广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5102民初1354号
原告：李得洪，男，1952年8月26日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托诉讼代理人：曾宪荣，广东东之木律师事务所律师。
被告：骆喜斌，男，1978年2月23日出生，汉族，住潮州市潮安区。
原告李得洪与被告骆喜斌房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年12月2日立案后，依法适用普通程序进行审理。因本案与本院于2016年12月22日立案受理的（2016）粤5102民初1471号案（以下简称“1471号案”）的原、被告主体相同，诉讼标的是同一种类，本院依法裁定该案并入本案（以下简称“1354号案”）审理，并于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告李得洪之委托诉讼代理人曾宪荣、被告骆喜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。1354号案原告李得洪向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即清偿拖欠原告租金40000元，并偿付该款自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2.本案的一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告经过协商，原告同意将位于潮州市××路××花园××号88平方米的商住铺面出租给被告作经营使用。双方约定租赁期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止，共五年。租赁金额及付款方式为租赁金额每年贰万元整；每半年付还租金一次，付款时间为合同签订之日付11000元（其中10000元为半年租金；1000元为保证金，合同期满被告撤出后由原告退还），以后租金应在每年5月31日和11月30日前付还。双方还就其他有关事项作了约定，达成协议后原告依约将上述铺面交与被告经营使用。2011年12月10日，双方就所达成的协议以书面合同的形式予以固定，被告至2014年5月31日都依约交付租金，但自2014年11月30日起被告没有按照约定交付应付的租金，经原告多次催讨，被告均以资金暂时紧张为由拒付租金，至今尚欠原告租金40000元。1471号案原告李得洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于潮州市××路××花园××号88平方米的商住铺面并交还原告管业；2.判令被告偿付自2016年12月1日起至起诉之日止占用潮州市××路××花园××号88平方米的商住铺面按照《租赁合同书》所约定的租金计712.34元，起诉日之后至腾退交还上述商住铺面之日止按照《租赁合同书》所约定的租金另行计算；3.本案的一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告经过协商，原告同意将位于潮州市××路××花园××号88平方米的商住铺面出租给被告作经营使用。双方约定租赁期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止，共五年。租赁金额及付款方式为租赁金额每年贰万元整；每半年付还租金一次，付款时间为合同签订之日付11000元（其中10000元为半年租金；1000元为保证金，合同期满被告撤出后由原告退还），以后租金应在每年5月31日和11月30日前付还。租赁期间被告不能随意转租或改变铺面的结构，如确实需要转租或改动的应事先取得原告的同意，合同期满后固定装修部分归原告所有，被告不得拆除。双方还就其他有关事项作了约定。达成协议后原告依约将上述铺面交与被告经营使用。2011年12月10日，双方就所达成的协议以书面合同的形式予以固定，被告至2014年5月31日都依约交付租金，但自2014年11月30日起被告没有按照约定交付应付的租金，经原告多次催讨，被告均以资金暂时紧张为由拒付租金，至今尚欠原告租金40000元。租赁期限至2016年11月30日届满，但被告拒不按照约定将位于潮州市××路××花园××号88平方米的商住铺面交还原告管业，至今一直占用经营以致纠纷。案件审理过程中，原告李得洪主张本案及1471号案中“××华花园××幢首层3-4/1号”为笔误，均修改为“××花园××幢首层3/1号”。1354号案被告骆喜斌辩称，2011年12月10日我与李得洪的代理人蔡汉彬签订租赁合同，租赁期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止共五年，每年租金20000元，每半年付还10000元，租金应在每年5月31日和11月30日前付还，合同第四条约定租赁房屋没有任何法律问题，如有问题，应由李得洪承担相关责任。2015年11月18日收到法院的通知书，确认涉案房屋已经被抵押的问题，执行局告知该房产被法院拍卖，要求腾退，同时对该房屋侧门贴了封条，只能出入，影响经营，我要求李得洪及委托人见面商量解决问题，李得洪一方一直没有出面，直到我2017年接到本案的传票，才知道李得洪起诉我。请求法院查明事实，对（2016）粤5102民初1354号案件酌情处理，我从2015年11月刚要付还租金的时候，收到法院的通知，因为我没有使用该房产，要求不收取40000元的租金。1471号案被告骆喜斌辩称，我无条件配合立即腾退工作。请求对房屋的产权进行调查，确定李得洪是否有权对我提起诉讼，要求我付还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潮州市××路××花园××号门市（房地产权证列粤房地证字第××号）的登记权属人为李得洪，2009年开始，骆喜斌作为承租人使用该门市，并于2011年12月10日由蔡汉彬与骆喜斌签订《租赁合同书》一份，内容为：“甲方（出租方）蔡汉彬乙方（承租方）骆喜斌一、甲方将位于湘桥区××路××花园××幢首层3-4/1号88平方米的商住铺面出租给乙方作经营使用。
二、租赁期限：自2011年12月1日起至2016年11月30日止，共五年。
三、租赁金额及付款方式：租赁金额为每年贰万元整（20000元）；每半年付还租金一次。付款时间：合同签订之日付租金11000元（其中10000元为半年租金；1000元为保证金，合同期满乙方撤出后由甲方退还），以后租金应在每年5月31日和11月30日前付还。
四、双方签约之前，甲方必须确保该铺面没有任何欠费和法律责任等遗留问题，如乙方在租赁后有类似的问题发生，全部费用、责任由甲方负责并及时解决。……六、租赁期间乙方不能随意转租或改变铺面的结构，如确实需要转租或改动的应事先取得甲方的同意，合同期满后固定装修部分归甲方所有，乙方不得拆除。……八、本合同如有未尽事宜，须经双方协商一致解决，如有补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力，合同签订之日起生效，期到自动失效”，合同书同时对双方其他权利义务作了约定。后在租赁期限届满前，李得洪本人作为出租方与骆喜斌签订一份与上述2011年12月10日蔡汉彬与骆喜斌所签内容相同的《租赁合同书》，李得洪与骆喜斌均在该《租赁合同书》上签名确认，并确认出租方一方为李得洪，该合同书上的打印记载的日期仍为2011年12月10日。合同签订后，骆喜斌交付1000元保证金并按期缴纳约定的租金至2014年11月份，但自2014年12月份起的租金，骆喜斌没有缴纳租金，李得洪遂于2016年11月29日向本院提起本案诉讼及于2016年12月22日向本院提起1471号案诉讼，要求处理。案件审理过程中，骆喜斌主张案涉房产于2011年7月20日至2014年7月19日转租给案外人黄素莲，并称李得洪知悉并同意该转租行为，李得洪代理人对骆喜斌主张的知悉并同意其转租予以否认，骆喜斌对其主张没有提供证据证明。另查明，李得洪与案外人中国工商银行股份有限公司潮州分行于2014年12月18日在本院因金融借款合同纠纷达成调解协议，本院出具（2014）潮湘法民二初字第250号民事调解书，其中双方确定中国工商银行股份有限公司潮州分行对李得洪提供作为借款抵押的位于潮州市××路××花园××号门市，证号列粤房地证字第C531××××享有优先受偿权。后根据中国工商银行股份有限公司潮州分行的申请，本院于2015年3月3日立案执行，案号列（2015）潮湘法执字第163号。经本院拍卖、变卖案涉房产【案号分列（2015）潮湘法执字第163-2号、（2015）潮湘法执字第163-3号】，本院于2018年1月17日作出（2015）潮湘法执字第163-4号执行裁定书，其中裁定位于潮州市××路××花园××号门市（证号：粤房地证字第××号）的所有权归买受人林煜强（公民身份号码：）所有；上述房产的所有权及其他相关权利自本裁定送达买受人林煜强时起转移。本院于同日向买受人林煜强送达（2015）潮湘法执字第163-4号执行裁定书，买受人林煜强于2018年1月14日出具《收条》一份，确认收到潮州市××路××花园××号门市（证号：粤房地证字第××号）的房地产权原件一本及他项权证复印件1份（证号：潮房地他项权证潮房他登字第20130××××号）；于2018年1月17日出具《收条》一份，确认收到潮州市××路××花园××号门市（证号：粤房地证字第××号）及钥匙、水电卡、该房产现移交给本人管业、使用（由本人自行更换门锁等），移交房产现状与拍卖公告展示看样现状相符。在本院（2015）潮湘法执字第163号案件材料中，本院执行部门在2015年11月20日向使用案涉房产的案外人黄素莲作执行笔录一份，黄素莲在该笔录中称该房产系其向骆喜斌承租，租赁期限为2011年7月20日起至2014年7月19日止，至执行笔录询问时，黄素莲仍在使用管理案涉房产。在本院执行部门2017年11月22日对李得洪及案外人蔡汉彬所作的执行笔录中，李得洪称包括案涉房产在内的两处房产最先是租给蔡汉彬，但当时两处房产均由蔡汉彬转租给骆喜斌及另一案外人，与骆喜斌签订的租赁合同是李得洪本人签名的。在回答询问××花园××幢××号门市的实际使用人是否清楚时，李得洪称听说实际使用人是黄素莲，黄素莲是向骆喜斌转租的，无经过李得洪和蔡汉彬同意。骆喜斌与李得洪于2013年3月22日签订一份《出租房产设定抵押告知书》一份，内容为：“致承租人骆喜斌：本人于2011年12月1日将拥有所有权、地处潮州市××路××花园××号门市的房地产（房地产权证号为：粤房地证字第××号）出租给你使用，租期至2016年11月30日，现本出租房产已准备作为借款人李得洪向中国工商银行潮州分行贷款的抵押物，以上租期满后，如你需续租，或本人另租给其他第三人使用，须征得贷款银行的同意。承租人：骆喜斌出租人：李得洪”，同日，骆喜斌出具《放弃抵押物承租权声明书》一份，内容为：“致贷款银行中国工商银行潮州分行：本人已于2011年12月1日向房地产所有权人李得洪承租地处位于潮州市××路××花园××号门市的房地产（房地产权证号为：粤房地证字第××号），租期至2016年11月30日，本人已知悉该房地产已在贵行设定了抵押。现本人声明，在贵行变现该抵押房地产以实现抵押权时，本人同意终止承租合同，放弃在租赁合同有效期内对抵押物受让人的承租权。特此声明承租人：骆喜斌”。
本院认为，潮州市××路××花园××号门市（房地产权证列：粤房地证字第××号）在案外人林煜强变卖取得前为李得洪所有，签订日期为2011年12月10日的李得洪与骆喜斌签订的《租赁合同书》，均是合同双方当事人自愿签订的，不违反法律、法规的规定，合法有效，合同双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。骆喜斌没有在约定的期限内按时付还李得洪自2014年12月1日起至租赁期限届满日即2016年11月30日止的租金共计40000元，现李得洪请求骆喜斌付还拖欠的租金40000元，可予支持，但李得洪要求骆喜斌支付租金利息，缺乏合同依据及法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，根据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，李得洪与骆喜斌约定的租赁期限届满后，应视为双方之间存在不定期租赁合同关系。因本案中没有充分有效的证据证明骆喜斌在租赁期间届满后，将案涉房产返还给李得洪，现李得洪在租赁期限届满后的2016年12月22日向本院提起诉讼，骆喜斌于2017年3月17日应诉，应视为李得洪已通知骆喜斌解除原租赁合同，对于李得洪要求骆喜斌立即腾退位于潮州市××路××花园××号门市并交还管业问题，因在本案一审判决作出前，潮州市××路××花园××号门市已由本院通过变卖，由案外人林煜强竞买取得，林煜强也于2018年1月17日收到本院（2015）潮湘法执字第163-4号《执行裁定书》，潮州市××路××花园××号门市所有权已于2018年1月17日由林煜强取得，故对李得洪关于骆喜斌立即腾退案涉房产并交还其管业的请求，已丧失合法依据，本院不再支持。对于租金问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，双方之间存在不定期租赁合同关系，因此，在租赁期间届满后，骆喜斌作为租赁合同的相对人应向李得洪返还案涉房产，否则应按原租赁合同约定的金额向李得洪支付铺面租金，因本案中没有证据证明骆喜斌在租赁期间届满后返还案涉房产，现李得洪要求骆喜斌付还租赁期间届满后的租金，依法可予支持，该租金可按原租赁合同书约定的租金每年20000元计算止2018年1月16日止，但应抵除骆喜斌已交付的1000元保证金。骆喜斌辩称没有使用案涉房产，要求不收取相应租金，没有合法理由，本院不予采纳。案经本院调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十六条、第二百三十二条之规定，
判决如下：
一、被告骆喜斌应在本判决发生法律效力之日起10日内付还原告李得洪位于潮州市××路××花园××幢××号门市自2014年12月1日起至2016年11月30日止的租金，按每年20000元的标准计算；
二、被告骆喜斌应在本判决发生法律效力之日起10日内付还原告李得洪位于潮州市××路××花园××幢××号门市自2016年12月1日起至2018年1月16日止的租金，按每年20000元的标准计算（骆喜斌已交付的1000元应在该项中予以抵除）；
三、驳回原告李得洪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。1354号案受理费820元，由原告李得洪负担20元，被告骆喜斌负担800元。1471号案受理费372元，由被告骆喜斌负担。上述受理费已由原告李得洪预交，本院不另作收退，被告骆喜斌应负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起五日内付还原告李得洪。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 洪泽娜
人民陪审员 林本崇
人民陪审员 郑绍定
二〇一九年一月四日
书 记 员 孙 榕 来自：