上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初22633号原告(反诉被告)：韩赋，男，1982年1月16日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：郑磊，男，1986年2月3日生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：孙龙富，男，1990年5月30日生，汉族，户籍地安徽省亳州市。
第三人：张彬，男，1990年7月9日生，汉族，户籍地安徽省亳州市谯城区观堂镇谯陵寺行政村张小庄村**，现住上海市静安区平型关路******。
原告(反诉被告)韩赋与被告(反诉原告)郑磊、孙龙富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加张彬作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩赋、郑磊、孙龙富、张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩赋向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签《房屋租赁合同》；2、判令押金人民币4,000元(以下币种均为人民币)作为违约金，不予退还；3、判令郑磊、孙龙富清空房屋内家具，返还房屋，并按每月4,000元计算支付自2018年9月22日起至返还房屋之日止的房屋使用费；4、判令郑磊、孙龙富赔偿破坏房屋内设备费用2,300元(水表100元、电表100元、厨房台盆及下水500元、洗漱立柱台盆500元、马桶600元、防盗门锁500元)；5、判令郑磊、孙龙富支付由韩赋垫付的水、电费共计504.9元；6、判令郑磊、孙龙富支付清理建筑垃圾人工费1,000元。事实和理由：韩赋与郑磊于2017年5月23日签订《房屋租赁合同》，约定由韩赋将上海市宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给郑磊，租期自2017年6月16日至2020年6月16日。租赁期内，郑磊违规改建系争房屋，将房屋客厅隔成两间、厨房隔成一间后对外出租。2018年9月10日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局发出责令限期改正通知书。2018年9月21日，应房管局要求，韩赋到达系争房屋配合房管局执行强拆。2018年9月24日，韩赋发现系争房屋厨房被改建为房间、厨房内煤气表、台盆及下水管道、电表、水表等设备被破坏，房管局拆除的建筑垃圾也堆满客厅。韩赋要求郑磊清空房屋内家具，交还房屋，但郑磊拒不交还房屋并要求韩赋赔偿其装修费，故韩赋提出诉请如上。郑磊、孙龙富反诉并辩称，租赁合同是郑磊和孙龙富一起去签的，当时孙龙富没带身份证，所以只有郑磊一个人签字，但合同上留的手机号码是孙龙富的，房屋实际也是郑磊和孙龙富共同居住。孙龙富也是合同承租方，愿意承担合同中关于承租方的权利义务。郑磊在房屋内居住了一个月，后来孙龙富的妻子住了进来。第三人张彬是孙龙富的同学，于2017年年底入住系争房屋。关于本诉，同意解除合同，不同意没收押金，不同意支付使用费，不同意赔偿破坏设备的费用，不同意支付2018年11月的水费、垃圾清运费也不同意支付。孙龙富、郑磊承租的是毛坯房，承租后进行了装修，合同租期是三年，现在不同意将物品搬离，要求韩赋赔偿装修费和租金差价，遂反诉要求：1、判令韩赋赔偿装修费用15,130元；2、判令韩赋退还押金4,000元、赔偿违约金4,000元；3、判令韩赋赔偿另行租房的租金差价12,800元(合同期三年，只住了20个月，剩余16个月乘以每月差价800元)；4、判令韩赋赔偿扔掉的三个门500元。韩赋针对反诉辩称，租赁合同是郑磊和孙龙富一起去签的，当时他们表示就一个人签字不要紧，发生纠纷之后才知道合同上的手机号码是孙龙富的，既然孙龙富表示他也是承租方，要求孙龙富和郑磊共同承担责任。关于反诉请求，同意租期三年是因为孙龙富、郑磊答应对房屋进行装修，但不是群租的装修，孙龙富、郑磊实际是为了群租而装修，且这些装修是被房管局拆除的。韩赋没有郑磊的联系方式，无法联系上郑磊，郑磊搬走、张彬搬进来，孙龙富都没有通知过韩赋。合同是因孙龙富、郑磊违约导致解除的，不同意支付违约金和赔偿租金差价，三个门是房管局拆掉的，韩赋和孙龙富说过三天后收房，孙龙富也没有表示要这几个门。综上，不同意孙龙富、郑磊的全部反诉请求。张彬述称，其与孙龙富是同学，于2017年年底入住系争房屋，租金由孙龙富向韩赋支付，但实际是张彬负担三个月，孙龙富负担三个月。房屋装修和张彬没有关系，次卧的空调、电脑桌、路由器还有一些衣物是张彬的，同意拿走。本院
经审理认定事实如下：系争房屋产权人为韩赋。2017年5月23日，韩赋(甲方)与郑磊(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋面积102.06平方米；租期自2017年6月16日至2020年6月16日，每月租金4,000元；乙方于签订合同当日支付甲方定金4,000元，此款项待合同履行后转为押金部分；双方协定租赁保证金为4,000元，乙方同意于2017年5月23日前一次性支付给甲方；甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清、交还房屋及设施并付清所有乙方应付费用后，当天将租赁保证金退还给乙方；乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，损害赔偿金及所欠的租金等费用，甲方可在租赁保证金中扣除；乙方经甲方同意，在承租用房内进行装修及添置设备、租赁期满后，乙方可将添置的可折运的动产部分自行折运，并得到保证不影响房屋的正常使用，不得拆除内外装修，保持装修原样，无偿移交甲方；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方使用的过失或过错致房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任；乙方应按本合同的约定，合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质；乙方不得在房屋内从事任何违法活动，否则将承担一切责任，甲方有权终止合同；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月的房租租赁费4,000元，并合同自然终止；乙方承诺装修包含卫生间贴瓷砖、吊顶、刷墙、铺地板、装门，厨房贴瓷砖。合同落款处，甲方由韩赋签字，乙方由郑磊签字，联系电话为孙龙富手机号码。合同签订后，孙龙富、郑磊支付了押金4,000元，并支付租金至2018年9月21日。2018年9月10日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局向系争房屋业主发出《责令限期改正通知书》，内容为，你户自2018年7月起至今，将系争房屋租赁给他人，以将房屋分割出租住人方式用于居住的行为，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条第一款及《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》第三条之规定，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条之规定，责令你户在2018年9月14日前改正上述违法租赁行为。韩赋为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、水、电费发票，证明韩赋支付了2018年9月水费249.70元、电费172.80元，10月份电费67.90元，11月水费14.50元；2、系争房屋照片，证明孙龙富、郑磊将系争房屋客厅隔成两间房间、将厨房也隔成一间房间，煤气管封进石膏板内，在空调下面安装电表，进行违法群租并且破坏房屋内水表、电表、马桶、台盆、防盗门锁；3、收条，证明韩赋支付垃圾清运费1,000元；4、网页截图，证明孙龙富、郑磊破坏的水表、电表、马桶、台盆、防盗门锁的价格。孙龙富、郑磊针对上述证据发表质证意见如下：1、除了2018年11月的水费14.50元，其他费用愿意支付；2、照片真实性无异议；3、收条真实性不认可，没有发票，建筑垃圾的确是韩赋清运了，但是将孙龙富、郑磊安装的门也清理了；4、网页截图真实性不认可，这些设备是孙龙富破坏的，但是可以修好。孙龙富、郑磊为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、案外人出某的证明，证明装修费用12,430元；2、2018年9月25日协议书，内容为，甲乙双方承诺在法院对系争房屋租赁纠纷作出判决前，均不得私自进入或唆使他人进入该房间，如果一方想进入该房间，需取得另一方同意，双方协商同意后，方可进入。协议书落款甲方处韩赋签字，乙方处孙龙富签字；3、退还房租账单截图，证明韩赋退还租金3,334元；4、孙龙富与案外人签订的租赁合同，租金每月4,800元，证明房屋租金差价损失。韩赋针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性有异议，所有证明都是手写补开的，且系承租方违约，损失应由其自行承担；2、真实性无异议；3、真实性无异议，孙龙富在发生纠纷后，在未通知韩赋的情况下，转账支付了2018年9月16日至2018年10月15日的租金，后在民警的调解下，韩赋将2018年9月21日之后的租金退还；4、真实性无异议，但是与本案无关，是承租方违约，租金损失应由其自行承担。审理中，韩赋表示，2018年9月10日，孙龙富发短信给韩赋，称有整改通知贴在系争房屋门上。之后房管局通知说9月21日要强拆。9月21日当天，房管局确认系争房屋没有人后，开锁并换了锁芯，进行了强拆，当时孙龙富等不在场，房管局将新的钥匙交给了韩赋。韩赋通知孙龙富，房屋要收回，如果孙龙富要搬东西可以联系韩赋，但孙龙富表示要撬锁进去。当天晚上，韩赋和孙龙富等在派出所调解，但没有调解成功，韩赋口头通知孙龙富三天后收房。9月23日，韩赋到系争房屋发现其他房间的物品都搬走了，认为孙龙富等要退房，就让韩赋的岳父住在房屋内等着他们搬走，但是孙龙富他们也不搬离，双方对峙。后在民警的调解下，双方都于9月24日离开。10月13日，韩赋进入系争房屋清理垃圾，当天晚上回去后，韩赋的同事告知房屋门锁被撬了，韩赋就报警了，现在门锁一直是坏的。孙龙富、郑磊表示，2018年9月十几号，孙龙富发现系争房屋门外贴了整改通知书，就发微信给韩赋，韩赋要求孙龙富拆除，孙龙富表示没有时间拆。9月21日中午，张彬发现系争房屋被拆了，当天将他的部分物品搬离。9月22日，孙龙富拿钥匙开门，当时还能打开。后来韩赋将门锁换了，让岳父住进去，孙龙富等就呆在门外。9月24日双方经过民警调解一起离开了系争房屋。10月13日，孙龙富撬锁进去查看自己的物品，发现系争房屋内无人居住，但是三个门被韩赋丢掉了，11月中旬，孙龙富又进去拿过一次东西，当时门锁也是坏的，之后没有进去过，现在门锁还是坏的。庭审中，本院询问孙龙富、郑磊是否同意先清腾搬离房屋内遗留的家具、物品，完成房屋交接。孙龙富、郑磊起初同意，后又不同意。
本院认为，本案中，孙龙富自认其也是系争房屋租赁合同的承租方之一，愿意承担承租方相关的权利义务，韩赋、郑磊对此亦予以确认，故本院认定系争《房屋租赁合同》的承租方为孙龙富、郑磊。双方租赁合同约定，乙方不得将房屋转租或分租，应合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质；乙方违反本合同的规定，产生的违约金，甲方可在租赁保证金中扣除；任何一方如未按本合同条款履行，导致终止本合同，视为违约，违约金为4,000元。根据庭审查明的事实，上海市宝山区住房保障和房屋管理局在孙龙富、郑磊使用系争房屋的租赁期内认定房屋中存在分割出租的违法租赁行为，故韩赋要求解除租赁合同的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。合同系因孙龙富、郑磊违约导致解除，孙龙富、郑磊理应承担相应的违约责任。韩赋要求将押金抵扣违约金不予退还，本院予以支持。孙龙富、郑磊要求韩赋返还押金、赔偿违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，孙龙富、郑磊应将系争房屋返还。虽然孙龙富、郑磊辩称已不在系争房屋内居住，但其表示房屋门锁系其破坏，房屋内仍遗留有家具、家电等物品，庭审中，其亦明确表示不同意将上述物品清腾搬离、办理房屋交接手续。故韩赋要求其清腾搬离房屋内物品、返还房屋并按月租金标准支付自2018年9月22日起至实际返还房屋之日止的使用费，相关诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。孙龙富、郑磊认可房屋内水表、电表、马桶、台盆、防盗门锁等物品系其破坏，现韩赋要求其赔偿相关费用，本院予以支持，关于赔偿金额，本院酌情确定为1,500元。关于水电费，根据双方庭审陈述，韩赋的家人也曾在系争房屋居住过，也会产生一定金额的水电费用，现孙龙富、郑磊同意支付490.40元，本院对此予以确认。系争房屋因孙龙富、郑磊违法租赁而被强拆，相关拆除垃圾的清运费应由孙龙富、郑磊负担，但韩赋提供的收条不足以证明清运费金额，故本院酌情确定孙龙富、郑磊支付垃圾清运费500元。房屋租赁合同因孙龙富、郑磊违约而解除，孙龙富、郑磊要求韩赋赔偿装修费用、租金差价损失以及擅自安装的三个门的损失，相关反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，
判决如下：
一、解除原告(反诉被告)韩赋与被告(反诉原告)孙龙富、郑磊就上海市宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告(反诉原告)孙龙富、郑磊于本判决生效之日起十日内，清腾并搬离上述房屋，将房屋返还给原告(反诉被告)韩赋，第三人张彬配合一并清腾并搬离；
三、被告(反诉原告)孙龙富、郑磊于本判决生效之日起十日内，按照每月4,000元计算，支付原告(反诉被告)韩赋自2018年9月22日起至实际清腾并返还上述房屋之日止的房屋使用费；
四、被告(反诉原告)孙龙富、郑磊于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)韩赋上述房屋内设备损坏赔偿费用1,500元；
五、被告(反诉原告)孙龙富、郑磊于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)韩赋水、电费共计490.40元；
六、被告(反诉原告)孙龙富、郑磊于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)韩赋垃圾清运费500元；
七、被告(反诉原告)孙龙富、郑磊已付的租赁保证金4,000元，不予退还；
八、驳回被告(反诉原告)孙龙富、郑磊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取148元、反诉案件受理费355元，合计503元，由原告(反诉被告)韩赋负担48元，被告(反诉原告)孙龙富、郑磊负担455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 童翔燕
二〇一九年一月四日
书记员 王竹珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。