本院予以支持。黄剑辉举示的价格评估报告并不能推翻郑清标的该项民事权益。郑阿水、陆宝珠、陈重乾经本院传票传唤未到庭举证、质证，亦未提供答辩意见，本院视为其放弃自己的诉讼权利，并依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，
判决如下： 一、郑清标与郑阿水、陆宝珠于2010年9月20日签订的《房屋转让协议书》有效； 二、停止对漳州市芗城区家芗0596（都市名城）6号楼1114号房产的执行，并解除查封或冻结。 本案案件受理费100元，由黄剑辉、陈重乾负担；评估费2098元，由黄剑辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 李昌明
人民陪审员 庄晓梅
人民陪审员 蔡秋娟
二〇一九年一月四日
书 记 员 陈炳杰 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 微信公众号“”