山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁03民终3771号
上诉人（原审原告）：张艺文，女，1989年3月21日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：李强（系上诉人张艺文之夫），男，1984年10月18日出生，汉族，现役军人，现住淄博市张店区。
上诉人（原审被告）：李泽，女，1990年1月26日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：肖庆，山东建仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘群，山东建仑律师事务所实习律师。 上诉人张艺文、李泽因租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初1971号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张艺文及其委托诉讼代理人李强，上诉人李泽的委托诉讼代理人肖庆、刘群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艺文上诉请求：改判被上诉人支付上诉人租金、违约金、滞纳金11375.14元；改判被上诉人支付上诉人财产损害赔偿金4264元；
一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审对被上诉人合同违约的责任认定不清。一审认定上诉人与被上诉人自2016年4月9日至2018年1月9日期间形成房屋租赁关系合法有效，双方的房屋租赁关系已经于2018年1月9日被解除。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限12个月，自2017年4月9日起至2018年4月9日止，符合双方合意，合同合法有效。2018年1月9日李泽搬离房屋，张艺文虽现场知情，但双方均未明确作出解除合同的意思表示，被上诉人始终拒绝进行交接，未交出房屋钥匙，使上诉人无法收回房屋，且有证据表明被上诉人搬离后仍有对房屋占有、使用的情况，应当认定房屋租赁合同继续履行。据此，被上诉人应按照合同约定支付租金、违约金、滞纳金11375.14元。1、租金：自2018年1月9日至2018年4月25日（一审第一次开庭前一日），共计107天，按照年租金26400元÷365天×107天=7739.17元。2、滞纳金：根据《房屋租赁合同》第3条第3款，“乙方若逾期交付租金，每逾期一天，则乙方按照月租金2200元的0.5%向甲方支付滞纳金”2200元×0.5%×107天=1177元。3、违约金：根据《房屋租赁合同》第8条第2款（3），“租赁期届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交付甲方，乙方应按照日租金的贰倍按实际天数向甲方支付违约金。”由于租赁期于2018年4月9日届满，至2018年4月25日，被上诉人共计17天未及时向上诉人交房，违约金为：26400元÷365天×2×17天=2459.17元。即便是认定《房屋租赁合同》于2018年1月9日被解除，按照该合同第8条第2款（3），被上诉人也应该支付上诉人违约金26400元÷365天×2×107天=15478.35元。
二、一审对室内家具家电损失赔偿认定事实不清。一审认定李泽应向张艺文多支付半个月的租赁费1100元，作为张艺文日后修复、清理和善后的补偿，上诉人实际修复、清理和善后的费用共4264元。1、物品损害修理费：3234元。2、房屋清理费：800元。3、房门换锁费：230元（因李泽至今仍未交接房屋钥匙，张艺文于2018年5月26日换锁）。综上，一审判决认定事实不清，责任认定错误。 李泽辩称，一、事实方面，我在2018年1月7日搬离时，已经明确告知张艺文解除租赁合同，张艺文也知情，但我将钥匙交给她时，张艺文拒收，双方之间的租赁合同自我搬离后已经终止。我自搬离后，从未再进入过该租赁房屋。自我搬离后，张艺文已经换锁，并将房屋另行租赁给他人。在租赁期间，我正常使用室内物品，从未故意对室内物品进行损坏。因为家里有两个小孩的原因，使用过程中，可能对室内物品弄得较脏乱，但完全符合物品的自然属性和正常损耗，我从未故意损坏。
二、法律方面。关于租金，自我于2018年1月7日搬离后，租赁合同已经终止，因此我没有继续向张艺文支付租金的义务。关于滞纳金，我在租赁房屋期间，一直按照约定向张艺文缴纳房租，从未拖延，不应向其缴纳滞纳金。关于违约金，我在租赁房屋期间不存在违约情形，不应向张艺文缴纳违约金。因我在租赁期限届满前与张艺文提前解除租赁合同，按照《房屋租赁合同》我当时缴纳的押金张艺文不退换给我了，一审已经做出判决。 李泽上诉请求：改判一审判决，不应判决上诉人向被上诉人支付办半个月房租费1100元；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审认定事实错误。双方系租赁关系，李泽入住租赁房屋时，房屋内的物品已经不是新的，张艺文已经在房屋内居住几年，室内物品本身已经产生不同程度的折旧和损耗，李泽对室内物品的使用均是正常使用，物品在使用过程中产生的损耗均是合理损耗，李泽不存在故意损坏张艺文室内物品的行为。一审认定李泽向张艺文支付半个月的租赁费补偿物品合理使用过程中产生的损耗是错误的。造成出租房屋脏乱未及时清理并非李泽的原因，搬家会造成房屋内混乱。
二、一审适用法律错误。本案中，作为租赁物组成部分的家电、家具等在正常使用过程中的损坏、变旧等情况，是物品的自然属性和正常损耗，不应让李泽承担责任。
三、李泽打算在搬走前对房屋进行打扫，同时对家具及家电进行清洗，但在租期未到的情况下，张艺文擅自进入房屋，李泽的父亲有打扫房间的想法，未得到张艺文的同意。只要李泽在使用租赁物过程中，不是故意破坏、损害，对租赁物的维修理应由张艺文自行完成。李泽在没有过错的情况下，不应承担任何责任。李泽有两个孩子，分别是三岁、七岁，对于李泽在租住房屋时，房屋脏乱的现象，应抱有宽容和理解的心态。 张艺文辩称，张艺文与李泽的承租关系，物品不是正常使用的，是严重违背了物品正常用途，墙面恶意涂鸦，造成损坏。未及时清理房屋问题，李泽反映的是2018年1月7日我们擅自进入房屋，我们是敲门进入房屋的，李泽没有及时交纳房租，我们进屋查看房屋情况，李泽的父亲正在打扫房间，期间我们没有发生争执，我们与其父亲没有合同关系，我们没有实质性的交流。李泽反映的我们将其撵出出租房屋是不属实的，是李泽将我们撵出来的，我们没有钥匙进不去，至今也没有给我们钥匙。 张艺文向一审法院起诉请求：1、判令李泽向张艺文支付房屋租赁费、物业费、水费、燃气费、违约金、滞纳金共计13206.32元；2、判令李泽向张艺文支付财产损害赔偿金17011.10元；3、判令李泽向张艺文支付因诉讼需要举证、保全证据、勘验现场、鉴定等导致该房屋无法正常租赁的经济损失（自2018年4月26日起至上述因素消除之日止，按年租金/365天×实际天数计算）；4、判令李泽向张艺文支付误工费1411.70元；5、本案诉讼费由李泽承担。 一审法院认定事实：李泽搬离时间是2018年1月7日，其搬离后直至租赁期限到期日2018年4月9日没有与张艺文进行交接，对合同的解除存在违约责任。在2017年1月7日李泽搬离前拖欠的物业费247.20元、水费739.69元（含滞纳金）、燃气费707.69元。室内家具家电存在不同程度的损坏。李泽搬离房屋，张艺文知情，因房屋脏乱与李泽协商交接事宜未果。租房之初李泽向张艺文缴纳了押金2000元。2018年1月9日前的租赁费，李泽已缴纳。 一审法院认为，张艺文与李泽自2016年4月9日至2018年1月9日期间形成的房屋租赁合同关系合法有效。双方的房屋租赁合同关系已经于2018年1月9日（李泽搬离，张艺文现场知情后）被解除。合同的解除原因主要是因李泽的中途退租行为所造成。李泽应承担违约责任，即按照合同约定押金2000元不予退还。李泽还应向张艺文支付拖欠的物业费247.20元、水费739.69元、燃气费707.69元。鉴于室内家具家电的损失情况以及李泽不及时交接验房给张艺文造成的经济损失，李泽需要向张艺文多支付半个月的租赁费1100元，作为对张艺文日后修复、清理和善后的补偿。张艺文要求李泽赔付第四季度房屋租赁费7739.17元、误工费1411.70元、室内物品设施损失17011.10元以及房屋租赁损失的主张，证据不足。综上所述，上述事实清楚，证据确凿。对张艺文要求李泽支付垫付的物业费247.20元、水费739.69元、燃气费707.69元的主张，予以支持。对张艺文要求李泽赔付第四季度房租费、违约金、经济损失、维修费用、误工费和滞纳金等各项主张，证据不足。但考虑到合同约定以及李泽存在违约情形，综合考量，酌定为：李泽缴纳的押金2000元，张艺文不予退还；另李泽向张艺文支付半个月租金1100元，并承担诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十三条规定，判决：李泽于本判决生效之日起十日内支付给张艺文物业费247.20元、水费739.69元、燃气费707.69元、半个月房租费1100元，共计2794.58元；押金2000元张艺文不予退还给李泽；驳回张艺文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，由李泽负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：张艺文提交房间清理费单据、电视机维修费收据，空调维修费收据、太阳能维修单据、家具维修单据、开换锁维修单据，共六份，拟证明财产损失情况。李泽质证称对证据中的四份收据不予认可，价格表中没有公章。对发票的真实性我们无异议，但是与本案无关。李泽租住房屋时，房屋内的物品已经不是新的，已经存在不同程度的破损，李泽按照正常用途使用，不应该承担任何维修及赔偿费用，在一审时，法官问张艺文家电等设施有无功能性损坏时，张艺文明确回答没有。本院根据李泽申请调取张店区公安分局商场派出所出警情况证明一份。张艺文质证称，对《证明》的真实性无异议。但是对证明中有句话“因租赁合同到期”我方有异议，这个不属于公安机关的认定范围。李泽质证称，对《证明》的真实性无异议，但是对证明内容有异议。确实是租赁合同到期，但不是不让张艺文进入房屋。据李泽陈述，是其父亲打扫房间卫生时，被张艺文夫妻强行撵出房外发生的纠纷，张艺文在一审时提交了录像证据，对房屋情况进行录制，证明其已经进入房屋。对上述证据材料，
本院认为，张艺文提交的房间清理费单据、开换锁维修单、太阳能维修单据等均形成一审判决作出前，张艺文能在一审期间提交上述证据，但却未提交，故上述证据不属于二审期间的新证据，本院就上述证据证明效力不予采信；电视机维修费收据，空调维修费收据、家具维修单据等单据，形式来源合法，本院对其真实性予以采纳。张店区公安分局商场派出所出警情况证明形式来源合法，所载内容与本案待证事实存在关联性，本院予以采纳。本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。
本院认为，本案双方当事人在二审中争议焦点为：
一、上诉人张艺文要求上诉人李泽支付租金、违约金、滞纳金11375.14元有无事实及法律依据。
二、上诉人张艺文要求改判上诉人李泽支付财产损坏赔偿金4264元及原审判决上诉人李泽支付半个月房租费1100元有无事实及法律依据。关于李泽应否向张艺文支付租金、违约金、滞纳金的问题。根据双方当事人一审提交的证据，2018年1月7日，李泽已不在涉案房屋中居住，2018年1月9日，双方就李泽搬离后的善后事宜进行了沟通，据此可以认定双方已认可李泽不再租住涉案房屋的事实，在此情形下，双方房屋租赁合同已无法继续履行，合同自此解除。张艺文声称李泽搬离后仍有对房屋占有、使用的情况，但并未提供有效证据证明其主张。故张艺文要求李泽向其支付剩余租期内的房屋租金、滞纳金缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同系因李泽中途退租而解除，且李泽至租赁期限到期日始终未与张艺文进行交接，应承担违约责任。根据双方租赁合同第8条第2款（4）约定，“自合同签订之日起到租赁期届满，若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。”据此，一审认定李泽应承担违约责任，即按照合同约定押金2000元不予退还并无不当。张艺文主张按照《房屋租赁合同》第8条第2款（3）计算李泽的违约金，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。关于张艺文要求改判上诉人李泽支付财产损坏赔偿金4264元及原审判决上诉人李泽支付半个月房租费1100元有无事实及法律依据的问题。根据双方当事人一审提交的证据，至李泽搬离涉案房屋时，室内墙壁、家具家电等物品确存在一定损坏情况，且其搬离后始终拖延交房，理应向张艺文赔偿相应损失。李泽有关其不应负担相应财产损坏赔偿金的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于财产损坏赔偿金的数额问题。张艺文提交部分维修单据欲证明其家具家电损失，但房间清理费单据、开换锁维修单、太阳能维修单据等不属于二审新证据，本院依法不予采信。电视机维修费收据，空调维修费收据、家具维修单据等缺乏其他证据加以佐证，无法排除折旧和自然损耗等因素以证明该部分维修费用与李泽损坏行为之间的关联性，不足以证明张艺文的上诉主张。一审综合涉案房屋室内家具家电的损失情况以及李泽不及时交接验房的事实，判决李泽向张艺文多支付半个月的租赁费1100元，作为对张艺文日后修复、清理和善后的补偿并无不当。 综上所述，上诉人张艺文、李泽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费241元，由张艺文负担191元，由李泽负担50元。 本判决为终审判决。
审判长 李兴民
审判员 杨继生
审判员 侯 康
二〇一九年一月四日
书记员 白杉杉 来源：百度“”