重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初9298号
原告：重庆和发房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇富城路88号附16号，统一社会信用代码9150011378421513XH。
法定代表人：郑春，董事长。
委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾令强，男，重庆和发房地产开发有限公司工作人员。
被告：重庆琳昌房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞街道巴县大道37号，统一社会信用代码91500113203437798C。
法定代表人：雷运昌，总经理。
委托诉讼代理人：王荣，重庆格林威律师事务所律师。
被告：陈超，男，1969年3月4日出生，汉族，住重庆市巴南区。
第三人：重庆市南环农业发展有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇富城路88号附13号，统一社会信用代码9150011366891913XR。
法定代表人：陈小高，董事长。
第三人：重庆熙尚建筑材料有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞化龙西街10号，统一社会信用代码91500113554073607L。
法定代表人：孙维波，董事。
委托诉讼代理人：郁巍，女，重庆熙尚建筑材料有限公司工作人员。 原告重庆和发房地产开发有限公司（以下简称和发公司）与被告重庆琳昌房地产开发有限公司（以下简称琳昌公司）、被告陈超、第三人重庆市南环农业发展有限公司（以下简称南环公司）、第三人重庆熙尚建筑材料有限公司（以下简称熙尚公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告和发公司委托诉讼代理人王瑞勇、曾令强，被告琳昌公司法定代表人雷运昌及委托诉讼代理人王荣，被告陈超，第三人南环公司法定代表人陈小高，第三人熙尚公司委托诉讼代理人郁巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和发公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方所签订的《过户销售协议》有效；2.依法判令二被告共同赔偿原告1850万元,并以1850万元为基数，自2016年12月10日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息至付清之日止。事实及理由：被告陈超与案外人苏宗华、徐富泉、李才山在荣昌联合开发“琳昌·上上城”项目。2014年6月27日，被告陈超以第三人南环公司、熙尚公司名义向重庆巴南浦发村镇银行股份有限公司（以下简称巴南浦发行）贷款共计1850万元用于项目开发，案外人重庆华商融资担保有限公司（以下简称华商公司）就上述贷款向巴南浦发行提供担保，被告琳昌公司将其名下的60套房屋网签给华商公司作为反担保财产。2016年12月9日，原告和发公司、被告琳昌公司、第三人南环公司、熙尚公司共同签订《过户销售协议》，约定由原告对被告陈超、第三人南环公司、熙尚公司名义所贷款项提供担保，被告琳昌公司将原网签给华商公司作为反担保财产的60套房屋、约6000平方米过户给原告指定人名下进行销售，以偿还第三人南环公司、熙尚公司的贷款及利息。被告琳昌公司在该协议上盖章并书写“同意办理过户手续，以项目部和华商担保公司核对清单为准”。《过户销售协议》签订后，原告和发公司依约向巴南浦发行办理资产抵押并代为支付利息200余万元。后由于被告琳昌公司未履行《过户销售协议》约定，将“琳昌·上上城”60套房屋过户给原告和发公司指定人名下进行销售，原告无法获得资金以偿还第三人南环公司、熙尚公司的贷款及利息，而原告的资产已办理抵押无法解除担保。被告琳昌公司的行为导致《过户销售协议》不能实际履行，给原告和发公司造成巨大损失。为维护原告和发公司的合法权益，原告特诉至法院望判如所请。 被告琳昌公司辩称，2016年12月9日被告琳昌公司系为协助原告和发公司办理“琳昌·上上城”项目房屋的过户事宜，明确被告陈超等的权利、义务才参与签订《过户销售协议》。因被告琳昌公司在《过户销售协议》中并无任何利益，为防止因履行《过户销售协议》中产生法律纠纷和对被告琳昌公司造成利益损失，原告和发公司、被告陈超与案外人重庆天恩房地产开发有限公司（以下简称天恩公司）、曾令强、张学海等向被告琳昌公司出具了《过户销售协议承诺》（以下简称协议承诺），承诺根据《过户销售协议》签订的销售协议若出现法律责任，由承诺人承担法律责任。由此可以看出，《过户销售协议》履行过程中产生的法律责任与债务与被告琳昌公司无关。《过户销售协议》签订后，被告琳昌公司已根据原告和发公司的要求，将协议涉及的60套房屋与原告指定的案外人徐昌会、李存英分别签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）并进行了网签。2017年6月8日，涉案房屋管理人重庆丽湾物业管理有限公司（以下简称丽湾物业）根据《过户销售协议》将涉案60套房屋交付给案外人徐昌会、李存英，由该二人实际占有并缴纳物管费等费用。2017年9月21日，包含上述60套房屋在内的114套房屋因被认定为所有权人系被告陈超，而被告陈超涉及其他案件，被重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中院）司法查封，由此导致案外人徐昌会、李存英不能取得涉案60套房屋的不动产权。对此，被告琳昌公司并无任何过错。原告和发公司没有任何实际经济损失，其要求二被告共同赔偿其1850万元损失及利息没有事实及法律依据。请求驳回原告和发公司的所有诉讼请求。 被告陈超辩称，原告和发公司所述属实，同意原告的诉讼请求。 第三人南环公司述称，被告陈超基于与南环公司法定代表人的亲属关系，让南环公司出面贷款用于“琳昌·上上城”项目开发。由于被告陈超与其合伙人成立的项目部出现问题无法偿还贷款，才签署了《过户销售协议》。该协议签订后原告和发公司对南环公司的贷款提供担保，贷款本金至今未还。原告和发公司支付过利息，具体支付情况南环公司不清楚。《过户销售协议》是真实有效的，被告琳昌公司应履行60套房屋的过户责任。二被告在《过户销售协议》中是既得利益者，被告琳昌公司应以相应资产作置换以归还南环公司在巴南浦发行的贷款。请求支持原告和发公司的诉讼请求。 第三人熙尚公司述称，被告陈超以熙尚公司名义从巴南浦发行贷款950万元，用于“琳昌·上上城”项目，抵押物就是“琳昌·上上城”的房屋。贷款本金没有偿还，2016年签订《过户销售协议》后的利息偿还情况熙尚公司不清楚。第三人熙尚公司没有主动向银行偿还过贷款利息，私下约定是由被告陈超偿还贷款利息，《过户销售协议》签订后则由原告和发公司偿还贷款本息。贷款担保公司原为华商公司，现为原告和发公司。巴南浦发行没有向第三人熙尚公司追收贷款，原告和发公司是否代为偿还贷款本息熙尚公司不清楚。请求支持原告和发公司的诉讼请求。 本院
经审理认定事实如下：被告琳昌公司开发的位于重庆市荣昌区昌元街道富安北路31号的“琳昌·上上城”项目，由被告陈超与案外人李才山、苏宗华、徐富泉等人于2013年5月6日采用项目股份方式进行承包，设立项目部，独立经营、自负盈亏。2014年4月16日、2015年8月30日，被告陈超等项目股东对“琳昌·上上城”1号楼、3号楼存量房进行分配，其中被告陈超分得1号楼94套及3号楼11343.04平方米的房屋，其分得的房屋中即包括涉案的60套房屋。2014年6月27日，被告陈超以第三人南环公司、熙尚公司名义分别向巴南浦发行借款1000万元和950万元，用于“琳昌·上上城”项目开发。同日，案外人华商公司与巴南浦发行签订两份《保证合同（单笔）》，为上述南环公司、熙尚公司借款提供保证担保。同年7月3日，被告琳昌公司将被告陈超分得的涉案60套房屋网签到华商公司名下作为反担保财产。 2016年12月9日，原告和发公司、被告琳昌公司、被告陈超、南环公司、熙尚公司共同签订《过户销售协议》，载明：因被告陈超以南环公司和熙尚公司为平台在巴南浦发行贷款1850万元用于“琳昌·上上城”的经营，并以华商公司及被告琳昌公司上上城房屋约60套，6千余平方米进行了反担保，因之前为网签担保，现原告提供了对应的抵押担保；为解除华商公司及被告琳昌公司担保和反担保责任，被告琳昌公司特将对应的6千余平方米房屋过户至原告指定人名下进行销售，为保证被告琳昌公司上上城项目部及原告利益特达成协议如下——1.过户所涉双方手续费及税由项目部负责；2.以原告销售的收入归还南环公司和熙尚公司在巴南浦发行贷款及利息，销售所涉税费全额由项目部负责；3.超出部分收入归项目部或被告琳昌公司认可的他人，销售完毕，所有回款不足以覆盖南环公司及熙尚公司贷款及利息，则由项目部被告陈超负责完清余额；4.本协议一式四份，签字盖章生效，各持一份，完结巴南浦发行贷款余额后自动失效。《过户销售协议》上加盖有原告和发公司、被告琳昌公司、南环公司、熙尚公司印章，被告琳昌公司盖章处手写添加有“同意办理过户手续，以项目部和华商担保公司核对清单为准”字样，被告陈超亦在该协议上签名。2017年1月5日，原告和发公司、被告陈超与案外人曾令强、张学海等签署协议承诺，载明：2016年12月9日房屋过户签订的销售协议若出现法律责任，全权由原告、天恩公司和3个自然人承担其他法律责任；此承诺转移房屋到指定人名下后生效。该承诺由原告和发公司盖章，被告陈超与案外人曾令强、张学海签名。《过户销售协议》签订后，原告和发公司就第三人南环公司、熙尚公司的借款向巴南浦发行提供抵押物担保，案外人华商公司配合被告琳昌公司解除了涉案房屋在华商公司名下的网签手续。 2017年2月9日、2月10日和3月7日，原告和发公司指定的案外人李存英与被告琳昌公司先后签订30份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），购买了涉案60套房屋中的30套房屋，总成交金额合计7378702元。2017年3月7日，原告和发公司指定的案外人徐昌会与被告琳昌公司签订30份《重庆市商品房买卖合同》，购买了涉案60套房屋中其余的30套房屋，总成交金额合计8152079元。上述60份购房合同均约定购房人应于签订合同之日起向被告琳昌公司一次性付清总房款，而李存英仅支付首付款1041676元，徐昌会仅支付首付款1151451元。后丽湾物业依据《过户销售协议》的有关内容及购房合同的约定，于2017年6月8日向李存英交付其购买的30套房屋，于2017年7月9日向徐昌会交付其购买的30套房屋。 2017年9月21日，市五中院根据被告琳昌公司法定代表人雷运昌、案外人陈安容诉被告陈超、案外人张晓玲合同纠纷一案的生效民事判决，及雷运昌、陈安容向市五中院提出的强制执行申请，查封了被告陈超在被告琳昌公司名下应分得的包括涉案房屋在内的共计114套房屋。案外人李存英、徐昌会随即对市五中院的执行提出异议。在市五中院对李存英、徐昌会的执行异议进行审查过程中，因李存英、徐昌会既未提交已支付全部购房价款的充足证据，又拒绝按照市五中院的要求支付剩余购房价款到市五中院账户上，市五中院依法驳回了李存英、徐昌会的执行异议。后原告和发公司即以琳昌公司、陈超、李才山、苏宗华、徐富泉作为被告，以南环公司、熙尚公司作为第三人提起本案诉讼。审理中，原告和发公司自愿撤回对李才山、苏宗华、徐富泉的诉讼请求，并将判令解除《过户销售协议》的诉请变更为确认该协议有效。 以上事实，结合原告和发公司举示的，被告琳昌公司举示的及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。 原告和发公司、被告陈超所举示的除上述已列举证据外的其他证据，或与本案不具有关联性，或不足以证明本案待证事实，本院不予采信。
本院认为，虽然原、被告以及两名第三人所签订的《过户销售协议》系各方真实意思表示，内容不违反相关法律效力性强制性规定，合法有效，但原告和发公司并不能基于《过户销售协议》约定要求二被告赔偿其所主张的损失。理由如下：
一、原告和发公司基于《过户销售协议》的约定所主张的损失实质为其因担保义务可能产生的损失，并非已实际产生的损失。涉案的60套房屋名义上的产权人为被告琳昌公司，实际所有权人为被告陈超。为合法销售被告陈超的涉案60套房屋，并以销售收入偿还陈超以两个第三人名义所贷款项本息，必须由被告琳昌公司配合办理网签及过户等手续。根据《过户销售协议》的约定，如涉案房屋的销售收入超过还贷所需本息金额，超出部分归项目部或被告琳昌公司认可的他人所有，若不足以偿还贷款本息则由被告陈超负责。由此可以看出，签订《过户销售协议》的实质是为了解决被告陈超偿还贷款的款项来源问题，被告琳昌公司在《过户销售协议》中并无实质上的权利义务。同时原告和发公司享有的基础合同权利应为基于担保合同对两个第三人享有的权利，只有在两个第三人均不能偿还银行贷款且原告被银行要求其承担了担保责任后，才能就其实际损失向两个第三人进行追偿。原告和发公司基于担保合同对两个第三人享有的权利并不能因为《过户销售协议》的签订，就自然变更为向二被告主张。因此即使《过户销售协议》不能实际履行，也不会必然导致原告和发公司承担担保责任而产生损失。
二、被告琳昌公司对于涉案房屋被司法查封、不能将产权转移给案外人李存英、徐昌会没有过错。《过户销售协议》签订后，被告琳昌公司已经将涉案房屋网签给原告和发公司指定的案外人李存英、徐昌会，且丽湾物业也已将涉案房屋交付给李存英、徐昌会占有使用，被告琳昌公司已经将其能尽的配合工作完成。而涉案房屋被司法查封且最终未能变更产权至案外人李存英、徐昌会名下，系市五中院认定涉案房屋属被告陈超所有，被告陈超未能履行生效民事判决被执行，且李存英、徐昌会未将全部购房余款支付到市五中院账户所致。对此，被告琳昌公司并无任何故意或重大过失，其不能因为市五中院合法的司法查封行为而承担所谓的违约责任。
三、虽然被告陈超自认同意原告的诉讼请求，但其自认的前提应为二被告共同赔偿原告的损失而非其独自承担。即使原告和发公司举示的证据属实，其目前也仅为两个第三人代为偿还了200余万元贷款利息，并未实际产生其所称的1850万元损失，其主张的损失没有事实及法律依据。且原告和发公司所主张的因代为偿还贷款本息产生的损失即使属实，根据合同相对性原则，该部分损失也应该由原告为其提供担保的两个第三人承担，而非二被告。故，即使被告陈超同意原告和发公司的诉讼请求，因被告琳昌公司不应承担违约责任而不宜判决被告陈超独自承担原告主张的赔偿责任。 综上所述，原告和发公司确认《过户销售协议》有效的诉讼请求理由成立，本院予以支持；其余诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、原告重庆和发房地产开发有限公司、被告重庆琳昌房地产开发有限公司、被告陈超、第三人重庆熙尚建筑材料有限公司、第三人重庆市南环农业发展有限公司于2016年12月9日签订的《过户销售协议》有效； 二、驳回原告重庆和发房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费132800元，诉讼保全费5000元，共计137800元，由原告重庆和发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 俊
人民陪审员 刘思碧
人民陪审员 易如琴
二〇一九年一月四日
书 记 员 杨 景 来源：百度“”